Befristetes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel

1. Die Regelung in einem auf ein Jahr befristeten Mietvertrag, daß er sich jeweils um drei Monate verlängert, falls er nicht unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen gekündigt wird, ist auch bei einem längerfristigen Mietverhältnis zulässig.

2. Insoweit ist auch die Befristung zum Ende des Monats wirksam. § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB steht dem nicht entgegen.

I. ...

II. Den Kl. steht auch noch für die Monate August 1997 bis März 1998 Mietzins zu, da eine Kündigung erst zum 30. Juni 1998 erfolgen konnte.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Regelung im Mietvertrag nicht unklar oder unwirksam. Bei dem Mietverhältnis handelt es sich um einen auf ein Jahr befristeten Mietvetrag, der sich jeweils um drei Monate verlängert, sofern er nicht gekündigt wird. Welche Fristen für diese Kündigung zu gelten haben, ergibt sich aus § 2 Nr. 2 des Mietvertrags. Das ist auch nicht widersprüchlich. Zwar führt dies im Ergebnis dazu, daß sich das Mietverhältnis für den Mieter um mehr als ein Jahr verlängern kann, wenn er nicht rechtzeitig kündigt. Jedoch behält die Regelung darin seine Bedeutung, daß eine Kündigung nur zum Ende des jeweiligen Quartals ausgesprochen werden kann.

Die Befristung zum 31. August 1998 ist wirksam. Gegen die Beschränkung des Kündigungsrechts spricht insbesondere auch nicht die Regelung des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB. Zwar ist danach eine Vereinbarung unwirksam, nach der die Kündigung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate zulässig ist. Jedoch ist diese Regelung hier nicht einschlägig.

Denn bei befristeten Mietverträgen mit Verlängerungsoption i. S. von § 565 a BGB kann diese Regelung schon deshalb nicht anwendbar sein, weil das Gesetz solche Verträge ausdrücklich für zulässig erachtet (vgl. auch Staudinger/Sonnenschein, BGB, § 565 Rdnr. 70 m. w. N.). Auch nach Sinn und Zweck der Regelung des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB ergibt sich nichts anderes. Sinn der Vorschrift war die Verhinderung von bestimmten Jahresterminen, an denen landesweit eine Beendigung des Mietverhältnisses stattfindet (vgl. MünchKomm/Voelskow, BGB, 3. Auflage Rndr. 18). Dies betrifft mithin die Festlegung von Kündigungsterminen für unbefristete Mietverhältnisse. Nicht eingeschränkt sollte damit aber die Möglichkeit eines befristeten Mietverhältnisses sein, welches hier vorliegt.

In einem Mietvertrag war vereinbart, daß das um ein Jahr befristete Mietverhältnis sich jeweils um drei Monate verlängern sollte, wenn es nicht gekündigt wurde. Im übrigen sollten die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten. Nach der Kündigung des Mieters ging es beim Landgericht Berlin darum, wann die Kündigung wirksam geworden war. Grundsätzlich ist eine ordentliche Kündigung für ein befristetes Mietverhältnis nach § 564 BGB überhaupt nicht möglich. Hier war eine Befristung, nämlich jeweils um drei Monate, vorgesehen.

Das Landgericht Berlin hielt das in seinem Urteil vom 16. Februar 1999 für wirksam. Für die Kündigungsfrist selbst galt dann § 565 Abs. 2 BGB mit der Besonderheit, daß nur zum Ende des jeweiligen Drei-Monats-Zeitraums gekündigt werden konnte.