Befristeter Mietvertrag mit Botschaftsangehörigen, unbeachtliche Rechtswahl

1. Bei § 575 Abs. 1 BGB handelt es sich um eine international zwingende Formvorschrift i.S.v. Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO.

2. Die Befristung ohne nähere Begründung in einem Mietverhältnis für Botschaftsangehörige ist auch dann unwirksam, wenn die Geltung ausländischen Rechts vereinbart ist.

(Leitsatz 2 von der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung der von ihnen seit 2003 innegehaltenen Wohnung in Anspruch. Die Kl. ist Eigentümerin der Immobilie X, die sich neben dem Gebäude der Botschaft der Y befindet und für die Unterbringung von Botschaftsangehörigen genutzt sowie teils an botschaftsfremde Personen vermietet wird.

Der Bekl. zu 1) schloss mit dem als Vermieter bezeichneten Ministerium für auswärtige Angelegenheiten am 9./14. Oktober 2019 einen neuen Mietvertrag über die Wohnung, der in der Y-Sprache abgefasst ist. Art. 31 des Mietvertrages bestimmt für die nicht im Vertrag geregelten Angelegenheiten die Geltung des Z-Rechts. Der Mietvertrag wurde gemäß Art. 24./1 für den Zeitraum von einem Jahr geschlossen. Die Kl. teilte dem Bekl. zu 1) im April 2020 mit, der Mietvertrag könne nach Ablauf der bis zum 30. September 2020 vereinbarten Mietzeit nicht verlängert werden.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Kl. stehe aufgrund des fortbestehenden Mietvertrags zwischen dem Z-Außenministerium und dem Bekl. zu 1) kein Herausgabeanspruch zu. Die ohne schriftliche Angabe des Befristungsgrundes vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses sei gemäß § 575 Abs. 1 und 4 BGB unwirksam. Auf den Mietvertrag sei gemäß Art. 3 Abs. 3 Verordnung (EG) Nr. 593/2008 (Rom-I-VO) im Hinblick auf den reinen Inlandssachverhalt ohne hinreichenden Auslandsbezug deutsches Recht anwendbar.

Die Kl. ist der Auffassung, gemäß der vertraglich getroffenen Rechtswahl sei das Z-Recht anwendbar, wonach die Befristung wirksam habe vereinbart werden können. Der Annahme eines reinen innerstaatlichen Sachverhalts stehe die deutlich erkennbare Auslandsberührung der Vermietung der zu dem Komplex der Botschaft gehörenden Immobilie entgegen.

Die Berufung ist zulässig. Die internationale Zuständigkeit der deutschen Gerichte folgt aus dem gemäß Art. 24 Nr. 1 EuGVVO begründeten vorrangigen Gerichtsstand des Belegenheitsortes der Mietsache.

Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der Kl. steht gegenüber den Bekl. kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB zu, da das Mietverhältnis weder durch Fristablauf noch durch eine Kündigung beendet worden ist.

Einem vertraglichen Rückgabeanspruch nach § 546 Abs. 1 BGB steht aus den von der Berufung nicht gesondert angegriffenen Gründen des Amtsgerichts bereits entgegen, dass ausweislich des Mietvertrags das Ministerium für auswärtige Angelegenheiten der Y als selbständige juristische Person Vermieterin der Wohnung ist.

Der Herausgabeanspruch ist auch nicht gemäß § 985 Abs. 1 BGB begründet, da den Bekl. aus dem nicht beendeten Mietverhältnis ein von der zur Überlassung der Wohnung berechtigten Vermieterin abgeleitetes Recht zum Besitz zusteht, § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Die in Art. 24./1 des Mietvertrages vereinbarte Befristung des Mietverhältnisses verstößt gegen § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach der Abschluss eines befristeten Mietverhältnisses nur zulässig ist, wenn einer der in den Ziffern 1 bis 3 genannten Befristungsgründe vorliegt und dem Mieter der Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt wird. An der danach für die ausnahmsweise Wirksamkeit einer Befristung des Mietvertrages vorausgesetzten schriftlichen Mitteilung des Befristungsgrundes fehlt es indes, so dass gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt.

Anders als die Berufung meint, ist auf das Mietverhältnis die für eine wirksame Befristung statuierte Formvorschrift des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB als zwingendes Recht des Belegenheitsortes und nicht gemäß der Rechtswahlklausel des Art. 31 des Mietvertrags Z-Recht anzuwenden. Dies findet seine Grundlage in Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO, wonach Verträge, die die Miete einer unbeweglichen Sache zum Gegenstand haben, den Formvorschriften des Staates, in dem die unbewegliche Sache belegen ist, unterliegen, sofern diese Vorschriften nach dem Recht dieses Staates unabhängig davon gelten, in welchem Staat der Vertrag geschlossen wird oder welchem Recht dieser Vertrag unterliegt, und von ihnen nicht durch Vereinbarung abgewichen werden darf.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt.

Das auf das eine Verbindung zu dem Recht verschiedener Staaten aufweisende Mietverhältnis als vertraglichem Schuldverhältnis anwendbare Recht bestimmt sich gemäß Art. 3 Nr. 1 lit. b) EGBGB, Art. 1 Abs. 1 Satz 1 Rom-I-VO nach den Regeln der Rom-I-VO.

Die nach der Bestimmung des Art. 3 Abs. 1 Rom-I-VO grundsätzlich zulässige kollisionsrechtlich freie Rechtswahl wird vorliegend aufgrund der Formvorschrift des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB als i.S.v. Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO international zwingend geltendes Recht des Belegenheitsortes verdrängt, wobei von der Vorschrift als Anknüpfungsvorschrift für Formfragen bei Schuldverträge, die die des EGBGB ersetzen, nicht nur Verträge über ein dingliches Recht an einer unbeweglichen Sache, sondern auch Verträge, die die Miete einer unbeweglichen Sache zum Gegenstand haben, erfasst sind.

Eine international zwingende Wirkung i.S.v. Art. 11 Abs. 5 Rom I-VO ist in der Regel solchen Formvorschriften zuzubilligen, deren Schutzzweck es erfordert, dass sie sich auch gegenüber an sich einschlägigen ausländischen Formvorschriften durchsetzen. Maßgeblich ist, ob dieser Staat, wenn aus seiner Sicht inländische Immobilien betroffen sind, inländische Formvorschriften ohne Rücksicht auf den Abschlussort des Vertrages oder sein Geschäftsstatut anwendet (vgl. Mäsch, in: BeckOK BGB, 63. Ed. 1.8.2022, VO [EG] 593/2008 Art. 11 Rn. 1, 63-64; Winkler von Mohrenfels, in: Staudinger, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch, Neubearb. 2021, ROM I Art. 11, Rz. 143, 145; Stürner, in: Erman, BGB, Rom-I-VO, 16. Aufl. 2020, Art. 11 Rz. 10-11).

Eine nach diesen Maßgaben international zwingende Wirkung i.S.d. Art. 11 Abs. 5 Rom I-VO kommt der mieterschützenden Formvorschrift der schriftlichen Mitteilung des Befristungsgrundes in § 575 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 4 BGB zu, deren sozialer Zweck ein Eingreifen der Vorschrift unabhängig davon erfordert, welche einschlägigen Vorschriften des grundsätzlich vereinbarten ausländischen Rechts den Mietvertrag beherrschen. Schutzzweck der in § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB angeordneten schriftlichen Begründung der Befristung bei Mietvertragsschluss ist ausgehend von dem das deutsche Mietrecht beherrschenden einheitlich bezweckten Schutz des Mieters durch Erhalt seines Lebensmittelpunktes bei grundsätzlich langfristigem Bestehen des Wohnraummietverhältnisses, dem Mieter bei Vertragsabschluss schriftlich und damit hinreichend klar die ausnahmsweise Beendigung des Mietverhältnisses allein durch Zeitablauf vor Augen zu führen, ohne den von dem Gesetzgeber grundsätzlich vorgesehenen fundamentalen Mieterschutz durch die Kündigungsschutzvorschriften sowie auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer persönlichen Härte (§ 574 BGB) und die Gewährung einer Räumungsfrist (§ 721 ZPO) in Anspruch nehmen zu können.

In Anbetracht dessen erlangt das Erfordernis der schriftlichen Begründung der nur in engen Grenzen die Befristung tragenden Gründe unter Darlegung eines konkreten Lebenssachverhalts für den Mieter eine fundamentale schützende Bedeutung, um ihm nicht nur den Umstand der Befristung als solchen unter Umgehung des Bestandsschutzes vor Augen zu führen, sondern auch durch ein Unterscheiden von anderen Interessen eine spätere Überprüfung zu gewährleisten. Dieser weitgehende Schutz vor dem Abschluss eines gesetzesuntypischen befristen Wohnraummietvertrags ist nur gewährleistet, wenn sich die daraus resultierende Formvorschrift - ebenso wie die der Schriftform der Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter - international zwingend gegenüber den an sich einschlägigen und eine Befristung uneingeschränkt zulassenden ausländischen Vorschriften durchsetzt (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 69 f.; Mäsch, aaO.; Winkler von Mohrenfels, aaO., Rz. 145; Lindner, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, Rz. 1, 6, 27; Caspers, ZAP 2019, 21, 27 jew. m.w.N.).

Davon ausgehend kann offenbleiben, ob vorliegend - wie von dem Amtsgericht angenommen - die Rechtswahl ohnehin gemäß Art. 3 Abs. 3 Rom-I-VO wegen eines reinen Inlandsfalls beschränkt war.

Eine Vorlage an den EuGH gem. Art. 267 AEUV war nicht geboten, da es sich bei der Frage, inwiefern in der Vorschrift des § 575 Abs. 1 BGB eine international zwingende Formvorschrift zu sehen ist, um eine Auslegungsfrage des nationalen und nicht des europäischen Rechts handelt.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung zuzulassen, um eine höchstrichterliche Klärung der Frage zu ermöglichen, ob es sich bei § 575 Abs. 1 BGB um eine international zwingende Formvorschrift i.S.v. Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO handelt.

Nach § 575 BGB ist ein Zeitmietvertrag nur in besonderen Fällen zulässig, die schriftlich bei Vertragsschluss mitzuteilen sind. Auch wenn in einem Vertrag mit einem fremden Staat die Anwendung des ausländischen Rechts vereinbart ist, gilt nichts anderes – so das LG Berlin.

Das Haus der Klägerin neben der Botschaft wurde für die Unterbringung von Botschaftsangehörigen und anderen Personen genutzt. Im nicht in deutscher Sprache abgefassten Wohnungsmietvertrag des Beklagten, der mit dem Außenministerium als Vermieter für ein Jahr abgeschlossen wurde, hieß es, dass die Geltung ausländischen Rechts vereinbart werde. Die Klägerin verlangte nach Fristablauf Räumung; das Amtsgericht wies die Klage ab, weil auf den Vertrag deutsches Recht anzuwenden sei. Die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass ein Rückgabeanspruch aus § 546 BGB schon deshalb entfalle, weil die Klägerin nicht als Vermieterin aufgetreten sei. Auch ein Herausgabeanspruch aus § 985 BGB bestehe nicht, weil der Beklagte ein Recht zum Besitz aus dem fortbestehenden Mietverhältnis habe. Nach dem international zwingenden Recht des Artikels 11 Rom-I-VO seien für den Mietvertrag die Formvorschriften des deutschen Rechts anzuwenden, wozu auch § 575 BGB gehöre. Die vertragliche Vereinbarung der Geltung des ausländischen Rechts greife daher nicht ein. Weil dem Mieter im Vertrag kein Befristungsgrund schriftlich mitgeteilt worden sei, gelte dieser als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Das Urteil ist nicht überzeugend, schon weil die Kammer eine Vorlage an den EuGH für nicht geboten erachtet. Die Begründung dafür besteht aus einem einzigen Satz; in einem Klageverfahren von Conny wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse hat die Kammer dagegen die Sache dem EuGH vorgelegt (MMR 2022, 910; GE 2022, 988 zur Klärung, wie § 312j BGB auszulegen ist).

Der Auffassung des Amtsgerichts, es handele sich um einen reinen Inlandsfall, weswegen nach Art. 3 Rom-I-VO die freie Rechtswahl nicht möglich und zwingendes deutsches Recht anzuwenden sei, folgt die Kammer allerdings mit gutem Grund nicht. Nur bei einem reinen Inlandssachverhalt ohne Bezug zum Ausland ist die freie Rechtswahl unzulässig (juris PK Rn. 46 zu Art. 3). Davon kann bei einem Vertrag mit einem ausländischen Staat als Vermieter (weder die Botschaft noch ein Konsulat oder das Außenministerium sind juristische Personen; vgl. Buch NZM 2000, 367; Beuermann GE 1996, 1070), der zudem nicht in deutscher Sprache abgefasst ist und der für die Unterbringung von Botschaftsangehörigen dient, keine Rede sein.

Die Begründung der 67. Kammer, § 575 BGB sei eine international zwingende Formvorschrift, weswegen nach Art. 11 Abs. 5 Rom-I-VO deutsches Recht anzuwenden sei, ist allerdings ebenso wenig tragfähig. Im Kommentar (Juris PK Rn. 9 zu Art. 11) heißt es dazu: „Was als ‚Formerfordernis‘ zu zählen ist, muss durch Qualifikation ermittelt werden. Geboten ist eine unionsrechtsautonome Begriffsfindung. Eine allgemeine Umschreibung versteht die ‚Form‘ als ‚jedes äußere Verhalten, das dem Autor einer rechtlich erheblichen Willenserklärung vorgeschrieben wird und ohne das diese Willenserklärung nicht voll wirksam ist‘. Zur Form zählt demnach, ob eine Willenserklärung mündlich, schriftlich, handschriftlich oder eigenhändig zu erfolgen hat, ob sie per Telefax oder eMail erfolgen kann und ob sie zu beurkunden oder zu beglaubigen ist. Formerfordernisse dienen typischerweise dem Schutz vor Übereilung oder der Beweissicherung.“ Ausdrücklich nicht dazu gehören Fragen der Einigung und materiellen Wirksamkeit, des Inhalts und des Verfahrens (Rn. 12).

Ebenso wie bei dem insoweit gleichlautenden Artikel 11 EGBGB (der ebenfalls anwendbar ist: juris PK Rn. 2 zu Art. 11) sind mit Formvorschriften nur Regelungen gemeint über „die Art und Weise (äußerer Tatbestand), in der ein Rechtsgeschäft vorgenommen werden muss. Das betrifft z.B. Schriftform, Eigenhändigkeit, Beurkundung, Siegelung, Beurkundung und Beglaubigung, die beiderseitige Anwesenheit bei Vertragsabschluss, die höchstpersönliche Erklärung, die Beiziehung von Zeugen etc. Auch die Frage, ob eine in elektronischer Form abgegebene Willenserklärung dem jeweiligen Formerfordernis (Schriftform, öffentliche Beglaubigung, Beurkundung) genügt bzw. unter welchen weiteren Voraussetzungen (digitale Signatur etc.) die in elektronischer Form abgegebene Willenserklärung dieses Erfordernis einhält, ergibt sich aus dem Formstatut.“ (juris-PK Rn. 6 zu Art. 11 EGBGB; ähnlich auch BeckOK Rn. 25 zu Art. 11 Rom-I-VO).

Die schriftliche Angabe des Befristungsgrundes im Mietvertrag nach § 575 BGB ist keine Formvorschrift in diesem Sinne, sondern sie betrifft den Inhalt des Zeitmietvertrags. Bei einer begründungslosen Befristung gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist nicht etwa unwirksam. Der Vergleich der Kammer mit der Schriftform einer Kündigung ist nicht tragfähig.

Die Kammer hat die Revision zugelassen; eine schlichte Bestätigung der Entscheidung durch den Bundesgerichtshof ist kaum zu erwarten.