Bedingung

Bedingung; Grundstückskaufvertrag; Zinsanspruch; Grundstücksverkehrsgenehmigung

Zur Fälligkeit des Kaufpreises für ein Grundstück, wenn der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung u. a. der Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung steht.

I. Die Bekl. erwarb am 26. August 1993 ein Grundstück mit dem Hotel (...) und zahlreichen Nebengebäuden in (...), ohne in der Folge in das Grundbuch eingetragen zu werden. Das Grundstück war restitutionsbelastet. Nach dem in zweiter Instanz unstreitigen Sachverhalt lag eine Grund-stücksver-kehrsgenehmigung gemäß § 3 c VermG hinsichtlich dieses Erwerbes vor. Der Kl. kaufte das Objekt am 10. Juni 1994 von der Bekl. mit Vertrag des Notars für 3.542.000 DM (inkl. MwSt.). Für die Bekl. trat ein Herr (...) als vollmachtloser Vertreter auf. Er verpflichtete sich, sich um die Genehmigung des Vertrages durch die Bekl. zu bemühen.

In dem Vertrag hieß es:

"... § 3 Besitzübergang:

Der Besitz am Kaufgegenstand geht mit dem Tage auf den Käufer über, an dem diesem die schriftliche Mitteilung des amtierenden Notars zugegangen ist, daß ihm sämtliche erforderlichen Genehmigungen der Parteien sowie die schriftliche Erklärung des Verkäufers, aufgrund des Vorerwerbsvertrages nunmehr Besitzer des Kaufgegenstandes zu sein, vorliegen ("Stichtag"). Dieser Stichtag ist auch dann entscheidend, wenn der Käufer (...) im Besitz des Kaufgegenstandes sein sollte (...).

5. Der Käufer wird darauf hingewiesen, daß bis zur Beseitigung restitutionsrechtlicher Hindernisse die Verfügungs- und Veränderungssperre des § 3 Abs. 3 VermG zu beachten sind. Für vor Eintritt bzw. Erledigung der aufschiebenden Bedingungen gemäß § 8 Abs. (2) dieses Vertrages vorgenommene Investitionen wird jeglicher Erstattungsanspruch ausgeschlossen.

§ 4 Kaufpreis

(4) Der Käufer hat dem Verkäufer den Kaufpreis gem. Abs. (1) mit Besitzübergang zu bezahlen. Im Fall des Kaufpreisrückerstattungsanspruches des Käufers wird der Kaufpreis gemäß § 4 Abs. (1) durch den Verkäufer unverzinst zurückerstattet. Die Zinsen stehen dem Verkäufer als Nutzungsentgelt für den Kaufgegenstand zu.

§ 8 Vermögensrechtliche Ansprüche

(2) Soweit in diesem Vertrag keine abweichenden Bedingungen enthalten sind, steht er unter der aufschiebenden Bedingung, daß die nach dem Investitionsvorranggesetz zuständige Stelle einen stattgebenden, vollziehbaren Investitionsvorrangbescheid erläßt und dies dem Notar von der Behörde schriftlich mitgeteilt worden ist. Diese Bedingung entfällt, wenn eine Grundstücks-ver-kehrsgenehmigung erlassen und nicht binnen vier Wochen angefochten ist und dies dem Notar von der zuständigen Behörde schriftlich mitgeteilt worden ist.

(8) Die in den Abs. (1) bis (8) getroffenen Regelungen sind nicht aufschiebend bedingt. Darüber hinaus gilt die in Abs. (2) niedergelegte Bedingung nicht für die in §§ 3, 4, 6, 10, 11, 12, 13 Abs. (2), 14 und 16 bis 21 enthaltenen Regelungen.

§ 20 Hinweise und Belehrungen

(2) Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, daß (...) Grundstücksverkehrsgenehmigungen binnen eines Jahres nach Erteilung widerrufen werden kön-nen, Ansprüche des Käufers bei einem restitutionsbedingten Scheitern des Kaufvertrages eingeschränkt sind (§ 8 Abs. (2) dieses Vertrages) und er insbesondere nur einen sehr begrenzten Ersatz seiner Investitionen verlangen kann.

(3) ... Der Notar hat darüber hinaus mit den Vertragsparteien die rechtliche Tragweite der einzelnen Klauseln jeweils im Sachzusammenhang erörtert. ..."

Zudem hieß es in dem Vertrag hinter dem Hinweis, daß die "GVO" nach § 3 c VermG erteilt worden sei, daß die Beteiligten "für den Vertrag" erneut die Genehmigung beantragen.

Am 30. Juli 1994 wurde der Besitz an den Kl. übertragen. Dieser zahlte am 17. August 1994 2 Mio. DM, am 30. August 1994 1 Mio. DM und am 31. Dezember 1994 500.000 DM an die Bekl.

Am 8. Februar 1995 wurde eine Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt, die durch den (vermeintlich) Restitutionsberechtigten angefochten wurde. Die Anfechtung wurde am 15. März 1996 zurückgenommen.

Mit der Klage begehrt der Kl. die Erstattung von Zinsen.

Der Kl. hat die Auffassung vertreten, daß der Kaufpreis bei Zahlung nicht fällig gewesen sei. Er habe rechtsgrundlos gezahlt.

Die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrages habe unter der aufschiebenden Bedingung der Erteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung und im Falle, daß diese versagt werde, der Erteilung eines Investitionsbescheides, gestanden. Erst nachdem der Restitutionsberechtigte das Rechtsmittel gegen die Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung zurückgenommen habe, nämlich am 15. März 1996, sei der Vertrag wirksam geworden.

Das Landgericht Berlin hat die Klage durch am 28. Juli 2005 verkündetes Urteil insgesamt abgewiesen. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt, daß sowohl der Feststellungs- als auch der Zahlungsantrag unbegründet seien. Dem Kl. stehe kein Anspruch auf Herausgabe des Erlangten gegenüber der Bekl. nach den Grundsätzen über die ungerechtfertigte Bereicherung zu. Die Zahlung des Kaufpreises sei fällig gewesen, da die entscheidende Bedingung, nämlich der Besitzübergang, eingetreten sei. Die aufschiebende Bedingung nach § 8 Abs. 2 des Vertrages habe nicht die schwebende Unwirksamkeit des gesamten Vertrages bewirkt. Das sei in § 8 Abs. (8) des Kaufvertrages ausdrücklich bestimmt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Seite 5 - 9 des Urteils verwiesen.

Dieses Urteil ist dem Prozeßbevollmächtigten des Kl. am 5. September 2005 zugestellt worden. Der Kl. hat mit am 5. Oktober 2005 eingegangenem Schriftsatz seines Prozeßbevollmächtigten dagegen Berufung eingelegt, die mit am 4. November 2005 eingegangenem Schriftsatz begründet worden ist.

Der Kl. erachtet die erstinstanzliche Entscheidung für unzutreffend.

II. Die Berufung des Kl. ist form- und fristgerecht eingelegt worden (§§ 517, 519, 520 ZPO), mithin zulässig. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, daß dem Kl. kein Anspruch hinsichtlich der Zinsen gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 erste Alt. BGB zusteht. Denn die Bekl. hat den Kaufpreis nicht ohne rechtlichen Grund erlangt. Vielmehr war der in der Zeit von August - Dezember 2004 in Teilbeträgen gezahlte Kaufpreis zu jenen Zeitpunkten fällig (§ 271 Abs. 2 BGB).

1. Nach § 4 Abs. (4) des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages war der Kaufpreis mit Besitzübergang zu zahlen.

Den Besitzübergang haben die Parteien in § 3 Abs. (1) geregelt. Entscheidend war danach, daß dem Käufer die schriftliche Mitteilung des Notars zugehen mußte, daß ihm sämtliche erforderlichen Genehmigungen der Parteien sowie die schriftliche Erklärung des Verkäufers, aufgrund des Vorerwerbsvertrages nunmehr Besitzer des Kaufgegenstandes zu sein, vorliegen ("Stichtag"). Soweit auf das Vorliegen der Genehmigung der Parteien abgestellt wird, kann es sich dabei nach Ansicht des Senats lediglich um Genehmigungen handeln, die von den am Vertrag Beteiligten abzugeben waren - wie z.B. die Genehmigung der Erklärungen des Herrn (...), die er als vollmachtloser Vertreter abgegeben hat. Es handelt sich hingegen nicht um Genehmigungen, die von Behörden zu erteilen waren.

Daß die Voraussetzungen nach § 3 Abs. (1) des Vertrages zum Zeitpunkt der Zahlungen nicht vorlagen, hat der Kl. nicht hinreichend dargetan. Von anderen Voraussetzungen als denjenigen, die in § 3 Abs. (1) genannt sind, war die Fälligkeit des Kaufpreises nicht abhängig.

2. Insbesondere galt die in § 8 Abs. (2) genannte Bedingung (Erteilung eines Investitionsvorrangbescheides bzw. einer Grundstücksverkehrsgenehmigung) nicht hinsichtlich der Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises.

Es ist zutreffend, wenn der Kl. darauf verweist, daß die Formulierung im Vertrag, daß er, "soweit in diesem Vertrag keine abweichenden Regelungen enthalten sind" unter der aufschiebenden Bedingung stehe (§ 8 Abs. [2]), im Verhältnis zu § 8 Abs. (8) Satz 1, wonach die in den Abs. (1) bis (8) getroffenen Regelungen nicht aufschiebend bedingt seien, auf den ersten Blick mißverständlich erscheint. Das ist hier allerdings nicht maßgeblich. Hinsichtlich der Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung ergibt sich aus § 8 Abs. (8) Satz 2 eindeutig, daß die Fällig-keit nicht aufschiebend bedingt im Hinblick auf die Erteilung eines Investitionsvorrangbescheides bzw. einer Grundstücksverkehrsgenehmigung sein sollte.

Daß diese Unterscheidung von den Parteien gewollt war, hat die Bekl. substantiiert dargetan. Sie hat ausgeführt, daß die Differenzierung gewählt worden sei, um dem Kl. die Möglichkeit einzuräumen, den Hotelbetrieb u.a. nutzen zu können. Folglich sei z.B. die Investitionsverpflichtung nicht so wie die Fälligkeit des Kaufpreises geregelt worden. Der Kl. hat keinen substantiierten Vortrag dahingehend erbracht, daß die Ausführungen der Bekl., warum differenzierende Regelungen getroffen wurden, nicht zutreffend seien. Das Vorbringen der Bekl. gilt somit als zugestanden, § 138 Abs. 3 ZPO. Zur weiteren Begründung verweist der Senat auf die Ausführungen im angefochtenen Urteil (Seite 6 letzter Absatz und Seite 7 erster Absatz = AH). Anzumerken ist, daß die Frage der Investitionsverpflichtung, nicht aber die der Kaufpreisfälligkeit in dem vom Kl. angeführten Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht N. zu klären war.

3. Der hier getroffenen Wertung zur Fälligkeit des Kaufpreises steht nicht entgegen, daß der Vertrag unter der aufschiebenden Bedingung stand, daß ein Investitionsbescheid erlassen bzw. eine Grundstücksverkehrsgenehmigung erteilt würde. Der Vertrag war insoweit schwebend unwirksam (vgl. § 158 Abs. 1 BGB).

Hinsichtlich des Vorerwerbsvertrages lag ausweislich des vom Kl. vorgelegten Schreibens der Präsidentin der Treuhandanstalt vom 27. Mai 1994, das dem Vertrag zwischen den Parteien des Rechtsstreits als Anlage beigefügt worden war, eine Genehmigung nach § 1 Abs. 2 Nr. 3 GVO vor. Es ist davon auszugehen, daß das Schreiben im Vertrag - vermutlich versehentlich - mit dem Datum des 10. Mai 1994 bezeichnet wurde.

Die Veräußerung nach dem Vorerwerbsvertrag war auf § 3 c VermG gestützt. Die für jenen Vertrag erteilte Genehmigung erstreckte sich nicht auf den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag. Es bedurfte insofern einer Genehmigung nach § 1 Abs. 1 GVO i.V.m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 GVO. Die Genehmigungsfreiheit nach § 2 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 GVO galt in diesem Fall nicht (vgl. KG, 1. Zivilsenat, VIZ 1995, 664, 665).

Die Genehmigungsbedürftigkeit eines Kaufvertrages und der mit ihr bis zur Erteilung oder Versagung der Genehmigung verbundene Schwebezustand schließen es aber nicht aus, daß die Vertragspartner für die Dauer des Schwebezustandes Leistungspflichten vereinbaren (vgl. BGH NJW 1999, 1329; DNotZ 1999, 306; NJW 1993, 650, 651). Daß gerade dies hier gewollt war, ergibt sich aus der Vereinbarung von teilweise aufschiebend bedingten Regelungen und solchen, die nicht an entsprechende Bedingungen geknüpft sind. Dieses Ergebnis rechtfertigt sich auch im Hinblick auf die Vereinbarung der Parteien, wonach der Kaufpreis im Fall einer Rückerstattung unverzinst zu zahlen ist und dem Verkäufer die Zinsen als Nutzungsentgelt zustehen sollten (§ 4 Abs. [4]).

4. Selbst wenn man der Auffassung des Kl., daß der Kaufpreis erst mit der Erteilung der Genehmigung fällig sein sollte, zuneigte, stünde ihm kein Anspruch auf die geltend gemachten Zinsen zu.

Es ist zwar zutreffend, daß während eines Schwebezustandes grundsätzlich kei-ne Leistungspflichten bestehen (RGZ 168, 261; BGHZ 65, 121, 126; OLG Koblenz NJW 1988, 3099; OLG Rostock FamRZ 1995, 1583; s. aber ausdrücklich zur Unabhängigkeit der Vereinbarung über die Fälligkeit des in einem Kaufvertrag vereinbarten Kaufpreises von der Erteilung einer Grundstücksver-kehrsgenehmigung: LG Stralsund ZOV 1997, 188). Ein Schuldverhältnis, auf Grund dessen etwas gefordert werden kann, setzt, wenn es durch ein Rechts-geschäft begründet werden soll, dessen Wirksamkeit voraus, § 305 BGB.

Eine Leistung, die von einem Vertragspartner auf Grund eines schwebend unwirksamen Vertrages erbracht worden ist, ist ohne rechtlichen Grund erfolgt. Der Leistende hat allerdings nur dann nach § 812 BGB einen Anspruch, wenn er in Unkenntnis der schwebenden Unwirksamkeit, also nicht etwa in der Erwartung der späteren Genehmigung des Vertrages geleistet hat (BGHZ 65, a.a.O.). Letzteres war hier nach Ansicht des Senats der Fall.

Es verfängt nicht, wenn der Kl. behauptet, keine Kenntnis von dem Schwebezustand gehabt zu haben. Dagegen spricht der Vertragstext. Nach Auffassung des Senats war die schwebende Unwirksamkeit aus mehreren Passagen der Vereinbarung zu erkennen.

Nach der Präambel des zwischen den Parteien geschlossenen Vertrages bezog sich die Erklärung der Bekl., wonach die Genehmigung nach der GVO vorliege, eindeutig auf den Vorerwerbsvertrag. Ansonsten wäre nicht verständlich, warum die Parteien für den hiesigen Vertrag erneut eine Genehmigung beantragten. Nach § 4 (4) des Vertrages ist darauf hingewiesen worden, daß bei der Fälligkeit des Kaufpreises der Eigentumsübergang noch nicht sichergestellt sei. Ausdrücklich ist in § 8 (Abs. 2) die Bedingung aufgenommen worden. Schließlich heißt es in § 20 (3), daß der Notar mit den Vertragsparteien die rechtliche Tragweite der einzelnen Klauseln jeweils im Sachzusammenhang erörtert habe. Unter diesen Umständen erachtet der Senat den Vortrag des Kl. für nicht hinreichend nachvollziehbar. Daß er auf Grund von Umständen, die sich nicht aus dem Vertragstext entnehmen lassen, darauf schließen mußte, die Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung liege bereits vor und nur deshalb sei der Kaufpreis fällig, ist nicht ersichtlich. Eine Beweisaufnahme war - ungeachtet der Ausführungen unter 1. - 3. - insoweit entbehrlich.