Befugnis zur Schließung eines Müllschluckers (Müllabwurfanlage)

Der Vermieter darf jedenfalls dann eine Müllabwurfanlage (Müllschlucker) stilllegen, die eine Mülltrennung nicht erlaubt, wenn im Mietvertrag eine Änderung der Benutzung von Gemeinschaftsanlagen vorbehalten ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen der Kl. als Mieterin und der Bekl. als Vermieterin besteht gem. schriftlichem Vertrag seit dem 1. November 1990 ein Mietverhältnis über die von der Kl. innegehaltene Wohnung. In Nr. 1 Abs. 1 der in den Vertrag einbezogenen Allgemeinen Vertragsbestimmungen Fassung DMV Januar 1990 heißt es u. a. „Die Hausordnung und die Benutzungsordnungen darf das Wohnungsunternehmen nachträglich aufstellen oder ändern, soweit dies im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dringend notwendig und für den Mieter zumutbar ist." Das Haus, in dem sich die Wohnung befindet, verfügte vom Beginn des Mietverhältnisses an über eine sog. Müllabwurfanlage („Müllschlucker"), die es ermöglichte, den Hausmüll auf der jeweiligen Etage im Haus entsorgen zu können. Die Anlage wurde im Oktober 2008 geschlossen, nunmehr muss der Hausmüll über Standorte auf der Straße entsorgt werden. Die Kl. ist seit mehreren Jahren schwer krank und zu 100 % schwerbehindert. Sie verbraucht täglich eine hohe Anzahl Windeln. Die Kl. verfügt über ein Auto, das sie auch benutzt.

Für das tägliche Leben braucht sie keine fremde Hilfe.

Der Kl. wurden für die Müllentsorgung durch Zivildienstleistende der AWO GmbH in den Monaten Oktober 2008 bis Mai 2009 insgesamt Rechnungen in Höhe von 667,50 € gelegt. [...]

Die Klage ist unbegründet. Der Anspruch ergibt sich aus keiner denkbaren Anspruchsgrundlage, insbesondere nicht aus §§ 536, 536 a BGB. Denn bei dem Wegfall der Müllabwurfanlage handelt es sich nicht um einen Mangel der Mietsache.

Zwar darf grundsätzlich ein Vermieter nicht eigenmächtig diejenigen Anlagen eines Hauses ändern, die er bei Abschluss des Vertrages dem Mieter zum gemeinschaftlichen Gebrauch mit anderen Mietern überlassen hat. Dazu kann auch eine Müllabwurfanlage gehören. Diese bietet für den Mieter den Vorteil, dass er sich mit seinem Hausmüll nicht zu den in der Regel außerhalb des Hauses auf dem Grundstück bereitgestellten Müllgefäßen begeben muss. Eine andere Betrachtungsweise kann allerdings geboten sein, wenn der Vermieter - wie hier in Nr. 1 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen - sich im Mietvertrag vorbehalten hat, die Benutzung der gemeinschaftlichen Anlage zu ändern. Ein solcher Vorbehalt muss, wenn er in Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder in einem Formularvertrag enthalten ist, sich an den Grenzen des § 307 BGB messen lassen. Danach sind Bestimmungen in AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben übermäßig benachteiligen. Eine solche Benachteiligung kann insbesondere gegeben sein, wenn wesentliche Rechte oder Pflichten, die sich aus der Natur des Vertrages ergeben, so eingeschränkt werden, dass der Vertragszweck gefährdet wird (vgl. insgesamt LG Berlin GE 2006, 1483 ff.). Ein Vorbehalt zur Änderung der Benutzung gemeinschaftlicher Anlagen und Einrichtungen erweckt unter dem dargestellten Gesichtspunkt keine Bedenken, wenn dies im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Hauses dringend notwendig und für den Mieter zumutbar ist. Dadurch wird eine zulässige Begrenzung der Änderungsbefugnis des Vermieters geschaffen, deren Einhaltung im Streitfall überprüfbar ist.

Die von der Bekl. vorgenommene Änderung zielt darauf ab, das System der Müllentsorgung vollständig neu zu ordnen. Statt der Benutzung des Müllschluckers wird den Mietern nunmehr zugemutet, sich bis zu einem Müllhaus zu begeben und ihre Abfälle durch das Öffnen einer Mülltonne und nicht mehr, wie bisher, durch das Öffnen einer Klappe im Treppenhaus außerhalb ihrer Wohnungen zu entsorgen. Die Möglichkeit einer Müllentsorgung als wesentlicher Bestandteil der Verpflichtungen der Bekl. zur Gewährung des vertragsgemäßen Gebrauches bleibt den Mietern erhalten. Die der Bekl. nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen zustehende Befugnis, die Benutzung gemeinschaftlicher Einrichtungen unter bestimmten Voraussetzungen zu ändern, geht auch soweit, dass eine solche gänzlich beseitigt werden kann, wenn den Mietern als Ersatz dafür eine andere gemeinschaftliche Einrichtung zur Verfügung steht, die einen angemessenen Ausgleich für den Verlust darstellt. Entscheidend hierfür ist der Gesichtspunkt, dass eine Müllentsorgung als Leistung der Bekl. weiterhin gewährleistet ist. Das ist hier der Fall. Für die Schließung der Anlage hatte die Bekl. dringende Gründe. Sie war nicht mehr zeitgemäß, sie stammt aus einer Zeit, als der Gedanke der Mülltrennung und Müllvermeidung noch nicht allgemein verbreitet war. Die Anlage erlaubte es den Mietern, jede Art von Abfall unterschiedslos auf für sie unkomplizierte Weise zu entsorgen. Im Land Berlin gilt seit dem 21. Juli 1999 das Gesetz zur Förderung der Kreislaufwirtschaft und Sicherung der umweltverträglichen Beseitigung von Abfällen. Zielrichtung des Gesetzes ist gemäß §§ 1 Abs. 2 und 2 Abs. 1 und 2 die Vermeidung von Abfällen und die Vermeidung und Verringerung von Schadstoffen in Abfällen und die schadlose und nach Art und Beschaffenheit der Abfälle hochwertige Verwertung nicht vermeidbarer Abfälle, soweit dies technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Gemäß § 1 Abs. 3 soll jeder durch sein Verhalten dazu beitragen, dass die Ziele erreicht werden. Damit sind auch Vermieter und Mieter angesprochen. Gemäß § 11 sollen Papier, Pappe, Karton, Glas, Kunststoffe, organische Abfälle, Metalle, Elektrogeräte und Sperrmüll getrennt gesammelt werden. Der vorhandene Abfallschacht entspricht nicht mehr den Anforderungen, denen er genügen müsste, wenn er heute errichtet werden würde. Gemäß § 42 Abs. 1 der Bauordnung für Berlin sind Abfallschächte nur zulässig, wenn sie getrennte Einfüllöffnungen und die zugehörigen getrennten Sammelräume für Abfälle zur Verwertung und für Abfälle zur Beseitigung besitzen. Dies zeigt, dass der Gedanke der Mülltrennung sich inzwischen auch in den Anforderungen an die Konstruktion von Müllabwurfanlagen durchgesetzt hat. Die mit der Schließung der Müllabwurfanlage für die Mieter verbundenen Unbequemlichkeiten sind - auch für die Kl. - nicht unzumutbar. Der vom Gesetzgeber eingeführte Gedanke der Mülltrennung zwingt die Mieter ohnehin dazu, die in dem Müllhaus aufgestellten Behälter für Papier, Verpackungen und Glas zu benutzen. Zu diesem Zweck müssen sie sich aus ihren Wohnungen zu der genannten Müllsammelstelle begeben. Ihnen wird jetzt zugemutet, den einen oder anderen zusätzlichen Gang zu machen. Dies ist unabhängig von der Frage der zu überwindenden Wegstrecke nicht unzumutbar. Dies gilt auch für die Kl. Denn Mietern ist es zuzumuten, ihre Lebensführung den veränderten Umständen anzupassen. Es wird von ihnen nur verlangt, sich so zu verhalten wie andere Mieter, die in einem

zt zugemutet, den einen oder anderen zusätzlichen Gang zu machen. Dies ist unabhängig von der Frage der zu überwindenden Wegstrecke nicht unzumutbar. Dies gilt auch für die Kl. Denn Mietern ist es zuzumuten, ihre Lebensführung den veränderten Umständen anzupassen. Es wird von ihnen nur verlangt, sich so zu verhalten wie andere Mieter, die in einem Mehrfamilienhaus wohnen, in dem es keinen Müllschlucker gibt. Nach Darlegung der Bekl. mag die Schließung der Anlage sogar die Wirkung einer Verringerung der Müllkosten zur Folge haben, weil die Leerungsfrequenz des Hausmüllbehälters reduziert werden kann (vgl. insgesamt LG Berlin GE 2006, 1483 ff.). Angesichts der vorstehenden Erwägungen ist die Schließung der Müllabwurfanlage auch unter Berücksichtigung der gesundheitlichen Einschränkungen der Kl. für diese nicht unzumutbar im Sinne der Nr. 1 Abs. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen. Die zwingend vorzunehmende Abwägung der Interessen ergibt, dass die Kl. die Schließung hinnehmen muss. Es ist der Bekl. nicht zumutbar, für die Kl. allein oder allein wegen ihr die Anlage in Betrieb zu halten. Dabei soll nicht verkannt werden, dass sich aus der Schließung der Anlage für die Kl. erhebliche Veränderungen ergeben haben. Es ist jedoch von der Kl. nicht hinreichend dargetan, dass es für sie schlicht unmöglich ist, die nunmehr zur Verfügung gestellten Müllentsorgungsmöglichkeiten zu nutzen. Es ist nicht dargetan, dass für sie keine Möglichkeit besteht, die Anlagen selbst zu nutzen. Es ist schon angesichts ihrer Möglichkeit, ohne fremde Hilfe auszukommen, ein Auto zu erreichen und zu benutzen und alle Besorgungen des Alltags selbst durchzuführen, nicht nachvollziehbar, dass es schlicht unmöglich sein soll, dass sie mit dem Müll die Müllgefäße erreichen kann. Die Kl. benutzt ausweislich ihres eigenen Schreibens häufig ihr Auto, kann dort ohne Hilfe hingelangen, es verlassen usw. Es ist nicht nachvollziehbar dargetan, dass die Windeln nicht auch jedenfalls für mehr als einen Tag in der Wohnung gelagert werden können, ohne sofort entsorgt werden zu müssen. Ohnehin ist ein Mangel im Sinne einer Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit gem. § 536 BGB nicht nach der Eignung für einen konkreten Mieter, sondern grundsätzlich nach der allgemeinen Tauglichkeit für einen durchschnittlichen Mieter zu beurteilen. [...]

Müllabwurfanlagen, wie sie früher oft in größeren Häusern eingebaut waren, sind für den Mieter sehr bequem, erlauben aber keine Mülltrennung und sind dazu unhygienisch. Da sie als mitvermietet gelten, kann zweifelhaft sein, ob der Vermieter gegen den Willen der Mieter den Müllschlucker stilllegen darf. Das Amtsgericht Wedding meint: ja.

Im Mietvertrag hieß es, dass der Vermieter die Benutzungsordnungen nachträglich aufstellen oder ändern darf, soweit dies im Interesse einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung dringend notwendig und für den Mieter zumutbar ist. Im Jahr 2008 wurde die Müllabwurfanlage geschlossen; die schwerbehinderte Mieterin, die täglich Windeln benutzte, verlangte Erstattung der Kosten für die Müllentsorgung.

Mit Urteil vom 6. Januar 2011 meinte das Amtsgericht Wedding, die Schließung des Müllschluckers sei rechtmäßig gewesen, da der Vermieter sich im Mietvertrag vorbehalten habe, die Benutzung der gemeinschaftlichen Anlage zu ändern. Der Mieter sei dadurch nicht benachteiligt, da für die Schließung der Anlage dringende Gründe vorlägen. Eine Mülltrennung sei bei der Anlage nicht möglich; der vorhandene Abfallschacht wäre nach der Bauordnung einer Neuerrichtung nicht genehmigungsfähig. Die Unbequemlichkeiten für den Mieter seien nicht unzumutbar. Ohnehin komme es bei der Beurteilung als Mangel nicht auf den konkreten Mieter an, sondern auf die Benutzung für einen durchschnittlichen Mieter.

Auch ohne Vorbehalt im Mietvertrag dürfte die Stilllegung einer nicht mehr zeitgemäßen Müllabwurfanlage zulässig sein (AG Köpenick, GE 2006, 917; AG Lichtenberg, GE 2000, 815; LG Hamburg, WuM 1999, 600; a. A. AG Potsdam, GE 2000, 411). Dazu kommt, dass der Vermieter kraft Gesetzes verpflichtet sein kann, die Müllabwurfanlage stillzulegen (so schon LG Mainz, WuM 1999, 215; vgl. auch LG Berlin GE 2006, 1483). Nach der Neufassung der Bauordnung Berlin sind bestehende Abfallschächte spätestens bis zum 31. Dezember 2013 außer Betrieb zu nehmen (§ 46 Abs. 3 BauO). Diese absolute Schließungsverpflichtung ist als Eingriff in das Eigentum verfassungsrechtlich bedenklich (vgl. Fleckenstein, GE 2010, 1727). Ob von den Bauaufsichtsbehörden Abweichungen nach § 68 BauO zugelassen werden können, ist zweifelhaft (nach der Gesetzesvorlage vom 13. April 2010 scheidet das aus; vgl. Fleckenstein, GE 2010, 1727), auch wenn nach der Presseinformation vom 29. November 2010 das Bezirksamt Lichtenberg einer Wohnungsbaugesellschaft eine Ausnahmegenehmigung zum Weiterbetrieb der Müllabwurfanlagen in Aussicht gestellt hat. Jedenfalls ergibt sich aus der Neufassung der Bauordnung, dass unabhängig vom Mietvertrag der Vermieter jedenfalls berechtigt ist, auch jetzt schon die Anlage zu schließen („spätestens bis zum 31. Dezember 2013"). Der Vermieter ist verpflichtet, die Öffnungen der Müllschlucker dauerhaft zu verschließen; es handelt sich um eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme, so dass nach § 559 BGB die Kosten auf die Mieter umgelegt werden können.