Beginn der Kündigungssperrfrist nach Umwandlung

Voraussetzung des Beginns der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ist ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters. An einem solchen Übergang der Vermieterstellung nach §§ 566/571 a. F. BGB auf den Erwerber eines Miteigentumsanteils fehlt es, wenn die Miteigentümer eines Grundstücks, die zugleich dessen Vermieter sind, das Eigentum an dem Grundstück durch Begründung von Wohnungseigentum nach § 8 WEG teilen und sodann einem Miteigentümer durch Auflassung und Eintragung in das Wohnungsgrundbuch das alleinige Wohnungseigentum an einer bestimmten vermieteten Wohnung übertragen. (entgegen BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24. November 1981 - Allg Reg 64/81 -, NJW 1982, 451 f.; Anschluss an BGH - VIII ZB 26/17 -, Beschl. v. 9. Januar 2019, GE 2019, 249 f., Rn. 10, zitiert nach juris)

I. Die Kl. nehmen die Bekl. auf Grundlage einer Eigenbedarfskündigung vom 21. Dezember 2018 auf Räumung und Herausgabe der ihr seit 1985 vermieteten Wohnung in Anspruch. Die Bekl. war zunächst Untermieterin; aufgrund einer Vereinbarung vom 28. Mai 2014 rückte sie an Stelle eines der ursprünglichen Hauptmieter in die Mieterstellung ein.

Die ursprüngliche Alleineigentümerin des Miethauses übertrug im Jahre 1990 einen Eigentumsanteil von 1/5 auf Herrn W. Der verbleibende 4/5 Eigentumsanteil ging 1994 auf ihren Erben R. über. Am 22. November 1996 erklärten die beiden Miteigentümer vor einem Notar die Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG. Am selben Tag setzten sie sich in der Weise auseinander, dass R. alleiniges Wohnungseigentum an zehn Wohnungen erhalten und W. alleiniger Wohnungseigentümer der elften Wohnung werden sollte. Das Wohnungsgrundbuch für die von der Bekl. genutzte Wohnung wurde am 7. Mai 1997 angelegt, am 1. Dezember 1997 wurde die Übertragung des 1/5 Wohnungseigentumsanteil von W. auf R. in das Wohnungsgrundbuch eingetragen, sodass dieser alleiniger Wohnungseigentümer war. Am 28. Januar 2014 wurde seine Alleinerbin als Wohnungseigentümerin eingetragen. Diese verkaufte die Wohnung im Jahr 2015 an eine GmbH, die am 17. Juni 2015 als Wohnungseigentümerin in das Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde und von der im Jahre 2018 schließlich die Kl. die Wohnung erwarben.

Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt. Es meint, die in Berlin zehnjährige Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB sei im Zeitpunkt der Kündigung bereits verstrichen gewesen. Sie habe möglicherweise bereits im Jahre 1990 begonnen, als die damalige Alleineigentümerin des Grundstücks einen Eigentumsanteil von 1/5 an Herrn … übertragen habe. Jedenfalls habe die erste Veräußerung des im Jahre 1997 neu gebildeten Wohnungseigentums bereits im selben Jahr stattgefunden, als R. alleiniger Wohnungseigentümer geworden sei; denn als „Erwerber“ im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB sei auch ein vormaliger Miteigentümer anzusehen.

Mit der Berufung begehrt die Bekl. weiterhin die Abweisung der Räumungsklage. Sie meint, die anlässlich der Bildung von Wohnungseigentum im Jahre 1996 vereinbarte und 1997 vollzogene Auseinandersetzung der damaligen Miteigentümer falle nicht unter § 577a Abs. 1 BGB, so dass die Sperrfrist erst durch den Verkauf der Wohnung im Jahre 2015 in Gang gesetzt worden sei. Die Auseinandersetzung der Miteigentümer im Jahre 1997 sei nicht anders zu beurteilen, als hätten diese das Grundstück nach § 3 WEG geteilt und sich sogleich Wohnungen zu Alleineigentum zugewiesen; eine „Veräußerung“ des Wohnungseigentums habe es im Jahre 1997 nicht gegeben. Für dieses Verständnis spreche auch, dass andernfalls die Regelungen des § 577 BGB über das Vorkaufsrecht des Mieters in Konstellationen wie der vorliegenden leer liefen. […]

Die Kl. verteidigen das angefochtene Urteil. Nach seinem Wortlaut sei § 577a Abs. 1 BGB unzweifelhaft auf die Teil-Übertragung des Wohnungseigentums im Jahre 1997 anzuwenden, die Sperrfrist also schon damals angelaufen. Die Eigentümer hätten das Grundstück nun einmal nicht nach § 3 WEG geteilt, sondern seien nach § 8 WEG verfahren. Das Wohnungseigentum sei folglich erst nach seiner Bildung veräußert worden. Ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB sei durch diesen Vorgang nicht entstanden, da das Wohnungseigentum nicht verkauft worden sei. Die Wohnsituation der Kl. werde immer unerträglicher, sodass sie auf eine schleunige Räumung der Wohnung angewiesen seien.

II. […] 2.
Die Berufung hat auch Erfolg. Die zehnjährige Kündigungssperrfrist nach §§ 577a Abs. 2 BGB, 2 Kündigungsschutzklausel-Verordnung Berlin (vom 13. August 2013, GVBl. 2013, 488) wurde erst durch den Verkauf der Wohnung im Jahre 2015 in Gang gesetzt, war mithin bei Abfassung und Zugang der Kündigungserklärung vom 21. Dezember 2018 noch nicht abgelaufen. Der Umstand, dass die Bekl. die Wohnung bis zum 28. Mai 2014 nur als Untermieterin, aber nicht als Hauptmieterin nutzte, mithin erst nach der Bildung von Wohnungseigentum in das Mietverhältnis eintrat, steht ihrer Berufung auf die Kündigungssperrfrist nicht entgegen. Zwar soll eine bloß rechtsgeschäftliche Mietnachfolge regelmäßig nicht dazu führen, dass der für den ursprünglichen Mieter geltende Schutz des § 577a BGB auf den Ersatzmieter übergeht (vgl. BeckOGK/Klühs, 1.10.2020, BGB § 577a Rn. 13, zitiert nach beck-online). Vorliegend wohnte die Bekl. aber schon in der Wohnung, bevor Wohnungseigentum gebildet wurde, sodass ein im Verlaufe der Mietzeit zugunsten der Hauptmieter entstandener Kündigungsschutz von Anfang an jedenfalls mittelbar auch für sie galt. Hinzu kommt, dass das Mietverhältnis auch nach ihrem Eintritt als Hauptmieterin weiterhin nur einheitlich gegenüber allen Mitmietern hätte gekündigt werden können, eine Kündigung jedenfalls im Verhältnis zu den übrigen Mitmietern aber unmittelbar den Beschränkungen des § 577a BGB unterlag. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, wurde das - auch hinsichtlich des durch § 577a BGB bewirkten Schutzes einheitliche - Mietverhältnis nach dem Tode ihrer Schwester gemäß § 563a Abs. 1 BGB mit der Bekl. allein fortgesetzt, die sich mithin auch weiterhin auf § 577a BGB berufen kann.

Eine Veräußerung des nach Beginn des Mietverhältnisses gebildeten Wohnungseigentums, durch die die damalige Käuferin im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB als erste „Erwerberin“ des Wohnungseigentums in das Mietverhältnis eintrat, erfolgte erst im Jahr 2015. Die nach der Aufteilung des Hauses in Wohnungseigentum im Jahre 1997 zwischen beiden am 7. Mai 1997 eingetragenen Wohnungseigentümern vollzogene Übertragung des Wohnungseigentumsanteils von 1/5 stellt sich zwar - unabhängig davon, dass schuldrechtlich kein Kauf zugrunde lag und deswegen kein Vorkaufsrecht im Sinne des § 577 BGB entstehen konnte - als rechtsgeschäftliche Veräußerung (eines Teils) des Wohnungseigentums dar. Entgegen dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts aus dem Jahre 1981 (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24.11.1981 - Allg Reg 64/81 -, NJW 1982, 451 f.; diesem folgend Staudinger/Rolfs [2018] BGB § 577a, Rn. 17 und Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl. 2020, § 577a BGB, Rn. 6 - alle zitiert nach juris - sowie BeckOK MietR/Bruns, 21. Ed. 1.8.2020, BGB § 577a Rn. 12, zitiert nach beck-online) ist in einem solchen Fall der Übertragung von Eigentumsanteilen von einem auf den anderen Miteigentümer Letzterer aber nicht „Erwerber“ des Wohnungseigentums im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB; es handelt sich nicht deswegen um eine Veräußerung an einen „Dritten“ im Sinne des § 566 BGB (§ 571 BGB a. F.), weil die ursprünglich vermietenden Miteigentümer mit dem allein erwerbenden Miteigentümer nicht personenidentisch seien (so aber ausdrücklich BayObLG, aaO., Rn. 14, zitiert nach juris).

Vielmehr hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass im Falle der Vermietung einer Wohnung durch zwei Miteigentümer kein Wechsel in der Person des Vermieters eintritt, wenn der eine Miteigentümer seine Eigentumsanteile auf den anderen überträgt (vgl. BGH - VIII ZB 26/17 -, Beschl. v. 9.1.2019, GE 2019, 249 f.; ebenso schon KG - 8 U 111/18 -, Urt. v. 8.10.2018, GE 2018, 1458; beide zitiert nach juris): Der Erwerber der Miteigentumsanteile sei schon vor der Veräußerung Vermieter gewesen, mithin nicht „Dritter“, sodass eine unmittelbare Anwendung des § 566 BGB ausscheide. Da der Schutzzweck des § 566 BGB nicht berührt sei - der Erwerber bleibe schließlich auch ohne Rückgriff auf § 566 BGB weiterhin an den Mietvertrag gebunden -, komme auch eine analoge Anwendung der Norm nicht in Betracht. Der seine Miteigentumsanteile veräußernde Mitvermieter scheidet dadurch also nicht aus dem Mietvertrag aus, sondern bleibt Vermieter.

Das Argument der Kl., diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs betreffe nur den Fall, dass der Mietvertrag bereits mit einer Mehrheit von Wohnungseigentümern zustande gekommen sei, ist nicht stichhaltig; es gibt keinen Grund, den Fall einer nachträglich nach §§ 566/571 a. F. BGB entstandenen Vermietermehrheit abweichend zu behandeln. Jedenfalls lag in der - nach Eintragung der Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum nach § 8 WEG am 7. Mai 1997 - durch Auflassung vom 22. Mai 1997 und Eintragung vom 1. Dezember 1997 vollzogenen Übertragung des ideellen Eigentumsanteils von 1/5 an der Wohnung keine Veräußerung des Wohnungseigentums an einen Erwerber im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB, die die Kündigungssperrfrist nach §§ 577a Abs. 2 BGB hätte auslösen können. Entscheidend ist, dass zunächst die ursprüngliche Alleineigentümerin, nach ihrem Tod ihr Alleinerbe Herr R. als ihr Rechtsnachfolger, vor wie nach der Rückübertragung des 1/5 Eigentumsanteils Vermieter der Wohnung war und Eigenbedarf hätte geltend machen können. Statt zunächst nach § 8 WEG Wohnungseigentum zu begründen und dann in einem zweiten Schritt den ideellen Eigentumsanteil von 1/5 an der Wohnung auf den Rechtsnachfolger der ursprünglichen Vermieterin zu übertragen, hätten die damaligen Miteigentümer des Anwesens auch nach § 3 WEG verfahren können und Herrn R. das Wohnungseigentum sogleich allein zuweisen können; es gibt keinen vernünftigen Grund, diese beiden Wege für die Auseinandersetzung einer Eigentümergemeinschaft unter Begründung von Wohnungseigentum unterschiedlich zu behandeln (so wohl auch BeckOGK/Klühs, 1.10.2020, BGB § 577a Rn. 41.1, zitiert nach beck-online).

Die Interessenlage der Beteiligten im Jahre 1997 ist von derjenigen der Akteure im Fall des Rechtsentscheids des Bundesgerichtshofs vom 6. Juli 1994 (vgl. BGH - VIII ARZ 2/94 -, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 6.7.1994, GE 1994, 1045 ff., zitiert nach juris) nicht zu unterscheiden, das gilt insbesondere in Bezug auf die unter Rn. 28 der Entscheidung niedergelegten Erwägungen, wonach sich das Kündigungsrisiko für einen Mieter durch die Zuweisung des Wohnungseigentums an einzelne der vormaligen Miteigentümer des Grundstücks nicht signifikant ändere. Auch vorliegend kann keine Rede davon sein, dass sich das Kündigungsrisiko der Mieter durch die Übertragung des Miteigentumsanteils von 1/5 an der Wohnung auf den Rechtsnachfolger der ursprünglichen Vermieterin vergrößert habe. Sollte - wie die Kl. vortragen - der Miteigentümer zu 1/5 durch den Erwerb seines Miteigentumsanteils an dem Grundstück im Jahre 1990 nicht gemäß § 571 BGB a. F. Mitvermieter geworden sein, so wären die Mieter vor wie nach der Veräußerung des Miteigentumsanteils im Jahre 1997 allein einem etwaigen Eigenbedarf der ursprünglichen Vermieterin und später ihres Rechtsnachfolgers ausgesetzt gewesen. Wurde er im Jahre 1990 gemäß § 571 BGB a. F. Mitvermieter, so hätte sich daran nach der Ratio der zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. Januar 2019 (vgl. BGH - VIII ZB 26/17 -, Beschl. v. 9.1.2019, GE 2019, 249 f., zitiert nach juris) durch die Übertragung seines Eigentumsanteils an der Wohnung auf den Rechtsnachfolger der ursprünglichen Vermieterin nichts geändert; wäre er, wie die Kl. meinen, allenfalls für die Dauer seiner Miteigentümerstellung in die Vermieterposition eingetreten, so hätte vor der Veräußerung im Jahre 1997 auch sein Eigenbedarf eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen können, danach jedoch nicht mehr, das Kündigungsrisiko der Mieter hätte sich also verringert.

Voraussetzung des Beginns der Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB ist nach Überzeugung der Kammer, dass der Mietvertrag auf den Erwerber übergeht (vgl. MüKo-BGB/Häublein, 8. Aufl. 2020, § 577a Rn. 6) und ein tatsächlicher Wechsel in der Person des Vermieters stattfindet, der geeignet ist, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen (vgl. BGH - VIII ZR 231/08 -, Urt. v. 16.7.2009, GE 2009, 1119 ff., Rn. 21, zitiert nach juris). Der spezifische Schutz der Norm zielt auf den Fall ab, dass der Mieter sich durch die nach der Umwandlung in Wohnungseigentum erfolgende Veräußerung einem „Erwerber“ (und dessen Eigenbedarf) gegenübersieht, „der bis zum Erwerb nicht Vermieter war“ (vgl. BGH - VIII ARZ 2/94 - Rechtsentscheid in Mietsachen vom 6.7.1994, GE 1994, 1045 ff., Rn. 23, zitiert nach juris). Keine dieser Voraussetzungen wurden hier anlässlich der Übertragung des Miteigentumsanteils im Jahre 1997 erfüllt; nach der oben zitierten Beschwerdeentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. Januar 2019 fand entgegen dem Rechtsentscheid des BayObLG (vgl. BayObLG, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 24.11.1981 - Allg Reg 64/81 -, NJW 1982, 451 f., Rn. 14 und Rn. 15 mit insoweit unergiebigem Zitat „BGH LM § 925 BGB Nr. 4“) insbesondere kein Übergang der Vermieterstellung nach §§ 566/571 a. F. BGB auf den Erwerber des Miteigentumsanteils statt, da die Norm nicht anwendbar ist, wenn der Erwerber schon vor dem Eigentumsübergang Vermieter war (vgl. BGH - VIII ZB 26/17 -, Beschl. v. 9.1.2019, GE 2019, 249 f., Rn. 10, zitiert nach juris).

Soweit das Amtsgericht schließlich erwogen hat, dass die Kündigungssperrfrist bereits durch den Erwerb des 1/5 Eigentumsanteil an dem damals ungeteilten Grundstück seitens W. B. im Jahre 1990, also Jahre vor der Aufteilung des Gebäudes in Wohnungseigentum, in Gang gesetzt worden sein könnte, geht dies schon deswegen fehl, weil § 577a BGB als Ausnahmevorschrift eng auszulegen ist und es die von dem Amtsgericht für seine Wertung herangezogenen Tatbestandsmerkmale der Absätze 1a und 2a im Jahre 1990 noch gar nicht gab. Das seitens des Amtsgerichts zur Stützung seiner Erwägung bemühte Zitat (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 14. Auflage 2019, § 577a Rn. 18 f.) ist überdies unbehelflich; Blank meint, § 577a Abs. 1a BGB könne analog angewendet werden, wenn Vertragsparteien bereits bei Abschluss des Kaufvertrages über einen Miteigentumsanteil die spätere Bildung von Wohnungseigentum verabreden und nach Eintragung des neuen Miteigentümers die Eigenbedarfskündigung erklären. Vorliegend spricht aber nichts dafür, dass die ursprüngliche Alleineigentümerin und W. bereits im Jahre 1990 die Aufteilung des Grundstücks in Wohnungseigentum verabredet hätten, die dann erst sieben Jahre später vollzogen worden wäre.

Revision zugelassen und eingelegt zu VIII ZR 356/20

Die Teilung nach § 8 WEG zur Begründung von Wohnungseigentum durch Miteigentümer ist keine Veräußerung im Sinne des § 566 BGB, weil der Sondereigentümer schon vorher Miteigentümer war und somit kein Dritter im Sinne des § 566 BGB. Die Kündigungssperrfrist für einen Mieter beginnt damit nicht zu laufen – so das LG Berlin.

Die Miteigentümer hatten 1996 eine Teilung des Grundstücks nach § 8 WEG vorgenommen und einem Miteigentümer das Sondereigentum an einer Wohnung zugewiesen. In dieser Wohnung wohnte seit 1985 die Beklagte als Untermieterin und rückte durch Vereinbarung vom Mai 2014 anstelle eines Hauptmieters in die Mieterstellung ein. Die Wohnung wurde 2015 verkauft; die weiteren Käufer erklärten 2018 eine Eigenbedarfskündigung. Das Amtsgericht hielt die Kündigungssperrfrist von zehn Jahren nach § 577a BGB für abgelaufen und verurteilte die Mieterin zur Räumung; auf ihre Berufung wies das Landgericht Berlin die Räumungsklage ab.

Das Landgericht meinte, Voraussetzung für den Beginn der Kündigungssperrfrist sei ein Wechsel in der Person des Vermieters. Der liege nicht vor, wenn ein Miteigentümer Alleineigentümer wird. War die Wohnung vorher vermietet, ändere sich eben an der Vermieterstellung durch die Eigentumsübertragung nichts. Die Mieterin habe schon vor der Vereinbarung vom Mai 2014 in der Wohnung gewohnt, und ein zugunsten der Hauptmieter entstandener Kündigungsschutz habe von Anfang an mittelbar auch für sie gegolten. Dazu komme, dass nach dem Tod der Schwester der Mieterin sie das Mietverhältnis allein fortgesetzt habe und sich weiterhin auf § 577a BGB berufen könne.

Die Kammer kann sich für ihre Auffassung, die Übertragung eines Miteigentumsanteils als Sondereigentum auf einen Miteigentümer sei keine Veräußerung im Sinne des § 566 BGB, auf die Entscheidungen des BGH (GE 2019, 249) und des Kammergerichts (GE 2018, 1458) berufen. Waren beide Miteigentümer vorher Vermieter, ändert sich an der Vermieterstellung nichts und es liegt auch keine Veräußerung im Sinne des § 577a BGB vor, die die Kündigungssperrfrist auslöst. Im entschiedenen Fall war allerdings die Beklagte zunächst Untermieterin und wurde erst durch Vereinbarung vom 28. Mai 2014 Mieterin. Mit wem diese Vereinbarung als Vermieter abgeschlossen wurde, bleibt nach der Entscheidung offen; im Wohnungsgrundbuch eingetragen als Sondereigentümer war zu diesem Zeitpunkt nur die Alleinerbin des Wohnungseigentümers. Auf den Schutz des § 577a BGB konnte sich die Beklagte somit nur berufen, wenn man die Überlassung im Sinne des Gesetzes nicht formell an einen Mietvertragsabschluss anknüpft; in diesem Sinne etwa Schmidt-Futterer/Blank, Rn. 10 zu § 577a BGB. Dafür reicht ein Untermietverhältnis nicht; missverständlich ist die Erwähnung in dem Urteil, wonach das Mietverhältnis nach dem Tod der Schwester gemäß § 563a BGB mit der Beklagten fortgesetzt worden sei. Diese Vorschrift greift nur dann ein, wenn der Überlebende vorher schon Mieter war.

Wer nach einer Umwandlung und Aufteilung in Wohnungseigentum ein Mietverhältnis abschließt, auch wenn er schon vorher die Wohnung bewohnte, muss Vereinbarungen über einen Kündigungsschutz treffen, weil die Schutzvorschrift des § 577a BGB nicht eingreift (LG Frankfurt/Main, WuM 1997, 561). Eine Aufhebung des Urteils der Kammer durch den Bundesgerichtshof ist nicht ausgeschlossen.