Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans

Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans; Grundzüge der Planung; Wassersport; Ausflugsverkehr; Großer Wannsee; typische Gebietsprägung; festgesetzte Zahl der Vollgeschosse

1. Eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplans darf nur erteilt werden, wenn sie die Grundzüge der Planung nicht berührt.

2. Die Befreiung von der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse von zwei auf sechs widerspricht einem Planziel, das auf den Erhalt eines reizvollen landschaftlichen Gesamtbildes ausgerichtet ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. wendet sich gegen einen der Beigeladenen erteilten Vorbescheid über die planungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung einer sechsgeschossigen Mehrfamilienhaus-Villa am Großen Wannsee in unmittelbarer Nähe der Wannseebrücke.

Der Kl. ist Eigentümer des Grundstücks Königstraße 3a in Berlin-Wannsee. Das Grundstück ist mit einer großen, 1909 errichteten, zweigeschossigen Villa mit hohem Walmdach bebaut und wird für die segelsportlerischen Zwecke des Vereins genutzt. Das Gebäude enthält gastronomische Angebote für die Segler des Vereins und Aufenthaltsräume. Die Beigeladene ist Eigentümerin des 6.511 m² großen (Bemessungsfläche für Nutzungsmaßberechnung laut ÖbVl) Nachbargrundstücks Königstraße 3b/4. Dieses Grundstück ist mit einem in den siebziger Jahren zu Wohnzwecken errichteten viergeschossigen Terrassenhaus bebaut, welches seit 2009 leer steht. Zuletzt wurde das Gebäude als Hotel genutzt. Straßenseitig befinden sich auf dem Grundstück ein Parkdeck und eine Tiefgarage. Die Grundstücke Königstraße 4a und Am Großen Wannsee 2-6a, die sich an das Grundstück der Beigeladenen in westlicher Richtung anschließen, sind durch wassersportbezogene Nutzung und Wohnnutzungen geprägt.

Sämtliche Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Bebauungsplans X-4 vom 9. November 1959 (GVBl. S. 1200). Der Bebauungsplan setzt ein Sondergebiet für Wassersport und Wohnen fest. Weiter setzt der Plan offene Bauweise sowie zwei Vollgeschosse und Baugrenzen sowie eine Baumassenzahl (BMZ) von 1,0 fest. In der Begründung des Bebauungsplans heißt es unter I - Veranlassung des Plans -, dass das Gelände nach der Bauordnung 58 im Wohngebiet der Bauklasse II gelegen habe und nach dem Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werde. Nachdem der im Zuge der Bundesstraße 1 verlaufende Teil der Königstraße beiderseits der Wannseebrücke und das Brückenbauwerk selbst verbreitert worden seien und die Kurvenführung der Königstraße und die Einmündung des Kronprinzessinnenwegs in die Königstraße verbessert worden seien, hätten die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die städtebauliche Ordnung und landschaftliche Gestaltung dieses für die Berliner Bevölkerung bedeutenden Gebietes neu geschaffenen werden müssen und hierbei die bauliche und sonstige Nutzung der privaten Grundstücke, besonders für den Wassersport, geregelt werden müssen. Unter II - Inhalt des Planes - heißt es:

„Das vom Bebauungsplan erfasste Gebiet ist für den Ausflugsverkehr der Berliner Bevölkerung von übergeordneter städtebaulicher Bedeutung. Es ist deshalb durch den Bebauungsplan und seine Planergänzungsbestimmungen im Interesse der Allgemeinheit eine Entwicklung festgelegt worden, die die Erhaltung und die Verbesserung dieses landschaftlich reizvollen Gesamtbildes zum Ziel hat.

Der Durchführung dieses Ziels liegen die folgenden Forderungen zugrunde:

...

2. Der öffentliche und private Grünflächenanteil ist besonders groß zu halten.

3. Dem Wassersport sind die notwendigen Flächen zur Verfügung zu stellen. Dabei ist jedoch das Maß der Nutzung zu beschränken.

...

Zu 3. ... (es) lag im öffentlichen Interesse, durch einen Bebauungsplan die notwendigen Flächen an den öffentlichen Gewässern in günstiger Verkehrslage für den Wassersport festzusetzen. Die Grundstücke Königstraße 3-4 a, Straße Am Großen Wannsee 2-6 a und Königstraße 69 wurden dementsprechend als Sonderzweckflächen für den Wassersport festgesetzt. In der Planergänzungsbestimmung Nr. 1 wurde jedoch die Nutzung insofern beschränkt, als grundsätzlich nur die Lagerung von Wasserfahrzeugen zulässig ist. Nur ausnahmsweise können nicht störende kleine Werkstätten für die Instandsetzung von Sportbooten zugelassen werden. Die Wohnnutzung wird innerhalb dieser Fläche nicht ausgeschlossen. Das Maß der Nutzung ist auf diesen Grundstücken gegenüber dem früher zulässigen Maß von 1,6 m³/m² (Bauzonenplan von 1925) ebenfalls beschränkt, gegenüber dem Baunutzungsplan erhöht worden. Da es sich bei den Grundstücken für den Wassersport um größere Grundstücksflächen handelt, würde die volle Ausnutzung im Sinne des Bauzonenplans von 1925 den Charakter des Gebietes erheblich beeinträchtigen."

Überdies befinden sich die Grundstücke im Geltungsbereich des Textbebauungsplans X-A vom 9. Juli 1971 (GVBl. S. 1233).

Das Baugrundstück wurde 2006 durch die S. erworben. Diese firmierte zunächst in die W. um, 2011 erfolgte die Umfirmierung in die Beigeladene. Auf der Grundlage des Siegerentwurfs eines 2010/2011 durchgeführten städtebaulichen Wettbewerbs beantragte die Beigeladene im Juni 2011 die Erteilung eines Bauvorbescheides zur Errichtung eines sechsgeschossigen Neubaus mit einem „repräsentativen Habitus" für Wohnzwecke und Gewerbe. Die Wassersportnutzung sollte erhalten bleiben. Die zwei obersten Geschosse sind als Staffelgeschosse ausgebildet. Vorgesehen sind 28.031,88 Kubikmeter umbauten Raums. Dies ergibt nach den Antragsunterlagen eine BMZ von 4,30 (28.031,88 : 6.511).

Mit Vorbescheid vom 29. August 2011 stellte das Bezirksamt die Befreiung von der Geschosszahl und der Baumassenzahl in Aussicht. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, die Abweichung sei städtebaulich vertretbar. Das beantragte Vorhaben habe zur Seeseite die Erscheinung von sieben Geschossen. Dabei sei das unterste Geschoss wegen der Lage im Hang kein Vollgeschoss. Die obersten beiden Geschosse seien jeweils vom darunterliegenden zurückgestaffelt und mit dem Bauvolumen eines großen Dachraums vergleichbar. Fassadenbündig seien lediglich vier Vollgeschosse ausgebildet. Wegen der starken Hanglage zwischen See und Straße habe die abzubrechende, bereits vorhandene Bebauung auf dem Grundstück die Erscheinung von fünf Vollgeschossen. Ohne die untere Kellergeschossebene seien (im Bestand) zur Wasserseite vier Vollgeschosse vorhanden. Wegen der starken Hanglage zum Großen und Kleinen Wannsee seien die Ufergrundstücke davon geprägt, dass die untersten ein bis zwei Geschosse aus dem Gelände herausragten und das Erscheinungsbild der Bebauung zur Wasserseite prägten. Das Vorhaben setze im Bereich der Wannseebrücke bewusst eine „Landmarke". Trotz der starken Überschreitung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse sei das Erscheinungsbild des Vorhabens durch die Zurückstaffelung der obersten beiden Geschosse nicht so massiv. Die qualitativ anspruchsvolle Erscheinung des Vorhabens werde dem besonderen Ort gerecht. Das städtebaulich nicht überzeugende Bestandsgebäude werde abgebrochen, und der Neubau stelle einen hochwertigen Ersatz dar. In der unmittelbaren Nachbarschaft befände sich keine Wohnbebauung, die durch die Überschreitung der Zahl der Vollgeschosse beeinträchtigt werde. Die Überschreitung der zulässigen BMZ von 1,0 auf 4,30 sei gerechtfertigt. Das Vorhaben füge sich noch in den Bebauungszusammenhang ein. Die Bruttogeschossfläche sei auf dem großen Wassergrundstück und unter Berücksichtigung des bebauten Umfelds noch städtebaulich vertretbar. Betrachte man ungeachtet des Umstandes, dass insoweit keine Festsetzungen bestünden, die tatsächliche GRZ von 0,44 um die GFZ von 1,08, erscheine das Vorhaben vertretbar. Die BMZ von 1,0 sei zur Begrenzung der vom Plangeber erwarteten großen Bootshallen und Werkstätten für den Wassersport erfolgt. Dieses Leitbild habe sich jedoch nicht durchgesetzt.

Der hiergegen eingelegte Widerspruch des Kl. war hinsichtlich der mit dem Ausgangsbescheid für eine anteilige gewerbliche Nutzung auch in Aussicht gestellten Befreiung von der Art der Nutzung erfolgreich, im Übrigen wurde der Widerspruch mit Bescheid des Bezirksamts vom 10. September 2012 zurückgewiesen. Zur Begründung führte das Bezirksamt aus, die Befreiung von der Zahl der Vollgeschosse und der Baumassenzahl verletze den Kl. nicht in seinen Rechten. Nachbarschutz könne dem Kl. hier nur im Rahmen des Rücksichtnahmegebots gewährt werden. Aufgrund der abschüssigen Bebauung zum See stelle sich das Vorhaben optisch als repräsentatives, um ein Vollgeschoss erhöhtes Anwesen mit zwei Staffelgeschossen dar, für welche ebenso ein hohes Dach errichtet werden könnte. Das Vorhaben halte die als drittschützend geltenden Abstandsflächen ein und führe nicht zu einer unzumutbaren Verschattung des Grundstücks des Kl. Es habe auch keine erdrückende oder einmauernde Wirkung. Die Befreiungen hinsichtlich des Maßes der Nutzung verletzten auch nicht den Anspruch auf Erhaltung des Gebietscharakters. Die Einschränkungen des Maßes der Nutzung im Bebauungsplan seien lediglich im Zusammenhang mit Anlagen des Wassersports vorgenommen werden, weil der Plangeber eine Überausnutzung durch Bootshäuser habe verhindern wollen. Wohnbauten seien von der Begrenzung nicht betroffen.

Hiergegen wendet sich der Kl. mit der vorliegenden Klage. Er trägt vor, dass die Voraussetzungen einer Befreiung nicht vorliegen, weil die in Aussicht gestellte Befreiung von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse und der festgesetzten Baumassenzahl mit den Grundzügen der Planung nicht vereinbar sei. Sie ermögliche eine massive Bebauung des Wassergrundstückes, die das Landschaftsbild, insbesondere von der hier bedeutenden Wasserseite aus gesehen, ganz erheblich beeinträchtigen würde. Bei vergleichbaren Befreiungen für die Nachbargrundstücke bliebe vom Landschaftsbild nichts übrig, der Charakter des Erholungs- und Ausflugsgebietes ginge verloren. Auch würde die Zweckbestimmung der Flächen für den Wassersport nicht gewahrt. Dem Ruhebedürfnis der Anwohner stünde der Lärm von Ausflüglern und Wassersportlern gegenüber. Durch die Befreiung würde auch der Anspruch des Kl. auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung des Baugebietes verletzt. Die Eigenart des Baugebietes ergebe sich hier aus der Festsetzung der Sonderzweckfläche für den Wassersport. Aus der Begründung des Bebauungsplans ergebe sich weiter, dass das landschaftlich reizvolle Gesamtbild erhalten werden sollte und das Gebiet als Ausflugs- und Erholungsgebiet für die Berliner Bevölkerung erhalten und entwickelt werden sollte. Aufgrund dieser spezifischen Zweckbestimmung des Baugebietes liege ausnahmsweise ein Fall vor, in dem die Überschreitung des Maßes der Nutzung geeignet sei, die Zweckbestimmung des Baugebiets und seine Eigenart zu beeinträchtigen. Außerdem liege eine Verletzung des Rücksichtnahmegebots vor.

[...]

Der Bekl. trägt vor, dass die Voraussetzungen der Befreiung nicht zu überprüfen seien. Es sei daher nicht zu prüfen, ob die Befreiung die Grundzüge der Planung berühre. Es sei nur zu prüfen, ob der Kl. in eigenen Rechten verletzt sei. Durch die Überschreitung der Zahl der Vollgeschosse werde der Kl. aber nicht in eigenen Rechten verletzt. Die Vereinsmitglieder des Kl. könnten vom klägerischen Grundstück die Zahl der Vollgeschosse, die sich von der Wasserseite darstelle, nicht erkennen. Zu Seite des Grundstücks des Kl. seien die Geschosse gestaffelt, es seien nur vier Geschosse zu sehen, die nach oben hin schlanker würden. Jedes Geschoss springe hinter das darunter liegende zurück und nehme weniger Raum ein als das darunter liegende Geschoss. So ergebe sich ein gefälliges und aufgelockertes Bild, die Geschosse würden im Einzelnen nicht mehr so wahrgenommen. Die Verletzung des Landschaftsbildes, die der Kl. geltend mache, sei kein nachbarschützender Belang, auch nicht nach der Begründung des Bebauungsplans. Der Abstand zwischen den Gebäuden betrage 15 m, bei dieser Entfernung werde keine erdrückende Wirkung erzeugt. Das Vorhaben verstoße auch nicht gegen den Anspruch auf Aufrechterhaltung der typischen Prägung des Baugebiets. Der Bebauungsplan regle unter II 3 lediglich eine Überausnutzung des Grundstücks durch Anlagen für den Wassersport. Die Überausnutzung des Gebietes durch Wohnbauten habe der Plangeber nicht verhindern wollen. Bei der Berechnung der Baumassenzahl seien die als private Grünfläche gekennzeichneten Flächen nicht einzuberechnen.

[...]

Die Klage ist zulässig. Der Kl. stützt sich auf einen Gebietserhaltungsanspruch gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO, der im Rahmen der Befreiung zu berücksichtigen ist. Dieser Anspruch ist von der Rechtsprechung anerkannt und kann sich im Einzelfall auch aus Maßfestsetzungen ergeben, wie noch darzulegen sein wird. Ob der Gebietserhaltungsanspruch tatsächlich verletzt ist, ist eine Frage der Begründetheit.

Die Klage ist auch begründet. Die mit dem angefochtenen Bauvorbescheid des Bezirksamts Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom 29. August 2011 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 10. September 2012 in Aussicht gestellte Befreiung von der festgesetzten Vollgeschosszahl und der Baumassenzahl ist rechtswidrig und verletzt den Kl. in seinen Rechten (§ 113 Abs. 1 VwGO).

Gemäß § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB kann von den Festsetzungen des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Befreiung berührt die Grundzüge der Planung.

Die Grundzüge der Planung ergeben sich aus der den Festsetzungen des Bebauungs­plans zugrunde liegenden und in ihnen zum Ausdruck kommenden planerischen Konzeption. Von den Festsetzungen, die der Plangeber zu einem maßgebenden Planungsziel erhoben hat, dürfen im Allgemeinen keine oder nur untergeordnete, eine bloße Randkorrektur des Bebauungsplans darstel­lende Abweichungen im Wege der Befreiung erfolgen, selbst wenn die Abweichung zulässiger Inhalt eines Bebauungsplans hätte sein können und mit den Anforde­rungen des § 1 Abs. 5, 6 und 7 BauGB vereinbar, mithin für sich genommen städtebaulich vertretbar ist. Mit dem Erfordernis der Wahrung der Grundzüge der Planung stellt der Ge­setzgeber nämlich sicher, dass die Festsetzungen eines Bebauungsplans nicht beliebig oder in einem allmählich fortschreitenden Prozess durch Verwaltungsakt außer Kraft ge­setzt werden dürfen. Die Regelungen für die Änderung von Bebauungsplänen dürfen nicht durch eine großzügige Befreiungspraxis aus den Angeln gehoben werden. Denn die Än­derung eines Bebauungsplans ist nach § 1 Abs. 8 BauGB nicht Sache der Bauaufsichts­behörde, sondern dem Bezirk vorbehalten (Kammer, Urteil vom 8. Dezember 2011 - 13 K 204.11 - S. 9 f. des amtlichen Abdrucks m.w.N.). Der Gesetzgeber stellt mit § 31 Abs. 2 BauGB gleichwohl ein Instrument zur Verfügung, das trotz der Bindung an die Festsetzungen des Bebauungsplans im Interesse der Einzelfallgerechtigkeit und der Wahrung der Verhältnismäßigkeit für Vorhaben, die den Festsetzungen zwar widersprechen, sich mit den planerischen Vorstellungen aber gleichwohl in Einklang brin­gen lassen, ein Mindestmaß an Flexibilität bei gleichzeitiger Wahrung der Grundzüge der Planung schafft. Ob die Grundzüge der Planung berührt werden, hängt entscheidend da­von ab, ob die Abweichung dem planerischen Grundkonzept zuwiderläuft. Je tiefer die Befreiung in das Interessengeflecht der Planung eingreift, desto eher liegt der Schluss auf eine Änderung der Planungskonzeption nahe, die nur im Wege der (Um-) Planung möglich ist (Kammer, Urteil vom 8. Dezember 2011 - 13 K 204.11 - S. 10 des amtlichen Abdrucks m.w.N.).

Wie sich der Begründung des nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleiteten Bebauungsplans X-4 entnehmen lässt, wollte der Plangeber nach der Verbreiterung der Wannseebrücke und Neugestaltung der Einmündung des Kronprinzessinnenwegs in die Bundesstraße 1 die bauliche und sonstige Nutzung, besonders für den Wassersport, dieses für die Berliner Bevölkerung bedeutenden Gebietes neu regeln. Ziel war die Erhaltung und Verbesserung des landschaftlich reizvollen Gesamtbildes, wobei dem Wassersport die notwendigen Flächen zur Verfügung zu stellen seien (II Nr. 3 der Begründung). Denn nach der geltenden Rechtslage könnten Wassersportbetriebe nur ausnahmsweise oder im Wege der Befreiung zugelassen werden. Daher sei der hier fragliche Bereich als Sonderzweckfläche für den Wassersport festzusetzen, wobei die Wohnnutzung innerhalb dieser Flächen aber nicht ausgeschlossen sei (II zu 3 der Begründung). Der Plangeber wollte also einerseits bezogen auf die Art der Nutzung die Wassersportnutzung der Wohnnutzung gleichstellen, mit der Folge, dass hinsichtlich der hinzunehmenden Störungsintensität eine dem Dorf- oder Mischgebiet vergleichbare Kombination von Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störender Wassersportnutzung entstehen sollte. Zum anderen wollte der Plangeber durch die Beschränkung der Vollgeschosszahl und der Baumassenzahl das landschaftlich reizvolle Gesamtbild erhalten, weil andererseits andernfalls „die volle Ausnutzung im Sinne des Bauzonenplans von 1925 den Charakter des Gebietes erheblich beeinträchtigen würde". Es liegt auf der Hand, dass die Maßbeschränkung, die ausweislich II der Begründung dem Ziel der Erhaltung und Verbesserung „dieses landschaftlich reizvollen Gesamtbildes" diente, auch für die Wohnnutzung gilt. Tragende Grundkonzeption war also die Gleichstellung von Wohnen und Wassersportnutzung sowie die Erhaltung des landschaftlich reizvollen Gesamtbildes durch Maßbeschränkungen.

Die Befreiung von der höchstzulässigen Zahl der Vollgeschosse von zwei auf sechs widerspricht mithin dem zentralen Planungsziel des Erhalts des reizvollen landschaftlichen Gesamtbildes. Aufgrund der vergleichbaren städtebaulichen Situation der Nachbargrundstücke im Plangebiet stellt die hier in Aussicht gestellte Befreiung eine Abkehr von dieser Konzeption mit weit reichenden Folgen dar. Die Grundstücke Königstraße 3a, 4a und Straße am Großen Wannsee 2-6a liegen ebenfalls in diesem für den Ausflugsverkehr der Berliner Bevölkerung bedeutsamen Gebiet. Aufgrund des Grundstückszuschnitts könnten ihre Eigentümer in gleicher Weise eine Befreiung von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse beanspruchen. Die Befreiung würde daher dem schleichenden Eindringen von massiver Wohnnutzung Vorschub leisten und die Gefahr bergen, dass die Vollgeschossregelung ihre steuernde Kraft verliert. Überdies würde die Gefahr bestehen, dass die qualitativ hochwertige Wohnnutzung, die an diesem Standort verwirklicht werden soll, die störenden Immissionen durch den Wassersport nicht mehr akzeptieren würde und damit letztlich den Wassersport verdrängen würde. Dies würde dann auch dem zweiten zentralen Ziel des Bebauungsplans widersprechen.

Entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Auffassung der Beigeladenen besteht kein Grund zu der Annahme, dass die Vollgeschossregelung obsolet geworden ist. Von der Funktionslosigkeit einer Festsetzung kann nur die Rede sein, wenn und soweit die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, und wenn diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient. Die tatsächlichen Verhältnisse müssen vom Planungsinhalt so massiv und offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan seine städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht mehr erfüllen kann (OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Juni 2009 - 2 Bs 26/09 - juris, Rn. 5, m.w.N.). Wie die Ortsbesichtigung ergeben hat, herrscht in dem maßgeblichen Gebiet Königstraße 3a- 4a und Straße am Großen Wannsee 2-6a eine zweigeschossige Bebauung vor. Die Verhältnisse der auf der südlichen Seite der Königstraße sind insoweit nicht relevant, weil der Bebauungsplan jedenfalls an der hier maßgeblichen, landschaftlich reizvollen Situation nordwestlich der Wannseebrücke seine Gestaltungsfunktion offenkundig weiter ausübt.

Aus den dargestellten Gründen widerspricht auch die Befreiung von der Baumassenzahl dem zentralen Planungsziel des Erhalts des reizvollen landschaftlichen Gesamtbildes. In diesem Zusammenhang ist auf hinzuweisen, dass die in den Bauunterlagen errechnete Baumassenzahl von 4,30 weit übertroffen wird. Aufgrund des Textbebauungsplans X-A vom 9. Juli 1971 (GVBl. S. 1233) sind für das Maß der baulichen Nutzung die Vorschriften der Baunutzungsverordnung vom 26. November 1968 anzuwenden, § 7 Nr. 17 der Bauordnung 58 ist nicht anzuwenden (vgl. Schreiben des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 2. September 1971). Nach § 21 Abs. 1 BauNVO 1968 ist die Grundstücksfläche nach § 19 Abs. 3 BauNVO zu berechnen. Danach ist für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Aus § 19 Abs. 4 BauNVO lässt sich entnehmen, dass der auf eine festgesetzte private Grünfläche ohne besondere Zweckbestimmung entfallende Flächenanteil des Baugrundstücks bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche nicht mitzurechnen ist (BVerwG, Beschluss vom 24. April 1991 - 4 NB 24.90 - juris Rn. 6; Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauNVO, Stand Januar 2010, § 19 Rn. 15).

Die objektiv rechtswidrige Befreiung von Vollgeschosszahl und Baumassenzahl verletzt den Kl. auch in seinem subjektiven Recht auf Erhaltung des Baugebiets.

Die Eigenart des Baugebiets ergibt sich zum einen aus seiner allgemeinen Zweckbestimmung, zum anderen wird sie durch die sonstigen Festsetzungen des Bebauungsplans geprägt (Fickert-Fieseler, BauNVO, 11. Auflage, § 15 Rn. 8; Söfker in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauNVO, Stand Oktober 2008, § 15 Rn. 10). Die typisierenden Regelungen der Baunutzungsverordnung sind allerdings nicht allein entscheidend. Vielmehr lässt sich die Eigenart eines Baugebiets nur auf die Weise abschließend bestimmen, dass zusätzlich auch die jeweilige örtliche Situation, in die ein Gebiet hinein geplant worden ist, sowie der jeweilige Planungswille, soweit dieser in den Festsetzungen des Bebauungsplans unter Berücksichtigung der hierfür gegebenen Begründung zum Ausdruck gekommen ist, berücksichtigt werden (OVG Hamburg, Beschluss vom 5. Juni 2009 - 2 Bs 26/09 - juris, Rn. 13 m.w.N.). Dabei kann sich die Eigenart des Gebietes auch aus Festsetzungen zum Maß der Nutzung, wie hier der Vollgeschossregelung und der Baumassenzahl ergeben. Dies ist dann der Fall, wenn ein Vorhaben wegen seines Umfangs der Eigenart eines bestimmten Baugebiets widerspricht, wenn also im Einzelfall Quantität in Qualität umschlagen kann und die Größe einer baulichen Anlage die Art der baulichen Nutzung erfassen kann, etwa, wenn ein nach Art und Maß der baulichen Nutzung grundsätzlich zulässiger Gewerbebetrieb wegen seiner Betriebsgröße der Eigenart eines bestimmten Baugebiets widerspricht, wenn eine besonders große Vergnügungsstätte den Charakter des Gebiets verändert oder wenn ein Warenhaus wegen seiner Größe die Verkehrsverhältnisse des Baugebiets nachhaltig beeinflusst (BVerwG, Urteil vom 16. März 1995 - 4 C 3/94 - juris Rn. 17; BVerwG, Beschluss vom 13. Mai 2002 - 4 B 86/01 - juris Rn. 7; VGH Mannheim, Beschluss vom 12. Juli 2011 - 3 S 698/11 - juris Rn. 23). Diese Rechtsprechung zu § 15 Abs. 1 Satz 1 BauNVO ist für Fallgestaltungen entwickelt worden, bei denen die Maßfestsetzungen eingehalten worden sind. Sie ist auf den hier eigentlich einschlägigen § 7 Nr. 5, 1. Halbsatz Bauordnung 58 (GVBl. S. 1104) zu übertragen. Hier liegt allerdings eine Fallgestaltung vor, bei der die Maßfestsetzungen hinsichtlich der Vollgeschosszahl und der Baumassenzahl nicht eingehalten sind. Die vorgenannten Grundsätze gelten also erst recht. Wie ausgeführt wollte der Plangeber durch die Maßbeschränkungen gerade das landschaftlich reizvolle Gesamtbild erhalten, weil andernfalls „die volle Ausnutzung im Sinne des Bauzonenplans von 1925 den Charakter des Gebietes erheblich beeinträchtigen würde". Die Erhaltung des landschaftlich reizvollen Gesamtbildes durch Maßbeschränkungen war tragende Grundkonzeption der Planung; der Plangeber hat mit den Maßbeschränkungen ein besonders reizvolles landschaftliches Gepräge des Gebiets sichern wollen. Die in Aussicht gestellten Befreiungen verletzen damit den Anspruch des Kl. auf Beibehaltung der vom Plangeber aufgrund der herausragenden städtebaulichen Bedeutung des Gebietes für die Erholung der Berliner Bevölkerung konzipierten besonderen Gebietscharakters. Da der Anspruch auf Erhaltung des Gebietscharakters generell nachbarschützend ist, kommt es auch nicht darauf an, ob der Plangeber nur die öffentlichen Interessen an der Erhaltung dieses Gebietes für ausschlaggebend angesehen hat oder auch die privaten Interessen der beteiligten Grundstückseigentümer schützen wollte.

Die Berufung des Kl. auf den Gebietserhaltungsanspruch ist nicht rechtsmissbräuchlich. Es ist zwar anerkannt, dass der Nachbar vom Bauherrn nicht die Einhaltung einer nachbarschützenden Norm verlangen kann, die er selbst auf seinem Grundstück verletzt (Finkelnburg/Ortloff, Öffentliches Baurecht, Band II, 5. Aufl., S. 329). Der Kl. verletzt jedoch nicht das besondere Gepräge des hier maßgeblichen Gebiets. In Bezug auf die nach Auffassung der Beigeladenen auf dem klägerischen Grundstück betriebene Gaststätte konnte das Gericht einen öffentlichen Gaststättenbetrieb nicht feststellen. Soweit im Einzelfall die sportvereinstypische Vorhaltung von Restauration hier den Rahmen des Vereinszwecks überschreitet, müsste hiergegen bauordnungsrechtlich vorgegangen werden. Soweit das von der Beigeladenen gerügte Mastenlager auf der westlichen Gebäudeseite des Gebäudes des Kl. Abstandsflächen verletzt, besteht dieser Verstoß zum einen auf der bauordnungsrechtlichen Ebene und nicht auf der planungsrechtlichen Ebene und ist zum andern der geltend gemachte abstandsflächenrechtliche Verstoß gegenüber der hier geltend gemachten Verletzung des Gebietserhaltungsanspruchs von vergleichsweise geringfügigem Gewicht. Soweit die Beigeladene rügt, dass der Kl. auf seinem Grundstück die uferseitig festgesetzten Grünflächen beseitigt habe, trifft dies nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme zum einen nicht vollständig zu, zum anderen wird die Fläche überwiegend wassersportlich genutzt, sodass der Verstoß vom Wasser aus nicht erkennbar ist.

[...]

Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO benannten Gründe vorliegt.

Eine Befreiung von den Festsetzungen eines Bebauungsplanes darf nur erteilt werden, wenn sie die Grundzüge der Planung nicht berührt. Mit dieser Begründung gab das Verwaltungsgericht Berlin einer Nachbarklage gegen eine am Großen Wannsee in unmittelbarer Nähe der Wannseebrücke geplante sechsgeschossige Bebauung statt, mit der das Ergebnis eines städtebaulichen Wettbewerbs umgesetzt werden soll.

Das in der Nachbarschaft des Klägers gelegene Baugrundstück wurde in den 70er Jahren viergeschossig bebaut, diese Bebauung wird jedoch nicht mehr genutzt. Der Bebauungsplan für das Gebiet, in dem das Baugrundstück gelegen ist, setzt die Zahl der Vollgeschosse auf zwei fest. Der der Grundstückseigentümerin vom Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin erteilte Bauvorbescheid, gegen den sich der Kläger wendet, stellt die Befreiung von der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse auf sechs Vollgeschosse in Aussicht.

Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts hielt die in Aussicht gestellte Befreiung für rechtswidrig und gab der Klage statt. Eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes dürfe nur erteilt werden, wenn sie die Grundzüge der Planung nicht berühre. Diese Voraussetzung sei nicht erfüllt. Denn die Festsetzung von lediglich zwei Vollgeschossen diene ausweislich des Bebauungsplanes gerade dazu, das landschaftlich reizvolle Gesamtbild des Gebietes, das für den Ausflugsverkehr der Berliner Bevölkerung von übergeordneter städtebaulicher Bedeutung sei, zu erhalten und zu verbessern. Die in Aussicht gestellte Befreiung verletze den Kläger in seinem Anspruch auf Erhalt der typischen Prägung des Gebiets.