Beabsichtigte Veräußerung nach Begründung von Wohnungseigentum kein Kündigungsgrund

Beabsichtigte Veräußerung nach Begründung von Wohnungseigentum kein Kündigungsgrund; Verwertungskündigung

1. Der Vermieter kann sich für eine Kündigung nicht darauf berufen, er wolle die Mieträume im Zusammenhang mit einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern.

2. Der Kündigungsausschluss gilt nach der Umwandlung jedenfalls so lange, wie die Frist nach § 577 a BGB in Verbindung mit der ergänzenden Kündigungsschutzklausel-Verordnung (nach damaligem Recht sieben Jahre) noch nicht abgelaufen ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. begehren die Räumung und Herausgabe der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung. Sie machen geltend, dass das Mietverhältnis aufgrund der unter dem 1. November 2012 erklärten Kündigung, die sie in der Klageschrift vorsorglich noch einmal erklärt haben, beendet sei.

Durch das am 12. November 2013 verkündete und den Kl. am 19. November 2013 zugestellte Urteil hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht gegeben sei, weil der Ausschlussgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbs. BGB vorliege. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, dass die Kl. durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert seien.

Dagegen wenden sich die Kl. mit der von ihnen am 27. November 2013 beim Landgericht Berlin eingelegten Berufung, die sie mit am 19. Februar 2014 innerhalb der verlängerten Berufungsbegründungsfrist eingegangenem Schriftsatz begründet haben. Die Kl. machen u. a. geltend, der Ausschlussgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbs. BGB liege nicht vor, weil es zur Aufteilung in Wohnungseigentum nur deshalb gekommen sei, um den leer stehenden Wohnraum in den beiden oberen Geschossen zu veräußern. Die hier in Rede stehende Kündigung sei nicht in zeitlichem Zusammenhang mit der Teilung und dem genannten Verkauf erfolgt. Insoweit sei auf die rechtliche Wertung in § 577 a BGB abzustellen.

Die Kl. können von den Bekl. nicht nach § 546 Abs. 1 BGB die Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung verlangen.

Durch die unter dem 1. November 2012 erklärte Kündigung wurde das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht beendet. Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nicht gegeben. Es kann dahinstehen, ob die Kl. durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sind und dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würden. Denn jedenfalls können sich die Kl. nicht darauf berufen, dass sie die Mieträume im Zusammenhang mit einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern wollen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3, 3. Halbs. BGB).

Zu Recht hat das Amtsgericht angenommen, dass der in Rede stehende Ausschlusstatbestand erfüllt ist. Die Kl. haben nach dem Erwerb des Grundstücks Wohnungseigentum begründet und haben die Kündigung ausgesprochen, um dieses zu veräußern.

Es bedarf hier keiner abschließenden Entscheidung, ob der Kündigungsausschluss nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 Hs. 3 BGB zeitlich unbefristet ist (vgl. dafür LG Berlin, Urt. v. 29. März 2010 - 67 S 338/09 - MM 2010, 226 f., Tz. 31 ff. gegen LG Stuttgart, Urt. v. 21. Februar 1990 - 13 S 426/89 - WuM 1991, 201 f. zum alten Recht; Palandt/Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 573 Rn 11; Schmidt­Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rn. 179). Eine Befristung lässt sich dem Wortlaut der Regelung jedenfalls nicht entnehmen.

Selbst wenn die Ansicht der Kl. zutreffen sollte, dass die in § 577 a BGB genannte Frist hier entsprechend anzuwenden sein sollte (so auch Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rn. 114), wofür der Zweck des § 573 Abs. 2 Nr. 3 3. Halbs. BGB, eine Umgehung der Kündigungsbeschränkung des § 577 a Abs. 1 BGB zu verhindern (vgl. dazu Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl., § 573 Rn. 50), sprechen könnte, würde dies der Kündigung vom 1. November 2012 nicht zur Wirksamkeit verhelfen. Denn seit der Begründung des Wohnungseigentums am 28. Juni 2010 waren bei Ausspruch der Kündigung vom 1. November 2012 noch nicht einmal drei Jahre (§ 577 a Abs. 1 BGB) vergangen. Im Übrigen betrug die maßgebliche Frist gemäß § 577 a Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1 f. der Berliner Verordnung im Sinne des § 577 a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung (Kündigungsschutzklausel-Verordnung) vom 16. August 2011 (GVBI. 2011, S. 442) sieben Jahre. Diese Frist ist bisher erst recht nicht abgelaufen. Eine vor Ablauf der Sperrfrist erklärte Kündigung ist aber unwirksam (vgl. Palandt/Weidenkaff, aaO., § 577 a Rn. 7).

Ohne Erfolg machen die Kl. geltend, dass die Kündigung auch zulässig gewesen wäre, wenn sie die Immobilie nicht aufgeteilt hätten und die Kündigung allein darauf gestützt hätten, dass Wohnraum in oberen Etagen besser vermietet werden könne, wenn ein Aufzug vorhanden sei, der Einbau eines Aufzugs aber nur möglich sei, wenn die Wohnungen auf jeder Etage zusammengelegt werden. Grundlage für die Prüfung der Wirksamkeit der Kündigung sind nur diejenigen Gründe, die im Kündigungsschreiben angegeben sind (§ 573 Abs. 3 Satz 1 BGB). Dies ist hier die beabsichtigte Veräußerung von Wohnungseigentum. Andere Gründe als die im Kündigungsschreiben angegebenen können nur dann beachtlich sein, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 Satz 2 BGB). Ein solcher Fall liegt hier jedoch nicht vor.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann eine Kündigung nicht darauf gestützt werden, dass nach Begründung von Wohnungseigentum die Mieträume veräußert werden sollen. Ob dieser Kündigungsausschluss zeitlich unbegrenzt gilt, ist umstritten. Jedenfalls ist aber die Kündigungsbeschränkung für den Erwerber nach der Regelung des § 577 a BGB (Eigenbedarf, Verwertungskündigung) entsprechend anwendbar.

Die Vermieter hatten Wohnungseigentum begründet und mehr als zwei Jahre später das Mietverhältnis gekündigt, weil sie die Mieträume veräußern wollten. Sie beriefen sich darauf, dass sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses gehindert seien.

Das Landgericht Berlin bestätigte das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts Schöneberg. Es greife hier die Regelung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ein, die eine Kündigung mit der Begründung der beabsichtigten Veräußerung ausschließe.

Ob das zeitlich unbefristet gelte, könne offen bleiben, denn jedenfalls seien die Fristen nach § 577 a BGB und der Kündigungsschutzklauselverordnung noch nicht abgelaufen. Die Vermieter könnten sich auch nicht darauf berufen, dass der Einbau eines Aufzugs nur dann möglich sei, wenn die Wohnungen in jeder Etage zusammengelegt würden. Dies sei nicht im Kündigungsschreiben angegeben gewesen und damit nicht beachtlich.

§ 577 a BGB räumt einem Mieter, dem eine Wohnung vor der Umwandlung überlassen wurde, nach dem Verkauf einen mindestens dreijährigen Kündigungsschutz ein. Die Frist beginnt mit der ersten Veräußerung. § 577 a Abs. 2 BGB erlaubt Landesregierungen per Verordnung diese Frist in Gemeinden, in denen „die ausreichende Versorgung ... mit Wohnraum" (teilweise) besonders gefährdet ist, auf bis zu zehn Jahre auszudehnen.