Beendigung des Mietverhältnisses

Beendigung des Mietverhältnisses; Untermietverhältnis; Herausgabeverlangen; Kündigungsschutz

Der Untermieter genießt gegenüber dem Herausgabeverlangen des Vermieters nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses keinen Kündigungsschutz.

Ein Grundstückseigentümer hatte einem Verein eine Wohnung vermietet, damit den studentischen Mitgliedern des Vereins ein Wohnen in Form einer Wohngemeinschaft ermöglicht werde. Der Kl. hat das Eigentum am Grundstück erworben. Er hat das Mietverhältnis mit dem Verein ordentlich gekündigt, der Verein ist zur Räumung und Herausgabe der Mietsache an den Kl. verurteilt worden. Die Bekl., die jetzt die Wohnung bewohnen, haben das Namensschild des Vereins entfernt und dafür ihre eigenen Namen an der Tür angebracht und sich auf ihren Besitz berufen. Der Kl. beantragt, die Bekl. zur Räumung zu verurteilen. Die Klage hatte Erfolg.

Die Bekl. sind als Untermieter und besitzende Nichteigentümer der Wohnung verpflichtet, diese an den Kl. als den nichtbesitzenden Eigentümer der Wohnung herauszugeben, zumal das Hauptmietverhältnis wirksam beendet ist. Ein Recht zum Besitz steht den Bekl. nicht mehr zu. Dieses Recht hatten sie nur so lange, wie der Hauptmietvertrag Bestand hatte. Nachdem er rechtswirksam beendet worden ist, haben die Bekl. gegenüber dem Kl. kein Recht zum Besitz mehr.

Entgegen der Ansicht der Bekl. verstößt das Räumungsbegehren des Kl. nicht gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB). Allerdings ist anerkannt, daß das Räumungsbegehren des Vermieters gegen den Untermieter dann gegen Treu und Glauben verstößt, wenn entweder Vermieter und Hauptmieter einverständlich zusammengewirkt haben, um dem Untermieter den Kündigungsschutz zu entziehen (Gelhaar in RGR-Kommentar, 12. Aufl., 1978, Rz. 19 zu § 556) oder Vermieter und Hauptmieter das Hauptmietverhältnis einverständlich aufheben, damit der Untermieter ausziehen muß (Palandt-Putzo, 46. Aufl. 1987, Anmerkung 3 c zu § 556). Beide Voraussetzungen liegen nicht vor. Schließlich verstößt das Räumungsverlangen des Vermieters gegen den Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses dann gegen Treu und Glauben, wenn der Untermieter bei Abschluß des Untermietvertrages nicht wußte, daß sein Vertragspartner Hauptmieter war, sondern ihn für den Eigentümer oder Vermieter hielt (Rechtsentscheid des BGH in BGHZ Band 84, Seite 90, 97). Wie oben bereits dargelegt, treffen diese Voraussetzungen hier nicht zu. Nach der ganzen Entstehungsgeschichte der Wohngemeinschaft und dem Schriftwechsel wußten die Bekl., daß Mieter der Wohnung der Verein war. Demgegenüber berufen sich die Bekl. darauf, daß in Rechtsprechung und Literatur die Ansicht vertreten wird, der BGH habe die Rechtslage nicht abschließend geregelt. Die Interessenlage gebiete es, diese Grundsätze zum Schutz des Wohnungsnutzers auch dann anzuwenden, wenn der Untermieter bei Abschluß des Untermietvertrages gewußt hat, daß er nur Untermieter ist. So hat das OLG Karlsruhe (Rechtsentscheid in GE 1984, Seite 225, 227) nebenbei erwähnt, daß es Möglichkeiten geben müsse, dem Untermieter gegen den Herausgabeanspruch des Vermieters Kündigungsschutz zu gewähren. Ebenso hat das OLG Stuttgart (Rechtsentscheid in GE 1985, Seite 43) erwähnt, daß es ein Schutzbedürfnis des Untermieters gegenüber der Räumungsklage des Vermieters für gegeben ansieht. In beiden Fällen handelt es sich aber nur um Meinungsäußerungen, die nicht zu den tragenden Gründen der Entscheidungen gehören, weil sie mit den durch Rechtsentscheid entschiedenen Fragen unmittelbar nichts zu tun haben.

Weiter vertritt Nassall (in MDR 1983, Seite 9, 12) die Ansicht, die durch das 2. WKSchG eingeführten Kündigungsschutzbestimmungen enthielten eine Lücke. Deshalb sei es vom Schutzzweck der Norm her geboten, das Räumungsverlangen des Vermieters gegen den Untermieter davon abhängig zu machen, daß der Vermieter sich gegenüber dem Untermieter auf ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Wohnungsmietverhältnisses berufen könne. Gursky (in JR 1983, Seite 265, 266 ff.) will eine Lösung darin finden, daß der Vermieter, der dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, an die abgeschlossenen Untermietverträge über § 185 BGB gebunden ist. Indessen überzeugen alle diese Ausführungen nicht. Dabei kann unentschieden bleiben, wie die Rechtslage bei von Bauträgern vermieteten Wohnungen ist. Denn dieser Fall liegt hier nicht vor.

Von einer Lücke im Gesetz kann schon deshalb nicht gesprochen werden, weil der Gesetzgeber bestimmte Wohnungsmietverhältnisse bewußt vom Kündigungsschutz ausgenommen hat (§ 564 b Abs. 7 BGB). Wenn man die vom Verein angemietete Wohnung als Studentenwohnheim ansehen würde, hätten die Bekl. nicht einmal gegenüber dem Verein Kündigungsschutz gehabt (§ 564 b Abs. 7 Nr. 3 BGB). Zudem ist kein überzeugender Grund dafür gegeben, warum man demjenigen Untermieter Kündigungsschutz gegenüber dem Räumungsverlangen des Vermieters nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses gewähren soll, der in voller Kenntnis der tatsächlichen Umstände einen Untermietvertrag abgeschlossen hat. Jedenfalls im vorliegenden Fall haben die Bekl. die vollen Vorteile des Untermietvertrages ausgenutzt. Die Bewohner konnten wechseln, ohne daß dazu die Zustimmung des Kl. oder seiner Rechtsvorgängerin notwendig war. Ein ausziehender Untermieter mußte nicht befürchten, für einen eventuellen Mietausfall vom Kl. als Gesamtschuldner in voller Höhe nach Jahren in Anspruch genommen zu werden. Unter diesen Umständen verstößt das gesetzliche Räumungsverlangen des Kl. nicht gegen Treu und Glauben.

Anmerkung: Vgl. zum LS: OLG Karlsruhe - 9 RE-Miet 3/82 - RE v. 4.7.1983, S. ...