Bebauungsplan

Bebauungsplan; Bauweise, offene; Begriff des Doppelhauses; Nachbarschutz; Grenzbebauung

1. Ein Doppelhaus im Sinne des § 22 Abs. 2 BauNVO ist eine bauliche Anlage, die dadurch entsteht, daß zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden.

2. Das Erfordernis der baulichen Einheit ist nur erfüllt, wenn die beiden Gebäude in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise aneinander gebaut werden. Insoweit ist die planerische Festsetzung von Doppelhäusern in der offenen Bauweise nachbarschützend.

3. Kein Doppelhaus entsteht, wenn ein Gebäude gegen das andere so stark versetzt wird, daß es den Rahmen einer wechselseitigen Grenzbebauung überschreitet, den Eindruck eines einseitigen Grenzanbaus vermittelt und dadurch einen neuen Bodennutzungskonflikt auslöst.

I. Die Beteiligten streiten um die Rechtmäßigkeit der Rücknahme einer dem Kl. erteilten und von den Beigeladenen angegriffenen Baugenehmigung des Bekl.

Die Beigeladenen sind Eigentümer eines Grundstücks in Goch-Kessel, auf dem sie ein 1971 genehmigtes zweigeschossiges, zur Straße hin traufenständiges, 9 m breites und 8 m tiefes Einfamilienhaus errichtet haben. Das Haus steht ohne seitlichen Grenzabstand unmittelbar an der Grenze zum südöstlichen Nachbargrundstück des Kl., das zunächst unbebaut blieb.

Beide Grundstücke waren im Bebauungsplan Nr. 3 "Kessel" von 1969 als Dorfgebiet mit zweigeschossiger offener Bauweise ausgewiesen. Die überbaubare Grundstücksfläche wurde durch Baugrenzen festgelegt. Der Abstand zwischen der vorderen und der hinteren Baugrenze betrug 12 m. Die Baufenster auf den beiden Grundstücken reichten unmittelbar an die gemeinsame Grundstücksgrenze; das Baufenster auf dem Grundstück des Kl. war jedoch um 3 m nach Südwesten versetzt. Im Bebauungsplan Nr. 3/1 "Goch-Kessel" von 1983 wird für beide Grundstücke - bei im übrigen gleichbleibenden Festsetzungen - offene Bauweise mit der Maßgabe, daß nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind, festgesetzt und der Abstand zwischen der vorderen und der hinteren Baugrenze auf 13 m erweitert.

Im Juli 1992 erteilte der Bekl. dem Kl. die Baugenehmigung für ein zweigeschossiges Zweifamilienhaus, das die zulässige Gebäudetiefe von 13 m ausschöpft und grenzständig zum Grundstück der Beigeladenen, um 3 m rückwärtig (gartenseitig) versetzt an das Wohnhaus der Beigeladenen angebaut werden soll. Danach ergibt sich für das Bauvorhaben des Kl. eine Anbautiefe von 5 m und ein rückwärtiger anbaufreier Gebäudeversprung von etwa 8 m an der gemeinsamen Grundstücksgrenze. Die Beigeladenen legten Widerspruch gegen die Baugenehmigung ein. Daraufhin nahm der Bekl. die Baugenehmigung mit Bescheid vom 9. März 1993 zurück.

Der vom Kl. nach erfolglos durchgeführtem Widerspruchsverfahren gegen den Rücknahmebescheid erhobenen Anfechtungsklage hat das Verwaltungsgericht stattgegeben. Das Oberverwaltungsgericht hat die Berufung der Beigeladenen mit Beschluß vom 4. Juni 1998 (BauR 1999, 478) zurückgewiesen.

(...)

II. Die zulässige Revision ist begründet. Die Entscheidung des Berufungsgerichts verletzt § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO. Es legt den Begriff des Doppelhauses in dieser Vorschrift fehlerhaft aus. Das Bauvorhaben des Kl. ist nicht genehmigungsfähig, da es mit der im Bebauungsplan Nr. 3/1 getroffenen Festsetzung der offenen Bauweise, in der Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind, nicht vereinbar ist. Das vom Kl. zur Genehmigung gestellte Gebäude bildet zusammen mit dem Wohnhaus der Beigeladenen kein Doppelhaus (1.). Die Rücknahmevoraussetzungen des § 48 Abs. 1 Satz 1, § 50 VwVfG sind erfüllt (2.). Das Berufungsgericht hätte daher das erstinstanzliche Urteil aufheben und die gegen den Rücknahmebescheid gerichtete Anfechtungsklage des Kl. abweisen müssen.

1. Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO werden in der offenen Bauweise die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Ein Doppelhaus im Sinne dieser Vorschrift ist eine bauliche Anlage, die dadurch entsteht, daß zwei Gebäude auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden (vgl. auch BVerwG, Beschluß vom 11. März 1991 - BVerwG 4 B 4.91 - Buchholz 406.12 § 22 BauNVO Nr. 2).

1.1 Im System der offenen Bauweise gewinnt der Begriff des Doppelhauses seine planungsrechtliche Bedeutung dadurch, daß die bauliche Anlage auf zwei Nachbargrundstücken errichtet wird. Die Festsetzung der offenen Bauweise betrifft allein die Anordnung der Gebäude auf einem Baugrundstück im Verhältnis zu den seitlichen Grenzen der Nachbargrundstücke. Doppelhäuser (und Hausgruppen), die auf verschiedenen Grundstücken errichtet werden, zeichnen sich gerade dadurch aus, daß sie gemeinsame Grundstücksgrenzen ohne seitlichen Grenzabstand überwinden. Sie erscheinen daher in der offenen Bauweise zunächst als systemwidrig. Bauplanungsrechtlich werfen sie die Frage auf, ob sie gleichwohl in der offenen Bauweise zulässig sein sollen. Diese Frage hat der Verordnungsgeber in § 22 Abs. 2 BauNVO bejaht. Darin liegt eine "Modifikation" der offenen Bauweise, die dem Begriff des Doppelhauses (und der Hausgruppe) eine eigenständige, das Abstandsgebot an der gemeinsamen Grundstücksgrenze überwindende Bedeutung verleiht (vgl. im Ergebnis ebenso OVG Rh.-Pf., NVwZ 1987, 145; NdsOVG, NVwZ-RR 1996, 489; HessVGH, Hessische Städte- und Gemeindezeitung 1999, 149).

1.2 Nach § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO werden in der offenen Bauweise "die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand" als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen errichtet. Gebäude im Sinne dieser Vorschrift ist das Doppelhaus als bauliche Einheit; denn nur als Gesamtgebäude wird es "mit seitlichem Grenzabstand", d. h. mit einem Grenzabstand vor den äußeren Seitenwänden errichtet. Ein Doppelhaus entsteht deshalb nur dann, wenn zwei Gebäude derart zusammengebaut werden, daß sie einen Gesamtbaukörper bilden. Das bestätigt § 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO, der das Doppelhaus als "Hausform" bezeichnet (vgl. auch König, in: König/Roeser/Stock, BauNVO, 1. Aufl. 1999, Rn. 13, 16 zu § 22). Nicht erforderlich ist, daß die Doppelhaushälften gleichzeitig oder deckungsgleich (spiegelbildlich) errichtet werden. Das Erfordernis einer baulichen Einheit im Sinne eines Gesamtbaukörpers schließt auch nicht aus, daß die ein Doppelhaus bildenden Gebäude an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zueinander versetzt oder gestaffelt aneinandergebaut werden. (...)

Damit wird nicht gefordert, daß die ein Doppelhaus bildenden Gebäude vollständig oder im wesentlichen deckungsgleich aneinandergebaut werden müssen. Die beiden "Haushälften" können auch zueinander versetzt oder gestaffelt an der Grenze errichtet werden, sie müssen jedoch zu einem wesentlichen Teil aneinandergebaut sein. Insoweit setzt die Doppelhaus-Festsetzung der Baufreiheit Schranken. In welchem Umfang die beiden Haushälften an der Grenze zusammengebaut sein müssen, läßt sich jedoch weder abstrakt generell noch mathematisch-prozentual festlegen. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls. Kein Doppelhaus entsteht, wenn ein Gebäude gegen das andere an der gemeinsamen Grundstücksgrenze so stark versetzt wird, daß sein vorderer oder rückwärtiger Versprung den Rahmen einer wechselseitigen Grenzbebauung überschreitet, den Eindruck eines einseitigen Grenzanbaus vermittelt und dadurch einen neuen Bodennutzungskonflikt auslöst. (...)

1.4 Vor diesem rechtlichen Hintergrund und auf der Grundlage der tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts kann der erkennende Senat entscheiden, daß das Bauvorhaben des Kl. mit dem vorhandenen Wohngebäude der Beigeladenen kein Doppelhaus im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO bildet. Das umstrittene Bauvorhaben hält den in der offenen Bauweise vorgeschriebenen seitlichen Grenzabstand zum Grundstück der Beigeladenen nicht ein. Der dem Kl. genehmigte Baukörper ist zwar über eine Länge von 5 m an das Wohnhaus der Beigeladenen angebaut, verspringt jedoch dahinter um weitere 8 m in den rückwärtigen Gartenbereich hinein. Dieser Versprung ist in diesem Ausmaß durch den die Doppelhaus-Festsetzung kennzeichnenden wechselseitigen Verzicht auf seitliche Grenzabstände an der gemeinsamen Grundstücksgrenze nicht mehr gedeckt. Er riegelt die Freifläche hinter dem Wohnhaus der Beigeladenen wandartig vom Grundstück des Kl. ab und vermittelt damit den Eindruck eines massiven einseitigen Grenzanbaus. Diesem Ergebnis steht nicht entgegen, daß das Wohnhaus der Beigeladenen 4 m vor der rückwärtigen Baugrenze steht, während das Bauvorhaben des Kl. an die - inzwischen um 1 m nach hinten verschobene - rückwärtige Baugrenze heranreicht und damit die überbaubare Fläche voll ausschöpft. Bauherren, die, wie die Beigeladenen, in Ausnutzung einer Doppelhaus-Festsetzung einen Grenzbau errichten, ohne daß auf dem Nachbargrundstück ein Gebäude zeitgleich angebaut wird, können zwar nicht erwarten, daß die später errichtete Doppelhaushälfte die überbaubare Grundstücksfläche nur in demselben eingeschränkten Umfang wie die zuerst gebaute Haushälfte ausnutzt. Insoweit bleibt Raum für eine versetzte Anordnung der beiden Haushälften, auch über das hinaus, was der Bebauungsplan in Gestalt versetzter Baulinien oder -grenzen ohnehin an Staffelung mit sich bringt. Sie tragen - sozusagen als planerische Vorbelastung - das Risiko, daß die spätere Nachbarbebauung den planerisch eröffneten Freiraum stärker ausschöpft als sie selbst. Gleichwohl muß sich der spätere Bau an der Grenzstellung des früheren orientieren und in eine "harmonische Beziehung" zu diesem treten. Der frühere Grenzbau wirkt daher für den späteren als maßstabsbildende "Vorbelastung". Das kann im Einzelfall für den späteren Bau bedeuten, daß er die überbaubare Grundstücksfläche nicht voll ausschöpfen darf. So liegt es hier.

2. Die auf den Widerspruch der Beigeladenen hin erfolgte Rücknahme der dem Kl. erteilten Baugenehmigung war rechtswidrig und verletzte die Beigeladenen in ihren Rechten (§ 113 Abs. Satz 1 VwGO). Die Doppelhaus-Festsetzung in der offenen Bauweise gemäß § 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO ist nachbarschützend. (wird ausgeführt)

Nach § 22 Baunutzungsverordnung dürfen in der offenen Bauweise Doppelhäuser direkt auf der jeweiligen Grundstücksgrenze errichtet werden.

In dem vom Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 24. Februar 2000 entschiedenen Fall ging es darum, ob noch ein Doppelhaus im Sinne dieser Regelung vorliegt, wenn beide Häuser nicht vollständig zusammengebaut sind, sondern die zweite Hälfte stark versetzt errichtet werden soll. Das Bundesverwaltungsgericht sah hier kein Doppelhaus mehr im Sinne der Vorschrift an, so daß die Behörde zu Recht die zunächst erteilte Baugenehmigung auf Widerspruch des Nachbarn widerrufen hatte.