Bedingung, Kaufvertrag unter -

Bedingung, Kaufvertrag unter -; Kaufvertrag, - unter Bedingung der späteren Annahme; Vorvertrag, keine Bindung an - bei Rücktrittsrecht

a) Mit dem Antrag auf Abschluß eines Kaufvertrages (hier: auf Annahme eines vom Verkäufer noch abzugebenden Angebots) kann für den Fall, daß der Antrag Erfolg hat, der Antrag auf Zahlung des Kaufpreises unter der Bedingung, daß der Kaufver trag abgeschlossen wird, verbunden werden (im Anschl. an Senatsurt. v. 18. April 1986, V ZR 32/85, LM Vorb. z. § 145 BGB, Nr. 20/21).

b) Der aus einem Vorvertrag zum Kauf eines Grundstücks Verpflichtete kann den Abschluß des Kaufvertrags verweigern, wenn er die Leistung des Verkäufers wegen eines Sachmangels zurückweisen und sich gemäß § 326 BGB vom Kauf lösen könnte.

Die Mutter der Kl. war Eigentümerin des im Grundbuch von L. eingetragenen, im Außenbereich gele genen, unbebauten Grundstücks Flur 8, Flurstück 660/127 mit 12.934 qm. Nach deren Tod erwarb die bekl. Gemeinde (Bekl.) aufgrund notariellen Vertrags vom 11. Oktober/16. November 1991 mit dem Vor erben eine Teilfläche des Grundstücks von ca. 6.800 qm, zum Teil im Tauschwege, im übrigen zu einem Preis von 17 DM/qm. Wegen der Restfläche wurde folgende Vereinbarung getroffen:

"Die Stadt L. (scil. Bekl.) verpflichtet sich hiermit, dem Eigentümer des restlichen ... Trennstücks ... (dieses) auf dessen Anforderung binnen drei Monaten abzukaufen.

Das Begehren ... kann an die Stadt L. frühestens am 1.7.1997 gerichtet werden. Die Stadt L. braucht dem Begehren nur nachzukommen, wenn die Aufforderung bis spätestens 30.6.1997 ausgesprochen ist.

Der Kaufpreis für das restliche Trennstück wird bereits jetzt fest mit 25 DM pro qm vereinbart. Als Klarstellung sei hier darauf hingewiesen, daß die vorstehende Vereinbarung keine Verkaufsverpflich tung ... darstellt."

Auf der erworbenen Fläche errichtete die Bekl. ein Gymnasium. Mit Schreiben vom 20. Januar 1997 for derte die Kl., die das Grundeigentum vom Vorerben erworben hatte und zwischenzeitlich Nacherbin ge worden ist, die Bekl. auf, die Restfläche zum vereinbarten Preis zu kaufen. Im Antwortschreiben vom 20. März 1997 führte die Bekl. aus:

"... muß ich Ihnen mitteilen, daß sich die Stadt L. nunmehr nach Fortfall der zum Zeitpunkt unserer damali gen Grundstücksverhandlungen angedachten Erweiterungen zum Gymnasium ... außerstande sieht, den Kaufpreis für Bauerwartungsland aufrechterhalten zu können.

Mit dem Wegfall der Erweiterungskonzeption wird Ihr Restflurstück im Bauaußenbereich der Stadt verblei ben und ist darüber hinaus als Teil des Landschaftsschutzgesetzes vom Naturpark S.- U.- T. erfaßt.

Die Stadt L. sieht also aufgrund fehlender Notwendigkeiten und Planungen derzeit keine andere Möglich keit, als Ihnen den Ankauf des verbliebenen Flurstücks zum Ackerlandpreis mit der Option einer Rest kaufpreiszahlung (Mehrerlösabführung) für den Fall anzubieten, daß zukünftige Planungen eine Bauerwar tungsland-Ausweisung notwendig machen könnten und würden."

Die Kl. hat von der Bekl. Zahlung des Kaufpreises für die Restfläche von 205.325 DM (25 DM x 8.213 qm) Zug um Zug gegen deren Übereignung unter Ausschluß der Gewährleistung für Sachmängel, gesetzliche Vorkaufsrechte und "außerhalb des Grundbuchs bestehende Dienstbarkeiten und Baulasten" verlangt. Sie hat weiter die Feststellung begehrt, daß sich die Bekl. mit der Entgegennahme der Auflassungserklä rung in Annahmeverzug befinde. Das Landgericht hat den Anträgen stattgegeben, einen weitergehenden Antrag auf Erstattung von Erschließungskosten hat es abgewiesen. Hiergegen hat die Bekl. Berufung eingelegt. Die Kl. hat hilfsweise die Anträge gestellt, die Bekl. zu verurteilen, in notarieller Form die An nahme eines von ihr in gleicher Form abzugebenden Angebots auf Abschluß eines Kaufvertrags bestimm ten Inhalts zu erklären und unter der Bedingung, daß der Kaufvertrag abgeschlossen wird, an die Kl. 205.325 DM Zug um Zug gegen Auflassung der Restfläche und Bewilligung der Eintragung der Kl. als deren Eigentümerin zu zahlen. Das Oberlandesgericht hat Haupt- und Hilfsanträge abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Revision der Kl., mit der sie ihre in der Berufungsinstanz gestellten Anträge weiterverfolgt. Die Bekl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. Das Berufungsgericht verneint einen Anspruch auf Kaufpreiszahlung, da die Bekl. mit dem Vorer ben nur einen Vorvertrag über die Restfläche abgeschlossen habe. Zahlung könne auch nicht als Scha densersatz wegen Verweigerung des Abschlusses des Hauptvertrags verlangt werden. Hierbei könne offen bleiben, ob sich die Vertragsparteien konkrete Gedanken über die Baulandeigenschaft des Rest grundstücks gemacht hätten. "Geeinigt hätten sie sich zumindest auf das Grundstück, wie es sich damals dargestellt habe, also mit der zu diesem Zeitpunkt gegebenen Beschaffenheit." Hierzu habe gehört, daß die Fläche nicht unter Landschaftsschutz stehe. Der Kl. sei es unmöglich geworden, das Kaufgrundstück mit dieser Beschaffenheit anzubieten. Dies habe die Bekl. nicht zu vertreten, denn sie habe die Land schaftsschutzverordnung nicht erlassen. Sie habe auch nicht die Pflicht getroffen, den Erlaß zu verhin dern. Die Kl. habe damit den Anspruch auf Abschluß des Hauptvertrags nach § 323 Abs. 1 BGB verloren. Mithin könne auch der Hilfsantrag keinen Erfolg haben.

Dies hält den Angriffen der Revision im wesentlichen nicht stand. II. Ohne Erfolg beanstandet die Revision allerdings die Abweisung des isolierten Anspruchs auf Zahlung des Kaufpreises, den die Kl. in erster Linie verfolgt. Ohne Rechtsfehler geht das Berufungsurteil davon aus, zwischen dem Rechtsvorgänger der Kl. und der Bekl. sei kein aufschiebend bedingter - nämlich an die Optionserklärung des Verkäufers geknüpfter - Kauf, sondern ein Vorvertrag geschlossen worden. Zwar kommt im Zweifel ein Vertrag nur zustande, wenn sich die Beteiligten über alle Punkte geeinigt haben, über die nach der Erklärung auch nur einer Seite eine Vereinbarung getroffen werden sollte (§ 154 Abs. 1 BGB); dann aber wird vielfach kein Bedürfnis mehr für eine (nur) vorvertragliche Bindung bestehen (vgl. BGH, Urt. v. 26. März 1980, VIII ZR 150/79, NJW 1980, 1577, 1578). Indessen geht die Rechtsprechung davon aus, daß der Vorvertrag nicht die gleiche Vollständigkeit aufweisen muß, die für den vorgesehenen Hauptvertrag zu verlangen ist (Senat, BGHZ 97, 147, 154). In dem danach bestehenden Auslegungsspiel raum (§§ 133, 157 BGB) stellt das Berufungsgericht vor allem darauf ab, daß der Text der notariellen Urkunde von der Verpflichtung der Bekl. ausgehe, das Grundstück "abzukaufen", und daß diese Verpflich tung eine einseitige sei. Die Revision hebt demgegenüber darauf ab, daß bereits ein vollständiger Ver tragsentwurf über das gesamte Grundstück Flurstück 660/127 vorhanden gewesen sei und die Einseitig keit der Bindung für eine Option spreche. Mit beidem setzt die Revision indessen lediglich eine eigene Auslegung an die Stelle derjenigen des Berufungsgerichts. Insbesondere kann die Einseitigkeit der Bin dung ebenso in einem Vorvertrag rechtlichen Ausdruck finden wie im Optionsvorbehalt einer Seite zu einem bedingt geschlossenen Vertrag (BGHZ 102, 384, 388). Die gegenüber dem Kauf/Tausch der Trenn fläche von 6.800 qm eher fragmentarischen Regelungen über das Restgrundstück bestätigen überdies das Auslegungsergebnis des Berufungsgerichts.

III. 1. Zu Unrecht lehnt das Berufungsgericht aber die in zweiter Linie gestellten, verbundenen Anträge auf Abschluß des Kaufvertrags (hier: auf Annahme eines noch abzugebenden Angebots, Senat, Urt. v. 7. Oktober 1983, V ZR 261/81, WM 1983, 1339) und Zahlung des Kaufpreises, Zug um Zug gegen Über eignung der Kaufsache, ab. Sie sind Gegenstand einer hilfsweisen Anschlußberufung, die die Kl. für den Fall eingelegt hat, daß das gegnerische Rechtsmittel Erfolg hat. Dies ist zulässig (Senat, Urt. v. 21. März 1997, V ZR 355/95, WM 1997, 1155/1157).

Die Anträge sind unter sich in einem unechten Eventualverhältnis gestellt, der Hilfsanspruch auf Zahlung nämlich für den Fall, daß der Hauptanspruch auf Herbeiführung des Vertrags Erfolg hat. Eine eventuelle Antragstellung dieser Art hat die Rechtsprechung bei Vorverträgen aus prozeßökonomischen Gründen in Verbindung mit dem Rechtsgedanken des § 259 ZPO zugelassen: Die Partei, die ihre Rechte aus dem Vorvertrag geltend macht, soll nicht gezwungen sein, gegenüber der Seite, die die Bindung leugnet, nach einander zwei Prozesse, nämlich auf Abschluß des Hauptvertrags (§ 894 ZPO) und auf dessen Vollzug zu führen. Diese für den dinglichen Vollzug des zu schließenden Hauptvertrags entwickelten Grundsätze (Senat, Urt. v. 18. April 1986, V ZR 32/85, LM Vorb. z. § 145 BGB, Nr. 20/21: Einigung zur Grund stücksbelastung und Abgabe der Eintragungsbewilligung) gelten für die Kaufpreiszahlung entsprechend.

2. Die Einbeziehung der Restfläche in das Landschaftsschutzgebiet "U. - T." durch Verordnung der unte ren Naturschutzbehörde aus dem Jahre 1995 berührt, entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts, die Ansprüche der Kl. aus dem Vorvertrag nicht.

a) Fehl geht die Meinung, der Kl. sei die nach dem Kaufvertrag geschuldete Leistung unmöglich geworden, mithin sei ihr Anspruch aus dem Vorvertrag gemäß § 323 Abs. 1 BGB erloschen. Die aus dem Vorvertrag geschuldete Leistung der Bekl., die Annahme eines wirksamen Vertragsantrags der Kl., bliebe durch die Leistungsstörung im Hauptvertrag, von der das Berufungsurteil ausgeht, unberührt. Eine objektive Un möglichkeit der Übereignung des Grundstücks frei von den Beschränkungen des Landschaftsschutzes, welche dem Vertragsantrag seine Wirksamkeit nähme (§ 306 BGB), liegt nicht vor. Die Restfläche kann durch Änderung der Rechtsverordnung aus dem Landschaftsschutz ausgegrenzt werden. Ein Unvermö gen der Kl., das Grundstück ohne die Bindungen des Landschaftsschutzes zu übereignen, würde die Wirksamkeit des Kaufvertrags nicht verhindern.

b) Allerdings könnten Treu und Glauben dem Anspruch der Kl. auf Abschluß des Kaufs entgegenstehen, wenn die Bekl. wegen der Mangelhaftigkeit des Grundstücks (§ 459 Abs. 1 BGB) berechtigt wäre, die Leistung der Kl. zurückzuweisen und sich nach § 326 BGB vom Kauf zu lösen (zu den Rechten des Käu fers vor Gefahrübergang vgl. Senat BGHZ 113, 232). Dann würde die Kl. eine Leistung verlangen, die sie der Sache nach zugleich zurückzugewähren hätte. Diese Voraussetzungen liegen indessen nicht vor.

aa) Die Wendung im Berufungsurteil, die Vertragsparteien hätten sich "zumindest auf das Grundstück, wie es sich damals darstellte", "geeinigt", enthält nicht die Feststellung eines übereinstimmenden inneren Willens. Eine solche Feststellung würde sich vom Parteivortrag lösen und hätte eine Tatsache zum Ge genstand, die keine Partei vorgetragen hat. Dies wäre dem Tatrichter versagt (st. Rspr. des Senats: Urt. v. 11. November 1977, V ZR 105/75, WM 1978, 244; v. 15. März 1985, V ZR 157/83, WM 1985, 1108 f.; v. 19. Januar 1990, V ZR 241/88, WM 1990, 1090, 1091). Die Kl. hat vorgetragen, weder die tatsächliche noch die rechtliche Qualität des Grundstücks hätten bei den Vertragsverhandlungen irgend eine Rolle gespielt, auch sei es allein der Bekl. bekannt gewesen, was sie mit der Fläche habe anfangen wollen. Dieser Vortrag war auf den Hinweis des Berufungsgerichts im Termin vom 12. Januar 1999 erfolgt, die Auslegung des Vertrags vom 11. Oktober/16. November 1991 ergebe, "daß man sich zumindest darüber einig gewesen sei, das restliche Trennstück komme zukünftig für eine Bebauung in Betracht". Die Bekl. hat sich auf den Hinweis dahin eingelassen, beide Parteien seien bei Kaufabschluß davon ausge gangen, daß die jeweils eingebrachten Flächen Bauerwartungsland seien und die Restfläche später für ein Internat mit Nebeneinrichtungen genutzt werden könne. Damit fehlt es an einem übereinstimmenden Willen der Vertragsbeteiligten. bb) Als Ergebnis einer Auslegung (§§ 133, 157 BGB), von der mithin auszugehen ist, hat die "Einigung", keinen Bestand. Die Sachmängelgewährleistung der Kl. sollte im künftigen Kaufvertrag umfassend aus geschlossen sein. Das war für die bereits 1991 verkaufte Teilfläche ausdrücklich vereinbart. Zusätzlich hatte die Kl. festgehalten, für die von ihr hingegebene Fläche werde, anders als für die Austauschfläche aus dem Bestand der Bekl., keine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit oder Verwendbarkeit gege ben. Dies hatte aus der Sicht der Bekl. als (möglicher) Käuferin auch für die Restfläche desselben Grund stücks zu gelten. Daß die Kl. ihr Andienungsrecht, das allein in ihrem Interesse lag, unter den Vorbehalt gestellt hätte, die Restfläche, die ohnehin zum Außenbereich zählte, werde keine Beschränkung der Be baubarkeit erfahren, konnte die Bekl. nicht annehmen.

c) Aber auch wenn die Kl. für die Beschaffenheit der Restfläche eine Gewähr übernommen hätte, könnte sich die Bekl. von dem Vertrag nicht lösen. Denn die Beschaffenheitsveränderung läge außerhalb der übernommenen Gewähr (§ 459 Abs. 1 BGB). Die wirklichen Zusammenhänge hat die Bekl. in ihrem Schreiben vom 26. März 1997 offengelegt. Die Kl. hat diese Darstellung aufgegriffen, die Bekl. hat ihre Richtigkeit nicht in Abrede gestellt. Tatrichterliche Feststellungen erübrigen sich mithin. Danach sind nicht etwa die Pläne der Bekl. zur Erweiterung des Gymnasiums auf der Restfläche am Landschaftsschutz gescheitert. Vielmehr hat die Bekl. die Erweiterungspläne aufgegeben und sich "nunmehr ... außerstande gesehen, den Kaufpreis für Bauerwartungsland aufrechterhalten zu können". Das Restgrundstück "verblieb ... mit dem Wegfall der Erweiterungskonzeption im Bauaußenbereich". Damit stand der Unter stellung der Fläche unter Landschaftsschutz, die "darüber hinaus" erfolgt ist, nichts im Wege. Eine Ge währleistung, deren Einhaltung vom Belieben der Gegenseite abhing, wäre mit dem Willen der Beteiligten nicht verbunden. Eine Auslegung des Vertrags würde zu ihr nicht führen.

d) Geht die Veränderung der Verhältnisse letztlich auf den Willen der Bekl. zurück, so können diese auf den endgültigen Inhalt des Hauptvertrages einen Einfluß (vgl. BGH, Urt. v. 8. Juni 1962, I ZR 6/61, NJW 1962, 1812; Senat, Urt. v. 7. Februar 1986, V ZR 176/84, LM Vorb. z. § 145 BGB Nr. 17/18, insoweit in BGHZ 97, 144 nicht abgedruckt; Urt. v. 20. Juni 1986, V ZR 212/84, NJW 1986, 2822, 2823) nicht gewin nen. Der Nichteintritt der von der Bekl. behaupteten Vorstellungen der Parteien über die künftige Verwen dung der Restfläche (Ausbau des Gymnasiums) kann mithin, entgegen deren Auffassung, die Geschäfts grundlage des Vorvertrags nicht berühren. Die Bekl. ist auch nicht berechtigt, die Kl., wie sie es vorge richtlich angeboten hat, auf die Preise für Ackerland mit einer Nachbesserungsklausel zu verweisen. Zwar hebt das Berufungsgericht zu Recht hervor, daß die Bekl. nicht verpflichtet war, durch Überplanung der Fläche deren Einbeziehung in den Landschaftsschutz zu verhindern, § 2 Abs. 3 BauGB (zur gegenseiti gen Sperrwirkung von Bebauungsplan und Landschaftsschutzverordnung vgl. BVerwG NuR 1989, 225; OVG Münster NuR 1999, 704, rechtskräftig). Daß sie aber davon abgesehen hat, das ihr Mögliche zu unternehmen, einer solchen Entwicklung entgegenzusteuern, geht auf ihr Risiko.

IV. Die Sache ist zur Endentscheidung im Sinne des Erfolgs von Berufung und Anschlußberufung reif. Wirtschaftlich hat die Kl., mit Ausnahme des bereits in erster Instanz rechtskräftig abgewiesenen Teils der Klage, obsiegt. Dies kommt in der Kostenentscheidung zum Ausdruck (§§ 91, 92 ZPO).

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