Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bei Betriebskosten

Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgrundsatzes bei Betriebskosten; Müllabfuhrkosten; Reinigungskosten; Hausbeleuchtung; Leerstand; Hauswartkosten

1. Wiederholte Überfüllungen der Müllbehälter rechtfertigen die Erhöhung der Leerungszyklen.

2. Zur Schätzung der Stromkosten für die Heizung bei nicht vorhandenem Zwischenzähler.

3. Zur Schätzung von Kaltwasserkosten.

4. Umfang der Hausmeistertätigkeit (Leistungsbild) und übliche Kosten im Rahmen der Wirtschaftlichkeit.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) und die Bekl. (Gewerbemieterin) streiten um einen Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2009 sowie um die Zahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen. Nach dem Mietvertrag trägt der Mieter sämtliche Betriebskosten gemäß § 556 BGB. Mit der Betriebskostenabrechnung 2009 vom 28.6.2010 machte die Kl. einen Nachzahlungsbetrag von 2.007,52 € geltend und erhöhte zugleich die Betriebskostenvorauszahlung. Die Bekl. zahlte weder die geforderte Nachzahlung noch leistete sie den erhöhten Teil des Betriebskostenvorschusses. Die Bekl. sieht sich zur Zahlung nicht verpflichtet, weil u. a. die Kl. unberechtigte Beträge umgelegt und gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen habe. Die Erhöhung der Müllbeseitigungskosten um 40 % sei nicht nachvollziehbar: Verstärktes Müllaufkommen werde bestritten, es sei Sanierungs- und Baumüll über den Hausmüll entsorgt worden. Sperrmüllentsorgungen seien nicht regelmäßig angefallen und die Kl. habe nichts unternommen, um mögliche Verursacher festzustellen. Die Steigerung der Reinigungskosten von 2.834,73 € im Jahre 2008 auf 5.198,16 € im Jahre 2009 sei nicht gerechtfertigt. Die Steigerung der Kosten für die Hausbeleuchtung von 145,19 € im Jahre 2008 auf 249,16 € im Jahr 2009 sei nicht gerechtfertigt. Der Abzug von lediglich 3 % der Brennstoffkosten für den Betriebsstrom der Heizanlage sei zu gering. Die Steigerung der Hauswartkosten von 1.414,08 € im Jahre 2008 auf 1.708,99 € im Jahre 2009 sei nicht gerechtfertigt. Hier würden Verwaltungs- und Instandhaltungskosten unberechtigt mit umgelegt. Der Verbrauch von Kalt- und Warmwasser sei willkürlich geschätzt worden, der Kostenanstieg werde bestritten. Es sei fehlerhaft, von der Gesamtfläche auszugehen und nicht den bisherigen Kosten der Bekl. Es hätte berücksichtigt werden müssen, dass die Bekl. als Gewerbemieterin erheblich weniger Wasser verbraucht habe. Der Leerstand im Gebäude sei nicht berücksichtigt worden. Die Bekl. war vollumfänglich erfolgreich.

Dem Grunde nach schuldet die Bekl. gemäß § 4 des Mietvertrages die Zahlung von Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 1 BGB. Die Einwendungen der Bekl. sind sowohl dem Grunde als auch der Höhe nach unerheblich.

Die Betriebskostenabrechnung entspricht formal den an sie zu stellenden Anforderungen, weil sie die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält.

Grundsätzlich sind solche Kosten umlagefähig, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstückes oder des Gebäudes entstehen (Schmidt-Futterer, 9. Auflage, Rn. 88 zu § 556 BGB). Hierbei gilt die allgemeine Regel, dass Mieter nur mit solchen Kosten belastet werden dürfen, die wirtschaftlich angemessen sind (Schmidt-Futterer, 9. Aufl., Rn. 88 zu § 556 BGB i.V.m. Rn. 73 zu § 560 BGB).

Nach allgemeinen Regeln trifft den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für seine Behauptungen, so dass bestimmte Kosten tatsächlich nicht entstanden wären, dass Leistungen abgerechnet worden seien, die keine Betriebskosten darstellen würden, oder dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet worden wäre.

Vorliegend ist es zunächst unstreitig geblieben, dass die Bekl. die Betriebskostenunterlagen der Kl. überhaupt nicht eingesehen hat.

So trägt die Beklagtenvertreterin auch ausdrücklich vor:

„Die Einwendungen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung erhellen sich nicht durch die Abrechnungsbelege ..."

Die Behauptung, bestimmte Kosten seien überhaupt nicht entstanden, kann die Bekl. schon deshalb nicht mit Erfolg erheben, weil sie hierfür vortragen müsste, dass kein Rechnungsbeleg vorhanden ist.

Die Behauptung, es seien Leistungen abgerechnet, die keine Betriebskosten darstellen würden, erhebt die Bekl. zunächst zur Position Müllbeseitigungskosten, wo sie vorträgt, es sei Sanierungs- und Baumüll über den Hausmüll entsorgt worden.

Diese Behauptung hat die Kl. jedoch bestritten, und die Bekl. hat ihre Behauptung weder substantiiert vorgetragen noch insoweit Beweis angetreten.

Das Gleiche gilt für ihre Behauptung, Sperrmüllentsorgungen seien nicht regelmäßig angefallen und die Kl. habe nichts unternommen, um mögliche Verursacher festzustellen. Auch hierzu fehlt jeder substantiierte Vortrag nebst Beweisantritt. Die Bekl. hätte nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen vortragen müssen, dass regelmäßige Abrechnungen über Sperrmüllabfuhren nicht vorhanden seien, sondern nur konkret zu benennende einzelne Belege. Sodann hätte sie für diese konkreten einzelnen Belege vortragen müssen, dass und wie jeweils die Verursacher ermittelbar gewesen wären.

Diesen Vortrag konnte die Bekl. jedoch nicht erbringen.

Die Behauptung, es seien Leistungen abgerechnet, die keine Betriebskosten darstellen würden, erhebt die Bekl. weiter zur Position des Hauswarts. Aber auch das Gericht ist der Auffassung, dass die von der Kl. unbestritten genannten Hausmeisterleistungen wie Kontrollen, Überwachungen, Aufnahme von Mängelmeldungen und deren Weiterleitung sowie der Austausch von Glühlampen zu den klassischen Aufgaben eines Hausmeisters gehören und keine Instandsetzungen darstellen, die nicht umlagefähig wären. Die Kl. hat insoweit vorgetragen, nicht umlagefähige Reparaturen würden von Fremdfirmen durchgeführt. Ihre gegenteilige Behauptung, hier würden Verwaltungs- und Instandsetzungskosten unberechtigt mit umgelegt, konnte die darlegungsbelastete Bekl. in keiner Weise konkretisieren und Beweis hierfür antreten.

Zu den von der Bekl. gerügten Kostensteigerungen ist zunächst vorab erneut darauf hinzuweisen, dass es der Bekl. obliegt, vorzutragen, dass die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht mehr dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entsprechen. Ihr mehrfacher Vortrag, die Kostensteigerung sei nicht nachvollziehbar, genügt hierfür nicht.

Im Einzelnen:

(1) Müllbeseitigungskosten: Die Bekl. bestreitet verstärktes Müllaufkommen. Aber dies ist zur Überzeugung des Gerichtes widerlegt durch das Schreiben der BSR vom 18.12.2008, wonach wiederholt Überfüllungen der Behälter sowie Ablagerungen neben den Behältern festgestellt worden seien. Diesem Schreiben hätte die Bekl. schon zumindest substantiiert unter Beweisantritt entgegentreten müssen, etwa, dass niemals Überfüllungen der Behälter sowie Ablagerungen neben den Behältern festzustellen gewesen wären. Die Darlegung der Kl., im Jahre 2008 sei eine wöchentliche Leerung erfolgt, im Jahr 2009 seien zwei Leerungen erforderlich gewesen, ist damit zur Überzeugung des Gerichtes belegt. Ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz liegt insoweit nicht vor.

(2) Reinigungskosten: Die Bekl. meint insoweit, die Steigerung der Kosten gegenüber dem Jahr 2008 sei nicht gerechtfertigt. Die Kl. trägt vor, die Steigerung sei begründet im Ansteigen der Zahl der Mieter und in deren Verhalten. Deshalb hätten auch mehrfach Sperrmülltransporte durchgeführt werden müssen. Dieses Vorbringen konnte die Bekl. nicht substantiiert bestreiten. Damit konnte sie nicht vortragen, dass tatsächlich Aufwendungen getätigt worden wären, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprächen.

(3) Kosten für die Hausbeleuchtung: Die Bekl. hält die Kostensteigerung gegenüber dem Jahr 2008 für nicht gerechtfertigt. Die Kl. trägt vor, für die Heizanlage gebe es keinen Zwischenzähler, daher würden 3 % der Brennstoffkosten als Betriebsstrom der Heizanlage bei den Heizkosten abgerechnet. Sogar in der Broschüre „Tipps für Mieter/innen zur Überprüfung der Heiz- und Warmwasserkosten" - wegen der Fundstelle wird auf Seite 2 des klägerischen Schriftsatzes vom 16.6. verwiesen - werde eine solche Quote von 3-5 % der Brennstoffkosten für richtig erachtet. Diesem Vorbringen konnte die Bekl. nichts Konkretes entgegensetzen. Nach einer Entscheidung des LG Berlin vom 12.11.2010, 63 S 150/10 (GE 2010, 1743) gilt Folgendes: „Kann der Mieter die Ablesewerte für die erfassten Heizkosten selbst kontrollieren, ist für ein substantiiertes Bestreiten der Vortrag erforderlich, welche Werte seiner Ansicht nach in die Abrechnung hätten eingestellt werden müssen."

Dieser Rechtsgedanke ist auch hier anzuwenden, so dass die Bekl. schon vortragen müsste, welche abgelesenen Werte nach ihrer Auffassung richtig wären und insbesondere weshalb und welche Quote für den Strom der Heizanlage tatsächlich zu berücksichtigen gewesen wäre. Der Vortrag, 3 % seien zu gering, ist pauschal und es fehlt jede Begründung. Damit konnte die Bekl. auch hier nicht vortragen, dass tatsächlich Aufwendungen getätigt worden wären, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprächen.

(4) Hauswart: Die Bekl. hält die Kostensteigerung für nicht gerechtfertigt. Die Kl. trägt dagegen vor, die Leistungen des Hausmeisters würden sich auf 0,08 €/m2 belaufen. Das Gericht kann daher nicht erkennen, weshalb dies dem Wirtschaftlichkeitsgebot widersprechen sollte. Wegen des Leistungskataloges wird auf die obigen Ausführungen verwiesen. Damit konnte die Bekl. auch hier nicht vortragen, dass tatsächlich Aufwendungen getätigt worden wären, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprächen.

(5) Kalt- und Warmwasserverbrauch: Die Bekl. trägt vor, der Verbrauch sei willkürlich geschätzt worden, der Kostenanstieg werde bestritten. Es sei fehlerhaft, von der Gesamtfläche auszugehen und nicht von den bisherigen Kosten der Bekl. Es hätte berücksichtigt werden müssen, dass die Bekl. als Gewerbemieterin erheblich weniger Wasser verbraucht habe.

Die Kl. trägt vor, bei der Schätzung hätten Vorjahreswerte nicht herangezogen werden können, weil das Mietverhältnis erst am 1.8.2008 begonnen hätte. Die Schätzung sei daher nach dem Durchschnittsverbrauch des Objektes verteilt auf die Fläche des Gewerberaumes von 110 m2 erfolgt.

Auch hier gilt der Rechtsgedanke, dass die Bekl. schon vortragen müsste, welche Schätzung nach ihrer Ansicht dann richtig gewesen wäre. Nach Auffassung des Gerichtes zutreffend konnte die Kl. wegen des Vertragsbeginns am 1.8.2008 auf Vorjahreswerte des Verbrauchs der Bekl. gerade nicht zurückgreifen. Ein anderes Vorgehen als das von der Kl. geschilderte konnte auch die Bekl. dem Gericht nicht vortragen. Insbesondere konnte sie in keiner Weise substantiieren, dass und konkret wie viel weniger Wasser durch ihr Gewerbe im Vergleich zu einer Wohnnutzung verbraucht würde. Die Bekl. hat schon nichts zu ihrer konkreten Gewerbenutzung vorgetragen. Gewerbe kann nämlich sowohl mehr als auch weniger Wasserverbrauch verursachen, maßgeblich ist sowohl die Art des Gewerbes als auch die konkrete Weise, wie dieses betrieben wird.

Aber selbst wenn die Bekl. nur ein Büro betreibt, so kann dort - z. B. wenn reger Publikumsverkehr stattfindet - mehr Wasser verbraucht werden als bei Wohnnutzung. Auch hinsichtlich dieser Position ist die Betriebskostenabrechnung also zutreffend.

(6) Der Leerstand im Gebäude: Die Bekl. rügt, dieser sei nicht berücksichtigt worden. Die Kl. trägt vor, dass der Bekl. hieraus keine Mehrkosten entstanden wären. Dies ist unwiderlegt, so dass insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis der Bekl. nicht ersichtlich ist. Die Bekl. hätte konkret darlegen müssen, inwiefern sie wegen des Leerstandes mit Kosten zusätzlich belastet sein will.

(7) Die Kosten für die Wärmecontractingfirma sind gemäß § 6 Ziffer 5 des Mietvertrages umlagefähig.

Der Anspruch auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 2.007,52 € ist mithin begründet.

Der zweite Teil der Klageforderung auf Begleichung der monatlich um 79 € erhöhten Betriebskostenvorschüsse ist gemäß § 560 Abs. 1 BGB ab dem 1.8.2010 ebenfalls begründet: Die Bekl. schuldet laut Mietvertrag vom 1.8.2008 eine Betriebskostenpauschale, die die Kl. wegen der laut Betriebskostenabrechnung 2009 eingetretenen Betriebskostenerhöhungen in Textform anteilig auf die Mieter umlegen darf. Die Erklärung vom 28.6.2010 bezeichnet den Grund für die Umlage und erläutert diesen. Auf die schriftliche Erklärung nebst tabellarischer Aufstellung vom 28.6.2010 wird Bezug genommen. Die erhöhten Vorschüsse sind ab dem auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat geschuldet, mithin den Monat August 2010: § 560 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Bei Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen wird von Mietern regelmäßig behauptet, der Hauswart führe auch nicht umlagefähige Tätigkeiten aus. Welche Aufgaben im Einzelfall den nicht umlagefähigen Verwaltungs- oder Instandhaltungstätigkeiten zuzuordnen sind, ist nicht immer eindeutig zu beantworten. Das AG Neukölln hat mit der Entscheidung vom 23. Juni 2011 Stellung dazu genommen, welche Tätigkeiten jedenfalls zu den „üblichen" Aufgaben eines Hauswarts gehören. Zudem enthält das Urteil Ausführungen zur pauschalen Schätzung von Kaltwasserkosten.

Die Parteien stritten um eine Nachzahlung aus einer Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Neben diversen anderen Positionen behauptete die beklagte Gewerbemieterin, die Hauswartfirma führe auch nicht umlagefähige Tätigkeiten aus. Nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin enthielt der Dienstleistungsvertrag insbesondere die regelmäßige Kontrolle und Überwachung des Grundstücks, die Aufnahme von Mängelmeldungen und deren Weiterleitung an die Hausverwaltung sowie den Austausch von Glühbirnen. Nicht umlagefähige Tätigkeiten sollten gesondert beauftragt werden. Zudem enthielt die Abrechnung lediglich geschätzte Kaltwasserkosten, da der Verbrauch nicht festgestellt werden konnte. Die Vermieterin hatte die im Objekt durchschnittlich anfallenden Kosten auf die Fläche der Mieterin umgelegt.

Das Amtsgericht Neukölln sprach der Vermieterin die geltend gemachten, rückständigen Abrechnungsbeträge zu.

Zu den Hausmeisterkosten führte es insbesondere aus, dass es sich bei den von der Klägerin genannten Tätigkeiten um übliche und daher erstattungsfähige Hausmeisterkosten handele.

Die Art und Weise der Schätzung der Kaltwasserkosten sei ebenfalls nicht zu beanstanden. Die Schätzung sei nicht willkürlich. Auf Vorjahreswerte könne nicht zurückgegriffen werden, da das Mietverhältnis vor der streitigen Abrechnungsperiode weniger als zwölf Monate bestanden habe. Es sei weiterhin nicht ersichtlich, warum das Gewerbe der Mieterin weniger Wasser im Vergleich zu den Wohnraummietern des Gebäudes verbrauche. Zudem habe die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen, welche Schätzung ihrer Auffassung nach zutreffend sei.

Seit der Entscheidung des BGH vom 20. Februar 2007 (GE 2008, 662) trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast, dass der Hauswart tatsächlich nicht umlagefähige Tätigkeiten ausgeführt hat, wenn der Vermieter nicht selbst einen pauschalen Vorwegabzug vorgenommen hat. Der Mieter muss in diesem Fall substantiiert vortragen, welche nicht erstattungsfähigen Tätigkeiten im Abrechnungsjahr ausgeführt worden sind. Dies dürfte in der Regel kaum möglich sein.