Be- und Entwässerungsleitungen über Putz

Be- und Entwässerungsleitungen über Putz; stellt auf Räume mit Wasseranschluß ab; Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels; überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand; bevorzugte Citylage

1. Der Begriff "überwiegend" im Zusatzmerkmal "Be- und Entwässerungsleitungen überwiegend nicht unter Putz" in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel stellt nicht auf die Wohnung insgesamt ab, sondern nur auf die Räumlichkeiten, die einen Wasseranschluß haben.

2. Ein "überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand" nach der Merkmalgruppe 4 der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel liegt vor, wenn die Fassade eines Hauses erneuert worden ist.

Die Kl. haben von dem Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung begehrt. Die Bekl. hatten nur eine Teilzustimmung erklärt. Das LG hat die Bekl. zu einer weiteren Erhöhung verurteilt.

Die Merkmalsgruppe 3 ist negativ. Zutreffend verweisen die Bekl. darauf, daß die Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend über Putz liegt, da in Bad und Küche dies der Fall ist. Denn es kommt nicht darauf an, ob Entwässerungs- und Bewässerungsleitungen in der überwiegenden Wohnung auf Putz verlegt sind, sondern ob die überwiegenden Leitungen in der Wohnung auf Putz liegen. Es kommt mithin nicht vordringlich darauf an, wo überall Leitungen auf Putz liegen, sondern ob die maßgeblichen Installationen unter oder über Putz verlegt worden sind. Davon ist aber auszugehen, da in der Regel die Be- und Entwässerungsleitungen in Strängen innerhalb des Hauses in den Räumlichkeiten verlaufen, die einen Wasseranschluß haben. Damit ist hier das Erfordernis erfüllt. Dort wo Wasserinstallationen sind, laufen die Leitungen über Putz.

Die Merkmalsgruppe 4 ist positiv. Unstreitig ist ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorhanden. Nach dem Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils liegt ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand des Hauses wegen einer erneuerten Fassade vor. Dies entspricht im übrigen auch dem Vortrag der Kl. in der Klageschrift. Dazu ist weder in der ersten Instanz noch jetzt in der zweiten Instanz substantiiert Stellung genommen worden. Das Vorliegen dieses Merkmals ist mithin gegeben. Das Vorliegen einer unzureichenden Wärmedämmung kann nicht angenommen werden. Da es sich um ein Negativmerkmal handelt, wären die Bekl. zum Vortrag verpflichtet. Allein das Fehlen einer Wärmedämmung (was immer dies heißen soll) ist kein substantiierter Vortrag. Jedes Haus besitzt eine Wärmedämmung durch den Bau. Es kommt mithin darauf an, ob das Haus aufgrund seiner Konstruktion gegenüber vergleichbaren Häusern signifikant schlechter gedämmt ist als andere Häuser. Eine zusätzliche (nachträglich aufgebrachte) Wärmedämmung wäre schon ein Positivmerkmal. Insoweit kommt es mithin auf die Haustür nicht mehr an.

Das Merkmal "bevorzugte Citylage" ist gegeben. Die Wohnung liegt im Einzugsbereich der "City-West" mit Nähe zum Olivaer Platz, Hohenzollerndamm, Lietzenburger Straße und Ku-damm. Damit ist eine bevorzugte City-Lage gegeben, die dadurch gekennzeichnet ist, daß in fußläufiger Nähe zur City Läden, Restaurants und/oder Veranstaltungsörtlichkeiten vorhanden sind. Das ist hier der Fall. Die Parkzonen sind insoweit kein Hinweis, weil diese sich an dem Parkaufkommen orientieren.

Die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel definiert als Negativmerkmal, wenn die Be- und Entwässerungsinstallation "überwiegend" über Putz liegt. "Überwiegend" bezieht sich dabei nicht auf die gesamte Wohnung, sondern nur auf die Räume, die einen Wasseranschluß haben (Bad/Küche).

Mieter und Vermieter stritten über eine Mieterhöhung. Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete mußte das Landgericht Berlin die Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel anwenden. Dabei ging es u. a. um die Auslegung folgender Merkmale der Orientierungshilfe: • Be- und Entwässerungsinstallation überwiegend über Putz - wie ist das Wort überwiegend auszulegen?

• Was ist unter "überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand" zu verstehen?

• Was ist "bevorzugte Citylage"?

Das Landgericht Berlin (die Entscheidung erfolgte durch Einzelrichter, in diesem Fall durch den Vorsitzenden der ZK 65) urteilte wie folgt: Ob Be- und Entwässerungsleitungen "überwiegend" über Putz liegen, ist nicht anhand der betroffenen Flächen zu beurteilen, sondern nur anhand der Räume, in denen solche Leitungen liegen - das sind die mit Wasseranschluß, in der Regel also Bad und Küche. Liegt in diesen Räumen der überwiegende Teil der Leitungen auf Putz, liegt das Negativmerkmal vor.

Ein überdurchschnittlicher Instandhaltungszustand liegt - beispielsweise - vor, wenn die Fassade eines Hauses erneuert worden ist.

Wohnungen in "bevorzugter Citylage" sind u. a. solche, die in der Nähe zum Olivaer Platz, Hohenzollerndamm, Lietzenburger Straße und Kudamm liegen, wo fußläufig Läden oder Restaurants vorhanden sind.