Bedingte Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau

Bedingte Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau; Beifügung eines Auszuges aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung ausreichend; keine Unübersichtlichkeit per se durch umfangreiche Erläuterung

1. Eine Mieterhöhungserklärung kann unter der Rechtsbedingung abgegeben werden, daß sie nur für den Fall gelten soll, daß die vorangegangene Erklärung unwirksam ist.

2. Aus den erheblichen Anforderungen der Rechtsprechung an die Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG folgt, daß auch eine umfangreiche Begründung (hier: sieben Seiten) nicht wegen Unübersichtlichkeit die Mieterhöhung unwirksam werden läßt.

3. Einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG kann anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden.

(...) Die Erklärung vom 12. April 2001 ist wirksam.

Es handelt sich um eine eigenständige Erhöhungserklärung zum 1. Mai 2001, die nur für den Fall gelten sollte, daß die vorangegangenen Erklärungen, deren Wirksamkeit zwischen den Parteien streitig war, unwirksam sein sollten. Die Bedeutung als eigenständige Erklärung folgt schon aus der Darstellung der Erhöhung der Ausgangsmiete von 5,61 DM/qm Wfl./Monat um die einzelnen Erhöhungsstufen bis zu einem Betrag von 12,6555 DM/qm Wfl./Monat, der auf Seite 2 der Erklärung befindlichen Darstellung der bisherigen (Grund-) Miete von 520,16 DM und der ab 1. Mai 2001 verlangten (Grund-) Miete von 1.173,42 DM sowie der Erklärung, daß der erhöhte Mietzins "gemäß § 10 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 4 Abs. 8 NMV 1970 ab dem 1. Mai 2001 an die Eheleute W. auf das bekannte Konto zu zahlen" ist (s. Seite 7 der Erklärung vom 12. April 2001). Der Hinweis auf die gesetzlichen Vorschriften und auf den Zeitpunkt des Eintritts der Erhöhungswirkung machen zur Genüge deutlich, daß hier eine eigenständige Erklärung abgegeben werden sollte. Dies war für die Bekl. auch erkennbar. Sie wußten aufgrund der unterschiedlichen Positionen der Parteien zur Wirksamkeit vorangegangener Erhöhungserklärungen, über die zu diesem Zeitpunkt noch nicht rechtskräftig entschieden war, daß die "vorsorglich nochmals" abgegebene Erhöhungserklärung zum 1. Mai 2001 von der Wirksamkeit der vorherigen Erhöhungen abhing.

Der Wirksamkeit dieser Erhöhung steht nicht entgegen, daß die "vorangegangenen Erhöhungserklärungen aufrechterhalten bleiben". Zwar sind einseitige Rechtsgeschäfte, zu denen eine Erhöhungserklärung zu rechnen ist, grundsätzlich bedingungsfeindlich (Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., Einführung vor § 158 Rn. 13). Dies gilt jedoch nicht für sogenannte Rechtsbedingungen, da sie lediglich die gesetzlichen Voraussetzungen wiederholen und deswegen ein Schwebezustand nicht eintreten kann (vgl. Palandt/Heinrichs, a. a. O.).

Die Erhöhungserklärung vom 12. April 2001 entspricht den Anforderungen des § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG. Sie ist hinreichend berechnet und erläutert. (wird ausgeführt)

Die Bekl. können sich auch nicht darauf berufen, daß die Erhöhungserklärung zu kompliziert sei. Die Lektüre der siebenseitigen Erklärung sowie der in Bezug genommenen vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnungen erfordert zwar einige Konzentration, überfordert aber den wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter nicht. Die Genauigkeit der Darstellung ist Ergebnis der nicht geringen Anforderungen, die die Rechtsprechung an die Qualität einer Erhöhungserklärung nach § 10 WoBindG stellt. Die Einhaltung dieser Voraussetzungen darf dem Vermieter nicht zum Nachteil gereichen. Auch der Umstand, daß vorliegend mehrere Erhöhungsschritte nachgeholt werden, erhöht die Schwierigkeit des Verständnisses. Doch ist dieses Vorgehen zulässig und kann daher nicht zum Nachteil des Vermieters gewertet werden.

Unerheblich ist, ob die Bekl. die Wirtschaftlichkeitsberechnung per 1. Juli 1988 mit Schreiben vom 24. Juni 1988 erhalten haben, da jedenfalls mit der Erhöhungserklärung vom 12. April 2001 eine vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung vorgelegt worden ist. Dies genügt hier, da sich die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung ausschließlich nach § 10 WoBindG beurteilt. Diese Vorschrift läßt an Stelle einer Wirtschaftlichkeitsberechnung einen Auszug aus derselben genügen. Dies ist eine vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung im Sinne des § 39 Il. BV. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des BGH in NJW 1984, 1032. Der BGH hat in dieser Entscheidung im einzelnen ausgeführt, daß neben der Berechnung und der Erläuterung entweder die Beifügung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, eines Auszuges daraus oder einer Zusatzberechnung zur letzten Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich sei. Die Beifügung der Zusatzberechnung sei dann ausreichend, wenn sich der Mieter bereits im Besitz einer Wirtschaftlichkeitsberechnung oder eines Auszuges daraus befinde (BGH a. a. O., unter Vl. 2.). Aus diesen Ausführungen folgt im Umkehrschluß, daß die Beifügung eines Auszuges aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht voraussetzt, daß der Mieter bereits im Besitz einer vollständigen Wirtschaftlichkeitsberechnung sein muß.

Ist eine Mieterhöhung für eine Sozialwohnung im Streit, darf der Vermieter eine "vorsorgliche" Erklärung nachschieben. Ausreichend ist der Auszug aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung. Die Mieterhöhung ist zwar zu berechnen und zu erläutern, übertriebene Anforderungen daran dürfen aber nicht gestellt werden.

Die Vermieter hatten schon seit längerem mit den Mietern Querelen. Die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG war im Streit. Die Vermieter erklärten daraufhin erneut eine Mieterhöhung für den Fall, daß die vorausgegangene Erklärung unwirksam sein sollte. Sie fügten einen Auszug aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bei und erläuterten die Gründe für die Mieterhöhung seitenlang. Die Mieter meinten, das sei unzulässig.

Mit Urteil vom 1. Juli 2002 gab das Landgericht Berlin der Zahlungsklage statt. Die Mieterhöhung sei zwar bedingungsfeindlich, eine Rechtsbedingung sei aber zulässig. Die Mieter könnten sich nicht darauf berufen, daß die Erklärung zu kompliziert sei, denn schließlich sei dies durch die Anforderungen der Rechtsprechung verursacht, was dem Vermieter nicht zum Nachteil gereichen dürfe. Auch sei es möglich, statt der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung beizufügen.