Bauwerksentschädigung

Bauwerksentschädigung; Bemessung der Höhe der Entschädigung; Annahmeverzug; Nutzungsentgelterhöhung; Vorenthaltung; Nutzungsentschädigung; Garage

1. Der Anspruch auf Entschädigung für ein vom Nutzer errichtetes Bauwerk entsteht nicht erst bei Rückgabe des Grundstückes, sondern schon zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertragsverhältnisses.

2. Die Entschädigung bemißt sich nach dem Wert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe, im Falle des Annahmeverzuges im Zeitpunkt des Verzuges.

3. Das Nutzungsentgelt kann nicht rückwirkend erhöht werden.

4. Keine Vorenthaltung des Pachtgegenstandes bei Vorliegen von Annahmeverzug des Eigentümers.

I. Gegenstand des Berufungsverfahrens ist die Forderung des Kl. auf die Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach dem Schuldrechtsanpassungsgesetz für eine von ihm ca. 1985/86 errichtete Garage. Das Nutzungsverhältnis ist von dem Grundstückseigentümer, dem Bekl., durch Kündigung vom 17. Dezember 1999 beendet worden. In dem Rechtsstreit 2 C 225/00 ist der jetzige Kl. durch das Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 21. September 2000 rechtskräftig verurteilt worden, die von ihm innegehaltene Garagenfläche an den hiesigen Bekl. herauszugeben, jedoch nur Zug um Zug gegen Zahlung von 9.200 DM. Der Kl. forderte den Bekl. mit Schreiben vom 12. März 2001 auf, am 31. März 2001 zwischen 10.00 und 12.00 Uhr auf dem Grundstück zu erscheinen, um die Garagenfläche Zug-um-Zug gegen Zahlung von 9.200 DM entgegenzunehmen. Der Bekl. kam jedoch nicht. Erst im Laufe des Berufungsverfahrens - am 2. September 2002 - wurde die Garagenfläche dem Bekl. zurückgegeben. Das Amtsgericht hat zur Klärung des Zeitwerts der Garage am 31. Marz 2000 - das ist der Zeitpunkt der Beendigung des Nutzungsverhältnisses - das Gutachten des Sachverständigen O. vom 11. April 2002 eingeholt, der einen Wert von 3.300 Euro ermittelt hat. Das Amtsgericht hat die Klage jedoch mit der Begründung, der Entschädigungsanspruch werde erst mit der - noch ausstehenden - Rückgabe des Grundstücks fällig, abgewiesen. Auch der geltend gemachte Anspruch auf Nutzungsentschädigung in Höhe von insgesamt 65 DM für die Zeit von April 2000 bis April 2001 ist nicht zugesprochen worden. Dagegen wendet sich der Kl. mit der Berufung, mit der er zusätzlich Rückzahlung der gezahlten Nutzungsentschädigung für Mai 2001 bis Mai 2002 begehrt. Der Bekl. rechnet - wie bereits in erster Instanz - hilfsweise mit Pachtforderungen für die Zeit vom 1.11.1994 bis Ende 2000 in Höhe von 1.630,38 Euro auf, die er aus einer am 20. April 2001 erklärten rückwirkenden Erhöhung des Nutzungsentgeltes herleitet. Auf diese stützt er auch eine - erstmals in zweiter Instanz erklärte - Hilfsaufrechnung mit einer Nutzungsentschädigung von 1.345,98 Euro für die Jahre 2001 und 2002. Außerdem rechnet er, auch erstmals in zweiter Instanz, hilfsweise mit einem Betrag von insgesamt 7,67 Euro - Nutzungsentschädigung Juni bis August 2002 - auf. Im übrigen wird auf die Feststellungen in dem angefochtenen Urteil und auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II. (...) Die Berufung ist im wesentlichen begründet. Der Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung einer Entschädigung nach § 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG für die von ihm nach den Rechtsvorschriften der DDR errichtete Garage. Soweit das Amtsgericht meint, der Anspruch könne erst nach der Herausgabe des Grundstücks an den Eigentümer geltend gemacht werden, folgt die Kammer dem nicht. Das Amtsgericht hat insoweit zu Unrecht auf § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG verwiesen. Diese Bestimmung, wonach die Entschädigung nach dem Zeitwert des Bauwerks im Zeitpunkt der Rückgabe zu bemessen ist, verhält sich nur zu der Höhe der Entschädigung. Das Entstehen des Anspruchs ist in § 12 Abs. 1 Satz 1 SchuldRAnpG geregelt und von der Beendigung des Vertragsverhältnisses abhängig gemacht worden. Das Nutzungsverhältnis ist hier unstreitig am 31. März 2000 beendet worden, der Entschädigungsanspruch ist seitdem fällig. Für die Bemessung der Höhe der Entschädigung ist auf den 31. März 2001 abzustellen, weil der Bekl. zu diesem Zeitpunkt mit der Rücknahme der Garage in Annahmeverzug geraten ist. Der Kl. hat dem Bekl. mit seinem Schreiben vom 12. März 2001 die Leistung so angeboten, wie sie von ihm nach dem Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg vom 21. September 2001 geschuldet war, nämlich Zug um Zug gegen Zahlung von 9.200 DM. Daß der Kl. bei zutreffender Beurteilung der Rechtslage nach § 556 Abs. 2 BGB a. F. gegenüber dem Herausgabeanspruch überhaupt kein Zurückbehaltungsrecht gehabt hätte, spielt aufgrund der Rechtskraft des vorgenannten Urteils keine Rolle. Zwar trifft es zu, daß ein "Zug-um-Zug"- Urteil nur für die Leistungspflicht und nicht für das Gegenrecht in Rechtskraft erwächst (Hartmann bei Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 60. Auflage, § 322 ZPO, Rn. 74). Aber gerade die Leistungspflicht des Kl. und damit die von ihm nach § 294 BGB zu bewirkende Leistung ist in dem Urteil dahingehend festgelegt worden, daß sie nicht "pure", sondern nur gegen eine Gegenleistung des Bekl. zu erfolgen hat. Steht somit der Annahmeverzug des Bekl. fest, so ist im Rahmen des § 12 Abs. 2 SchuldRAnpG - ebenso wie etwa im Rahmen der gleichfalls auf die Rückgabe abstellenden Vorschrift des § 557 BGB a. F. (hierzu OLG Köln WuM 1993, 46) - auf diesen Zeitpunkt abzustellen. Es kann nicht in der Macht des Grundstückseigentümers liegen, durch Vereitelung der Rücknahme des Bauwerks eine - sich aus dem Zeitablauf notwendigerweise - ergebende Reduzierung des Werts des Bauwerks und damit des Entschädigungsanspruchs des Nutzers zu erreichen (vgl. auch LG Duisburg NJW-RR 1997, 1171). Der Sachverständige O. hat auf der Grundlage des zutreffend herangezogenen Sachwertverfahrens (hierzu OLG Naumburg NZM 2002, 140) einen Wert von 3.300 e per 31. März 2000 ermittelt. (wird ausgeführt) Soweit der Bekl. bereits in erster Instanz hilfsweise mit Ansprüchen für die Zeit vom 1. November 1994 bis 31. Dezember 2000 auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach rückwirkender Erhöhung aufgerechnet hat, bestehen diese nicht. Denn weder das Schuldrechtsanpassungsgesetz noch die gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 SchuldRAnpG maßgebliche Nutzungsentgeltverordnung (NutzEV) sehen eine rückwirkende Erhöhung des Entgelts vor. Die von dem Bekl. herangezogene Vorschrift des § 3 NutzEV regelt nur die Höhe der zulässigen Anhebung. Die Frage, wann die Erhöhung wirksam wird, ist in § 6 Abs. 2 Satz 1 NutzEV geregelt. Danach wirkt die Erhöhung erst von dem Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats. Die

ung (NutzEV) sehen eine rückwirkende Erhöhung des Entgelts vor. Die von dem Bekl. herangezogene Vorschrift des § 3 NutzEV regelt nur die Höhe der zulässigen Anhebung. Die Frage, wann die Erhöhung wirksam wird, ist in § 6 Abs. 2 Satz 1 NutzEV geregelt. Danach wirkt die Erhöhung erst von dem Beginn des dritten auf die Erklärung folgenden Monats. Die Erklärung vom 20. April 2001 vermochte daher eine Rückwirkung für 1994 bis 2000 nicht mehr zu erreichen. Soweit der Bekl. erstmals in zweiter Instanz mit Ansprüchen auf Zahlung des bisher maßgeblichen Nutzungsentgelts für die Zeit von Juni 2002 bis August 2002 aufrechnet, läßt die Kammer dies nach § 533 ZPO n. F. zu, weil die Aufrechnung sachdienlich ist und auf Tatsachen gestützt wird, die der Berufung ohnehin zugrunde zu legen sind. Die Gegenforderung des Bekl. besteht jedoch nicht. Ob allein der Annahmeverzug den Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB n. F. entfallen läßt, bedarf keiner Entscheidung. Jedenfalls hat der Bekl. dadurch, daß er am 31. März 2001 nicht zur Entgegennahme der Garagenfläche erschienen ist, seinen fehlenden Rücknahmewillen kundgetan. Damit ist eine Vorenthaltung im Sinne der genannten Vorschrift nicht gegeben (vgl. zu § 557 BGB a. F.: OLG Köln a. a. O.; KG GE 2001, 1132). Aus dem gleichen Grund kommt auch die nach § 533 ZPO wegen Sachdienlichkeit und Verwertbarkeit des bisherigen Prozeßstoffes gleichfalls zulässige Aufrechnung mit einem erhöhten Nutzungsentgelt für 2001 und 2002 nicht zum Zuge. Denn zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Erhöhungserklärung vom 20. April 2001 - dem 1. Juli 2001 - hatte der Bekl. mangels Vorenthaltens überhaupt keinen Anspruch mehr. (...)