Bauzaun am Nachbargrundstück

Bauzaun am Nachbargrundstück; kein Minderungsrecht bei späteren Bauarbeiten; Baulärm

War bei Beginn des Mietverhältnisses ein Bauzaun auf dem Nachbargrundstück, bestand ein hohes Baurisiko, so dass ein Minderungsrecht des Mieters wegen Lärm- und Staubbeeinträchtigungen durch spätere Bauarbeiten ausscheidet (Beschaffenheitsvereinbarung).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. sind Vermieter, die Bekl. Mieter eines Reihenendhauses, gelegen in Berlin. Das Mietverhältnis begann am 1. Juni 2009. Der Mietvertrag wurde am 9. Mai 2009 unterschrieben. Die Parteien vereinbarten eine Gesamtmiete von 1.050 € monatlich. [...]

Im Internet wurde das von den Bekl. gemietete Reihenendhaus als in ruhiger und grüner Lage angepriesen. Die östliche Seite des von den Bekl. gemieteten Grundstücks grenzt an den G.weg. Am G.weg befand sich, auf der dem Grundstück der Bekl. gegenüber liegenden Seite, ein Bauzaun. Im Februar 2010 fanden auf dem eingezäunten Grundstück zunächst Baumrodungsarbeiten und Sägearbeiten statt. Im April 2010 begannen Bauarbeiten auf den Grundstücken, die am G.weg, hinter den Garagen, lagen.

Die Betriebskostenabrechnung für 2010 ergibt einen Guthabenbetrag zu Gunsten der Bekl. in Höhe von 70,42 €. Die Kl. haben den Bekl. die Miete für Juli 2010 in Höhe von 500 €, ohne Anerkennung einer Rechtspflicht, erlassen. Die Bekl. zahlten die Miete in folgender Höhe nicht:

- August 2010 in Höhe von 556,56 €,

- September bis Dezember 2010 jeweils in Höhe von 192,10 €,

- Januar bis August 2011 jeweils in Höhe von 96,05 €.

Die Kl. meinen, einen Mietminderungsanspruch gebe es nicht. Seit 2008 gebe es, vom G.weg aus sichtbar, ein Bauschild. [...]

I. Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Anhaltspunkte dafür, dass die Kl. den Bekl. gegenüber bei Vertragsschluss zu erkennen gegeben haben, dass sie i. S. e. Zusicherung dauerhaft für eine anhaltend lärmfreie Umgebung der vermieteten Doppelhaushälfte und alle Folgen ihres Fehlens einstehen wollten, sind vorliegend nicht ersichtlich.

Den Bekl. steht wegen der auf dem gegenüber liegenden Grundstück befindlichen Baustelle auch kein Minderungsrecht wegen eines Mangels der Mietsache zu.

Unabhängig davon, dass sowohl das Amtsgericht im Rahmen seines Beschlusses vom 17.10.2011 auf einen möglichen Ausschluss eines Minderungsrechts nach § 536 b BGB bei Kenntnis von bevorstehenden Bauarbeiten hingewiesen hat, als auch die Kl. sich erstinstanzlich mehrfach auf einen Minderungsausschluss bei Vorliegen einer erkennbaren Baulücke berufen haben, ist auch im Rahmen der Berufungsbegründung seitens der Bekl. kein Vortrag erfolgt, welcher hier eine abweichende Beurteilung rechtfertigen würde.

Für die Annahme eines Minderungsausschlusses bedarf es nach Ansicht des Berufungsgerichtes schon keines Rückgriffs auf § 536 b BGB. Vielmehr ist regelmäßig davon auszugehen, dass die Parteien stillschweigend eine Beschaffenheitsvereinbarung geschlossen haben, welche die Möglichkeit der Bebauung des Nachbargrundstücks in einer ortsüblichen Art und Weise und die damit verbundenen Belastungen für den Mieter einschließt, wenn bei Vertragsschluss konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten vorgelegen haben, wie z. B. bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken (vgl. OLG München v. 26.3.1993, 21 U 6002/92, Juris Rn. 4; KG v. 3.6.2002, 8 U 74/01, Juris Rn. 4; LG Berlin v. 28.8.2006, 62 S 73/06, Juris Rn. 14; LG Berlin v. 24.11.2009, 65 S 346/09; LG Bonn v. 25.3.1985, 6 AS 2/85, Juris Rn. 4; LG Leipzig v. 8.6.2005, 3 O 4016/04, Juris Rn. 14 ff.; LG Frankfurt, WuM 2007, 316 f.).

Entsprechende konkrete Anhaltspunkte für künftige Bauarbeiten waren vorliegend zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 9.5.2009 jedoch vorhanden. Unstreitig war eine Teilfläche auf dem gegenüber liegenden Nachbargelände nämlich unbebaut und zudem von einem Bauzaun umgeben. Hiervon hatten die Bekl. bei Vertragsschluss auch unstreitig Kenntnis. Dies allein rechtfertigt jedoch bereits die Annahme eines Minderungsausschlusses, ohne dass es darauf ankommt, ob die Bekl. zudem Kenntnis von einem am Bauzaun angebrachten Bauschild hatten oder hätten haben müssen.

Auch der Hinweis der Bekl., dass Bauzäune z. T. für andere Zwecke als zur Absicherung von Baustellen verwandt werden, verfängt nicht. Denn eine nahe liegende Möglichkeit der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses ggf. noch offenen künftigen Nutzungsmöglichkeiten des gegenüber liegenden freien Grundstücks lag erkennbar auch in einer Nutzung zu Wohnzwecken, welche eine entsprechende Bebauung mit Wohngebäuden mit sich bringt.

Warum es sich bei der umzäunten Teilfläche, wie die Bekl. vortragen, vorliegend nicht um eine Baulücke gehandelt haben und aufgrund der Lage des Grundstücks mit Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück in Zukunft nicht zu rechnen gewesen sein soll, erschließt sich nicht. Auch wenn es in den Außenbezirken der Stadt ggf. mehr unbebaute Grundstücke als in der Innenstadt gibt, sind Bauarbeiten im Außenbereich deshalb weder unüblich, noch rechtfertigen dort belegene unbebaute Grundstücke ein berechtigtes Vertrauen dahin gehend, dass dieser Zustand auf Dauer anhalten werde. Vielmehr erfreuen sich freie Grundstücke in den Außenbezirken Berlins wegen der Kombination aus schneller Anbindung zur City einerseits und dem Umland andererseits anhaltender Beliebtheit, weshalb dort auch ggf. mit entsprechenden Beeinträchtigungen durch Bauarbeiten zu rechnen ist.

Bei zutreffender Bewertung der bekannten Tatsachen war hier bei Vertragsschluss somit auf ein hohes Baurisiko zu schließen, selbst wenn der Zeitpunkt für den Beginn möglicher Bauarbeiten noch nicht absehbar gewesen sein sollte.

Aus den Gründen (des LG Berlin, Beschluss vom 4. März 2013 - 65 S 201/12 -): Das Gericht hat sich zunächst für die eingetretene zeitliche Verzögerung zu entschuldigen, welche darauf zurückzuführen ist, dass die Akte seinerzeit nach Eingang des Schriftsatzes vom 1.10.2012 ohne Fristsetzung abgelegt und erst auf die Sachstandsanfrage vom 28.2.2013 der zuständigen Berichterstatterin wieder vorgelegt worden ist.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung der Bekl. ist gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen, weil die Kammer übereinstimmend davon überzeugt ist, dass sie offensichtlich keine Erfolgsaussicht hat, die Rechtssache keine grundsätzliche, über diesen Einzelfall hinausgehende Bedeutung besitzt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil erfordern und auch eine mündlichen Verhandlung nicht geboten ist.

Hinsichtlich der fehlenden Erfolgsaussicht der Berufung wird zunächst auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 4.9.2012 Bezug genommen, gegen den die Bekl. auch mit Schriftsatz vom 1.10.2012 keine durchgreifenden Einwendungen vorgebracht haben.

Das Gericht hält an seiner Ansicht fest, wonach den Bekl. vorliegend kein Minderungsrecht in Bezug auf die Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück zustand.

Die Kammer sieht sich hierin insbesondere auch durch die aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarungen bei sog. Umweltfehlern (vgl. Urt. v. 19.12.2012 - VIII ZR 152/12, zitiert nach juris) bestätigt, wonach eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters (in Bezug auf das Fortbestehen eines bei Vertragsschluss als vorteilhaft empfundenen Umstands im Umfeld der Mietsache) für die Annahme einer konkludenten Beschaffenheitsvereinbarung selbst dann nicht genügt, wenn sie dem Vermieter bekannt ist, sondern es vielmehr erforderlich ist, dass der Vermieter darauf jedenfalls in irgendeiner Form zustimmend reagiert.

Hieran fehlt [es] vorliegend indes. Selbst für den Fall, dass die Kl. bei Vertragsschluss auf Nachfrage der Bekl. hin angegeben haben sollten, dass der Bauzaun um das Nachbargrundstück der Abwehr von Müllablagerungen diene, würde auch eine solche Erklärung aus Sicht eines redlichen Mieters kein berechtigtes Vertrauen darin begründen können, dass das Nachbargrundstück auf Dauer nicht bebaut werden würde.

Letztlich kann dahinstehen, ob die vorstehend genannte höchstrichterliche Rechtsprechung der Annahme einer Mietminderung im Fall von Bauarbeiten im Umfeld einer Mietsache, sofern es keine abweichenden vertraglichen Regelungen gibt, generell entgegensteht. Denn jedenfalls, wenn es wie hier aufgrund einer erkennbaren Baulücke im Umfeld der Mietsache bei Vertragsschluss bereits konkrete Anhaltspunkte für mögliche künftige Bauarbeiten gibt, ist davon auszugehen, dass es im Falle einer späteren Bebauung des Nachbargrundstücks in einer ortsüblichen Art und Weise an einer Abweichung der Ist- von der vertraglich geschuldeten Soll‑Beschaffenheit der Mietsache fehlt.

Wer eine Wohnung nahe der Autobahn mietet, kann sich nicht über Verkehrslärm beschweren, da dies zur (Soll-) Beschaffenheit gehört. Ebenso ist es bei absehbaren Bauarbeiten in der Nachbarschaft. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn sich bereits bei Mietbeginn auf dem Nachbargrundstück ein Bauzaun befindet.

Die Beklagten mieteten im Mai 2009 ein Reihenendhaus, das im Internet als „in ruhiger und grüner Lage" befindlich angepriesen wurde; auf dem Nachbargrundstück befand sich ein Bauzaun. Im April 2010 begannen dort Bauarbeiten, die mit Lärm- und Staubbeeinträchtigungen verbunden waren, weswegen die Beklagten die Miete minderten. Das Amtsgericht gab der Klage der Vermieter auf Zahlung des einbehaltenen Mietrückstands statt.

Mit Beschluss vom 4. September 2012 wies das Landgericht Berlin darauf hin, dass die Berufung keine Aussicht auf Erfolg habe. Ein Minderungsrecht scheide schon deshalb aus, weil eine stillschweigende Beschaffenheitsvereinbarung anzunehmen sei. Durch den Bauzaun hätten die Mieter erkennen können, dass künftige Bauarbeiten mit den sich daraus ergebenden Belastungen stattfinden würden.

Mit Beschluss vom 4. März 2013 wies das Landgericht dann die Berufung zurück, da auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters in Bezug auf das Fortbestehen der ruhigen Lage nicht ein berechtigtes Vertrauen des Mieters darauf begründen könne (BGH GE 2013, 261).