Befristung

Befristung, Mietvertrag, ordentliche Kündigung, Unklarheit, Formularmietvertrag

Wenn der unter Angabe einer Laufzeit vereinbarte Formularmietvertrag die Kündigung gemäß den in ihm aufgeführten Kündigungsfristen nicht ausdrücklich ausschließt, kann der Vermieter eine die Kündigung des Mieters ausschließende Befristung nicht geltend machen.

Die Parteien streiten um den Fortbestand eines Mietverhältnisses. Die Bekl. hatte am 27.5.1994 mit Herrn X. einen Mietvertrag über die Wohnung geschlossen. Durch Vertrag v. 22.4.1995 vereinbarten der Kl. und die Bekl., daß der Kl. ab dem 30.4.1995 in den zwischen dem Bekl. und Herrn X. bestehenden Mietvertrag eintritt. In dem zwischen der Bekl. und Herrn X. geschlossenen Mietvertrag heißt es unter "2. Mietzeit":

"Das Mietverhältnis beginnt am 1.7.1994, spätestens 1.8.1994.

1. Nur für Verträge von unbestimmter Dauer

Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der in Ziff. 4 vereinbarten Frist gekündigt werden oder

2. Nur für Verträge von bestimmter Dauer - siehe jedoch § 5 - Der Mietvertrag wird auf die Dauer von 60 Monaten geschlossen. Das Mietverhältnis läuft am 1.9. ab. oder

3. Nur für Verträge von bestimmter Dauer mit Verlängerungsklausel - siehe jedoch § 5 Der Mietvertrag wird auf die Dauer von ... Monaten geschlossen und läuft bis zum ...

Er verlängert sich jeweils um ... Monate, falls er nicht mit den Fristen der Ziff. 4 gekündigt wird.

4. Die Kündigungsfrist beträgt drei Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes weniger als fünf Jahre vergangen sind. Sechs Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes fünf Jahre vergangen sind.

Neun Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes acht Jahre vergangen sind.

Zwölf Kalendermonate, wenn seit der Überlassung des Wohnraumes zehn Jahre vergangen sind.

5. Die Kündigung muß schriftlich bis zum dritten Werktag des ersten Monats der Kündigungsfrist zugehen."

Mit Schreiben v. 25.8.1996 kündigte der Kl. gegenüber der Bekl. das Mietverhältnis fristlos. Mit Schreiben v. 3.9.1996 korrigierte er seine Kündigung dahingehend, daß er innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündige. Die Bekl. teilte dem Kl. durch einen Vermerk auf seinem Schreiben v. 3.9.1996 mit, daß sie die Kündigung nicht akzeptiere und an dem Mietverhältnis festhalte.

Der Kl. beantragt, festzustellen, daß das zwischen den Parteien bestehende Wohnraummietverhältnis aufgrund der Kündigung des Kl. v. 25.8.1996 zu Ende November 1996 wirksam beendet wurde.

Dem Kl. steht die begehrte Feststellung zu, weil er das Mietverhältnis unter Einhaltung einer dreimonatigen Frist wirksam zu Ende November 1996 gekündigt hat.

Die Feststellungsklage ist hier zulässig, weil der Kl. ein berechtigtes Interesse an der begehrten Feststellung des Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses hat. Denn es ist anerkannt, daß der Mieter auf Feststellung klagen kann, daß seine Kündigung das Mietverhältnis beendet hat (vgl. Baumbach/Hartmann, ZPO, 55. Aufl. 1997, § 256 Rn. 87).

Es kann dahinstehen, ob die Parteien mit ihrer Übergabeerklärung v. 23.4.1995 die erforderliche Schriftform für einen Mietvertrag gewahrt haben. Denn auch für den Fall, daß der Kl. wirksam in den zwischen der Bekl. und Herrn X. geschlossenen Mietvertrag eingetreten ist, hatte der Kl. ein Recht zur ordentlichen Kündigung.

Dies ist entgegen der Ansicht der Bekl. nicht durch Mietvertragsformular ausgeschlossen worden. Die Bekl. muß sich insoweit gemäß § 5 AGBG zurechnen lassen, daß der von ihr verwendete Mietvertrag unklare Formulierungen enthält. Zwar ist das Mietverhältnis in § 2 Nr. 2 des mit Maschinenschrift ergänzten Formulartextes auf die Dauer von 60 Monaten geschlossen. Allerdings sind im Rahmen des § 2 die Punkte 1., 2., 3. u. 4. durchnumeriert, ohne daß der Punkt 4, die Regelung der Kündigungsfristen, für die Punkte 1., 2. oder 3. ausgeschlossen wäre. Auch aus der Tatsache, daß die Ziffer 4 in den Punkten 1 und 3 ausdrücklich genannt ist, kann nach Auffassung des Gerichts nicht geschlossen werden, daß die Ziffer 4 für den Punkt 2 keine Geltung haben sollte. Denn dies hätte zwanglos und eindeutig dadurch zum Ausdruck gebracht werden können, daß als dritter Satz unter Nr. 2 festgehalten worden wäre, daß das Recht zur ordentlichen Kündigung bei einem Mietverhältnis auf Zeit ausdrücklich ausgeschlossen wird. Da seit der Überlassung der Wohnung sowohl an Herrn X. als auch an den Kl. weniger als fünf Jahre vergangen waren, konnte der Kl. die Wohnung also innerhalb der § 2 Nr. 4 vorgesehenen Dreimonatsfrist kündigen.

Das AG schließt sich insoweit den Auffassungen des LG Wiesbaden (WM 1994, 430) des LG Gießen (ZMR 1996, 690 [= WM 1999, 115]) und des LG Berlin (Leitsatz 32/97 in: GE, Nr. 3/1997] = GE 1997, 189]) an.

Die drei vorgenannten Gerichte haben überzeugend ausgeführt, daß entsprechende Unklarheiten in einem formularmäßigen Vertrag bei einem Mietvertrag von unbestimmter Dauer zu Lasten des Verwenders des Formulars, hier also der beklagten Vermieterin, gehen müssen.