Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses mit mehreren gesamtschuldnerisch verpflichteten Mietern

Bei Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses mit mehreren gesamtschuldnerisch verpflichteten Mietern kann ein Mitmieter auf Rückgabe der Wohnung nicht in Anspruch genommen werden, wenn er den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und den Vermieter davon in Kenntnis gesetzt hat.

I. Die Bekl. bewohnten aufgrund des Formularmietvertrages vom 29. März 1979 eine von den Rechtsvorgängern der Kl. gemietete Wohnung. § 23 Ziffer 1 des Mietvertrages sieht vor, daß mehrere Personen als Mieter für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner haften. Nach Ziffer 4 der genannten Bestimmung gilt Entsprechendes für Ehegatten. Die Bekl. zu 2) (im folgenden Bekl.) zog anläßlich eines Scheidungsverfahrens mit dem Bekl. zu 1 ) im September 1980 aus der Wohnung aus, teilte dies im Dezember 1980 der Kl. mündlich mit und brachte durch Schreiben vom 1. Januar 1981 zum Ausdruck, endgültig aus dem Mietverhältnis ausscheiden zu wollen. Mit Anwaltschreiben vom 14. Januar 1981 kündigte die Kl. den Bekl. das Mietverhältnis fristlos wegen unstreitigen Zahlungsverzuges und verlangte Räumung der Wohnung bis zum 24. Januar 1981. Mit der am 4. März 1981 zugestellten Klage hat die Kl. die beiden Bekl. als Gesamtschuldner auf Herausgabe der zu räumenden Wohnung in Anspruch genommen. Am 27. März 1981 räumte auch der beklagte Ehemann die Wohnung. Die Kl., die am gleichen Tage die Schlüssel zurückerhielt, hat daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und begehrt nunmehr die Verurteilung der Bekl. in die Kosten. Die Bekl. hat Klageabweisung beantragt und zur Begründung geltend gemacht, daß der Räumungsklage das Rechtsschutzinteresse fehle. Der Kl. sei seit langem bekannt, daß sie, die Bekl., die Wohnung bereits geräumt gehabt habe und nicht gedenke, dorthin jemals wieder zurückzukehren. Im übrigen sei der Klageanspruch auch materiell-rechtlich unbegründet, weil sich die angestrebte Verurteilung auf eine unmögliche Leistung richte. Das Amtsgericht hat nach Beweisaufnahme die Hauptsache für erledigt erklärt und der Bekl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt. Es hat die Ansicht vertreten, daß das Räumungsbegehren der Kl. vor Eintritt des erledigenden Ereignisses zulässig und begründet gewesen sei. Durch den Auszug der Bekl. sei der Rückgabeanspruch der Kl. aus § 556 BGB angesichts der vertraglich vereinbarten Gesamtschuldhaftung der Mieter nicht entfallen. Die Bekl. greift das Urteil mit der frist- und formgerecht eingelegten und begründeten Berufung an. Das Berufungsgericht möchte dem Amtsgericht im Ergebnis beitreten. Es vertritt die Ansicht: Die Rückgabepflicht eines ausgezogenen Mieters sei nicht etwa gemäß § 275 BGB entfallen. Diesem verbleibe in jedem Fall eine rechtliche Einwirkungsmöglichkeit aus dem zwischen den Mietern bestehenden Gesamtschuldverhältnis. Der sich aus § 426 BGB ergebende Mitwirkungsanspruch sei nämlich gerichtlich durchsetzbar. Durch den am 27. Januar 1982 verkündeten Beschluß hat das Landgericht die Einholung eines Rechtsentscheids zu folgender Rechtsfrage angeordnet: Kann der Vermieter bei Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses mit mehreren gesamtschuldnerisch verpflichteten Mietern auch einen bereits ausgezogenen Mitmieter, der den Besitz seiner Wohnung endgültig aufgegeben und keine Schlüssel mehr zurückbehalten hat, auf Rückgabe der Wohnung in Anspruch nehmen? II. Die Vorlage ist nach Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. l S.1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 BGBl. I S. 657) zulässig. Die Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum und ist von grundsätzlicher Bedeutung. Das Landgericht hat darauf hingewiesen, daß Rechtsprechung und Literatur die Rechtsfrage

mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 (BGBl. l S.1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 BGBl. I S. 657) zulässig. Die Rechtsfrage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum und ist von grundsätzlicher Bedeutung. Das Landgericht hat darauf hingewiesen, daß Rechtsprechung und Literatur die Rechtsfrage unterschiedlich beurteilen (Landgericht Mannheim MDR 73, 228 - DWW 73, 19; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl., B 127 u. a. einerseits; Landgericht Koblenz ZMR 76, 48; Schläger ZMR 76, 34; Soergel, 11. Aufl., Anm. 70 zu § § 535, 536 BGB andererseits). Soweit ersichtlich ist die gestellte Rechtsfrage bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen. Auch in förmlicher Hinsicht begegnet die Vorlage keinen Bedenken. Insbesondere hat das Landgericht den Parteien Gelegenheit gegeben, zum Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen. Darauf haben die Parteien aber unter Bezugnahme auf den bisherigen Vortrag verzichtet. Die Entscheidung des konkreten Rechtsstreits hängt auch von der Beantwortung der Rechtsfrage ab. Der beklagte Ehemann hat allerdings unstreitig die Wohnung am 27. März 1981 herausgegeben. Soweit der Rechtsstreit noch anhängig ist, streiten die Parteien lediglich darüber, ob die Klage im Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses zulässig und begründet gewesen war. Das aber ändert nichts daran, daß von der Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten konkreten Rechtsfrage auszugehen ist. Denn von ihrer Beantwortung hängt die nach § 91 ZPO zutreffende Kostenentscheidung letztlich ab. War die Räumungsklage im Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses unzulässig oder unbegründet, müßte der Erledigungsantrag kostenpflichtig zu Lasten der Kl. abgewiesen werden. III. Die Vorlage war in der aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Fassung zu bescheiden. 1. Nach § 556 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die gemietete Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Die Rechtsfrage nun ist, ob ein gesamtschuldnerisch verpflichteter Mitmieter, der den Besitz an der Sache endgültig aufgegeben und keine Schlüssel mehr zurückbehalten hat, auf Herausgabe gemäß § 556 Abs. 1 BGB in Anspruch genommen werden kann. Im Ergebnis verneint der Senat diese Rechtsfrage. 2. Allerdings hätte die Bekl. als Mitmieterin dann auf Räumung in Anspruch genommen werden müssen, wenn sich die Rückgabeverpflichtung nach § 556 BGB als eine gemeinschaftliche Schuld der Mitmieter darstellt. Eine gemeinschaftliche Schuldnerschaft liegt vor, wenn die Erfüllung der Schuld inhaltlich das gemeinschaftliche Zusammenwirken aller Schuldner verlangt und durch einen Schuldner allein unmöglich ist (Larenz, Schuldrecht I 11. Aufl., § 3611 c) bzw. wenn nur im Zusammenwirken mit dem anderen Schuldner der Leistungserfolg herbeizuführen ist (Palandt-Heinrichs, BGB, 41. Aufl. Anm. 2c vor § 420). Eine solche gemeinschaftliche Schuld liegt hier nicht vor. Denn die Rückgabeverpflichtung bezieht sich nicht auf ein Gesamthandsvermögen als Sondervermögen, sondern trifft die Schuldner persönlich. Im übrigen ist ein notwendiges Zusammenwirken der mehreren Schuldner zur Herbeiführung des Leistungserfolgs nicht erforderlich. Zwar wird das in der Praxis regelmäßig dann der Fall sein, wenn die auf Räumung in Anspruch genommenen Mitmieter die Wohnung noch gemeinsam bewohnen. Vorstellbar ist aber auch, wie der vorliegende Fall beweist, daß die Räumungsleistung eines alleinbesitzenden Mitmieters ohne Mitwirkung des anderen

eiführung des Leistungserfolgs nicht erforderlich. Zwar wird das in der Praxis regelmäßig dann der Fall sein, wenn die auf Räumung in Anspruch genommenen Mitmieter die Wohnung noch gemeinsam bewohnen. Vorstellbar ist aber auch, wie der vorliegende Fall beweist, daß die Räumungsleistung eines alleinbesitzenden Mitmieters ohne Mitwirkung des anderen Mitmieters erbracht werden kann. Nach alledem ist mit dem Bundesgerichtshof (NJW 76, 287) kein sachlicher Grund ersichtlich, die Rückgabeschuld mehrerer Mieter generell als gemeinschaftliche Schuld zu werten. Der hier zu beurteilende Sachverhalt gibt zu einer anderen Rechtsbeurteilung keinen Anlaß. 3. Einer auf Herausgabe nach § 556 BGB gestützten Klage gegen den endgültig ausgezogenen Mitmieter fehlt es am Rechtsschutzbedürfnis. Das Rechtsschutzbedürfnis ist zu verneinen, wenn der auf Leistung klagende Gläubiger kein Urteil braucht, weil er das gleiche Ziel auf wesentlich einfacherem Weg erreichen kann (Thomas-Putzo, ZPO, 11. Aufl. Anm. III A 1 m Vorbemerkung zu § 253 ZPO). Dieser Fall liegt dann vor, wenn ein Vermieter Räumungsklage gegen einen bereits vor Rechtshängigkeit endgültig ausgezogenen Mitmieter erhebt. Denn das angestrebte Ziel, nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabe der Wohnung zu seiner freien Verfügung wieder zu erreichen, kann er auf einfacherem Weg erreichen. Es genügt nämlich, daß der Vermieter den alleinbesitzenden Mitmieter auf Räumung in Anspruch nimmt. Diesen Weg ist die Kl. im vorliegenden Rechtsstreit auch gegangen. Ein gegen den ausgezogenen Mitmieter erstrittener Räumungstitel bleibe hingegen praktisch bedeutungslos. Denn weder vollstreckungsrechtlich noch materiell-rechtlich hätte die Kl. aufgrund des Titels eine bessere Rechtsposition erreicht. a) Eine Vollstreckung aus dem Räumungstitel gegen die Bekl., die den Besitz an der Wohnung endgültig aufgegeben und keine Schlüssel mehr zurückbehalten hat, würde die Kl. ihrem Ziel, die Wohnung zurückzuerhalten, nicht näherbringen. § 885 ZPO scheidet aus, weil die Bekl. nicht unmittelbare Besitzerin (Gewahrsamsinhaberin) war. Die Anwendung des § 886 ZPO setzt einen Herausgabeanspruch der Bekl. gegen den im Alleinbesitz befindlichen Ehemann voraus. Ein solcher Herausgabeanspruch dürfte mangels schuldrechtlicher Beziehungen zwischen den Eheleuten kaum begründbar sein. Während des Eherechtsstreits werden zudem die Besitzverhältnisse hinsichtlich der Ehewohnung ausschließlich durch das Familiengericht im Wege der einstweiligen Anordnung geregelt (Soergel- Kummer, a. a. O., Anm. 72 zu § 535 bis § 536 BGB). Für einen einer Überweisung gemäß § 835 ZPO zugänglichen Räumungsanspruch bliebe kein Raum. Selbst wenn man wie das Landgericht einen Herausgabeanspruch der Bekl. mit einem Befreiungsanspruch gemäß § 426 Abs. 1 BGB aus dem Gesamtschuldinnenverhältnis zu ihrem Ehemann begründen wollte, so bliebe dennoch eine Vollstreckung aus § 886 ZPO denkbar umständlich. Denn nunmehr müßte die Kl. auf der Grundlage eines an sie überwiesenen Herausgabeanspruchs noch einen Titel gegen den in der Wohnung verbliebenen (nicht herausgabebereiten) Ehemann erwirken, um alsdann nach den § § 883 ff. ZPO gegen diesen vorgehen zu können. Bei dieser Sachlage aber kann die Kl. auch gleich den Ehemann als allein besitzenden Mitmieter auf der Grundlage mietvertragsrechtlicher Beziehungen nach § 556 BGB in Anspruch nehmen. b) Das Interesse der Kl. an einem Räumungstitel gegen die nichtbesitzende Bekl. läßt sich auch nicht auf die

ach den § § 883 ff. ZPO gegen diesen vorgehen zu können. Bei dieser Sachlage aber kann die Kl. auch gleich den Ehemann als allein besitzenden Mitmieter auf der Grundlage mietvertragsrechtlicher Beziehungen nach § 556 BGB in Anspruch nehmen. b) Das Interesse der Kl. an einem Räumungstitel gegen die nichtbesitzende Bekl. läßt sich auch nicht auf die materiell-rechtliche Erwägung stützen, daß die Kl. aufgrund eines Titels über § 283 BGB auf vereinfachtem Weg zum Schadensersatzanspruch kommen könnte (BGH NJW 79, 2065 ff.). Nach der genannten Bestimmung kann der Gläubiger einen rechtskräftig verurteilten Schuldner nach erfolgloser Aufforderung zur Leistung auf Schadenersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch nehmen. Für eine Anwendung der genannten Bestimmung bleibt hier indes kein Raum. Denn eine Verurteilung der Bekl. aufgrund des § 556 BGB kommt wegen Unmöglichkeit der Erfüllung nicht in Betracht. Steht nämlich aufgrund unstreitiger Tatsachen fest, daß der Bekl. die Erfüllung des Räumungsanspruchs der Kl. subjektiv unmöglich ist, muß die Erfüllungsklage abgewiesen werden (Palandt-Heinrichs, BGB, 41. Aufl. Anm. 8 zu § 275 BGB m. w. N.). Damit aber entfiele die Möglichkeit, den Weg des § 283 BGB zu gehen, und zugleich ein rechtliches Interesse an einem Räumungstitel. Nach Ansicht des Senats steht die Unmöglichkeit der von der Bekl. zu erbringenden Erfüllungshandlung fest. Denn die Bekl. ist ausgezogen, nicht mehr im Besitz von Wohnungsschlüsseln, und hat überdies der Kl. angezeigt, daß sie das Mietverhältnis nicht fortzusetzen gedenkt. Das Räumungsverlangen der Kl. zu erfüllen, wäre sie nur dann in der Lage gewesen, wenn sie noch eine tatsächliche Sachherrschaft an der Wohnung ausgeübt hätte. Nach Aufgabe jeglicher Sachherrschaft und endgültigem Auszug war dieser Fall nicht mehr gegeben. Ein Teil der Rechtsprechung (Landgericht Wuppertal ZMR 80, 138; Amtsgericht Köln ZMR 66, 30) macht demgegenüber geltend, daß der Räumungsanspruch des § 556 BGB gegenüber einem ausgezogenen Mitmieter mit Rücksicht auf dessen gesamtschuldnerische Haftung nach wie vor durchgesetzt werden könne. Auch die Kommentarliteratur (Schmidt-Futterer/Blank a. a. O., 4. Aufl. B 127; Sternel. Wohnraummietrecht, 2. Aufl. V 7c; Palandt-Putzo a. a. O., Anm. 1 d zu § 556 BGB) bejaht überwiegend einen Räumungsanspruch gegenüber dem ausgezogenen Mitmieter und verweist ebenfalls auf dessen Mithaftung. Nach Ansicht des Senats wird dabei nicht genügend zwischen dem Erfüllungsanspruch des § 556 BGB und etwaigen Sekundäransprüchen (z. B. § 557 BGB), hinsichtlich derer eine gesamtschuldnerische Haftung außer Frage steht, differenziert. Eine solche Unterscheidung ergibt aber, daß der Primäranspruch des § 556 BGB wegen subjektiver Unmöglichkeit der Leistungsbewirkung durch den ausgezogenen Mitmieter nicht mehr erfüllt werden kann. In diesem Sinne hat auch das Landgericht Koblenz (ZMR 76, 48) entschieden, das ein nachträgliches Unvermögen mit der Begründung bejaht, ein Ehegatte habe mangels vertraglicher Beziehungen weder eine rechtliche Möglichkeit, den anderen zur Räumung der Wohnung zu zwingen, noch eine tatsächliche Möglichkeit, auf den anderen in diesem Sinne einzuwirken. Schläger (ZMR 76, 35) ist dem mit der Erwägung beigetreten, daß es regelmäßig dem ausgezogenen Mitmieter rechtlich unmöglich und wirtschaftlich unzumutbar sei, den Alleinbesitz aus Gesamtschuldhaftung zu übertragen. Das Unvermögen zur Rückübertragung des Besitzes habe der nichtbesitzende Mitmieter nicht zu

den anderen in diesem Sinne einzuwirken. Schläger (ZMR 76, 35) ist dem mit der Erwägung beigetreten, daß es regelmäßig dem ausgezogenen Mitmieter rechtlich unmöglich und wirtschaftlich unzumutbar sei, den Alleinbesitz aus Gesamtschuldhaftung zu übertragen. Das Unvermögen zur Rückübertragung des Besitzes habe der nichtbesitzende Mitmieter nicht zu vertreten, weil die Gesamtschuldklausel keine dahingehende Nebenpflicht begründe, den Besitz zu behalten. Soergel-Kummer (a. a. O., Rdnr. 70 zu § § 535 bis 536 BGB) hat sich dem unter Hinweis darauf angeschlossen, daß zur Zwangsvollstreckung gegen den alleinbesitzenden Ehegatten ein Titel gegen ihn allein genüge. Dem schließt sich der Senat im Ergebnis an. Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kann nicht darauf abgestellt werden, daß der Bekl. rechtliche Einwirkungsmöglichkeiten gegenüber dem Ehemann zur Seite stehen, die sie in den Stand setzen, auf Erfüllung des Räumungsverlangens der Kl. nach § 556 BGB hinzuwirken. Rechtliche Einwirkungsmöglichkeiten lassen sich allenfalls aus dem Innenverhältnis im Gesamtschuldgefüge unter den Mitmietern ableiten. Das Innenverhältnis aber ist eine Angelegenheit der Gesamtschuldner allein und kann den Anspruchsinhalt des § 556 BGB im Außenverhältnis zur Kl. nicht bestimmen. Betrachtet man das Außenverhältnis für sich, so kann die Bekl. nur Herausgabeleistungen erbringen, zu denen sie auch imstande ist. Die bloße vertraglich vereinbarte Gesamtschuldhaftung kann ihr nicht die Pflicht auferlegen, etwa durch eigene Aktivprozesse gegenüber dem anderen Gesamtschuldner auf die Befriedigung des Gläubigers hinzuwirken. Das Vorhandensein des Ausgleichsanspruchs gemäß § 426 Abs. 1 BGB rechtfertigt das nicht. Abzuheben ist allein auf das tatsächliche Leistungsvermögen der Bekl. im Verhältnis zur Kl. Dieser aber kann sie den Alleinbesitz an der Wohnung nicht mehr verschaffen. Einer Räumungsklage gegen die Bekl. als endgültig ausgezogener Mitmieterin fehlt es daher am Rechtsschutzbedürfnis. 4. Die Rechtsansicht des Senats führt auch nicht zu einer Beeinträchtigung der Rechtsposition des Vermieters. Die vertraglich vereinbarte Gesamtschuldhaftung der Mitmieter dient ihrer Zielsetzung nach der Absicherung des Vermieters. Diesem Sicherungsbedürfnis ist dadurch Rechnung getragen, daß sich die gesamtschuldnerische Haftung auf sämtliche Sekundäransprüche erstreckt. § 23 Ziffer 1 des Mietvertrags besagt, daß die Mieter für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner haften. Zu diesen Ansprüchen gehört unter anderem § 557 BGB, der einen vertraglichen Anspruch eigener Art aus dem Rückgewährschuldverhältnis darstellt und an die Stelle des Mietzinsanspruches tritt (BGH 68, 310). Um nach Beendigung des Mietverhältnisses wieder in den Besitz der Wohnung zu gelangen, genügt ein Räumungstitel gegen den alleinbesitzenden Mitmieter. Daß dem Vermieter daneben ein auf die gesamtschuldnerische Haftung gestützter Räumungsanspruch gegenüber einem endgültig ausgezogenen Mitmieter zur Seite stehen soll, ist von der Interessenlage des Vermieters her nicht zu rechtfertigen.