Befristeter Mietvertrag

Eine wirksame Befristung wegen vorgesehener Modernisierungsarbeiten setzt die genaue Mitteilung der im Einzelnen vorgesehenen Maßnahmen voraus.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung.

Insbesondere ergibt sich ein solcher nicht aus § 985 BGB, da den Bekl. ein Recht zum Besitz i.S.d. § 986 BGB zusteht.

Das Mietverhältnis ist nicht durch Zeitablauf aufgrund des „Zeitmietvertrages" vom 15.3.2011 erloschen.

In der vorgenannten Vereinbarung liegt weder ein Aufhebungsvertrag bzgl. des alten unbefristeten Mietverhältnisses noch ein wirksamer Zeitmietvertrag i.S.d. § 575 BGB.

In der Vereinbarung vom 15.3.2011 kann auch im Wege der Vertragsauslegung gemäß den §§ 133, 157 BGB kein Aufhebungsvertrag gesehen werden. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass hiergegen zum einen der Wortlaut bereits in der Überschrift „Zeitmietvertrag" spricht. Ferner bietet der gesamte Vertrag keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Parteien, die bereits unstreitig durch ein unbefristetes Mietverhältnis verbunden sind, dieses durch die Vereinbarung vom 15.3.2011 aufheben wollten. Ferner spricht dagegen, dass die Bekl. ja die Wohnung zumindest auch nach der Vereinbarung noch über ein weiteres Jahr nutzen sollten. Aus dem gesamten Inhalt und den Umständen lässt sich nicht entnehmen, dass eine Aufhebung zu dem bezeichneten Zeitpunkt erfolgen sollte. Dafür spricht ferner, dass der Vertrag ausdrücklich wie ein befristeter Vertrag nach § 575 BGB ausgestaltet ist. So ist der Grund der Befristung mit Instandsetzungsarbeiten angegeben. Daraus folgt gerade, dass die Parteien nicht ein bestehendes Mietverhältnis lediglich zu einem bestimmten Zeitpunkt aufheben wollten, ohne Rücksicht auf den Grund, sondern vielmehr ein zulässiger Befristungsgrund nach § 575 BGB im Räume steht, der der Anlass für die Vereinbarung war, wie die Kl. auch selbst vortragen, zuletzt in der Berufungsbegründung. Gegen einen Mietaufhebungsvertrag spricht ferner, dass auch eine Schönheitsreparaturklausel - unwirksam oder nicht - vereinbart wurde. Bei gegenseitigem Aufhebungswillen zu dem bestimmten Zeitpunkt wäre eine konkrete Regelung zielführender und naheliegend erschienen. Der Zustand der Mietsache wird nicht beschrieben und war dem Vermieter offensichtlich nicht bekannt. Der gesamte Vertragstext enthält keine Bezugnahme darauf, dass zwischen den Parteien bereits ein Mietverhältnis bestand, das nunmehr gegenstandslos werden sollte.

Ferner sprechen auch die äußeren Umstände dafür. Die Kl. tragen selbst vor, dass den Bekl. anlässlich der bevorstehenden Veräußerung der Wohnung an die Kl. deren Rechtsvorgänger im Februar 2011 mitgeteilt habe, dass der neue Eigentümer die Wohnung sanieren wolle und dies der Anlass für die Vereinbarung gewesen sei, die dann auch zeitnah vor der Veräußerung abgeschlossen wurde. Sofern die Kl. der Auffassung sind, sie wären nicht gehalten, die ihnen auch unbekannt gebliebene Motivation der Bekl. zum Abschluss dieser Vereinbarung darzutun, ist dies unzutreffend. Aus dem Wortlaut lässt sich - wie zuvor dargestellt - kein Aufhebungswille bzgl. des alten Mietverhältnisses erkennen. Da die Kl. sich jedoch auf die für sie günstige Rechtsfolge aus der Vereinbarung berufen, hätte es ihnen oblegen, Umstände darzutun, aus denen sich ein Aufhebungswille der Bekl. ableiten ließe.

Aus demselben Grund kommt eine Umdeutung der Vereinbarung nach § 140 BGB in einen Aufhebungsvertrag nicht in Betracht.

Nach § 140 BGB kann ein (nichtiges) Rechtsgeschäft in ein anderes Rechtsgeschäft umgedeutet werden, wenn es dessen Erfordernissen entspricht und angenommen werden kann, dass es bei Kenntnis der Nichtigkeit gewollt sein würde. Eine Umdeutung in ein annahmebedürftiges Vertragsangebot ist nur dann zulässig, wenn es Hinweise darauf gibt, dass der Mieter „unter allen Umständen“ vom Mietvertrag loskommen wollten (BGH, Urteil vom 24. September 1980 - VIII ZR 299/79 - Rn. 25, juris). Dafür finden sich bereits nach dem eigenen Vortrag der diesbezüglich darlegungs- und beweisbelasteten Kl. keine Anhaltspunkte, da diese selbst vortragen, ebenfalls zuletzt in der Berufungsbegründung, man wisse nicht, weshalb die Bekl. den Vertrag unterschrieben hätten.

In der streitgegenständlichen Vereinbarung vom 15.3.2011 liegt auch kein wirksamer Zeitmietvertrag i.S.d. § 575 BGB.

Ebenfalls im Ergebnis zutreffend nimmt das Amtsgericht an, dass die Befristung unwirksam ist. Dabei kann es dahinstehen, ob § 575 BGB lediglich für Neuabschlüsse gilt, nicht jedoch für Modifikationen während eines bestehenden Mietverhältnisses, wie die Kl. meinen.

Der Mietvertrag ist bereits deshalb nach § 575 BGB unwirksam, weil der Grund der Befristung nicht hinreichend bestimmt ist.

Die Befristung ist nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter die Befristungsabsicht bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt hat (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 575 Rn. 18, beck-online).

Daran fehlt es hier bereits unstreitig.

Das Befristungsinteresse muss ferner so genau umschrieben werden, dass es von anderen Interessen unterschieden werden kann. Allgemein gehaltene Formulierungen wie „Das Mietverhältnis ist ein Zeitmietvertrag i. S. v. § 575 BGB“ genügen deshalb in keinem Fall. Einer solchen Mitteilung kann nämlich nicht entnommen werden, aufgrund welcher tatsächlichen Umstände die Befristung erfolgt; demgemäß kann der Mieter nicht überprüfen, ob die Befristung wirksam ist (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 575 Rn. 21-28, beck-online).

Bei dem hier relevanten Tatbestandsmerkmal „wesentlich verändern" und bei dem Begriff „wesentlich instand setzen“ kann eine Befristung nur gerechtfertigt werden, wenn die Instandsetzung oder Veränderung so umfassend ist, dass dadurch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses „erheblich erschwert" würde. Diese Tatbestandsvoraussetzung kann der Mieter nur überprüfen, wenn ihm konkrete Informationen vorliegen. Es ist deshalb sachgerecht, wenn an den Inhalt der Information im Wesentlichen dieselben Anforderungen gestellt werden wie an die Mitteilung, die nach der Regelung des § 554 BGB im Rahmen der Modernisierung erforderlich ist (Schmidt-Futterer/Blank, BGB, § 575 Rn. 21-28, beck-online). Diesen Anforderungen genügt die Vereinbarung nicht ansatzweise. Es wird lediglich der Gesetzestext wiederholt.

Sind die vorgenannten Voraussetzungen nicht gegeben, so gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB).