Befugnis eines Dritten

Befugnis eines Dritten; die Mieternutzung einzuschränken; Mangel der Mietsache; Rechtsmangel; Minderung; Minderung des Mietzinses; bei Rechtsmangel; Nutzungsrecht des Mieters; Einschränkung durch Dienstbarkeit

Schließt der Eigentümer eines vermieteten und später veräußerten Grundstücks darüber einen weiteren Mietvertrag, und geht der zweite Mieter gleichzeitig für die Laufzeit des ersten Mietvertrages ein Untermietverhältnis ein, dann wird ihm mit der - vor der Veräußerung erfolgten - Einräumung des Unter-mietbesitzes das Grundstück zugleich aufgrund des (Haupt-)Mietvertrages überlassen, wenn darin vereinbart ist, das Mietverhältnis solle unmittelbar im Anschluß an den Untermietvertrag beginnen.

1. Vergeblich wendet sich die Revision allerdings gegen die Auffassung der Vorinstanz, die Kl. sei gemäß § 571 BGB an den Mietvertrag vom 9. Juni 1982 gebunden.

a) Auf den hier vorliegenden Fall der mehrfach aufeinanderfolgenden Veräußerung eines vermieteten Grundstücks finden gemäß § 579 BGB die Vorschriften des § 571 Abs. 1 BGB und der §§ 572-578 BGB entsprechende Anwendung. Entsprechende Anwendung der - unmittelbar auf den Ersterwerb zugeschnittenen - Bestimmung des § 571 Abs. 1 BGB auf den Fall der mehrfachen Weiterveräußerung des vermieteten Grundstücks bedeutet, wie sich aus der Formulierung "während der Dauer seines Ei gentums" ergibt, daß der Ersterwerber, hier A.F., auf Vermieterseite aus dem Miet-verhältnis ausscheidet und der zweite Erwerber, die Kl., in die Rechte und Pflichten des Vermieters R.H. eintritt. Dies gilt indessen nur, wenn dem Mieter, hier der Bekl., das vermietete Grundstück vor beiden Veräußerungen überlassen war. Überlassen ist das vermietete Grundstück dem Mieter im Sinne des § 571 BGB, wenn er es ver-tragsgemäß gebrauchen kann. Das war hier der Fall. Als vertragsmäßiger Gebrauch ist im Mietvertrag vom 9. Juni 1982 "die Errichtung eines Spielautomatenbetriebes" angegeben. Seit dem 1. Juli 1982, also lange vor beiden Veräußerungen, hatte die Bekl. den unmittelbaren Besitz an dem Grundstück "zum Zweck der Einrichtung eines Spielautomatenbetriebes" inne. In den unmittelbaren Besitz ist sie allerdings unstreitig nicht von R.H., sondern von einem Beauftragten der Firma Q. eingewiesen wor-den. Dieser hat dem damaligen Geschäftsführer der Bekl. sämtliche Schlüssel des Mietobjekts ausgehändigt und die uneingeschränkte vertragliche Verfügungsgewalt eingeräumt. Auch wenn die Bekl. ab 1. Juli 1982 - aufgrund des Vertrages vom 25. Juni/7. Juli 1982 - Untermietbesitz an dem Mietobjekt ausübte, steht das der Ver-wendbarkeit des § 571 Abs. 1 BGB hier nicht entgegen. Die dafür erforderliche Über-lassung des vermieteten Grundstücks vor der Veräußerung liegt darin, daß sich der Vermieter H. und die Bekl. bereits bei Abschluß des Mietvertrages am 9. Juni 1982 darüber einig waren, am 1. Januar 1986 solle sich der am 31. Dezember 1985 enden-de Untermietbesitz automatisch in Mietbesitz verwandeln. Dafür ist am 9. Juni 1982 alles Erforderliche geschehen. Da das Grundstück zu diesem Zeitpunkt mit einer ver-traglich fest vereinbarten Laufzeit bis zum 31. Dezember 1985 an die Firma Versandhaus Q. vermietet - und dieser überlassen - war, die Parteien des Vertrages vom 9. Juni 1982 andererseits aber schon damals bindend ein Nutzungsrecht der Bekl. über den 31. Dezember 1985 hinaus bis zum 31. Dezember 1990 vereinbart haben, be-deutete die von der Firma Q. in Vollzug des mit der Bekl. abgeschlossenen Unter mietvertrages vorgenommene Einweisung in den unmittelbaren Besitz zugleich die Überlassung des - identischen - Mietobjekts im Hinblick auf den Vertrag vom 9. Juni 1982. Daß dieses Hauptmietverhältnis und damit die Mietzeit erst am 1. Januar 1986 beginnen sollte, ist hier, wie in den bisher entschiedenen Fällen einer vorweggenommenen Vertragsverlängerung für die entsprechende Anwendung des § 571 Abs. 1 BGB unerheblich (BGH Urteil vom 30. Juni 1964 = BGHZ 42, 333, 340; Senatsurteil vom 2. Dezember 1970 - VIII ZR 77/69 = BGHZ 55, 71 = WM 1971, 131 = NJW 1971, 422 m. Anm. v. Braxmaier in LM BGB § 571 Nr. 17).

c) War die Bekl. mithin gemäß § 571 Abs. 1 BGB zum Besitz des Mietobjekts berech-tigt, braucht auf die Hilfsbegründung der angefochtenen Entscheidung nicht eingegangen zu werden.