Befristeter Mietvertrag

Eine wirksame Befristung wegen vorgesehener Modernisierungsarbeiten setzt die genaue Mitteilung der im Einzelnen vorgesehenen Maßnahmen voraus.

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I. Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Zwischen den Parteien besteht ein ungekündigtes und auf unbestimmte Zeit abgeschlossenes Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung. Der ursprüngliche Mietvertrag vom 14.7.2006 endete nicht aufgrund fristloser oder fristgebundener Kündigung vom 16.2.2011 (1.). Der Vertrag vom 15.3.2011 stellt zudem keinen Aufhebungsvertrag, sondern die Vereinbarung eines befristeten Wohnraummietvertrages dar, mit welchem konkludent der Mietvertrag vom 14.7.2006 aufgehoben wurde (2.). Die im Vertrag vom 15.3.2011 enthaltene Befristung der Mietdauer bis zum 31.5.2012 ist außerdem unwirksam, so dass das zwischen den Rechtsvorgängern der Kl. und den Bekl. unter dem 15.3.2011 abgeschlossene Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB (3.).

1. Das ursprüngliche Mietverhältnis vom 14.7.2006 endete nicht durch die unstreitig unter dem 16.2.2011 ausgesprochene fristlose und hilfsweise fristgebundene Kündigung. Denn auch ungeachtet der Möglichkeit der „Heilung“ der fristlosen Kündigung gem. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch Begleichung des Mietrückstandes durch die Bekl. im Februar 2011 und ungeachtet der Erklärung der Rechtsvorgänger der Kl., an der fristlosen Kündigung nicht festhalten zu wollen, wurde jedenfalls durch den Abschluss der Vereinbarung vom 15.3.2011 das zwischen den Rechtsvorgängern der Kl. und den Bekl. zu diesem Zeitpunkt bestehende Mietverhältnis ausdrücklich fortgesetzt. Die unter dem 16.2.2011 erklärten Kündigungen entfalteten daher ab diesem Zeitpunkt keine Wirksamkeit mehr.

2. Der Vertrag vom 15.3.2011 stellt nach der Auslegung keinen Aufhebungsvertrag hinsichtlich des Mietvertrages vom 14.7.2006, sondern die Vereinbarung eines befristeten Wohnraummietvertrages dar, mit welchem konkludent der Mietvertrag vom 14.7.2006 aufgehoben wurde.

Gegen das Vorliegen eines Aufhebungsvertrages spricht zunächst der Wortlaut der Vereinbarung. Diese ist mit „befristeter Wohnungsmietvertrag (Zeitmietvertrag)“ überschrieben und nicht etwa mit „Aufhebungsvertrag“. Die Kl. können nicht erklären, warum bereits der Wortlaut nicht auf das Bestehen eines Aufhebungsvertrages hinweist.

Zudem enthält der Vertrag vom 15.3.2011 auf neun Seiten und unter 19 Paragraphen alle Bestandteile eines Mietvertrages, anstatt schlicht auf den zum Zeitpunkt des Abschlusses unstreitig bestehenden Mietvertrag vom 14.7.2006 Bezug zu nehmen und zu diesem eine Zusatzvereinbarung in Form einer Aufhebungsvereinbarung zu treffen. Mithin ergibt sich auch aus dem Gesamtbild der Vereinbarung vom 15.3.2011 nicht, dass ein Aufhebungsvertrag gegeben ist. Vielmehr wird anhand des Gesamtbildes der Vereinbarung deutlich, dass die Vereinbarung vom 15.3.2011 den Abschluss eines befristeten Mietvertrages darstellt. Allein der Umstand, dass bei Abschluss des Vertrages vom 15.3.2011 der ursprüngliche Mietvertrag vom 14.7.2006 unstreitig bestand, führt ebenfalls nicht dazu, dass der Vertrag vom 15.3.2011 als Aufhebungsvertrag zu qualifizieren ist. Denn auch bei bestehenden Verträgen kann eine Sonderverbindung zwischen Kontrahenten durch ein die bisherigen Regelungen ersetzendes Vertragswerk neu vereinbart werden.

Zwar kommt hinsichtlich der Vereinbarung vom 15.3.2011 in Betracht, dass der äußerlich erkennbare Erklärungsinhalt mit dem von den Parteien beabsichtigten Erklärungsinhalt nicht übereinstimmt, so dass ungeachtet des äußerlich erkennbaren Erklärungsinhalts nach den Grundsätzen der falsa demonstatio non nocet der von den Parteien beabsichtigte Erklärungsinhalt vereinbart wäre.

Die Kl. konnten aber nicht beweisen, dass die Bekl. mit der Vereinbarung vom 15.3.2011 einen Aufhebungsvertrag zu dem Mietvertrag vom 14.7.2006 abschließen wollten. Die Bekl. geben zwar selbst an, nicht recht erklären zu können, wie es zum dem Vertragsschluss vom 15.3.2011 gekommen sei, und dass sie in diesem Zusammenhang jedenfalls nach eigener Einschätzung naiv handelten, als sie die Vereinbarung unterzeichneten. Es leuchtet dem Gericht aber jedenfalls ein, dass die Bekl., wie sie vortragen, keinerlei Veranlassung hatten, ihren Mietvertrag zu befristen. Als Mietern stand den Bekl. zu jedem Zeitpunkt die Möglichkeit offen, das bestehende Mietverhältnis durch Ausübung ihres Rechtes zur ordentlichen Kündigung zu beenden, ohne dass ein Anreiz dafür bestand, sich von vornherein auf eine bestimmte Mietdauer festzulegen. Dieses Interesse bestand allein für die Kl. und deren Rechtsvorgänger, die aufgrund des bestehenden gesetzlichen Kündigungsschutzes eine Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung ohne wichtigen Grund nicht erreichen können. Das Gericht geht mithin nicht davon aus, dass der Wille der Bekl. bei Abschluss der Vereinbarung vom 15.3.2011 auf Abschluss eines Aufhebungsvertrages gerichtet war.

Durch die Vereinbarung vom 15.3.2011 ist der durch diese Vereinbarung an keiner Stelle in Bezug genommene Mietvertrag vom 14.7.2006 konkludent aufgehoben worden. Enthält eine im Rahmen einer bestehenden Sonderverbindung abgeschlossene neue Vereinbarung die Komponenten der ursprünglichen Vereinbarung, so ergibt die Auslegung regelmäßig die konkludente Aufhebung des ursprünglichen Vertrages durch den neu abgeschlossenen Vertrag. So liegt es auch hier; die Vereinbarung vom 15.3.2011 bleibt hinter dem ursprünglich abgeschlossenen Mietvertrag vom 14.7.2006 in seinem Regelungsgehalt nicht zurück, sondern gibt die Regelungen des Vertrages vom 14.7.2006 weitestgehend wieder und modifiziert diese lediglich an einzelnen Stellen, insbesondere in § 2 des Mietvertrages hinsichtlich der Mietdauer. Die Vereinbarung vom 15.3.2011 stellt daher keinen Aufhebungsvertrag, sondern vielmehr den Abschluss eines neuen, den ursprünglichen Mietvertrag vom 14.7.2006 konkludent ersetzenden Mietvertrages dar.

3. Das zwischen den Parteien mit Vertrag vom 15.3.2011 bestehende Mietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB. Die in dem Vertrag vom 15.3.2011 enthaltene Vereinbarung zur Dauer der Mietzeit (§ 2 Mietvertrag) ist unwirksam.

Zwar ist gem. § 575 Abs. 2 Nr. 2 BGB eine so wesentliche Veränderung und Instandsetzung der Mietsache, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, als Grund für eine wirksame Befristung eines Wohnraummietverhältnisses gesetzlich anerkannt. Allerdings werden an das Vorliegen der Voraussetzungen dieses Befristungsgrundes sehr hohe Anforderungen gestellt, da durch eine Befristung eines Wohnraummietverhältnisses wesentliche Mieterrechte ausgehöhlt werden. Der Befristungsgrund ist dem Mieter dabei bereits bei Mietvertragsabschluss schriftlich mitzuteilen (Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, § 575 BGB Rn. 19). Der Befristungsgrund ist so genau zu umschreiben, dass er von anderen Befristungsgründen abgegrenzt werden kann (Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, § 575 BGB Rn. 23). Liegt der Befristungsgrund in Form einer beabsichtigten Modernisierung der Mietsache vor, so bestehen für die Darlegung der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen Anforderungen, die den Anforderungen an eine Ankündigung von Maßnahmen gem. §§ 555b BGB ff. entsprechen (Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, § 575 BGB Rn. 25). Denn nur in diesem Fall kann der Mieter bereits bei Vertragsabschluss erkennen, ob die beabsichtigten Maßnahmen bei Durchführung der Maßnahmen i.S.d. § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB durch die Vermietung der Wohnung erheblich erschwert würden und deswegen ein wirksamer Befristungsgrund gegeben ist. Für die Beurteilung, ob eine wesentliche Erschwerung der geplanten Maßnahmen durch die Vermietung der Wohnung gegeben ist, ist von wesentlicher Bedeutung, ob der Mieter die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen dulden müsste. In diesem Fall ist von einer erheblichen Erschwernis der Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen nicht auszugehen, da der Vermieter die geplanten Maßnahmen bei bestehender Duldungspflicht auch bei Bestehen der Vermietung durchführen kann (Schmidt-Futterer/Blank, 11. Aufl. 2013, § 575 BGB Rn. 15). Die Rechtsvorgänger der Kl. teilten den Bekl. den Grund für die Befristung bei Vertragsabschluss schriftlich im Rahmen von § 2 des Mietvertrages vom 15.3.2011 und in Form der Individualvereinbarung zum Mietvertrag vom 1.6.2011 mit. Diese Mitteilungen genügen den Anforderungen an eine wirksame Befristung i.S.d. § 575 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB nicht. § 2 Mietvertrag enthält lediglich die Aussage, dass umfangreiche Instandsetzungs- und Modernisierungsarbeiten beabsichtigt seien, ohne einzelne Maßnahmen näher zu benennen. Auch die Individualvereinbarung zum Mietvertrag vom 1.6.2011 enthält nur allgemeine Aussagen zum Umfang der beabsichtigten Modernisierungsarbeiten und keinerlei Aussagen zu dem Zeitpunkt des beabsichtigten Beginns der Maßnahmen. Vielmehr ist Regelungsgegenstand der Individualvereinbarung u. a. gerade, dass ein Zeitpunkt für den Beginn der Maßnahmen noch nicht feststehe.

Die Bekl. konnten angesichts dieser Darlegungen nicht beurteilen, ob ein wirksamer Grund für eine Befristung des Mietverhältnisses gegeben war. Schon aus diesem Grund ist die Befristung daher unwirksam. Zudem ist vor dem Hintergrund, dass den Rechtsvorgängern der Kl. zum Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarung vom 15.3.2011 offenbar selbst nicht klar war, wann die Modernisierungsarbeiten beginnen würden, ein Grund für eine Befristung des Mietvertrages auf einen bestimmten Zeitpunkt nicht erkennbar. Denn dieser Zeitpunkt konnte aus der ex ante Sicht ohne Weiteres lange vor dem tatsächlichen Beginn von Modernisierungsmaßnahmen liegen, so dass ein Interesse der Vermieter an einer Räumung- und Herausgabe des Wohnraumes nicht schützenswert war und daher eine Befristung des Wohnraummietverhältnisses nicht rechtfertigte.

Die Berufung ist durch Urteil des LG Berlin vom 12. Februar 2016 - 63 S 139/15 - (Wortlaut in GEV-Datenbank) zurückgewiesen worden.

Wenn der Vermieter umfangreiche Modernisierungsarbeiten beabsichtigt, bietet sich der Abschluss eines (echten) Zeitmietvertrages an. Bei einem bestehenden Mietverhältnis kann aber auch ein Mietaufhebungsvertrag in Betracht kommen; das setzt klare Formulierungen voraus, damit nicht auf einmal doch ein – unzulässiger – Zeitmietvertrag vorliegt.

Die beklagten Mieter hatten im Juli 2006 mit den damaligen Wohnungseigentümern einen (unbefristeten) Wohnungsmietvertrag abgeschlossen. Unter dem 15. März 2011 schlossen die ehemaligen Vermieter und die Beklagten einen neuen, mit „Befristeter Wohnungsmietvertrag (Zeitmietvertrag)“ überschriebenen Vertrag ab, in dem es unter § 2 – Mietzeit und ordentliche Kündigung – wie folgt lautet: „a) Das Mietverhältnis beginnt am 1. Juni 2011 und ist befristet bis zum 31. Mai 2012. Es endet mit Ablauf der Befristung, ohne dass es einer vorherigen Kündigung bedarf. Das Mietverhältnis wird aus Gründen der wesentlichen Veränderung der Wohnung wegen umfangsreicher Instandsetzungen und Modernisierungen befristet …“ Dem Vertrag lag eine „Individualvereinbarung zum Mietvertrag vom 1. Juni 2011“ bei, die die Duldung von Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen beinhaltete. Der Abschluss der Verträge war in Abstimmung mit den Klägern erfolgt, die am 1. November 2012 als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden sind. Die Kläger meinen, dass es sich bei den Vereinbarungen um einen Mietaufhebungsvertrag handele, der das Mietverhältnis zum 31. Mai 2012 beendet habe, sodass die Beklagten zur Herausgabe der Mieträume verpflichtet seien.

Das AG Pankow/Weißensee wies die Klage ab, weil es sich bei dem Vertrag vom 15. März 2011 nicht um einen Mietaufhebungsvertrag gehandelt habe. Schon die Überschrift des Vertrages spreche gegen die Annahme eines Aufhebungsvertrages; hinzu komme, dass der Vertrag auf neun Seiten und unter 19 Paragraphen sämtliche Bestandteile eines Mietvertrages enthalte anstelle einer bloßen Bezugnahme auf den Vertrag von 2006, der durch eine einfache Zusatzvereinbarung hätte aufgehoben werden können. Die Vereinbarung vom 15. März 2011 sei als Abschluss eines neuen Mietvertrages zu werten, der anstelle des Vertrages von 2006 treten sollte. Der Vertrag erfülle jedoch nicht die Voraussetzungen für eine wirksame Befristung nach § 575 Abs. 1 Ziff. 2 BGB, weil der Befristungsgrund, nämlich Art und Umfang der beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen, nicht so genau angegeben worden seien, dass den Beklagten eine Einschätzung, ob sie zu deren Duldung verpflichtet seien, möglich gewesen sei. Weil die Befristung unwirksam sei, liege ein – neuer – unbefristeter Mietvertrag vor, sodass Herausgabe nicht verlangt werden könne.