Befristeter Kündigungsausschluß durch Allgemeine Geschäftsbedingung zulässig

Befristeter Kündigungsausschluß durch Allgemeine Geschäftsbedingung zulässig; Mindestmietzeit; Zeitmietvertrag

Es liegt kein Verstoß gegen die für den Mieter geltende gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB (Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats) vor, wenn die Mietvertragsparteien einen zeitlich begrenzten Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts vereinbaren. Das gilt auch für eine Vereinbarung durch Allgemeine Geschäftsbedingung, wenn der zeitlich befristete Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechtes für beide Seiten gelten soll (kein Verstoß gegen § 307 BGB). (Leitsatz d. Red.)

Die Bekl. mieteten mit Vertrag vom 31. Oktober 2001 von den Kl. eine Wohnung in dem Objekt A. H. in D. mit einem zuletzt gültigen Mietzins von 465 E monatlich. § 1 Abs. 4 des Mietvertrages lautet auszugsweise wie folgt:

"Das Mietverhältnis ist erstmalig zum 31.12.2002 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar und setzt sich anderenfalls nach Ablauf dieser Mindestlaufzeit auf unbestimmte Dauer fort. ..."

Das Datum 31. Dezember 2002 ist handschriftlich eingefügt. Mit Schreiben vom 23. Mai 2002 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis "zum nächstmöglichen Zeitpunkt". Mit Schreiben vom 28. Mai 2002 teilten die Kl. mit, daß das Mietverhältnis entsprechend der von den Bekl. ausgesprochenen Kündigung zum 31. Dezember 2002 ende. Ab August 2002 zahlten die Bekl. keine Miete mehr. Die Kl. sind der Auffassung, daß ihnen ein Mietzinsanspruch wenigstens bis einschließlich Oktober 2002 zustehe. Dementsprechend haben sie Mahnbescheide gegen die Bekl. in Höhe von 1.395 E nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 1. August 2002 erwirkt. Während der Bekl. zu 2 gegen den Mahnbescheid Widerspruch eingelegt hat, ist gegen die Bekl. zu 1 auf der Basis des Mahnbescheides am 7. November 2002 ein Vollstreckungsbescheid ergangen.

Nachdem die Bekl. zu 1 gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch eingelegt hatte, rechneten die Kl. am 20. November 2002 die eingezahlte Kaution ab, wobei sie eine Summe von 266 E auf anteilige Renovierungskosten und den Restbetrag in Höhe von 471,70 E auf rückständige Mietzinsforderungen bis einschließlich Oktober 2002 verrechneten. Mit ihrer Klage haben sie die Aufrechterhaltung des Vollstreckungsbescheides in Höhe von 923,30 E nebst Zinsen und die gesamtschuldnerische Verurteilung des Bekl. zu 2 zur Zahlung des gleichen Betrages begehrt. Im übrigen haben die Kl. den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Die Bekl. haben der Erledigungserklärung widersprochen. Das AG hat den Vollstreckungsbescheid gegen die Bekl. zu 1 aufgehoben und die Klage gegen beide Bekl. abgewiesen. Die von den Kl. eingelegte Berufung hat das LG zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kl. ihr Zahlungsbegehren in Höhe von 923,30 E nebst Zinsen weiter.

I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung ausgeführt: Die Bekl. schuldeten für die Monate September und Oktober 2002 keine Restmiete, weil ihre Kündigung vom 23. Mai 2002 das Mietverhältnis wirksam mit Ablauf des 31. August 2002 beendet habe. Die Kl. könnten sich nicht mit Erfolg auf Ziff. 1 IV des Mietvertrages vom 31. Oktober 2001 berufen, wonach für die Zeit bis zum 31. Dezember 2002 das Recht zur ordentlichen Kündigung ausgeschlossen sein sollte. Diese Regelung sei unwirksam, weil sie gegen die §§ 573 c Abs. 4 und 575 Abs. 4 BGB verstoße. Der Ausschluß der Kündigung auf eine bestimmte Zeit wirke wie eine Verlängerung der Kündigungsfrist um diesen Zeitraum.

II. Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.

1. Wie der Senat bereits in seinem Urteil vom 22. Dezember 2003 (VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448) entschieden hat, verstößt die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechts durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB. § 573 c Abs. 4 BGB ist schon deshalb nicht einschlägig, weil die Vorschrift lediglich die Kündigungsfrist regelt und somit ein bestehendes Kündigungsrecht, das vorliegend gerade im Streit ist, schon voraussetzt (Senat aaO. unter II 1 a). Auch die Entstehungsgeschichte des Mietrechtsreformgesetzes spricht gegen ein Verbot von Kündigungsausschlußvereinbarungen. Vielmehr geht die Begründung des Regierungsentwurfes zu § 575 BGB davon aus, daß das ordentliche Kündigungsrecht für einen vertraglich festgelegten Zeitraum beiderseits ausgeschlossen werden kann (Senat aaO. unter II 1 b; BT-Drucks. 14/4553, S. 69).

2. Ob im vorliegenden Fall wegen der handschriftlichen Einfügung des Datums 31. Dezember 2002 in § 1 Abs. 4 des Mietvertrages eine Individualvereinbarung gegeben ist, kann offenbleiben. Auch wenn die Vertragsbestimmung als Allgemeine Geschäftsbedingung anzusehen sein sollte, wäre das Ergebnis kein anderes. Der Senat hat mit Urteil vom 30. Juni 2004 (VIII ZR 379/03, zur Veröff. best.) entschieden, daß ein zeitlich befristeter Ausschluß der ordentlichen Kündigung durch Formularvertrag jedenfalls dann wirksam ist, wenn er - wie hier - für beide Seiten gelten soll. Da auch der Gesetzgeber davon ausgegangen ist, daß nach der Reform des Mietrechts die Möglichkeit besteht, einen unbefristeten Mietvertrag zu schließen und für einen bestimmten, vertraglich festgelegten Zeitraum das Recht zur ordentlichen Kündigung auszuschließen, liegt eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung im Sinne des § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB schon nicht vor. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB greift ebenfalls nicht ein. Insbesondere gebietet der Schutzzweck des § 573 c Abs. 4 BGB keine Einschränkung der Zulässigkeit eines Kündigungsverzichts (Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 aaO. unter II 1 c und Senatsurteil vom 30. Juni 2004 unter II 1). Letztlich ist die Regelung, wie sie von den Parteien in § 1 Abs. 4 des Mietvertrages getroffen wurde, angesichts des Willens des Gesetzgebers auch nicht nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam. Auch im vorliegenden Fall ist das Kündigungsrecht für beide Parteien ausgeschlossen, so daß eine Unwirksamkeit der Klausel nach § 307 BGB nicht in Betracht kommt.

3. Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung bedarf es keiner Vorlage des Rechtsstreits an den Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften zur Vorabentscheidung über die Frage, wie Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen in bezug auf die in einem Mietvertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher enthaltene und vom Gewerbetreibenden gestellte Klausel auszulegen ist, wonach der Mieter das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Vertragsbeginn kündigen kann, insbesondere, ob eine solche Klausel als mißbräuchlich im Sinne der genannten Richtlinienbestimmung anzusehen ist. Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 1. April 2004 (C-237/02, NJW 2004, 1647 = WM 2004, 989) entschieden, daß es grundsätzlich Sache des nationalen Gerichts ist, festzustellen, ob eine Vertragsklausel die Kriterien erfüllt, um als mißbräuchlich im Sinne von Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 qualifiziert zu werden (EuGH, Urteil vom 1. April 2004 aaO. Rn. 25).

Daraus folgt, daß die deutschen Gerichte das nationale Verbraucherschutzrecht - hier § 307 BGB - im Sinne der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 auszulegen haben. Nach Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie ist eine Vertragsklausel, die nicht im einzelnen ausgehandelt wurde, als mißbräuchlich anzusehen, wenn sie entgegen dem Gebot von Treu und Glauben zum Nachteil des Verbrauchers ein erhebliches und ungerechtfertigtes Mißverhältnis der vertraglichen Rechte und Pflichten der Vertragspartner verursacht. Diese Voraussetzungen liegen bei einem befristeten Ausschluß des Kündigungsrechts in einem Formularmietvertrag jedenfalls dann nicht vor, wenn die Klausel - wie hier - für beide Vertragspartner gleichermaßen gilt (Senatsurteil vom 30. Juni 2004, aaO., zu § 307 BGB).

III. Da zwischen den Parteien die zu zahlenden Beträge der Höhe nach nicht im Streit sind, schulden die Bekl. den Kl. unter Verrechnung der von den Kl. zurückzuzahlenden Kaution und Anrechnung anteiliger Kosten für Schönheitsreparaturen noch die bis einschließlich Oktober 2002 begehrte Miete. Das Urteil des Berufungsgerichts ist daher aufzuheben, und das erstinstanzliche Urteil ist entsprechend abzuändern, da weitere Feststellungen nicht mehr zu treffen sind (§ 563 Abs. 3 ZPO).

Der Bundesgerichtshof hat mit Entscheidung vom 19. November 2003 (GE 2004, 349) entschieden, daß die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietverhältnisses einen zeitlich begrenzten Ausschluß des Kündigungsrechtes vereinbaren können. Nicht ganz klar war es dabei, ob das nur durch Individualvereinbarung geschehen kann. Jetzt ist es klar: Es geht auch durch Formularklausel - jedenfalls dann, wenn die (ordentliche) Kündigung auch für den Vermieter zeitlich begrenzt ausgeschlossen ist.

1. VIII ZR 379/03: Die Mietvertragsparteien (Vertrag nach der Mietrechtsreform) hatten vereinbart, daß sie wechselseitig für die Dauer von zwei Jahren auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages verzichteten. Danach sei die Kündigung mit gesetzlicher Frist zulässig. Von dem Verzicht bleibe das Recht der Parteien zur außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen mit gesetzlicher Frist unberührt. Die Mieter kündigten sodann das Mietverhältnis vor Ablauf der zwei Jahre und zahlten keine Miete mehr. Das veranlaßte den Vermieter zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges. In dem Rechtsstreit verlangte er von den Mietern restlichen Mietzins bis zu dem Zeitpunkt, zu dem er die Wohnung weitervermieten konnte.

2. VIII ZR 294/03: Die Mietvertragsparteien vereinbarten (nach der Mietrechtsreform) in dem Formularmietvertrag vom 31. Oktober 2001, daß das Mietverhältnis erstmalig zum 31. Dezember 2002 mit dreimonatiger Kündigungsfrist ordentlich kündbar sei. Das Datum des 31. Dezember 2002 war handschriftlich eingefügt. Die Mieter kündigten das Mietverhältnis schon am 23. Mai 2002 "zum nächstmöglichen Zeitpunkt". Sie zahlten ab August 2002 keine Miete mehr. Mit der Klage verlangte der Vermieter restlichen Mietzins.

Der BGH verwies zunächst auf sein grundlegendes Urteil vom 22. Dezember 2003, VIII ZR 81/03 (GE 2004, 348 = NJW 2004, 1448). Danach verstößt die Vereinbarung eines zeitlich begrenzten Ausschlusses des ordentlichen Kündigungsrechtes durch eine Individualvereinbarung weder gegen § 573 c Abs. 4 BGB noch gegen § 575 Abs. 4 BGB. Für den vorliegenden Fall ergebe sich für die Wirksamkeit der Vereinbarung auch dann nichts anderes, wenn der zeitlich befristete Ausschluß der ordentlichen Kündigung durch Formularvertrag vereinbart worden sei. Denn die Regelungen benachteiligten die Mieter jedenfalls deshalb nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB, wenn sie sowohl für Vermieter als auch für Mieter gelten sollte.

In dem zweiten Fall sah sich der BGH veranlaßt, zur Frage der Vorlage des Rechtsstreits an den Gerichtshof der Europäischen Gemeinschaften Stellung zu nehmen. Es geht dabei um eine Vorabentscheidung über die Frage, wie Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 EWG des Rates vom 5. April 1993 über mißbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen in bezug auf die in einem Mietvertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher enthaltene und vom Gewerbetreibenden gestellte Klausel auszulegen sei, wonach der Mieter das Mietverhältnis frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Vertragsbeginn kündigen kann, insbesondere ob eine solche Klausel als mißbräuchlich im Sinne der genannten Richtlinie anzusehen ist. Der BGH verneint jedoch eine Vorlagepflicht. Denn der EuGH habe entschieden, es sei grundsätzlich Sache des nationalen Gerichts, festzustellen, ob eine Vertragsklausel die Kriterien erfülle, um als mißbräuchlich im Sinne der EG-Richtlinie qualifiziert zu werden. Daraus folge, daß die deutschen Gerichte das nationale Verbraucherschutzrecht (§ 307 BGB) im Sinne der EG-Richtlinie auszulegen hätten. Die Klausel über den befristeten Ausschluß des Kündigungsrechtes sei jedoch nicht mißbräuchlich, wenn sie für beide Vertragspartner gleichermaßen gelte.

Zunächst wird auf die Ausführungen in GE 2004, 339 f. verwiesen. Danach waren nach der Entscheidung des BGH vom 22. Dezember 2003 zwei Fragen offen:

1. Kann ein Kündigungsverzicht auch durch eine Formularklausel/Allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart werden?

2. Für welchen Zeitraum ist die Vereinbarung eines Kündigungsverzichtes (auch formularmäßig) möglich?

Zu 1: Die Frage ist nunmehr in aller Klarheit beantwortet. Es war allerdings auch schon in dem dem BGH im Dezember vorliegenden Fall fragwürdig, ob es sich um eine Individualvereinbarung handelte, so daß schon in der dortigen Kommentierung die Prognose "gewagt" werden konnte, daß ein Kündigungsverzicht auch durch eine Formularklausel = Allgemeine Geschäftsbedingung möglich ist. Nicht zu vernachlässigen ist jedoch die Einschränkung des BGH, daß das nur dann gilt, wenn der Kündigungsverzicht für beide Seiten, also auch für den Vermieter greifen soll. Dabei handelt es sich jedoch nicht um einen neuen Grundsatz, da schon immer Allgemeine Geschäftsbedingungen/Formularklauseln im Rahmen des Verbots unangemessener Benachteiligung eines Vertragspartners ausgewogen sein mußten. Für die Formularklausel des Formulars des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES (§ 2 1.a - Fassung I-AGB/KE 4.2004) bedeutet das die Bestätigung der dortigen Formulierungen.

Zu 2: Zur Dauer eines Kündigungsverzichts brauchte der BGH in beiden Fällen nicht Stellung zu nehmen. Es bleibt daher bei der Stellungnahme GE 2004, 340, wonach ein vierjähriger Kündigungsverzicht sicher unbedenklich ist, weil das Gesetz in § 557 a Abs. 3 BGB das selbst so für die Staffelmietvereinbarung vorsieht. Man dürfte also auf der sicheren Seite sein, nur Kündigungsverzichte für vier Jahre vorzusehen. Da der Entscheidung des BGH vom Dezember 2003 jedoch eine fünfjährige Verzichtsregelung zugrunde lag, dürfte auch ein fünfjähriger Kündigungsverzicht möglich sein. Bei längeren Zeiträumen kann man in die kritische Zone einer unangemessenen Benachteiligung kommen, selbst wenn der Kündigungsverzicht für beide Vertragsparteien gelten soll. Es handelt sich dabei aber wahrscheinlich um ein recht theoretisches Problem, weil eben in der Praxis lange Mindestmietzeiten unüblich sind.