Befestigte Terrasse auf gemeinsamer Rasenfläche als unzulässige bauliche Veränderung

Die zusätzliche Schaffung einer befestigten Terrasse auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Dieser Anspruch ist auch nicht verjährt. Bei der hier vorliegenden Stufenklage tritt bereits mit Rechtshängigkeit der ersten Stufe (hier der Auskunftsklage) auch hinsichtlich des unbezifferten Leistungsantrags - jedenfalls bis zur Höhe des anschließend bezifferten Betrags - Verjährungshemmung ein (Palandt-EIIenberger aaO., § 204 Rn. 2 m.w.N.). Im Zeitpunkt der Erhebung der Widerklage Ende September 2014 aber waren die Auskunftsansprüche noch nicht verjährt. Es ist damit unschädlich, dass die Kl. einen erstmals bezifferten Leistungsantrag erst im Jahr 2015 gestellt haben.

V. Rückbau der Steinplatten

Die Kl. haben auch einen Anspruch auf Beseitigung der Steinplatten auf der streitgegenständlichen gemeinschaftlichen Gartenfläche.

Das Anlegen eines bzw. einer mit Steinplatten und Pflastersteinen befestigten Weges oder Terrasse auf einer Rasenfläche stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar (Niedenführ u. a., WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 42, 88 m.w.N.; Bärmann, WEG, 12. Aufl., § 22 Rn. 60 m.w.N.). Die zur Akte gereichten Fotos belegen, dass insoweit eine geschlossene Plattendecke hergestellt wurde. Der Annahme einer baulichen Veränderung steht nicht entgegen, dass die Steinplatten angeblich direkt auf das Erdreich ohne weitere Befestigung aufgebracht worden sein sollen. Denn ein Substanzeingriff ist keine Voraussetzung für das Vorliegen einer baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG, wenn die Umgestaltung auf Dauer angelegt ist.

Die errichtete Plattendecke stellt auch eine Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Wohnungseigentümer im Sinne der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG dar. Maßgebend ist, ob dem Wohnungseigentümer in vermeidbarer Weise ein Nachteil entsteht. Für einen Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG ist entscheidend, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer in einer entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann. Die Schwelle dafür, ob durch eine bauliche Veränderung ein nur unerheblicher Nachteil entsteht, ist aus verfassungsrechtlichen Gründen (Art. 14 Abs. 1 GG) niedrig anzusetzen. Es scheiden deshalb lediglich ganz geringfügige Beeinträchtigungen als Nachteil im Sinne der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG aus (vgl. Niedenführ u. a., WEG, 11. Aufl., § 22 Rn. 95). Eine Abwägung zwischen den Vorteilen, die mit der baulichen Veränderung für einen oder mehrere Wohnungseigentümer verbunden sind, und den Nachteilen für den oder die zustimmungspflichtigen Wohnungseigentümer findet grundsätzlich nicht statt (aaO.).

Als Beeinträchtigung im obigen Sinne kommt demzufolge auch die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des Mitgebrauchsrechts am Garten durch die Verlegung der Steinplatten in Betracht (Niedenführ u. a., aaO., § 22 Rn. 106 m. w. N.). Dieser Nachteil ist auch erstinstanzlich geltend gemacht worden. Die Kl. haben insoweit vorgetragen, dass die Bekl. auf der streitgegenständlichen Rasenfläche Steinplatten verlegt habe, obwohl ihr dort kein Sondernutzungsrecht eingeräumt worden sei. Sie machen mithin geltend, dass die Bekl. dort faktisch ein Sondernutzungsrecht ausübt. Auch in ihrem eingereichten vorgerichtlichen Schreiben vom 27. Juli 2012 führen die Kl. aus, dass die Bekl. abweichend vom bisherigen baulichen Zustand eine befestigte Zuwegung und ein „verlängertes Wohnzimmer‘‘ geschaffen habe.

Es liegt auf der Hand, dass durch die großflächige Befestigung der Erdfläche durch Steinplatten diese intensiver genutzt werden kann. Die tatsächliche Nutzung der befestigten Fläche wird auch durch die eingereichten Fotos dokumentiert. Danach kann die erfolgte Bepflasterung der Rasenfläche nicht allein mit dem bloßen Wunsch der Bekl. nach einer Befestigung der Zuwegung zum Treppenaufgang begründet werden. Abgesehen davon, dass die Schaffung eines befestigten Zugangs zum Treppenaufgang nicht die Verlegung der Steinplatten in dieser Breite erfordert hätte, befinden sich auf der streitgegenständlichen Fläche Stühle, ein Tisch sowie eine Gartenbank. Die Bekl. nutzt diesen Gartenteil mithin nicht nur als Zuwegung, sondern auch als ständigen Sitzplatz zum Aufenthalt im Garten. Auf die tatsächliche Nutzung kommt es aber auch nicht maßgeblich an. Vielmehr reicht es für die Annahme eines Nachteils aus, wenn lediglich die Möglichkeit einer intensiveren Gartennutzung besteht. Eine befestigte Rasenfläche kann aber z. B. durch Aufstellen von Gartenmöbeln, Holzkohlengrills etc. wesentlich intensiver genutzt werden als eine unbefestigte (AG Weimar, ZMR 2013, 582, 583). Zudem wird durch die Anlegung der befestigten Rasenfläche und der Verbringung von Gartenmöbeln auf diese Fläche die Nutzungsmöglichkeit der diesbezüglichen Gartenfläche durch die übrigen Wohnungseigentümern erheblich eingeschränkt. Dies ist auch beabsichtigt. Denn die Bekl. hat im hiesigen Verfahren selbst geltend gemacht, dass sie im gesamten Gartenbereich über keine andere Terrasse verfüge und deshalb auf den streitgegenständlichen Bereich zur Gartennutzung angewiesen sei. Aufgrund fehlenden Sondernutzungsrechts war die Bekl. aber zur eigenmächtigen Vornahme der baulichen Veränderung auf der Gemeinschaftsfläche nicht berechtigt.

Es kann danach dahinstehen, ob ein Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG auch deshalb zu bejahen ist, weil die Befestigung der Fläche auch die Ausführung des Beschlusses vom 19. Dezember 2012 oder die Kellersanierung behindert.

Der Rückbauanspruch ist auch nicht nach § 242 BGB treuwidrig, weil auf der (klägerischen) Nordseite des Grundstücks ebenfalls eine entsprechende Grundstücksfläche durch Steinplatten befestigt ist. Denn diese Befestigung war bereits bei Erwerb der Wohnung durch die Kl. vorhanden. Ein Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB bestünde mithin mangels Vorliegens einer baulichen Veränderung nicht. Vor diesem Hintergrund ist der Beseitigungsanspruch der Kl. nicht als rechtsmissbräuchlich zu werten.

Der Umstand, dass ein Mitglied der Kammer in einem zwischen den Parteien geführten Parallelverfahren den Einbau eines bodenlangen Fensters auf der Südseite wegen der optischer Beeinträchtigung nicht als nachteilig im Sinne der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG gewertet hat, ist in diesem Zusammenhang unerheblich. Auf die nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage wird die vorliegende Entscheidung nicht gestützt. Ungeachtet dessen wäre die hier erkennende Richterin auch nicht an die rechtliche Bewertung im Parallelverfahren, die zudem im Rahmen einer Einzelfallentscheidung zu einem anderen Streitgegenstand ergangen ist, gebunden. Es besteht deshalb keine Veranlassung für die beantragte Rückübertragung der Sache auf die Kammer nach § 348a Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Eine wesentliche Änderung der Prozesslage im Sinne dieser Vorschrift liegt nicht vor.

Soweit in den Schriftsätzen der Parteien vom 4., 15. und 30. August 2016 sowie 12. September 2016 neuer Sachvortrag enthalten ist, ist dieser im Rahmen der Entscheidung nicht berücksichtigt worden. Ein Schriftsatznachlass war nach Schluss der mündlichen Verhandlung nicht gewährt worden. Das neue Vorbringen gibt auch keine Veranlassung, wieder in die mündliche Verhandlung einzutreten.

Die Schaffung einer Terrasse auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

In einer Zweiergemeinschaft legte ein Wohnungseigentümer auf der gemeinschaftlichen Rasenfläche eigenmächtig eine Terrasse mit Pflastersteinen an. Der neue Wohnungseigentümer verlangte die Beseitigung. Der Prozess ging in die Berufung.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Beseitigung der Steinplatten auf der gemeinschaftlichen Gartenfläche. Das Anlegen einer Terrasse auf einer Rasenfläche stellt eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG dar. Dem steht nicht entgegen, dass die Steinplatten direkt auf das Erdreich ohne weitere Befestigung aufgebracht worden sein sollen. Die errichtete Plattendecke stellt eine Beeinträchtigung der Rechte der übrigen Wohnungseigentümer dar. Die Schwelle dafür, wann durch eine bauliche Veränderung ein nur unerheblicher Nachteil entsteht, ist aus verfassungsrechtlichen Gründen niedrig anzusetzen. Es scheiden deshalb lediglich ganz geringfügige Beeinträchtigungen als Nachteil aus. Als Beeinträchtigung kommt auch die Möglichkeit der intensiveren Nutzung des Mitgebrauchsrechts am Garten durch die Terrasse in Betracht. Der Beklagte übt dort faktisch ein Sondernutzungsrecht aus („verlängertes Wohnzimmer“). Eine befestigte Rasenfläche kann wesentlich intensiver genutzt werden als eine unbefestigte. Die Geltendmachung des Rückbauanspruches ist auch nicht treuwidrig, weil auf der klägerischen Seite des Grundstücks ebenfalls eine entsprechende Grundstücksfläche durch Steinplatten befestigt ist. Denn diese Befestigung war bereits bei Erwerb der Wohnung vorhanden.

Der Beklagte hat sich ferner darauf berufen, dass ein Mitglied der Kammer in einem zwischen den Parteien geführten Parallelverfahren den Einbau eines bodenlangen Fensters auf der Südseite wegen fehlender optischer Beeinträchtigung nicht als nachteilig im Sinne der §§ 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG gewertet hat; das ist für den vorliegenden Rechtsstreit unerheblich. Im Rahmen einer Einzelfallentscheidung ist das Gericht nicht an die rechtliche Bewertung in Parallelverfahren gebunden.