„Bedingte” Maßnahme nach der EnEV als unvertretbare Maßnahmen

„Bedingte” Maßnahme nach der EnEV als unvertretbare Maßnahmen; verpflichtende Dämmung der Fassade bei erheblichen Putzschäden

Für den Fall einer verschleißbedingten unausweichlichen Außenputzerneuerung stellt die „bedingte" Fassadendämmpflicht nach § 9 Abs. 1, 3 EnEV eine vom Vermieter nicht zu vertretende Maßnahme dar; eine Auslegung des Begriffs des Vertretenmüssens kann unter Rückgriff auf § 276 BGB bei bestimmten Fallgestaltungen eine andere Bewertung rechtfertigen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die allein auf den Revisionsgrund der grundsätzlichen Bedeutung der Rechtssache (§ 132 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) gestützte Beschwerde hat keinen Erfolg.

2 1. Eine den Anforderungen des § 133 Abs. 3 Satz 3 VwGO genügende Darlegung der rechtsgrundsätzlichen Bedeutung einer Rechtssache setzt die Formulierung einer bestimmten, höchstrichterlich noch ungeklärten und für die Revisionsentscheidung erheblichen Frage des revisiblen Rechts und außerdem die Angabe voraus, worin die allgemeine, über den Einzelfall hinausgehende Bedeutung bestehen soll (Beschlüsse vom 19. August 1997 - BVerwG 7 B 261.97 - Buchholz 310 § 133 [n.F.] VwGO Nr. 26 S. 13 [S. 14] und vom 9. August 2011 - BVerwG 5 B 15.11 - juris Rn. 2). Dazu bedarf es der substantiierten Auseinandersetzung mit den Gründen des Berufungsurteils (Beschlüsse vom 8. Juni 2006 - BVerwG 6 B 22.06 - Buchholz 442.066 § 78 TKG Nr. 1, vom 11. August 2006 - BVerwG 1 B 105.06 - Buchholz 402.25 § 73 AsylVfG Nr. 20 und vom 14. Januar 2013 - BVerwG 5 B 99.12 - juris Rn. 2). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt.

3 Die Kl. hält im Hinblick auf die Verordnung über die Ermittlung der zulässigen Miete für preisgebundene Wohnungen - Neubaumietenverordnung 1970 - (NMV) in der Fassung der Bekanntmachung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2204), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346), und die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung - EnEV) vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519 = EnEV 2007), geändert durch Verordnung vom 29. April 2009 (BGBl. I S. 954), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 5. Dezember 2012 (BGBl. I S. 2449 = EnEV 2009) folgende Frage für klärungsbedürftig:

„Stellen auch solche Baumaßnahmen, die den sogenannten ‚bedingten' Anforderungen nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) unterfallen, Maßnahmen i.S.v. § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV 1970 dar, die der Bauherr nicht zu vertreten hat?"

4 Damit wird zwar eine abstrakte und bislang nicht entschiedene Rechtsfrage formuliert. Diese Frage stellt sich im vorliegenden Verfahren jedoch nicht in dieser allgemeinen Form. Das Oberverwaltungsgericht hat ausgeführt, dass bei den noch umstrittenen Fassadenerneuerungsmaßnahmen eine Sanierung deswegen geboten sei, weil an den betroffenen Gebäuden verschleißbedingt „20 % und mehr" des Außenputzes schadhaft seien, und weil deswegen im Hinblick auf die fördervertragliche Instandhaltungspflicht der Kl. eine Erneuerung des Außenputzes zwingend geboten sei. Für diesen Fall einer unausweichlichen Außenputzerneuerung hat das Oberverwaltungsgericht angenommen, dass die „bedingt" für den Fall einer Außenputzerneuerung bestehende Fassadendämmungspflicht aus § 9 Abs. 1 und 3 i.V.m. Anlage 3 Nr. 1 Buchst. e EnEV 2007 (= § 9 Abs. 1 und Abs. 3 i.V.m. Anlage 3 Nr. 1 Buchst. d EnEV 2009) vom Vermieter nicht zu vertreten ist. Es geht also nicht darum, ob der Vermieter von der Energieeinsparverordnung für den Fall einer Gebäudesanierung geforderte Wärmeschutzmaßnahmen generell nicht zu vertreten hat. Vielmehr stellt sich im vorliegenden Fall lediglich die Frage, ob bei einer durch das Alter des Gebäudes bedingten, unausweichlichen Instandsetzungsmaßnahme die von der Energieeinsparungsverordnung dann zusätzlich geforderte Wärmeschutzmaßnahme im Sinne von § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV auf Umständen beruht, die der Vermieter zu vertreten hat.

5 Soweit das Oberverwaltungsgericht davon ausgegangen ist, dass der Vermieter in diesem Fall die ihm staatlicherseits auferlegten Wärmeschutzmaßnahmen nicht zu vertreten hat, liegt dies nahe. Dem liegt die Rechtsauffassung zugrunde, dass der Vermieter bei Anwendung der verkehrsüblichen Sorgfalt unausweichliche Baumaßnahmen nicht zu vertreten hat. Die Beschwerde legt einen grundsätzlichen Klärungsbedarf in Bezug auf den Begriff des Vertretenmüssens in § 6 Abs. 1 Satz 1 NMV nicht dar. Sie führt nicht aus, dass der Begriff des Vertretenmüssens in dieser Vorschrift nicht unter Rückgriff auf § 276 BGB ausgelegt werden dürfe, und sie führt auch sonst keinerlei Gesichtspunkte an, die eine andere Bewertung rechtfertigen könnten. Vielmehr lässt sie jede Befassung mit den tatsächlichen Feststellungen und den Rechtsausführungen des Oberverwaltungsgerichts vermissen.

6 2. Von einer weiteren Begründung wird abgesehen (§ 133 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO).

Bei preisgebundenem Wohnraum ist eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen von der Zustimmung der Bewilligungsstelle abhängig. Anders ist es nur bei Baumaßnahmen, zu denen der Vermieter gezwungen ist, die er also nicht zu vertreten hat. Solche Umbaupflichten regelt die EnEV mit ihren „bedingten" Anforderungen: Beispielsweise hat der Vermieter schadhaften Außenputz wegen Überschreitung einer Bagatellgrenze von 10 % vollflächig zu erneuern und zu dämmen. Bei derartigen baulichen Änderungen aufgrund von bedingten Anforderungen nach der EnEV ist bei preisgebundenem Wohnraum die Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung nicht erforderlich. Das hatte das OVG Berlin Brandenburg entschieden (GE 2013, 757) und Revision nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde des Landes Berlin bzw. der IBB hat das Bundesverwaltungsgericht zurückgewiesen.

Die Vermieterin wollte die Fassade des im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnhauses instand setzen. Da erhebliche Schäden vorlagen, welche die Bagatellgrenze von 20 % bzw. 10 % (alte und neue Fassung der EnEV) überschritten, war sie zur Wärmedämmung verpflichtet. Sie hielt deshalb eine Zustimmung der IBB (Bewilligungsstelle) nicht für erforderlich.

Das VG Berlin (GE 2012, 137 mit ablehnender Anmerkung Beuermann GE 2012, 96) hatte gemeint, es liege keine unvertretbare Maßnahme vor, und hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung zum OVG war erfolgreich. Das OVG Berlin-Brandenburg hatte festgestellt, dass es sich um eine unvermeidbare Pflichtmaßnahme für den Vermieter handele. Unzutreffend sei die Argumentation des Verwaltungsgerichts, der Vermieter habe es in der Hand, durch kontinuierliche Instandhaltungsmaßnahmen größere Putzschäden zu vermeiden. Vielmehr sei eine Putzerneuerung an Außenwänden in bestimmten Zeiträumen zwangsläufig. Die Mehrbelastung der Sozialmieter durch die Mieterhöhung halte sich auch in Grenzen, denn die EnEV gehe davon aus, dass die Aufwendungen für die Sanierungsmaßnahmen innerhalb angemessener Frist durch die eingetretenen Einsparungen erwirtschaftet werden können, die Maßnahmen also für die Mieter kostenneutral blieben. Revision hatte das OVG nicht zugelassen. Die vom Land Berlin bzw. der IBB eingelegte Nichtzulassungsbeschwerde hat das Bundesverwaltungsgericht zurückgewiesen.

Das Bundesverwaltungsgericht hat in seinem Verwerfungsbeschluss allerdings eine feine Differenzierung vorgenommen. Die Revisionsbeschwerde hatte nämlich die Frage, ob Baumaßnahmen, die den bedingten Anforderungen der EnEV unterfallen, generell unvertretbare Maßnahmen seien, für von rechtsgrundsätzlicher Bedeutung und eine Revision deshalb für zulässig gehalten.

Die Frage, so das BVerwG, stelle sich in dem Verfahren aber gar nicht in dieser allgemeinen Form. Das OVG habe lediglich eine Fallgestaltung entschieden, bei der verschleißbedingt 20 % und mehr des Außenputzes schadhaft gewesen und eine Erneuerung des Außenputzes zwingend geboten gewesen seien und die in diesem Fall von der EnEV geforderte zusätzliche Dämmung vom Vermieter nicht zu vertreten sei. Es sei keineswegs darum gegangen, ob der Vermieter die von der EnEV geforderte Dämmschutzmaßnahme generell nicht zu vertreten habe. Das Gericht weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass unter Rückgriff auf § 276 BGB (Vertretenmüssen des Schuldners bei Vorsatz und Fahrlässigkeit) eine andere Beurteilung gerechtfertigt sein kann.

Hat ein Eigentümer den Grundbesitz mit der verkehrsüblichen Sorgfalt bewirtschaftet, und ist Außenputz aufgrund der normalen witterungsbedingten Abnutzung und Alterung verschlissen und muss dann so umfangreich erneuert werden, dass die zusätzliche Wärmedämmung nach der EnEV verpflichtend ist, handelt es sich um unvertretbare Maßnahmen, für die eine Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung nicht erforderlich ist. Anders könnte es sein, wenn der Eigentümer die notwendigen laufenden Instandhaltungen vorsätzlich oder fahrlässig unterlassen hat und sich aus diesem Grund ein Instandhaltungsumfang ergibt, der dann auch noch bedingte Maßnahmen nach der EnEV nach sich zieht; in diesem Fall stellt sich die Frage des Vertretenmüssens mit der Folge, dass doch eine Zustimmung der Bewilligungsstelle zu einer Mieterhöhung erforderlich sein könnte. Die Abgrenzung dürfte allerdings schwierig und das Vertretenmüssen wird die Ausnahme sein.