befristeter Mietvertrag

befristeter Mietvertrag; widersprüchlich; unbefristeter Mietvertrag; Betriebkostenabrechnung; gemischt genutztes Gebäude; Kostentrennung

1. Ist ein schriftlicher Mietvertrag über ein Grundstück bei einzelfallbezogener objektiver Auslegung widersprüchlich hinsichtlich der Frage, ob er unbefristet oder befristet geschlossen wurde, liegt gem. § 566 BGB ein unbefristeter Mietvertrag vor.

2. In der Betriebskostenabrechnung für ein gemischt genutztes Gebäude bedarf es zwingend der Trennung der auf Wohn- und Gewerberaum entfallenden Kosten.

Die Parteien streiten u. a. über die Vertragslaufzeit eines Mietvertrages.

Mit Mietvertrag vom 1.4.1994 hat die Bekl. von der Kl. eine 1-Zimmer-Wohnung gemietet. Zur schriftlichen Fixierung der wechselseitigen Rechte und Pflichten haben die Parteien ein vom Landesverband der Hessischen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e. V. herausgegebenes Vertragsformular verwandt. Dort wurden unter § 2 Ziffer 1-3 drei verschiedene Laufzeitmöglichkeiten des Vertrages geregelt. Ohne die Möglichkeit von Streichungen oder Ergänzungen enthält Ziffer 1 die Regelung: "Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der in Ziffer 4 genannten Fristen gekündigt werden."

Ziffer 2 gilt nur für Verträge von bestimmter Dauer, enthält zwei von den Vertragsparteien auszufüllende Stellen und lautet: "Der Mietvertrag wird auf die Dauer von ... Monaten geschlossen. Das Mietverhältnis läuft am ... ab."

Ziffer 3 bezieht sich nur auf Verträge von bestimmter Dauer mit Verlängerungsklausel und enthält drei auszufüllende Bereiche mit nachfolgendem Wortlaut: "Der Mietvertrag wird auf die Dauer von ... Monaten geschlossen und läuft bis zum ... . Er verlängert sich jeweils um ... Monate, falls er nicht mit den Fristen der Ziffer 4 gekündigt wird."

Die genannten Vertragsalternativen sind jeweils räumlich voneinander abgesetzt und mit dem Wort "oder" verbunden. Im vorliegenden Rechtsstreit blieb die Alternative 2 unausgefüllt, während unter Ziffer 3 die Parteien eine Vertragsdauer von 36 Monaten bis zum 31. März 1997 und eine jeweilige Verlängerung von zwölf Monaten vereinbart haben.

Mit Schreiben vom 16.1. und 22.1.1997 hat die Bekl. das Mietverhältnis unter Hinweis auf die nach § 2 Ziffer 4 des Vertrages genannten Fristen zum 30.4.1997 gekündigt. Sie meint hierzu, daß die Regelung zur vertraglich vereinbarten Laufzeit widersprüchlich sei, weshalb sie innerhalb der gesetzlichen Vorschriften kündigen könne.

Obwohl die Bekl. innerhalb der genannten Kündigungsfrist ausgezogen ist, hat die Kl. vorliegend Mietzins bis März 1998 in Höhe von insgesamt 12.360 DM begehrt und sich insoweit auf die Regelung des § 2 Ziffer 3 des Vertrages berufen.

Die Berufung der Bekl. hat weitgehend Erfolg. Die Bekl. war berechtigt, unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen das Mietverhältnis zum 30.4.1997 zu kündigen. Zwar enthält § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages eine Regelung, die ein auf 36 Monate befristetes Mietverhältnis mit einer Fortsetzungsklausel für jeweils weitere zwölf Monate zum Gegenstand hat; doch regelt zuvor bereits § 2 Ziffer 1, daß das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft und unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden darf. Für die Gültigkeit dieser Regelung spricht bereits der äußere Anschein. So steht die Vereinbarung eines unbefristeten Mietverhältnisses am Anfang der Laufzeitalternativen. Zudem ist diese Variante weder durchgestrichen noch sonstwie als gültig bzw. ungültig kenntlich gemacht.

§ 2 Ziffer 3 des Mietvertrages wurde von den Parteien maschinenschriftlich ergänzt, so daß auch bezüglich einer Befristung eine offenbar gültige Regelung getroffen wurde.

§ 2 des Mietvertrages ist somit nach Auffassung der Kammer in sich widersprüchlich. Er enthält keine eindeutige Festlegung der Laufzeit. Die beiden genannten Alternativen stehen gleichberechtigt nebeneinander, wobei in der Vertragsurkunde selbst keine Anhaltspunkte enthalten sind, die eine Auslegung zugunsten der einen oder anderen Regelung ermöglichen. Insoweit hätte es an den Parteien gelegen, durch eine einfache Klarstellung (z. B. Streichen oder Ankreuzen) kenntlich zu machen, welche der beiden nebeneinanderstehenden Möglichkeiten in Betracht kommen soll. Ein Automatismus, daß im Falle des Ausfüllens der dritten Alternative die erste Alternative entfallen solle, vermag die Kammer nicht zu erkennen.

Bei dem von den Parteien verwandten Vertragsformular handelt es sich hinsichtlich der einzelnen Regelungen um Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne des § 1 AGB-Gesetz. Nach § 5 AGB-Gesetz gehen Unklarheiten im Rahmen der Auslegung ausschließlich zu Lasten des Verwenders des Vertragsformulars, also des Vermieters. Beurteilungsmaßstab im Rahmen des § 5 AGB-Gesetz ist die Verständnismöglichkeit eines rechtlich nicht Vorgebildeten, hier z. B. die Vertragsparteien oder gar ein künftiger Erwerber des Mietobjekts, wobei in der Regel eine objektive Auslegung zu erfolgen hat.

Wie bereits dargelegt, führt eine objektive Auslegung nach Auffassung der Kammer zu einer eindeutigen Widersprüchlichkeit der Regelungen zur Vertragslaufzeit, so daß § 2 des Mietvertrages nicht Vertragsgegenstand wurde mit der Folge, daß gemäß § 6 Abs. 2 AGB-Gesetz die gesetzlichen Bestimmungen gelten.

Es mag sein, daß die Parteien vor Abschluß des Vertrages mündlich eine andere Festlegung als die zuvor dargestellte Auslegung getroffen haben. Gemäß § 566 BGB bedarf jedoch ein Mietverhältnis über ein Grundstück, das für längere Zeit als ein Jahr geschlossen wird, der Schriftform. Sofern diese Form nicht eingehalten bzw. - wie hier - unwirksam ist, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Von dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB werden alle wesentlichen Vertragsbestandteile und somit auch die Dauer des Mietverhältnisses erfaßt (Palandt, § 566 BGB Rn. 10). Nach Sinn und Zweck des § 566 BGB sind an das Erfordernis der Schriftform bei Grundstücksmietverträgen hohe Anforderungen zu stellen. Die Auslegungsmöglichkeit, die die Vertragsparteien dem Mietvertrag möglicherweise geben, muß hinter dem Zweckgedanken des § 566 BGB zurücktreten. Denn diese Vorschrift dient dem Schutz des Grundstückserwerbers, der aufgrund § 571 BGB zwingend in den vom Voreigentümer geschlossenen Mietvertrag einzutreten hat. Für einen Erwerber ist die vertraglich eindeutige Erkennbarkeit der Laufzeit des Mietvertrages wesentlich für seine Kaufentscheidung. Da der Erwerber bei Abschluß des Mietvertrages in der Regel nicht zugegen war, kann im Falle fehlender objektiver Auslegungsmöglichkeiten nur die im Gesetz vorgesehene Vertragslaufzeit in Betracht kommen (hierzu OLG Köln WM 1999, 521).

In diesem Zusammenhang weist die Kammer ausdrücklich darauf hin, daß die Frage der Widersprüchlichkeit einzelfallbezogen ist, so daß die Entscheidung nur das von den Parteien verwandte Vertragsformular - wie im Tatbestand beschrieben - betrifft. ...

Eine Betriebskostennachzahlung für die Jahre 1995 und 1996 sowie eine Heizkostennachzahlung für die Jahre 1994 bis 1996 kann die Kl. nicht verlangen. In dem Objekt der Kl. befinden sich neben Wohnungsmietflächen auch Gewerberäume. ... Die Kostenanteile der Betriebskostenabrechnung der Bekl. beziehen sich mit Ausnahme der Grundsteuer und der Wasserversorgung auf die Gesamtmietfläche von 3.310 qm ; diesbezüglich findet offensichtlich keine Trennung zwischen Wohn- und Gewerberaum statt. Insbesondere die Kostengruppen Strom, Versicherungen, Müllabfuhr, Feuerlöschanlage und Schädlingsbekämpfung hätten zwingend einer Trennung zwischen Wohn- und Gewerberaum bedurft, da zwanglos davon ausgegangen werden kann, daß der überwiegende Anteil auf die Nutzer der Gewerberäume entfällt. ...