Bebauung des Grundstücks durch einen Gewerbetreibenden auf mietvertraglicher Basis

Eine Berechtigung nach dem SachenRBerG ist nicht gegeben, wenn das Grundstück allein auf vertraglicher Grundlage genutzt wird und die Voraussetzungen eines Ausnahmetatbestandes nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 lit. a i. V. m. § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG nicht gegeben sind.

I. Die Parteien streiten um die Berechtigung der Kl. nach dem SachenRBerG an dem Grundstück Flur 1, Flurstück ... in M. Auf diesem Grundstück hat die Kl. zunächst ab Anfang 1989 in zwei von ihr errichteten Gartenlauben Speiseeis hergestellt, und seit 1991 betreibt sie zusätzlich bzw. ab 1994 ausschließlich einen Erotikshop mit Videoverleih. Am 20. März 1989 hatte sie mit dem Rat der Gemeinde M. über das Flurstück ... einen Nutzungsvertrag abgeschlossen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, das SachenRBerG sei nicht anwendbar. Nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG unterfielen Bebauungen auf Grund eines Miet-, Pacht- oder sonstigen Nutzungsvertrages grundsätzlich nicht dem SachenRBerG.

Dies gelte auch dann, wenn der Nutzer das Grundstück bebaut habe. Ein Ausnahmefall nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 lit, a i. V. m. § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG liege nicht vor. Einer dinglichen Sicherung bedürfe es nicht, wenn, wie vorliegend, die bauliche Nutzung der schuldrechtlichen untergeordnet gewesen sei. Die Kl. nutze das Grundstück aber in erster Linie als Pächterin. Dies ergebe sich auch daraus, daß der Nutzungsvertrag die Regelung des § 314 ZGB ausdrücklich für anwendbar erkläre. Daß die Kl. einer dinglichen Absicherung nicht bedürfe, ergebe sich weiter daraus, daß sie eine "Verdinglichung" ihrer Rechtsposition erst im Jahre 2004 angestrebt habe.

Gegen das Urteil hat die Kl. Berufung eingelegt.

II. Die Berufung der Kl. (...) bleibt in der Sache ohne Erfolg, weil Ansprüche der Kl. an dem im Klageantrag bezeichneten Grundstück nach dem SachenRBerG nicht bestehen.

1. (...) Demgegenüber hat das Landgericht tatsächlich nicht darauf hingewiesen, daß es für die Entscheidung darauf ankommen könnte, zu welchem Zeitpunkt die Kl. eine Verdinglichung ihrer Rechtsposition angestrebt habe. Allerdings handelt es sich nach dem Inhalt der Entscheidungsgründe insoweit auch nur um eine zusätzliche Begründung des Landgerichts und nicht um ein tragendes Begründungselement. Der in diesem Zusammenhang gerügte fehlende Hinweis ist zwar formal ein Verfahrensfehler, der Frage, wann die Kl. erstmals Rechte nach dem SachenRBerG geltend gemacht hat, kommt aber keine entscheidende Bedeutung zu, weil die Klage bereits aus anderen Gründen keine Aussicht auf Erfolg hat.

2. Eine Berechtigung der Kl. nach dem SachRBerG ist nicht gegeben, weil sie das streitgegenständliche Grundstück allein auf vertraglicher Grundlage nutzt und die Voraussetzungen eines Ausnahmetatbestandes nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 lit a) i. V. m. § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG nicht gegeben sind.

a) Vertragliche Grundstücksnutzung, wie sie hier auf der Grundlage des Nutzungsvertrages vom 20. März 1989 durch die Kl. erfolgt, ist vom Grundsatz her nicht Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung, sondern der Schuldrechtsanpassung. Für einen dinglichen Zugriff des Nutzers auf das Grundstück besteht bei vertraglichen Nutzungen grundsätzlich kein Anlaß. Die damit einhergehende weitgehende Beschränkung des Grundstückseigentums wäre nicht gerechtfertigt. Der Gesetzgeber wollte bei der Anpassung der schuldrechtlichen Nutzungsverhältnisse nicht über die in der DDR gewährten Rechtspositionen hinausgehen. Aus diesem Grund unterliegt die Bebauung fremder Grundstücke auf vertraglicher Grundlage regelmäßig nicht der Sachenrechtsbereinigung. Lediglich im Einzelfall kommt die Einbeziehung eines solchen Rechtsverhältnisses in Betracht, wenn auch nach dem Recht der DDR eine über die vertragliche Absicherung der baulichen Nutzung hinausgehende Rechtsposition vorgesehen war und diese dem Nutzer hätte eingeräumt werden müssen (BGH ZOV 1999, 37, 39 = VIZ 1999, 40, 42, m.w.N.).

Die Nutzung eines fremden Grundstücks auf Grund eines Miet- oder Pachtvertrages ist damit grundsätzlich auch dann nicht Gegenstand der Sachenrechtsbereinigung, wenn der Nutzer das Grundstück bebaut hat; dies gilt auch für Um- und Ausbauten an bestehenden Gebäuden. Soweit derartige Maßnahmen in Einzelfällen in ihrem Umfang einem Neubau vergleichbar sind, hat ein Ausgleich auf vertraglicher Grundlage zu erfolgen (BGH, a. a. O.).

Vor diesem Hintergrund kommt der Regelung in § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG folgende Bedeutung zu:

Bis zum März 1990 konnte privaten Handwerkern und Gewerbetreibenden ein Nutzungsrecht an einem volkseigenen Grundstück für ein gewerblich genutztes Gebäude nicht verliehen werden. Diese konnten deshalb die von ihnen auf solchen Grundstücken für gewerbliche Zwecke errichteten Bauten nicht als Eigentum erwerben. Die DDR hat dann im ersten und zweiten Halbjahr 1990 Rechtsvorschriften geschaffen (Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990, GBl. I Nr. 18 Seite 157; Verordnung über die Förderung des Erwerbs von Grund und Boden durch kleine und mittelständische Unternehmen vom 11. Juli 1990, GBI. I Nr. 42 Seite 665), die eine Ausstattung der klein- und mittelständischen Wirtschaft mit privatem Eigentum an Produktionsmitteln ermöglichen sollten. Diese Vorschriften konnten aber weitgehend in der Rechtspraxis nicht mehr umgesetzt werden. Das SachenRBerG zeichnet daher in § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG eine vom DDR-Gesetzgeber 1990 eingeleitete, jedoch nicht mehr vollständig verwirklichte Korrektur der bis dahin bestehenden Benachteiligungen der baulichen Investitionen der Handwerker und Gewerbetreibenden auf volkseigenen Grundstücken nach (vgl. Czub, in: Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Kommentar zum SachenRBerG, § 7 Rn. 194 ff.). Bestätigt wird dieser Gesetzeszweck durch den in § 4 Nr. 3 SachenRBerG normierten Anwendungsbereich; danach sind die diesem Gesetz unterfallenden baulichen Nutzungen unter anderem die Errichtung gewerblich genutzter Gebäude.

Demgemäß heißt es in der Gesetzesbegründung zu § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG (BT-Drucksache 12/5992, Seite 106): "Diese Ziffer erfaßt die Bebauungen von vormals volkseigenen Grundstücken durch Handwerker und Kleingewerbetreibende, die in der Regel auf vertraglicher Grundlage erfolgt sind. Für diese Fälle wurde durch § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 ... eine Verdinglichung durch Nutzungsrechtsverleihung ermöglicht. Diese baulichen Investitionen sollen deshalb wie die Eigenheime in die Sachenrechtsbereinigung einbezogen werden."

Aus dem hinter § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG stehenden Gesetzeszweck folgt also, daß damit die noch von der DDR geschaffenen Regelungen, die der Ausstattung der klein- und mittelständigen Wirtschaft mit privaten Eigentum an Produktionsmitteln dienten, in die Rechtswirklichkeit umgesetzt werden sollten. Diesem Grundsatz steht der bereits genannte Grundsatz gegenüber, wonach eine Nutzung durch Mieter oder Pächter ohne Rücksicht darauf, ob und in welchem Umfang diese in das betreffende Grundstück investiert haben, von der Sachenrechtsbereinigung gerade ausgenommen sind und die Anwendung des Auffangtatbestandes des § 7 Abs. 1 SachenRBerG eine bauliche Investition des Nutzers voraussetzt, die nach dem Recht der DDR durch Verleihung eines Nutzungsrechts hätte abgesichert werden können (BGHZ 134, 50; BGH ZOV 1999, 37, 39 = VIZ 1999, 40, 42 f.).

b) Die Voraussetzungen des § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG sind daher im vorliegenden Fall nicht erfüllt.

Zwar nutzt die Kl. das Grundstück zu gewerblichen Zwecken; sie hat darüber hinaus das Grundstück mit zwei Gartenlauben bebaut, die nach ihrem Vortrag in erheblichem Umfang ausgebaut worden sind. Nach dem zuvor Gesagten setzt aber eine Berechtigung der Kl. weiter voraus, daß ein Sachverhalt vorliegt, der nach den Regelungen der DDR eine Verdinglichung durch Nutzungsrechtsverleihung ermöglicht hätte. Nach der Gesetzesbegründung sollen nur solche baulichen Investitionen wie Eigenheime in die Sachenrechtsbereinigung einbezogen werden (BT-Drucksache 12/5992, Seite 106). Diese Voraussetzung wäre aber nur dann erfüllt, wenn ein Sachverhalt gegeben wäre, der unter § 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 fallen würde, denn nur diese Sachverhalte sollen nach der Begründung des Gesetzes in die Sachenrechtsbereinigung mit einbezogen werden, weil eine Umsetzung der Regelung in § 1 Verkaufsgesetz in der Rechtspraxis nicht mehr erfolgen konnte.

Eine Nachzeichnung der in § 1 Vertragsgesetz normierten Möglichkeit, für Handwerker und Gewerbetreibende volkseigene Gebäude zu erwerben, kommt aber im konkreten Fall schon deswegen nicht in Betracht, weil es sich bei den Gartenlauben nicht um volkseigene Gebäude im Sinne dieser Vorschrift handelt. Die Gartenlauben sind lediglich Baulichkeiten im Sinne des § 296 ZGB, das heißt sie verblieben mit der Errichtung im Eigentum der Kl., wurden gerade nicht Eigentum des Volkes. Diese Rechtsfolge ergibt sich auch aus dem Nutzungsvertrag selbst, der bestimmt, daß sich die Beendigung des Vertrages nach § 314 ZGB bestimmen soll. Hierdurch wird deutlich, daß die in Ausübung des Vertrages errichteten Baulichkeiten im Eigentum des Nutzers verbleiben sollen.

Der Anwendungsbereich des § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG ist damit im vorliegenden Fall nicht eröffnet, weil kein Sachverhalt gegeben ist, der nach dem Recht der DDR eine Verdinglichung der baulichen Investitionen durch Verleihung eines Nutzungsrechts ermöglichen würde.

c) Da die Anwendung des § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG schon aus diesem Grunde nicht in Betracht kommt, kommt es nicht mehr darauf an, ob, wie teilweise vertreten wird, diese Regelung allein auf Sachverhalte beschränkt ist, in denen volkseigene Grundstücke zur Berufsausübung überlas-sen und mit Billigung staatlicher Stellen bebaut wurden, während eine vertrag-liche Grundstücksüberlassung, wie sie etwa durch § 1 Abs. 3 der Gewer-be-raum-lenkungsverordnung vom 6. Februar 1986 (GBl. I, 249) für private Hand-werker und Gewerbetreibende ermöglicht wurde, zur Anwendung des Schuld-RAnpG führt (so Zimmermann/Heller, in Prütting/Zimmermann/Heller, Grund-stücksrecht Ost, § 2 SachenRBerG Rz. 80 und § 7 SachenRBerG Rz. 28).

d) Für die baulichen Nutzungen der Kl. auf der Grundlage des geschlossenen Nutzungsvertrages ist danach allein nach § 43 SchuldRAnpG der Anwendungsbereich dieses Gesetzes eröffnet. Dadurch wird auch vermieden, daß die Kl., entgegen den Absichten des Gesetzgebers, sogar bessergestellt wird als ein Nutzer, der eine Bebauung zu privaten Zwecken vorgenommen hat. Denn die baulichen Investitionen eines privaten Nutzers wären im Falle einer Errichtung von Gartenlauben ebenfalls nicht dinglich absicherbar gewesen. Auch in diesem Fall wäre der Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes nicht eröffnet.