Bedingungen für Veräußerungszustimmung

Für die Einholung der Veräußerungszustimmung ist es nicht ausreichend, wenn der Veräußerer die Solvenz des Erwerbers behauptet, jedenfalls auf Nachfrage muss er diese durch Unterlagen belegen.

I. Die Parteien streiten um die Frage, in welchem Umfang im Rahmen der Verwalterzustimmung zur Veräußerung der Veräußerer verpflichtet ist, Unterlagen vorzulegen.

Mit der Klage hat der Kl. begehrt, die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zustimmung zum Verkauf zu verpflichten. Die Gemeinschaft besteht aus zwei Eigentümern. Der Eigentümer, welcher die GdWE vertritt, verweigerte zunächst die Zustimmung und bat um weitere Auskünfte über die finanzielle Situation des Käufers, zumindest um einen Nachweis des Verdiensts. Er hat die Auffassung vertreten, hierzu Anlass gehabt zu haben, da sich aus dem Kaufvertrag ergebe, dass ein Teil des Kaufpreises gestundet worden sei und in der Gemeinschaft erhebliche Sanierungsmaßnahmen anstünden. Der Kl. hat die Auffassung vertreten, zu weiteren Auskünften nicht verpflichtet zu sein.

Nachdem in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht der Erwerber als Zeuge zu seinen finanziellen Verhältnissen ausgesagt hatte, erkannte die Bekl. den Anspruch unter Verwahrung gegen die Kostenlast an. Das Amtsgericht hat in dem Anerkenntnisurteil der Bekl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt, da das Anerkenntnis nicht sofort erfolgt sei. Nachweise schulde der Verkäufer nicht.

Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde der Bekl., mit der dieser eine abweichende Kostenentscheidung erstrebt.

II. Die sofortige Beschwerde ist gemäß § 99 Abs. 2, 569 ZPO statthaft und zulässig.

Sie ist auch begründet. Gemäß § 93 ZPO waren vorliegend die Kosten des Rechtsstreits dem Kl. aufzuerlegen. Dass das Anerkenntnis erst in der mündlichen Verhandlung erfolgte, steht der Anwendung des § 93 ZPO nicht entgegen, denn das „sofort“ in der Vorschrift meint den frühesten Zeitpunkt, in dem das Klagevorbringen den Antrag rechtfertigt (MüKoZPO/Schulz, 7. Aufl. 2025, ZPO § 93 Rn. 16).

Dies war vorliegend allerdings jedenfalls vor der Aussage des Zeugen in der mündlichen Verhandlung nicht der Fall, denn bis zu diesem Zeitpunkt hatte die Klage keine Erfolgsaussichten.

Entgegen der Auffassung des Kl. und des Amtsgerichts genügt es für die hier erforderliche Prüfung, ob der Erwerber die erforderlichen Voraussetzungen für die Zustimmung zum Eintritt in die Gemeinschaft bietet (§ 12 Abs. 1 WEG), nicht, dass der Veräußerer lediglich Tatsachen behauptet. Soweit eine Prüfung erforderlich ist, müssen diese Tatsachen auch durch Unterlagen belegt werden (näher BeckOK WEG/Hogenschurz, 60. Ed. 2.4.2025, WEG § 12 Rn. 47 m.w.N.). Dies folgt bereits daraus, dass ein Anspruch auf Zustimmung nur dann besteht, wenn der Veräußerer die Informationen gegeben hat, welche zur Prüfung, ob ein Versagungsgrund vorliegt, erforderlich sind. Insoweit hat auch der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Zustimmung davon abhängig gemacht werden kann, dass Informationen über den vorgesehenen Erwerber zugänglich gemacht werden. Er hat dabei insbesondere ein Recht nicht nur auf Vorlage von Informationen, sondern auch der Unterlagen insoweit bejaht, als diese Informationen für die Prüfung erforderlich sind, ob der Veräußerung wichtige Gründe entgegenstehen (BGH NZM 2021, 41).

Zu den wichtigen Informationen gehört zweifellos die Einkommens- und/oder Vermögenssituation des Erwerbers, da hiervon maßgeblich die spätere Solvenz abhängt. Insoweit ist es nicht zu beanstanden, wenn die Zustimmung zur Veräußerung nicht erteilt wird, bis nähere Informationen hierzu vorliegen. Dabei muss sich der Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Zustimmung zu erteilen hat (üblicherweise der Verwalter, hier der verbleibende Wohnungseigentümer) nicht mit einer nicht belegten Aussage des Veräußerers begnügen, sondern kann Nachweise verlangen. Dies schon deshalb, da nur durch Unterlagen eine sachgerechte Prüfung erfolgen kann. Unbelegte Aussagen genügen insoweit nicht, dies bereits deshalb, weil im Falle, dass sich diese später als fehlerhaft erweisen, die Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegen den Veräußerer von erheblichen praktischen Schwierigkeiten geprägt sein dürfte, da auch der Veräußerer im Zweifel nur die Informationen weitergibt, die er von dem Erwerber erhalten hat.

Daher musste die Bekl. vorliegend nicht die Zustimmungserklärung abgeben, ohne dass ihr die entsprechenden Informationen vorlagen. Nach überwiegender Auffassung fehlte es insoweit bereits an der Fälligkeit des Zustimmungsanspruchs (vgl. die Nachweise BGH NZM 2021, 41 Rn. 19). Ob sich hieran etwas geändert hat, nachdem der Zeuge in der Verhandlung im Rahmen der Zeugenvernehmung die Angaben des Veräußerers bestätigte, kann dahinstehen, denn die Frage, ob der Anspruch besteht, ist im Rahmen des § 93 ZPO nicht zu prüfen. Es dürfte jedoch einiges dafür sprechen, dass eine Aussage, die unter der Strafandrohung der falschen uneidlichen Aussage steht, eine vergleichbare Bedeutung hat, wie eine schriftliche Unterlage.

Nach alledem waren daher die Kosten des Rechtsstreits dem Kl. aufzuerlegen, da er verfrüht die Klage eingereicht hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, liegen nicht vor, zumal die Rechtsbeschwerde von vornherein nicht aus materiellen Gründen zugelassen werden darf, wenn es - wie hier - nur um eine Kostenentscheidung geht (vgl. nur BGH NZM 2021, 506).

Die Wohnungseigentümer können nach § 12 Abs. 1 WEG eine Veräußerungsbeschränkung vereinbaren. In diesem Falle bedarf ein Wohnungseigentümer für eine Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung. Diese ist zu erteilen, wenn gegen den Käufer, den sich der Veräußerer ausgesucht hat, kein wichtiger Grund spricht. Ein „wichtiger Grund“ besteht u. a. darin, dass der Käufer das laufende und künftige Hausgeld sowie Zahlungen auf die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums voraussichtlich nicht leisten können wird. Insoweit kann man fragen, welche Auskünfte der Veräußerer geben muss.

Die GdWE B besteht aus nur zwei Wohnungseigentümern, K und Y. K bittet B, vertreten allein durch Y, einer Veräußerung seines Wohnungseigentums an Z zuzustimmen. Y verweigert zunächst die Zustimmung für B. Er bittet K um Auskünfte über die finanzielle Situation des Z, zumindest um einen Nachweis des Verdienstes. Zu dieser Nachfrage gebe es einen Anlass. Aus dem Kaufvertrag ergebe sich, dass ein Teil des Kaufpreises gestundet worden sei. In der Wohnungseigentumsanlage stünden außerdem erhebliche Erhaltungsmaßnahmen an.

Da K diese Auskünfte nicht erteilen will, klagt er gegen B auf eine Zustimmung. Nach Aussage des Z in der mündlichen Verhandlung zu seinen finanziellen Verhältnissen erkennt B den Anspruch unter Verwahrung gegen die Kostenlast an. Das AG auferlegt im Anerkenntnisurteil B die Kosten, da das Anerkenntnis nicht sofort erfolgt sei. Nachweise schulde der Verkäufer nicht. Hiergegen die sofortige Beschwerde der B.

Mit Erfolg! Es genüge nicht, dass der Veräußerer lediglich Tatsachen behaupte. Soweit eine Prüfung erforderlich sei, müssten diese Tatsachen durch Unterlagen belegt werden. Dies folge bereits daraus, dass ein Anspruch auf Zustimmung nur dann bestehe, wenn der Veräußerer die Informationen gegeben habe, welche zur Prüfung, ob ein Versagungsgrund vorliege, erforderlich seien. Der BGH habe ein Recht nicht nur auf Vorlage von Informationen, sondern auch von Unterlagen insoweit bejaht, als diese Informationen für die Prüfung erforderlich seien, ob der Veräußerung wichtige Gründe entgegenstünden (Hinweis auf BGH, GE 2021, 60). Zu den wichtigen Informationen gehöre u. a. die Einkommens- und/oder Vermögenssituation des Erwerbers.

Im Fall geht es im Kern um das Pflichtenprogramm der GdWE, bevor diese eine Zustimmung zu einer Veräußerung erteilt. Zu diesen Pflichten gehört es, sich u. a. über die finanziellen Möglichkeiten des Erwerbers ein Bild zu machen. Dazu muss der Veräußerer den möglichen Erwerber auffordern, eine Selbstauskunft zu erteilen, wie sie gegenüber einer Bank üblich ist, wenn man einen Darlehensvertrag schließen will. Die bloße Behauptung des Veräußerers, der von ihm vorgesehene Erwerber habe genug Geld, ist völlig unzureichend. Es erschreckt, dass das AG es anders gesehen hat (auch die Beweisaufnahme ist auf der AG-Grundlage nicht verständlich).

Der Erwerber muss sich im Verhältnis zur GdWE dabei nicht erklären: Er ist ihr vertraglich nicht verbunden. Um Informationen zu erhalten, darf und muss die GdWE aber an den Veräußerer herantreten. Er ist verpflichtet, jede ihm mögliche Information über den Käufer zu erteilen. Die GdWE ist berechtigt, ihre Zustimmung von der Mitwirkung des Veräußerers und der Vorlage einer Selbstauskunft abhängig zu machen.