Befristetes Mietverhältnis

Befristetes Mietverhältnis; Befristungsgrund; Fortsetzungsverlangen; Räumungsprozess

1. Der Mieter kann die Fortsetzung eines befristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn bei Vertragsabschluß die Befristung nur mit dem Zusatz "wegen Eigenbedarfs" erläutert wird.

2. Im Räumungsprozeß kann das Fortsetzungsverlangen als Einwendung geltend gemacht werden; eine Widerklage ist nicht erforderlich.

Der Kl. steht gegen die Bekl. der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 556 Abs. 1 BGB oder eine Herausgabe aus § 985 BGB nicht zu.

Die vorgenannten Ansprüche setzen eine Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses voraus, welche jedoch nicht gegeben ist. Die Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß das Mietverhältnis zum 30. September 1994 aufgrund der im Vertrag vom 3. März 1990 enthaltenen Befristung nach § 564 c Abs. 2 BGB geendet habe, denn die Befristung ist nicht wirksam. Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zu Recht feststellt, sind an die Erklärung zum Grund der Befristung erhebliche Anforderungen zu stellen, denn der Mieter muß wissen, worauf er sich unter Verzicht auf jeglichen Bestandsschutz einläßt (vgl. Urteil der Kammer vom 26. April 1990, GE 1990, 1037; AG Freiburg, WuM 1992, 193; LG Hamburg, WuM 1992, 375). Die Angaben des Vermieters über den künftigen Verwendungszweck müssen so konkret sein, daß der Mieter ihre Rechtserheblichkeit überprüfen kann (vgl. LG Hamburg, NJW-RR 1993, 201). So ist bei einer auf § 564 c Abs. 2 Nr. 2 a BGB gestützten Befristung erforderlich, daß angegeben wird, welche Personen im Rahmen des Eigenbedarfs in die Wohnung einziehen sollen (so LG Berlin, Zivilkammer 65, MM 1992, 356). Diesen von der Rechtsprechung aufgestellten Kriterien, denen sich die Kammer in vollem Umfang anschließt, genügt die im vorliegenden Vortrag enthaltene Befristung mit dem kurzen Zusatz "wegen Eigenbedarfs" nicht.

Folge der fehlenden Wirksamkeit einer Befristung nach § 564 c Abs. 2 BGB ist, daß der Mieter nach Abs. 1 die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann (vgl. Palandt/Putzo, § 564 c Rn. 15; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, MHG, § 564 c Rn. 4 b). Vorliegend haben die Bekl. gem. § 564 c Abs. 1 BGB wirksam die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt. Mit dem Schreiben der Bekl. vom 2. Juli 1994 haben sie die vorgeschriebene Zweimonatsfrist des § 564 c Abs. 1 BGB eingehalten. Auch enthält der Inhalt des Schreibens das erforderliche Angebot, den Vertrag auf unbestimmte Zeit fortzusetzen (vgl. Palandt/Putzo, BGB, § 564 c Rn. 5). Ihm kann trotz seiner zurückhaltenen Formulierung ("Interesse") unzweideutig entnommen werden, daß die Bekl. in der Wohnung bleiben wollen. Wie sich an der Reaktion der Mutter der Kl. im Schreiben vom 7. Juli 1994 zeigt, ist dies auch genauso verstanden worden. Selbst wenn davon ausgegangen werden sollte, daß ein gewisser Zweifel verblieb, so ist dieser jedenfalls durch das Schreiben des Bekl. zu 1. vom 13.7.1994, in dem er ausdrücklich Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt, ausgeräumt worden.

Die Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nicht durch § 564 c Abs. 1 Satz 1, Satz 2 BGB ausgeschlossen, denn die Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht hinreichend dargetan. Nach § 564 c Abs. 1 Satz 2 BGB, in dem auf § 564 b BGB verwiesen wird, kann sich der Vermieter auf Eigenbedarfsgründe berufen. Dabei ist jedoch im einzelnen zu schildern, für welche Personen aufgrund welcher Tatsachen die Wohnung benötigt wird. Vorliegend begnügt sich die Kl. mit der Behauptung, der schon bei Abschluß des Mietvertrages vorgetragene Eigenbedarf bestehe fort, da dem Ehemann der Kl. eine angemessene Stelle in Berlin angeboten worden sei und er zur Ausübung dieser Stelle die Wohnung für sich und seine Familie benötige (Beweis: Zeugnis T. B.). Die Bedarfslage ist aufgrund der knappen Angaben nicht verständlich. Hier wäre die konkrete Planung darzulegen gewesen, das heißt welche Stelle der Ehemann der Kl. anzunehmen gedenkt, für wann ein Umzug geplant ist und wer in die Wohnung im einzelnen einziehen soll.

Der in der Rechtsprechung und Literatur verfolgten Ansicht, der Mieter könne gegen die Räumungsklage den Fortsetzungsanspruch nicht als bloße Einwendung geltend machen, sondern muß die Fortsetzung des Mietverhältnisses herbeiführen, indem er darauf klagt (vgl. Palandt/Putzo, BGB, § 564 c Rn. 19; LG Berlin, ZMR 1986, 442; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV 265), folgt die Kammer nicht. Es besteht kein zwingender Grund, den Fortsetzungsanspruch im Wege einer Leistungsklage (gegebenenfalls in Form der Widerklage) einer insoweit rechtskräftigen Entscheidung zuzuführen. Aus dem Gesetz ergibt sich eine solche Notwendigkeit nicht. Vielmehr kann sogar aus der Übereinstimmung des Gesetzestextes des § 564 c Abs. 1 Satz 1 BGB mit dem Gesetzestext des § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB, bei dem ein Fortsetzungsanspruch nach einheitlicher Meinung als Einwendung geltend gemacht werden kann, geschlossen werden, daß der Gesetzgeber eine prozessual unterschiedliche Handhabung beider Fortsetzungsansprüche nicht beabsichtigt hat (vgl. AG Uelzen, WuM 1989, 23). Dem Mieter steht es mithin zunächst frei, wann er seinen Fortsetzungsanspruch gerichtlich geltend machen will. Aus dem Gesetz jedenfalls läßt sich keine Verpflichtung herleiten, auf die Räumungsklage des Vermieters mit einer Widerklage zu reagieren. Prozeßökonomische Gründe gebieten eine solche Reaktion gleichfalls nicht, denn die Notwendigkeit einer Klage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses kann gänzlich entfallen, wenn der Vermieter, nachdem eine Räumungsklage abgewiesen worden ist, schließlich freiwillig seine Zustimmung auf Fortsetzung des Mietverhältnisses erteilt.

Ein Vermieter hatte einen befristeten Mietvertrag abgeschlossen und dabei in den Vertrag hineingeschrieben, nach Zeitablauf benötige er die Wohnung "wegen Eigenbedarfs".

Der Mieter verlangte die Fortsetzung des Mietverhältnisses und bekam vom Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 27. April 1995 Recht. Schon bei Abschluß des Mietvertrages muß der Mieter im einzelnen erfahren, warum er nach Fristende eine andere Wohnung wird suchen müssen. Die Angaben des Vermieters müssen damit praktisch denen einer Kündigung nach § 564 b BGB entsprechen. Das Landgericht meinte auch, der Mieter könne dies im Räumungsprozeß dem Vermieter entgegenhalten. Entgegen einer weit verbreiteten Auffassung sei die Erhebung einer Widerklage des Mieters auf Fortsetzung nicht erforderlich.