Befristung

Befristung; Mietverhältnis; Ordentliche Kündigung; Kaution; Anlage; Zinsen; Verzugszinsen

1. Verwendet der Vermieter eine Vertragsklausel, nach der das Mietverhältnis einerseits befristet ist, andererseits aber fristgemäß gekündigt werden kann, so geht diese Unklarheit zu seinen Lasten, und eine ordentliche Kündigung des Mieters ist nicht ausgeschlossen.

2. Die Ersatzpflicht des Vermieters aus unterlassener Anlage der Kaution ist eine Schadensersatzpflicht und keine Zinsschuld.

Die Parteien streiten über die Rückzahlung einer Mietsicherheit. Durch Formularvertrag vom 6.7.1992 mieteten die Kl. ein Einfamilienhaus der Bekl. In § 2 des Vertrags heißt es zur Mietzeit: "(1) Das Mietverhältnis beginnt am 1.8.1992. Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 36 Monaten geschlossen. Das Mietverhältnis endet am 31.7.1995. (2) Die Kündigungsfrist beträgt drei Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als fünf Jahre vergangen sind, sechs Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums fünf Jahre vergangen sind, ... (3) Die Kündigung muß schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugehen." Durch Schreiben vom 20.3.1994 kündigten die Kl. das Mietverhältnis, gestützt auf § 2 Abs. 2 des Mietvertrags, zum 30.6.1994 und zogen aus. Die Bekl. widersprach der Kündigung. Sie vermietete das Haus zum 1.11.1994 weiter. Wegen der Miete für Juli, August und September 1994 bediente sie sich aus der Kaution, die verzinslich angelegt war und bis zum 10.8.1994 einen Betrag von 4.725 DM erreicht hatte. Mit Schreiben vom 14.7.1995 verlangten die Kl. unter Fristsetzung zum 24.7.1995 Rückzahlung des Kautionsbetrags zzgl. der Zinsen (113,14 DM), die bei Fortdauer der Anlage des Geldes bis dahin angefallen wären. Die Bekl. stützt ihre Zahlungsverweigerung auf § 2 Abs. 1 des Mietvertrags. Außerdem behauptet sie, die Parteien seien sich bei Abschluß der Vereinbarung einig gewesen, das Mietverhältnis für die Dauer von 36 Monaten ohne Kündigungsmöglichkeit fest einzugehen. In Höhe eines Teilbetrags von 198,43 DM rechnet die Bekl. hilfsweise mit einer noch offenen Nebenkostennachforderung für 1994 auf.

Das AG hat die auf Zahlung von 4.838,14 DM nebst 4 % Verzugszinsen gerichtete Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte überwiegend Erfolg.

Die Bekl. ist verpflichtet, den Kl. die geleistete Mietsicherheit einschließlich der bis zum 10.8.1994 angewachsenen Zinsen (4.725 DM) zurückzuzahlen. Dies ist in § 24 Abs. 2 Satz 2, 3 des Mietvertrags so vereinbart. Der Rückzahlungsanspruch der Kl. ist auch nicht durch Aufrechnung (§§ 387 f. BGB) mit Mietzinsforderungen der Bekl. (§ 535 S. 2 BGB) für die Zeit von Juli bis September 1994 erloschen. Aufgrund der fristgerechten Kündigung der Kl. endete das Mietverhältnis schon zum 30.6.1994 (§§ 564 Abs. 2, 564 a Abs. 1, 565 Abs. 2 BGB und § 2 Abs. 2 des Mietvertrags). Die Parteien hatten trotz der in § 2 Abs. 1 des Mietvertrags getroffenen Regelung keine bestimmte Mietzeit vereinbart, während der die ordentliche Kündigung ausgeschlossen war (§ 564 Abs. 1 BGB). Vielmehr ergibt die Auslegung des schriftlichen Mietvertrags, daß das Mietverhältnis unbefristet sein sollte.

Soweit die Bekl. behauptet, man sei sich bei Vertragsschluß - unabhängig vom Wortlaut der Vertragsurkunde - über die Befristung und den Ausschluß der ordentlichen Kündigung bis zum 31.7.1995 einig gewesen, ist ihr Vortrag zwar erheblich. Ein übereinstimmender Wille der Parteien ist nach dem im bürgerlichen Recht herrschenden Grundsatz der Privatautonomie auch dann maßgebend, wenn er in der Erklärung nicht oder nur unvollkommen zum Ausdruck kommt. Er geht deshalb dem Wortlaut und jeder anderen Deutung des Vertrags vor. Das gilt gem. § 4 AGBG auch dann, wenn die Parteien eine Klausel in AGB - vorliegend § 2 des Mietvertrags - übereinstimmend abweichend von ihrem objektiven Sinn verstehen, wobei sich das abweichende Verständnis auch zugunsten des Verwenders auswirken kann (BGH NJW 1995, 1494 [1496] = LM H. 7/1995 § 3 KreditwesenG Nr. 2; BGHZ 113, 251 [259] = NJW 1991, 1604 = LM § 476a BGB Nr. 1). Die Bekl. hat ihre Behauptung aber nicht beweisen können. (wird ausgeführt.)

Die Vertragsurkunde selbst läßt sich sowohl in Richtung eines befristeten als auch eines mit gesetzlicher Frist kündbaren Mietverhältnisses auslegen. Diese Unklarheit der in § 2 des Mietvertrags zur Mietzeit formularmäßig getroffenen Regelung geht zu Lasten der Bekl. als Verwender der Klausel (§ 5 AGBG; vgl. auch LG Wiesbaden, WuM 1994, 430). Es ist Sache des Verwenders von AGB, sich klar und unmißverständlich auszudrücken. Verbleibt nach Auslegung einer Klausel ein nicht behebbarer Zweifel, und verdient keine der unterschiedlichen Interpretationen den klaren Vorzug, so ist der für den Verwender ungünstigere Sinn zu wählen (BGH NJW 1986, 431 = LM § 13 AVB f. KraftfVers. Nr. 14), was vorliegend zur Annahme eines unbefristeten Mietverhältnisses führt, das durch ordentliche Kündigung beendet werden konnte.

AGB werden üblicherweise gegenüber einer Vielzahl von Vertragspartnern mit unterschiedlichem Verständnishorizont verwendet. Dies gebietet es, von der individuellen Lage des einzelnen Vertragspartners abzusehen und den Sinn zu ermitteln, der "nach dem Willen verständiger und redlicher Vertragspartner unter Abwägung der Interessen der normalerweise an solchen Geschäften beteiligten Kreise" anzunehmen ist (sog. objektive Auslegung BGHZ 62, 251 [254] = NJW 1974, 1135 = LM Allg. Geschäftsbedingungen Nr. 55). Ausgehend vom Wortlaut der Regelung kann § 2 des vorliegenden Mietvertrags ebensogut dahin verstanden werden, daß eine feste Vertragslaufzeit von drei Jahren gewollt war, wie dahin, daß die Möglichkeit der Kündigung mit gesetzlicher Frist bestehen sollte. Für sich gesehen spricht § 2 Abs. 1 des Mietvertrags für eine Befristung, durch die der Bestand des Mietverhältnisses bis zum 31. 7. 1995 sichergestellt sein soll. § 2 Abs. 2 könnte dann als Regelung für den Fall verstanden werden, daß die Kl. von ihrem Fortsetzungsanspruch gem. § 564 c Abs. 1 BGB Gebrauch machen. Andererseits spricht die Kündigungsmöglichkeit in § 2 Abs. 2 des Mietvertrags, die dem Wortlaut nach nicht auf die Zeit nach dem 31.7.1995 beschränkt ist, für sich gesehen gegen eine feste Vertragslaufzeit (so schon Kammer, Urt. v. 4.10.1995 - 1 S 238/95). § 2 Abs. 1 könnte dann als eine Bestimmung zu verstehen sein, nach der aber jedenfalls keine Fortdauer des Vertragsverhältnisses über den 31.7.1995 hinaus gewollt ist. Keine dieser beiden Interpretationen des Vertrags erscheint nach dem Willen verständiger Vertragspartner und unter Abwägung der beteiligten Interessen wesentlich vorzugswürdiger als die andere. So wie es im Interesse der Parteien eines Mietvertrags liegen kann, sich die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung für die geplante Laufzeit zu erhalten, kann auch eine feste Bindung an die vereinbarte Laufzeit beiderseits von Nutzen sein.

Neben dem Kautionsguthaben stehen den Kl. auch die Zinsen in Höhe von unstreitig 113,14 DM zu, die bei Anlage der am 10.8.1994 vorhandenen 4.725 DM als gesetzliche Spareinlage bis zum 24.7.1995 angefallen wären. Insoweit haftet die Bekl. auf Schadensersatz nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung (v. Martius, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III A Rdnr. 791). Gem. § 24 Abs. 1 Satz 1 des Mietvertrags oblag ihr die Verpflichtung, die Mietsicherheit auf einem Sparkonto mit gesetzlicher Kündigungsfrist anzulegen. Indem sie die Kaution zu Unrecht aufbrauchte, verletzte sie diese vertragliche Nebenpflicht (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 55. Aufl., § 550 b Rdnr. 12).

Verzugszinsen in Höhe des gesetzlichen Zinssatzes können die Kl. aufgrund ihrer Mahnung vom 14.7.1995 aus der ursprünglich geleisteten Sicherheit (4.500 DM) verlangen (§§ 284 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB), nicht aber aus den bis zum 10.8.1994 auf dem Kautionskonto vertragsgemäß angewachsenen Zinsen (225 DM). Auf vertragliche oder gesetzliche Zinsen sind Verzugszinsen nicht zu entrichten (§ 289 S. 1 BGB; vgl. auch Palandt/Heinrichs, § 289 Rdnr. 1). Daß ihnen aufgrund verzögerter Zinszahlung seitens der Bekl. ein Schaden entstanden sei, haben die Kl. nicht dargelegt (§§ 288 Abs. 2, 289 S. 2 BGB). Im Hinblick auf ihre Vermögenseinbuße aus der seit dem 10.8.1994 unterbliebenen Anlage des Kautionsguthabens stehen die geltend gemachten Verzugszinsen den Kl. dann allerdings wieder zu, denn die Ersatzpflicht des Vermieters aus unterlassener Anlage der Kaution ist eine Schadensersatzpflicht und keine Zinsschuld (vgl. AG Neu-Ulm, WuM 1990, 428 [429]; Sternel, MietR aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 1345).