bebautes Grundstück

bebautes Grundstück; Vorkaufsrecht; Bestandsschutz

Ein Grundstück ist im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 des BauGB-MaßnahmenG 1993 "bebaut", wenn sich auf ihm eine bauliche Anlage im Sinne des § 29 Satz 1 BauGB befindet.

Zur Frage, ob ein Grundstück im Rechtssinne als "unbebaut" zu gelten hat, wenn der bisherige Bestandsschutz verlorengegangen ist und die vorhandene bauliche Substanz unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt - auch nicht anderweitig - genutzt werden kann.

1. Die Beteiligten streiten über Bestand und rechtmäßige Ausübung eines gemeindlichen (gesetzlichen) Vorkaufsrechts.

Die Beigeladene ist Eigentümerin zweier streifenförmig geschnittener Grundstücke in der beklagten Gemeinde E. Auf den Grundstücken befinden sich Bahngleise einer ehemaligen Werksbahn. Die Grundstücksfläche beträgt insgesamt 4.678 qm. Die Beigeladene legte im Jahre 1990 den Betrieb der Werksbahn still. Diese war ursprünglich über die Werksbahn eines anderen Unternehmens an die Bahnanlagen der Deutschen Reichsbahn angeschlossen. Der Anschluß wurde im Jahre 1992 beseitigt. Mit notariellem Vertrag vom 1. September 1993 verkaufte die Beigeladene die Grundstücke - neben anderen - an die Kl. Die Beigeladene und die Kl. sind industrielle Unternehmen.

Auf Anfrage der beurkundenden Notarin erklärte die Bekl., daß sie für die verkauften Grundstücke das gemeindliche Vorkaufsrecht ausübe. Die Kl. erhob hiergegen Widerspruch. Daraufhin ordnete die Bekl. die sofortige Vollziehung der Ausübung des Vorkaufsrechts an. Sie hatte am 10. Mai 1993 beschlossen, einen Vorhaben- und Erschließungsplan für das Gebiet "Wohnpark am Edderitzer See" aufzustellen. Zu dem Gebiet gehören auch die verkauften Grundstücke. Am 22. November 1993 beschloß die Bekl. außerdem die öffentliche Auslegung des Entwurfs des Flächennutzungsplans.

Die Kl. erhob beim Verwaltungsgericht Klage. Diese begründete sie damit, daß die beanspruchten Grundstücke bereits mit Gleisanlagen "bebaut" seien. Dies schließe ein gemeindliches Vorkaufsrecht nach § 3 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch aus.

Das Verwaltungsgericht Dessau gab der Klage statt. II. Die zulässige Revision ist nicht begründet. Das erstinstanzliche Urteil verstößt nicht gegen Bundesrecht.

1. Einer Gemeinde steht nach § 3 Abs. 1 Satz 1 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch in der Fassung des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl I S. 466) - BauGB-MaßnahmenG 1993 - ein Vorkaufsrecht beim Kauf von "unbebauten Grundstücken" zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die u.a. nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist.

Das vorinstanzliche Gericht verneint, daß die materiellen Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht gegeben gewesen seien. Das Grundstück des beigeladenen Unternehmens, auf das sich das Vorkaufsrecht beziehe, sei im Zeitpunkt der Ausübung dieses Rechts nicht im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG 1993 "unbebaut" gewesen. Diese Rechtsauslegung und die Rechtsanwendung ergeben keinen Rechtsfehler. Ob die tatrichterlichen Feststellungen - so wie sie dem angegriffenen Urteil zugrunde liegen - zutreffend sind, hat das Revisionsgericht nicht zu prüfen.

a) § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG 1993 erfordert für den Streitfall eine nähere Auslegung. Auslegungsziel ist die Präzisierung des Tatbestandsmerkmals "unbebautes Grundstück". Die Auslegung ergibt, daß ein Grundstück als "bebaut" anzusehen ist, wenn sich auf ihm eine bauliche Anlage im Sinne des § 2 Satz 1 BauGB befindet.

Auszugehen ist vom Wortlaut als Gegenstand und Grenze der Auslegung. Nach allgemeinem Sprachgebrauch verweist der Ausdruck "unbebautes Grundstück" auf einen tatsächlichen, im Zeitpunkt der Betrachtung gegebenen Zustand eines Grundstücks. Ein "unbebautes" Grundstück findet seinen Gegensatz in dem "bebauten". Dazu muß angegeben werden können, welcher tatsächliche Vorgang diesen Wechsel auslöst. Das ist im allgemeinen ohne weiteres möglich. Ein noch unbebautes Grundstück verliert diese Eigenschaft, wenn auf ihm eine bauliche Anlage im Sinne des § 29 Satz 1 BauGB errichtet wird. Zwar wird ein durch eine bauliche Anlage "bebautes" Grundstück in einem weitläufigen Sinne damit zugleich (baulich) genutzt. Daraus folgt indes nicht umgekehrt, daß jedes nicht genutzte Grundstück ein unbebautes im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG 1993 ist. Auch ein unbebautes Grundstück kann genutzt werden.

Ein Grundstück ist nicht nur dann "bebaut", wenn sich auf ihm Gebäude befinden. Für eine derartige Verengung des Begriffs "bebaut" oder "unbebaut" fehlt es im Gesetzestext an jedem Anhalt. Der Gesetzgeber hat sich vielmehr - wie ein Vergleich mit der Wortwahl in § 25 Nr. 1, § 26 Nr. 4, § 45 Abs. 1 Satz 1, § 85 Abs. 1 Nr. 2, § 176 Abs. 2 BauGB zeigt - der üblichen Kategorien des bebauten oder unbebauten Grundstücks im Gegensatz zum genutzten oder ungenutzten Grundstück bedient. Er hat ferner einen sprachlichen Unterschied zwischen "unbebauten" und "geringfügig bebauten" Grundstücken gesehen (vgl. § 85 Abs. 1 Nr. 2, § 176 Abs. 2 BauGB). Damit stehen bereits Wortlaut und systematische Auslegung der Annahme entgegen, der Gesetzgeber sei in § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB MaßnahmenG als maßgebendes Kriterium von einer ausgeübten (baulichen) Nutzung ausgegangen oder er habe sich eine Vorstellung von der Art und dem Umfang der Bebauung im Sinne einer Gebäudebebauung gemacht.

Die Textgeschichte des § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG 1993 bestätigt diese Auslegung. § 3 Abs. 1 hatte in seiner ursprünglichen Fassung (1990) das gemeindliche Vorkaufsrecht unterschiedslos sowohl für bebaute als auch für unbebaute Grundstücke normiert. Durch die Änderung im Jahre 1993 hat der Gesetzgeber nunmehr ausgeschlossen, daß das Vorkaufsrecht für bebaute Grundstücke ausgeübt werden könne. Allerdings verweist der Entwurf der Bundesregierung zur Änderung des früheren § 3 Abs. 1 BauGB-MaßnahmenG zur Erläuterung, was als "unbebautes Grundstück" zu verstehen sei, auf "die Definition in § 72 des Bewertungsgesetzes" (BRDrucks 868/92 S. 118 f.). Diese Erläuterung hat indes im späteren Gesetzeswortlaut keinen Ausdruck gefunden. Auch die Zielsetzung des § 3 BauGB MaßnahmenG 1993 ist eine andere als die des Bewertungsgesetzes. Das Bewertungsrecht des Abgabenrechts unterscheidet unbebaute und bebaute Grundstücke zum Zwecke der sachgerechten Bewertung. Weitergehende Folgerungen können aus der Unterscheidung nicht gezogen werden. Unbebaute Grundstücke sind gemäß § 9 Abs. 1 BewG nach dem "gemeinen Wert" zu bewerten. Dieser wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Grundstücks zu erzielen wäre. Das ist im allgemeinen der Verkehrswert. Hingegen wird die Bewertung bei bebauten Grundstücken in der Regel nach anderen Maßstäben vorgenommen. Im Regelfall sind bebaute Grundstücke nach dem Ertragswertverfahren zu bewerten. Daneben kommt auch das Sachwertverfahren in Betracht. Diese unterschiedlichen Bewertungsverfahren - die aus der Zielsetzung des Bewertungsgesetzes auch zu unterschiedlichen Ergebnissen führen - zeigen, daß die in §§ 72, 74 BewG enthaltenen Begriffsbestimmungen nur im Zusammenhang mit den materiellen Bewertungsvorschriften verstanden werden können. Jedenfalls kann die Trennlinie zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken nach der Intention des Entwurfs nicht die Frage sein, ob noch ein benutzbares "Gebäude" vorhanden ist. Es ging dem Gesetzgeber vor allem darum, den Zugriff im Wege des Vorkaufsrechts nur dann zu eröffnen, wenn auf dem Grundstück keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung vorhanden ist, die bereits in baulichen Maßnahmen ihren Ausdruck gefunden und die eine gewisse Verfestigung erfahren hatte. Das mag - wie noch darzulegen ist - auch der Fall sein, wenn eine frühere bauliche Anlage nicht mehr genutzt werden kann. Nur dieses Motiv ist der Entwurfsbegründung zu entnehmen.

Eine am Zweck ausgerichtete Auslegung führt zu keinem anderen Ergebnis. Die vorkaufsberechtigte Gemeinde besitzt gewiß ein Interesse daran, mit dem Mittel des Vorkaufsrechts möglichst rasch und unkompliziert das Eigentum an dem veräüßerten Grundstück zu erlangen. Ziel ist hier die Sicherung der effektiven Durchsetzung der eigenen Planungsvorstellungen. Den Zielen der Gemeinde würde es häufig entsprechen, daß eine zwar vorhandene, dennoch "untergeordnete" bauliche Anlage die Annahme eines "unbebauten" Grundstücks nicht ausschließt. Dieses verständliche Interesse der Gemeinde hat im Gesetz indes keinen hinreichenden Ausdruck gefunden. Für § 3 Abs 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG 1993 fehlt es an einer etwa § 85 Abs. 1 Nr. 2 BauGB entsprechenden Regelung, nach der auch nur "geringfügig bebaute" Grundstücke erfaßt sein sollen. Insoweit hat der Gesetzgeber das Interesse der am Kauf Beteiligten höherbewertet. Die Gemeinde kann ihre entgegengesetzten Interessen nur dadurch hinreichend wahren, daß sie sich nach §§ 24, 25 BauGB ein Vorkaufsrecht sichert.

b) Ein Grundstück, auf dem sich Gleisanlagen befinden, ist danach als "bebaut" im Sinne des § 29 Satz 1 BauGB anzusehen. Daran wäre jedenfalls nicht ernsthaft zu zweifeln, wenn ein Werksbetrieb die Bahngleise noch nutzen würde.

2. Die Gleise wurden im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht mehr von einem Werksbetrieb genutzt. Auch dieser Umstand führt nicht dazu, daß das Grundstück als unbebaut anzusehen wäre. Es kann offenbleiben, ob zugunsten der Gemeinden eine erweiternde Auslegung des § 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB MaßnahmenG 1993 in Betracht kommt. Aber auch dann erwiese sich das vorinstanzliche Urteil als zutreffend.

§ 3 Abs. 1 Satz 1 BauGB-MaßnahmenG 1993 legt für die Frage, ob ein Grundstück bebaut oder unbebaut ist, einen tatsächlichen Zustand zugrunde. Es kann erwogen werden, ob ein Grundstück mit einer noch vorhandenen baulichen Anlage, die formell und materiell baurechtswidrig ist, einem unbebauten Grundstück gleichgestellt werden kann (vgl. Dyong/Stock, in: Ernst/ Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 25 Rn. 30). Eine derartige Auslegung könnte insbesondere für einen nicht genehmigungsfähigen Schwarzbau naheliegen, von dem absehbar ist, daß er auch durch die künftige Planung, zu deren Sicherung § 3 BauGBMaßnahmenG der Gemeinde das Vorkaufsrecht einräumt, nicht legalisiert werden kann. Es leuchtet kaum ein, daß eine in jeder Hinsicht - auch künftig - rechtswidrige Lage das Entstehen eines an sich gegebenen Vorkaufsrechts soll verhindern können. Das kann indes hier offenbleiben, denn ein solcher Fall liegt nicht vor.

Die Annahme eines unbebauten Grundstücks könnte auch erwogen werden, wenn die Nutzung einer durch Bestandsschutz zunächst noch geschützten baulichen Anlage aufgegeben wird. Solange trotz Änderung der Baurechtslage die bisherige Nutzung fortgesetzt wird oder - nach einer Unterbrechung - ohne weiteres wieder aufgenommen werden kann, kommt der vorhandenen Bebauung und der ausgeübten Nutzung nach den allgemeinen Grundsätzen Bestandsschutz zu (vgl. BVerwGE 98, 235 [238, 240]). Die Änderung der Rechtslage führt folglich nicht bereits zur Annahme, nunmehr sei ein "unbebautes" Grundstück gegeben. Diese Frage könnte sich aber dann stellen, wenn der bisherige Bestandsschutz verlorengegangen ist und die vorhandene bauliche Substanz unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt - auch nicht anderweitig - genutzt werden kann. Ist eine neue Nutzung oder eine Nutzungsänderung rechtlich nicht mehr möglich, hat also die bauliche Anlage ihre Funktion ganz und gar verloren, so könnte das Grundstück im Rechtssinne als "unbebaut" angesehen werden. Für die Beurteilung, ob der Bestandsschutz verlorengegangen ist, ist nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts die Verkehrsauffassung maßgebend.

Die tatrichterlichen Feststellungen ergeben indes nicht, daß die Bahngleise auf der veräußerten Grundstücksfläche ihren Bestandsschutz verloren haben oder anderweitig funktionslos geworden sind. Maßgebend ist die tatsächliche Lage im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Das war im September 1993. Für diesen Zeitpunkt hat das Erstgericht eine noch herstellbare Funktionsfähigkeit näher beschrieben. Seine Erwägungen sind nachvollziehbar. Ihr kann das Revisionsgericht nicht aus Rechtsgründen entgegentreten.

Nach § 3 des Maßnahmengesetzes zum BauGB hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht für unbebaute Grundstücke.

Mit Urteil vom 24. Oktober 1996 hatte sich das BVerwG mit einem Fall zu beschäftigen, in dem Bahngeleise einer ehemaligen Werksbahn auf dem Grundstück verlegt waren. Die Gemeinde sah darin keine Bebauung und wollte ihr Vorkaufsrecht ausüben.

Das BVerwG schloß sich dieser Auffassung nicht an. Jede bauliche Anlage im Sinne des § 29 BauGB schließe vielmehr ein Vorkaufsrecht aus, also auch die Bahngeleise. Über den Einzelfall hinaus sind die weiteren Ausführungen des Gerichts von Bedeutung, wonach es grundsätzlich nicht darauf ankommt, ob die baulichen Anlagen noch genutzt werden. Anders ist es aber dann, wenn die Anlagen baurechtswidrig errichtet wurden (Schwarzbau) oder wenn nach Änderung der Baurechtslage eine Nutzung aufgegeben wird und damit auch ein Bestandsschutz entfällt. Dann kann rechtlich das Grundstück als unbebaut gelten mit der Folge, daß der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht.