Beauftragung eines Rechtsanwalts bereits bei plausiblem Anspruch

Beauftragung eines Rechtsanwalts bereits bei plausiblem Anspruch; ordnungsgemäße Verwaltung; gerichtliche Maßnahmen gegen einzelne Wohnungseigentümer; Störung der Hausgemeinschaft; psychisch auffällige Nutzer; Verwalterzustimmung nicht für unentgeltliche Nutzungsüberlassung

1. Beschließen Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt im Namen und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung von gerichtlichen Maßnahmen gegen einen Wohnungseigentümer oder Dritte zu beauftragen, entspricht dies nicht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn tatsächlich ein Anspruch besteht, sondern bereits, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen des Anspruchs für plausibel halten darf.

2. Wird in einer Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters nur zur Vermietung verlangt, gilt dieses Zustimmungserfordernis in der Regel nicht für unentgeltliche Nutzungsüberlassung.

Die Antragstellerin überließ ihrem psychisch kranken und seit Ende 2004 unter Betreuung stehenden Enkel ihre verfahrensgegenständliche Eigentumswohnung seit Ende 1994 zur Nutzung. Da sich die Antragsgegner durch dessen Wohnverhalten belästigt und bedroht fühlten, beschloss am 27. April 2005 die Eigentümerversammlung unter TOP 7, den Verwalter zu ermächtigen, im Namen und auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft einen Rechtsanwalt zu beauftragen, außergerichtliche und notfalls gerichtliche Maßnahmen gegen die Antragstellerin zu ergreifen, damit die Nutzung der Wohnung durch deren Enkel künftig unterbleibe. Nachdem die Antragsstellerin diesen Beschluss angefochten hat, beantragten die Antragsgegner, die Antragstellerin zu verpflichten, die Überlassung der verfahrensgegenständlichen Eigentumswohnung an deren Enkel zur alleinigen Nutzung zu unterlassen.

Das Amtsgericht gab dem Antrag, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären, mit Beschluss vom 24.3.2009 statt und wies den Unterlassungsantrag mit Beschluss vom 4.5.2009 zurück. Die dagegen eingelegte sofortige Beschwerde wies das Landgericht am 24.11.2009 zurück. Gegen diesen am 15.12.2009 zugestellten Beschluss legten die Antragsgegner am 29.12.2009 formgerecht sofortige weitere Beschwerde ein. Das Rechtsmittel hatte teilweise Erfolg.

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde ist insoweit begründet, als TOP 7 des in der Versammlung vom 27. April 2005 gefassten Eigentümerbeschlusses für ungültig erklärt wurde, im Übrigen ist sie jedoch unbegründet.

1. Das Landgericht hat folgendes ausgeführt:

Die Überlassung der Wohnung der Antragstellerin an Dritte stehe nicht unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch den Verwalter nach § 3 Nr. 2 der Teilungserklärung. Ein generelles Nutzungsverbot an eine bestimmte Person sei nur dann in Erwägung zu ziehen, wenn nur hierdurch eine Störung zu verhindern sei. Der Nutzer befinde sich derzeit in stationärer psychiatrischer Behandlung. Nach den glaubwürdigen Angaben der Betreuerin und des behandelnden Arztes sei es derzeit noch nicht vorhersehbar, in welchem Umfange eine sozialverträgliche Nutzung möglich sein werde. Jedenfalls sei die bislang latent vorhandene Aggression zwischenzeitlich behandelt worden. Ferner müsse den Antragsgegnern eine gewisse Nachsicht gegenüber den Verhaltensauffälligkeiten eines psychisch Kranken zugemutet werden. Aus diesen Gründen sei auch der Beschluss der Eigentümerversammlung für unwirksam erklärt werden.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der auf Rechtsfehler (§ 43 Abs. 1 a. F., § 62 Abs. 1 n. F. WEG, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546 ZPO) beschränkten Nachprüfung durch den Senat insoweit nicht stand, als TOP 7 des in der Versammlung vom 27. April 2005 gefassten Eigentümerbeschlusses für ungültig erklärt wurde.

Der Eigentümerbeschluss entsprach ordnungsmäßiger Verwaltung (§ 21 Abs. 3 WEG). Beschließen die Wohnungseigentümer, einen Rechtsanwalt zur Durchführung von gerichtlichen Maßnahmen gegen einen Wohnungseigentümer oder Dritte zu beauftragen, so entspricht dies nicht nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn tatsächlich ein Anspruch besteht, sondern bereits dann, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen des Anspruch für plausibel halten darf, da nur so die Rechte der Gemeinschaft gewahrt werden können. Da es in der Vergangenheit nach den bindenden Feststellungen der Vorinstanzen zu Störungen durch den Enkel kam, ist ein Anspruch auf Untersagung der Wohnungsnutzung nicht von vorneherein von der Hand zu weisen.

Der Beschluss widerspricht auch nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil der Auftrag des Rechtsanwalts, ohne mildere Maßnahmen in Betracht zu ziehen, dahingehend lauten soll, außergerichtliche und notfalls gerichtliche Maßnahmen gegen die Antragstellerin zu ergreifen, damit die Nutzung der Wohnung durch deren Enkel künftig unterbleibe. Auch wenn das erwünschte Endziel bereits feststeht, ist, da ein Rechtsanwalt verpflichtet ist, seinen Mandanten von Maßnahmen, die keine hinreichende Erfolgsaussicht haben, abzuraten und zu sachdienlichen Begehren zu beraten, die Verfolgung dieses Zieles immer unter dem Vorbehalt, dass nach Prüfung durch den beauftragten Rechtsanwalt eine gewisse Erfolgsaussicht besteht.

3. Soweit das Landgericht den Gegenantrag auf Unterlassung abgelehnt hat, hält dies der rechtlichen Nachprüfung stand (§ 43 Abs. 1 WEG a. F., § 62 Abs. 1 WEG n. F., § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 546 ZPO). Auf die vom Landgericht zutreffend dargelegten Gründe wird Bezug genommen. Im Hinblick auf das Vorbringen der Rechtsbeschwerdeführer ist ergänzend auszuführen:

a) Die Überlassung der Wohnung durch die Antragstellerin an ihren Enkel bedarf entgegen der Ansicht der Antragsgegner keiner Zustimmung des Verwalters. Ziff. V § 2 Nr. 3 der Teilungserklärung verlangt die Zustimmung des Verwalters nur zur Vermietung, nicht zur sonstigen Nutzungsüberlassung. Da die Rechte der Wohnungseigentümer durch Zustimmungserfordernisse erheblich eingeschränkt werden, sind diesbezügliche Klauseln eng auszulegen. Eine entsprechende Anwendung scheidet auch deshalb aus, weil bei sonstigen Nutzungsüberlassungen die Herrschaft des einzelnen Wohnungseigentümers nicht soweit wie bei Mietverträgen eingeschränkt wird. Die anderen Wohnungseigentümer befinden sich daher in keiner anderen Lage, als wenn der Eigentümer selbst störende Handlungen vornehmen würde.

b) Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme festgestellt, dass derzeit wegen der Unterbringung des Enkels der Antragsstellerin im Bezirkskrankenhaus nicht nur keine Beeinträchtigungen bestehen, sondern auch derzeit noch keine ausreichende Prognose darüber möglich sei, ob es nach Rückkehr zu weiteren Beeinträchtigungen kommen werde. Die Würdigung von Zeugenaussagen ist Sache der freien tatrichterlichen Beweiswürdigung und vom Rechtsbeschwerdegericht nur dahin nachprüfbar, ob der Tatrichter den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend erforscht (§ 12 FGG) und bei der Erörterung des Beweisstoffes alle wesentlichen Umstände berücksichtigt hat (§ 25 FGG), ob seine Beweiswürdigung in sich widerspruchsfrei ist und nicht gegen Denkge­setze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt, ferner ob die Beweisanforderungen vernachlässigt oder überspannt worden sind (BayObLGZ 1993, 18/19 f. m. w. N.). In diesem Rahmen sind Rechtsfehler des Beschwerdegerichts nicht zu erkennen. Die Beurteilung der Glaubwürdigkeit von Zeugen und der Glaubhaftigkeit von Zeugenaussagen oder eidesstattlichen Versicherungen kann nicht nachgeprüft werden (Keidel/Schmidt, FGG, 15. Aufl., § 15 Rn. 65 m. w. N.).

Zwar begründet in der Regel eine vorangegangene rechtswidrige Beeinträchtigung bzw. Störung Wiederholungsgefahr (Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., § 1004 Rn. 32), doch kann bei behandelten psychisch kranken Personen im Einzelfall etwas anderes gelten. Ob Wiederholungsgefahr vorliegt, bleibt der tatrichterlichen Würdigung vorbehalten.

Ein Eigentümerbeschluss über ein Anwaltsmandat ist bereits dann ordnungsmäßig, wenn die Eigentümerversammlung das Bestehen eines Anspruchs für plausibel halten darf.

Eine Großmutter lässt ihren psychisch kranken, unter Betreuung stehenden Enkel seit vielen Jahren unentgeltlich ihre Wohnung benutzen. Da sich andere Wohnungseigentümer durch das Verhalten des Enkels belästigt und bedroht fühlen, wird am 27. April 2005 beschlossen, über einen Rechtsanwalt außergerichtliche und notfalls gerichtliche Maßnahmen gegen die Großmutter zu ergreifen. Diese ficht den Eigentümerbeschluss an. Widerklagend verlangen die übrigen Wohnungseigentümer von der Großmutter, dass sie die Überlassung der Wohnung an den Enkel zur alleinigen Nutzung unterlässt. Das AG erklärt den Eigentümerbeschluss für ungültig und weist den Unterlassungsantrag zurück. Das LG weist die sofortige Erstbeschwerde zurück. Hiergegen die sofortige weitere Beschwerde an das OLG im alten FGG-Verfahren.

Der Eigentümerbeschluss über die Einschaltung eines Rechtsanwalts ist nicht für ungültig zu erklären. Für das Beschlussanfechtungsverfahren kommt es nicht darauf an, ob die zu verfolgenden Ansprüche bestehen, sondern nur darauf, dass sie plausibel sind. Der Gegenantrag auf Unterlassung der Nutzung durch den Enkel ist aber gegenwärtig nicht entscheidungsreif, weil der Enkel sich in stationärer psychiatrischer Behandlung befindet. Später ist (anscheinend in einem neuen Prozess) die Wiederholungsgefahr zu prüfen.

Fast fünf Jahre nach ihrem Mehrheitsbeschluss und drei Instanzen sind die übrigen Wohnungseigentümer so klug wie zuvor. Sie haben zwar die Anwaltsmandatierung endlich bestätigt bekommen. Das OLG weist jedoch darauf hin, dass dieser verpflichtet ist, ggf. auch von einer Rechtsverfolgung abzuraten. Das ist ja hier eigentlich auch zu erwarten, wenn der Enkel sich gegenwärtig nicht in der Wohnung aufhält, für seine Behandlung eine günstige Prognose besteht und gewisse Verhaltensauffälligkeiten hingenommen werden müssen. Praktisch heißt das freilich auch in Zukunft, dass es äußerst schwer ist, krankheitsbedingte Störungen des Hausfriedens mit gerichtlicher Hilfe zu unterbinden. Welche Schwierigkeiten die gerichtliche Verfolgung von Unterlassungsansprüchen gegen störende Mitbewohner machen, zeigt die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 6. Oktober 2009 (GE 2009, 1421).