Bauwerk

Bauwerk; Berechtigung; Billigung staatlicher Stellen; Bebauung durch Dritten; Eigenheimbebauung; Erholungsgrundstück; Gebäudeeigentum; Lebensmittelpunkt; Nachzeichnungsprinzip; Nutzer; Rechtsnachfolger

1. Auch derjenige, der selbst nicht Vertragspartner eines „Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung" ist, kann aufgrund eines solchen Vertrages im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG ein als Wohnhaus geeignetes Gebäude errichten, wenn das Bauwerk zu Wohnzwecken genutzt wurde, nach seiner Bauweise und Erschließung die Merkmale eines Eigenheimes aufwies und diese Nutzung staatlich gebilligt war.

2. Für die „Billigung staatlicher Stellen" waren Verstöße gegen materielles Baurecht oder vertragliche Vereinbarungen unbeachtlich; der (nachträglichen) Billigung stand nicht entgegen, dass mit den Baumaßnahmen schon vorher begonnen worden war.

3. Als Nutzer im Sinne des § 9 Abs. 1 SachenRBerG ist - unabhängig davon, wer die Baugenehmigung beantragt hat - in rechtlicher Hinsicht derjenige anzusehen, der eine Bebauung im Sinne des § 12 Abs. 1 SachenRBerG vorgenommen hat, und nicht derjenige, der auf einer bloß schuldrechtlichen Grundlage solche Baumaßnahmen an fremdem Gebäudeeigentum veranlasst hat.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Parteien streiten um die Berechtigung des Kl. zu 1 (im Folgenden: Kl.) nach dem SachenRBerG hinsichtlich des Grundstückes ... Straße 6 in G., das der Kl. bzw. seine Ehefrau, die vormalige Kl. zu 2, seit dem Jahre 1983 nach und nach, zunächst mit einem Wochenendhaus, bebaut hat.

3 Das Landgericht hat mit der angefochtenen Entscheidung der Klage auf Feststellung der Berechtigung des Kl. nach dem SachenRBerG stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, das Grundstück sei mit einem Eigenheim im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG bebaut.

Die Beweisaufnahme habe ergeben, dass das streitgegenständliche Gebäude die Ausstattung und Anbauten erfahren habe, die der Kl. vorgetragen habe. Jedenfalls der letzte Anbau in den Jahren 1989 und 1990, der die Wohnfläche des Gebäudes mehr als verdoppelt habe, weise eine massive Bauweise auf. Das Gebäude verfüge über eine Heizung, einen Stromanschluss, eine Hauswasseranlage und eine Abwasserentsorgung durch eine Fäkaliengrube. Die Kammer habe keinen Anlass, insoweit der Aussage der Zeugin Z. keinen Glauben zu schenken. Der Zeuge N. habe diese Aussage der Zeugin Z. hinsichtlich der Fläche des Gebäudes und der vorhandenen Stromversorgung glaubhaft bestätigt.

4 Die Beweisaufnahme habe weiter ergeben, dass der Kl. das Gebäude bereits vor dem 2. Oktober 1990 zu Wohnzwecken benutzt habe und dort seinen Lebensmittelpunkt gehabt habe. Von einer Wochenendnutzung im Sinne von § 5 Abs. 3 Satz 2 SachenRBerG könne nicht ausgegangen werden. Der Zustand des Gebäudes als Wohngebäude habe bereits zum Stichtag 2. Oktober 1990 bestanden. Diese Tatsache hätten beide Zeugen überzeugend und in sich widerspruchsfrei bestätigt.

5 Für den Vortrag des Kl. spreche zudem, dass dieser unbestritten seit Frühjahr 1990 Mitglied der Gemeindevertretung in K. gewesen sei. Die vorgelegten Meldebescheinigungen könnten die diesbezüglichen Überzeugungen des Gerichts nicht erschüttern.

6 Das Grundstück sei mit Billigung staatlicher Stellen in Besitz genommen und der existierende Bungalow zu einem Eigenheim umgebaut worden. Der Pachtvertrag vom 26. April 1983 sei ein solcher im Sinne der §§ 312 ff. ZGB. Das streitgegenständliche Grundstück sei auch Inhalt des Pachtvertrages, auch wenn es nicht konkret in dem Vertrag benannt worden sei, sondern mit der alten Grundstücksbezeichnung angegeben worden sei. Der Nutzungsgegenstand ergebe sich aus der tatsächlichen Nutzung des Grundstücks im Einverständnis beider Parteien des Vertrages vom 26. April 1983. Der Umbau in den Jahren 1989/1990 sei mit der Neuerrichtung eines für den Wohnbedarf bestimmten Gebäudes gleichzusetzen. Die Art der Nutzung sei durch den Anbau im Sinne von § 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG geändert worden, da ein zu Zwecken der Erholung oder Freizeitgestaltung errichtetes Gebäude für eine Nutzung zu Wohnzwecken hergerichtet worden sei.

Zuvor habe es sich lediglich um ein Gebäude zur Nutzung für Ferien- und Wochenendzwecke gehandelt. Da durch den Umbau die Fläche des Gebäudes von seiner ursprünglichen Größe von 45 m2 auf eine Größe von ca. 100 m2 mehr als verdoppelt worden und der Anbau in einer massiven Bauweise erfolgt sei, sei dieser Aufwand und Umfang des Anbaus mit einem Neubau vergleichbar. Die Billigung staatlicher Stellen für den Umbau in den Jahren 1989 und 1990 habe vorgelegen. Die entsprechenden Bauskizzen seien mit unterzeichneten Stempeln mit dem Text „Baugenehmigung der Staatlichen Bauaufsicht" versehen. Diese Stempel seien als Baugenehmigung zu qualifizieren. Es liege zudem die Zustimmung der Gemeinde K. vor. Die Billigung beziehe sich auch auf die mit dem Anbau offensichtlich angestrebte Nutzung zu Wohnzwecken. Denn die vorgelegte zeichnerische Darstellung des Bauprojekts zeige, dass die staatliche Erlaubnis zu einer Umgestaltung des vorhandenen Bungalows in ein dauerhaft für Wohnzwecke geeignetes Gebäude begehrt worden sei. Unschädlich sei in diesem Zusammenhang, dass der Anbau bereits im Oktober 1989 begonnen worden sei und die Bauzeit auf der Zustimmungserklärung 1989/1990 laute, während die Zustimmung tatsächlich erst am 13. Juni 1990 erteilt worden sei. Die erforderliche Billigung staatlicher Stellen habe auch nachträglich erfolgen können.

7 Dem Kl. komme die erforderliche Nutzereigenschaft zu. Er sei Nutzer im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 5 SachenRBerG, da ihm der Beweis gelungen sei, dass das streitgegenständliche Gebäude durch den in seiner Verantwortung abgeschlossenen Umbau noch vor dem 2. Oktober 1990 für den Wohnbedarf bestimmt worden sei. Der in den Jahren 1989/1990 vorgenommene, der Neuerrichtung eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes gleichzustellende Anbau sei unter der Verantwortung des Kl. erfolgt, da er seit März 1990 Pächter des streitgegenständlichen Grundstücks gewesen sei und als solcher den Abschluss der entscheidenden baulichen Maßnahmen im Jahre 1990 herbeigeführt habe. Dies werde dadurch belegt, dass die Zustimmung der Gemeinde K. zur Veränderung des Bauwerks vom 13. Juni 1990 an den Kl. adressiert sei. Es könne daher dahinstehen, wer Eigentümer des streitgegenständlichen Gebäudes sei. Nach § 14 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG sei bei einer Konkurrenz mehrerer Nutzer gemäß § 9 Abs. 1 Satz 1 SachenRBerG im Verhältnis zueinander derjenige Nutzer, der eine Bebauung nach § 12 Abs. 1 SachenRBerG vorgenommen habe. Dies sei im vorliegenden Fall der Kl.

8 Gegen das ihnen am 22. September 2008 zugestellte Urteil des LG Frankfurt (Oder) haben die Bekl. mit am 16. Januar 2009 bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 22. März 2009 mit am 18. März 2009 eingegangenem Schriftsatz begründet.

9 Unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vorbringens machen die Bekl. insbesondere eine fehlerhafte Beweiswürdigung durch das Landgericht geltend. Das Landgericht habe bei seiner Entscheidung den Vortrag der Bekl. hinsichtlich des maßgeblichen Wohnsitzes des Kl. vor dem 2. Oktober 1990 nicht hinreichend berücksichtigt. Dies ergebe sich insbesondere aus dem Schriftverkehr der Ehefrau des Kl. aus den Jahren 1987 und 1991. Es werde nicht in Zweifel gezogen, dass nach der letzten Erweiterung ein Eigenheim im Sinne des § 5 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG errichtet worden sei. Bestritten bleibe aber, dass die Erweiterung vor dem 2. Oktober 1990 fertiggestellt worden sei und der Kl. schon vor diesem Zeitpunkt seinen Lebensmittelpunkt dort gehabt habe. Auch sei der Bungalow nicht mit Billigung staatlicher Stellen zu einem Eigenheim umgebaut worden. Genehmigungen für Hauswasser und Abwasser seien nicht einmal behauptet worden. Erst 1993 und damit lange nach dem Stichtag habe der Kl. der Gemeinde G. mitgeteilt, das Haus zu Wohnzwecken umgebaut zu haben. Die Aussage der Zeugin Z. sei nicht glaubhaft, diese habe ausgesagt, was ihr von ihrem Ehemann vorgegeben worden sei. Die Behauptung, die Wohnung in der ... Allee zum Zwecke der Untervermietung behalten zu haben, sei keine Erklärung dafür, dass sie, die Ehefrau des Kl., bis zum 1. Mai 1995 ausschließlich in der ... Allee 51 in B. gemeldet gewesen sei und sich erst ab dem 23. Mai 1995 in der ... Straße 6 (Flurstück 4/2) angemeldet und schließlich erst am 16. März 2002 unter der Anschrift des streitgegenständlichen Grundstücks gemeldet habe. Der Vortrag hinsichtlich der Untervermietung der Wohnung in der ... Allee sei unsubstantiiert und nicht belegt. Diese Zweifel habe der Zeuge M. nicht entkräften können, der nur dann Erinnerungslücken gehabt habe, wenn es für den Kl. unschädlich gewesen sei. Der Zeuge N. habe aus eigener Anschauung nicht bestätigen können, dass der Kl. schon vor dem 2. Oktober 1990 auf dem streitgegenständlichen Grundstück gelebt habe. Dass der Kl. für die Gemeindevertretung nur habe kandidieren dürfen, wenn er dort gelebt habe, sei kein Beweis für seinen Lebensmittelpunkt in der ... Straße 6. Schließlich habe der Kl. bis 1991 noch eine Werkstatt in B. betrieben. Der Zeuge N. habe zudem eingeräumt, mit dem Kl. den Gegenstand seiner Zeugenaussage vorab besprochen zu haben. Auch habe der Zeuge N. dem Kl. noch am 8. November 1990 die Möglichkeit eingeräumt, Grund und Boden zu einem Preis von 6 DM/m2 zu kaufen.

10 Letztlich könne von einer Billigung staatlicher Stellen hinsichtlich der durchgeführten Baumaßnahmen nicht ausgegangen werden. Weder der zuletzt genannten Baugenehmigung aus dem Jahre 1990 noch der Zustimmung der Gemeinde K. vom 13. Juni 1990 lasse sich entnehmen, dass der als „Anbau am Bungalow für Nutzung" bezeichnete Umbau die Schaffung eines Wohnhauses oder Eigenheimes betreffe. Unbeachtet lasse das Landgericht, dass die Zustimmung zu der Errichtung die Auflage enthalte, die Fertigstellung des Bauwerks dem Rat der Gemeinde anzuzeigen, eine solche Anzeige allerdings nicht bis zum 2. Oktober 1990 erfolgt sei. Entscheidend sei, dass mit dem Bau vor Erteilung der Baugenehmigung und der Zustimmungserklärung vom 13. Juni 1990 begonnen worden sei. Der Kl. sei schließlich auch nicht Nutzer der Gebäude im Sinne des § 9 SachenRBerG.

11 Nach Hinweis des Senates in der mündlichen Verhandlung vom 26. November 2009, dass eine Übertragung von Eigentum und Miteigentum seitens der Zeugin Z. auf den Kl. vor dem 2. Oktober 1990 nach den für diesen Zeitpunkt geltenden Formvorschriften unwirksam gewesen sei und es deswegen darauf ankommen könne, dass alle Anspruchsvoraussetzungen nach dem SachenRBerG in der Person der Frau Z. zu dem maßgeblichen Stichtag erfüllt seien, machen die Bekl. weiter geltend, die im Jahre 1990 genehmigten Baumaßnahmen seien allein vom Kl. selbst durchgeführt worden, nur diesem sei die Baugenehmigung erteilt worden. Mit der Zeugin Z. habe zu diesem Zeitpunkt auch kein Nutzungsvertrag mehr bestanden, weil die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag mit der dreiseitigen Vereinbarung vom 6. März 1990 auf den Kl. als neuen Nutzer übergeleitet worden seien. Gleichzeitig rügen sie das ergänzende Vorbringen des Kl. zum Lebensmittelpunkt der Zeugin W. Z., bezogen auf den Stichtag 2. Oktober 1990 als verspätet. Schließlich machen die Bekl. geltend, das Landgericht habe im Rahmen der Klage nach § 108 SachenRBerG nicht schon die Fläche festlegen dürfen, hinsichtlich derer ein Ankaufsrecht nach dem SachenRBerG bestehe. Ausweislich des Tenors der angefochtenen Entscheidung handele es sich um 803 m2. (...)

18 Der Senat hat ergänzend auf der Grundlage des Beschlusses vom 14. Januar 2010 Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen W. Z., H. Sch., S. M., K. B., W. T. und H. Sw. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschriften vom 26. November 2009 und vom 7. Oktober 2010 Bezug genommen.

19 Die Berufung der Bekl. bleibt in der Sache ohne Erfolg, das Landgericht hat im Ergebnis zutreffend die Berechtigung des Kl. nach den §§ 1 Abs. 1 Nr. 1 b) und c), 3 Abs. 1, 4 Nr. 1, 5 Abs. 1 Nr. 3 e), 9 Abs. 1 SachenRBerG festgestellt. [...]

22 2. Das Grundstück ist im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG vor dem 2. Oktober 1990 mit einem als Wohnhaus geeigneten Gebäude bebaut worden.

23 a) Eine Bebauung genügt dann den Anforderungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG, wenn es sich um ein Bauwerk handelt, das in Bauweise und Erschließung ein Eigenheim darstellt. Hierbei müssen hinsichtlich der Bauweise (Größe, Mauerwerk, Raumaufteilung), Ausstattung (Heizung, sanitäre Anlagen) und seiner Erschließung (Wasser und Abwasser, Strom, Zufahrt) für eine Wohnnutzung gewisse bautechnische Mindestanforderungen gewahrt werden (BGH, ZOV 2001, 238 = VIZ 2001, 503, 504; Bbg. OLG VIZ 1998, 54, 55; 151, 152 f.).

24 b) Danach ist schon nicht auszuschließen, dass der ursprüngliche Bungalow, der eine Gesamtgröße von 45 m2 hatte - die Wohnung der Zeugin Z. in B. soll nach deren Aussage 60 m2 groß gewesen sein und über zwei Zimmer verfügt haben - über Bad und Heizung verfügte und im Übrigen aus einer Küche und einem Wohn-/Schlafraum bestand, also möglicherweise ganzjährig genutzt werden konnte, nach dem Vortrag des Kl. ein Gebäude im Sinne dieser Vorschrift darstellt, dies jedenfalls nach der Ergänzung der Baulichkeiten durch ein (unterkellertes) Waschhaus und einen Kohleschuppen.

25 Dies kann letztlich dahinstehen, weil, wie in der Berufungsinstanz unstreitig ist, jedenfalls durch den im Jahre 1990 genehmigten Anbau, hinsichtlich dessen lediglich streitig ist, ob er vor dem 2. Oktober 1990 fertiggestellt worden ist, ein solches zu Wohnzwecken geeignetes Gebäude entstanden ist. Streitig ist allein der genaue Umfang der späteren Erweiterungsbauten, insbesondere die Erweiterung auf eine Wohnfläche von insgesamt ca. 100 m2, auf die es aber in diesem Zusammenhang nicht mehr ankommt.

26 c) Diese Herstellung eines zu Wohnzwecken geeigneten Gebäudes erfolgte mit Billigung staatlicher Stellen.

27 aa) Der Begriff der „Billigung" ist nach der Üblichkeit in der DDR zu bestimmen. Sie setzt ein aktives Handeln voraus. Die Billigung muss durch Organe erfolgt sein, die in der DDR üblicherweise diese faktischen Machtbefugnisse ausüben konnten. Dies waren im Bereich der staatlichen Verwaltung typischerweise etwa der Bürgermeister oder der Rat der Gemeinde (vgl. Eickmann, SachenRBerG, § 10 SachenRBerG Rn. 7 ff.). Die erforderliche Billigung staatlicher Stellen konnte dabei ohne Weiteres noch nachträglich erfolgen (BGH, NJW-RR 2005, 666). Verstöße gegen materielles Baurecht oder vertragliche Vereinbarungen wären in diesem Zusammenhang unbeachtlich (BGH, ZOV 2009, 236 = WuM 2009, 530 f.).

28 bb) Danach ist trotz der Tatsache, dass ein anderer als in dem Bauantrag angegebener Bungalow zunächst im Jahre 1983 errichtet worden ist, bereits hinsichtlich der Errichtung dieses Bungalows von einer Billigung staatlicher Stellen auszugehen; insoweit liegen ohne Weiteres die Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG vor.

29 Aber auch die Baumaßnahmen im Jahre 1989/1990 (Anbau an die Küche, Anbau eines Schlafzimmers und Erweiterung des Wohnraumes) erfolgten mit Billigung staatlicher Stellen. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus der auf dem Bauplan befindlichen Baugenehmigung der „Staatlichen Bauaufsicht" (grüner Stempel mit Unterschrift) vom 7. Juni 1990, mit dem die Anbauten an den Bungalow genehmigt wurden, und der nachfolgenden Zustimmung Nr. 22-75/90 zur Veränderung eines Bauwerkes des Rates der Gemeinde K. vom 13. Juni 1990 (beides im Original vorliegend).

30 Der Umstand, dass diese Genehmigungen bzw. Zustimmungen zu einem Zeitpunkt erteilt wurden, zu dem nach dem Vortrag des Kl., der in diesem Zusammenhang ohne Weiteres als zutreffend unterstellt werden kann, mit den Baumaßnahmen schon begonnen worden war, steht der Wirksamkeit dieser Genehmigungen nach der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung, die aus der Regelung in § 10 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG lediglich folgert, dass eine Billigung staatlicher Stellen auch nachträglich (oder hier nach Beginn, aber vor Abschluss der Baumaßnahme) erfolgen kann, nicht entgegen.

31 Die Genehmigung bezieht sich dabei auch auf die Nutzung zu Wohnzwecken, also eine Nutzung, die den Regelungsgegenstand des geschlossenen Pachtvertrages aus dem Jahre 1983 überschreitet, denn die Art der Nutzung lässt sich den genehmigten Bauplänen ohne Weiteres entnehmen, zumal der Kl. zu diesem Zeitpunkt bereits längere Zeit mit seinem Hauptwohnsitz in K. offiziell gemeldet war. Da es für die Billigung staatlicher Stellen nicht auf die Wahrung baurechtlicher Normen ankommt, konnte auch die von den Bekl. behauptete unterlassene Anzeige der Fertigstellung des Baus der Billigung staatlicher Stellen nicht nachträglich wieder die Grundlage entziehen. Selbst wenn eine solche Anzeige unterblieben wäre, was ebenfalls zugunsten der Bekl. unterstellt werden kann, ist dies seitens der staatlichen Stellen nicht zum Anlass genommen worden, die erteilte Bauzustimmung nachträglich wieder zu entziehen.

32 d) Nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme (Vernehmung der Zeugen N. und W. Z. im Termin vom 13. November 2008) ist unter Berücksichtigung weiterer Umstände davon auszugehen, dass die im Juni 1990 genehmigten Baumaßnahmen bis zum Stichtag 2. Oktober 1990 abgeschlossen waren, mithin die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG insoweit erfüllt sind.

33 aa) In verfahrensrechtlicher Hinsicht ist dabei der Senat an die tatsächlichen Feststellungen der ersten Instanz nach § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gebunden, wenn keine konkreten Anhaltspunkte für Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit dieser Feststellungen bestehen. Solche Zweifel liegen grundsätzlich schon dann vor, wenn aus Sicht des Berufungsgerichtes eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Fall der Beweiserhebung die erstinstanzliche Feststellung keinen Bestand haben wird, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt (Zöller/Hessler, ZPO, 28. Aufl., 2010, § 529 Rn. 3 m. w. N.). Geht es um Feststellungen, die auf der Aussage von Zeugen beruhen, so ist eine erneute Beweisaufnahme etwa dann eröffnet, wenn sich Zweifel bereits aus dem Protokoll ergeben, weil z. B. die Beweisaufnahme nicht erschöpft war. Auch aus der Möglichkeit unterschiedlicher Wertung können sich Zweifel an der Richtigkeit des Beweisergebnisses ergeben (BVerfG, NJW 2003, 2524).

34 Wird, wie vorliegend, mit der Berufung die Glaubwürdigkeit von Zeugen in Zweifel gezogen, so können sich konkrete Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit der Tatsachengrundlage des Erstgerichts aufgrund erkannt falscher Glaubwürdigkeitsbeurteilung durch das Erstgericht aus der Vernehmungsniederschrift oder zu Bewertungstatsachen im Urteil ergeben. Will das Berufungsgericht dann in der Glaubwürdigkeitsbeurteilung von derjenigen der ersten Instanz abweichen, ist die Wiederholung der Beweisaufnahme erforderlich, um sich selbst den zur Würdigung nötigen persönlichen Eindruck zu verschaffen (m. w. N. Zöller/Hessler, a. a. O., Rn. 8).

35 bb) Ausgehend hiervon ist eine Wiederholung der Beweisaufnahme hinsichtlich der Frage des Zeitpunktes der Fertigstellung der Baumaßnahmen im Jahre 1990 nicht erforderlich. (wird ausgeführt)

38 cc) Insgesamt durfte das Landgericht von der Glaubwürdigkeit der Zeugen ausgehen; konkrete Anhaltspunkte, hieran zu zweifeln, sind nicht ersichtlich. (wird ausgeführt)

44 Damit sind insgesamt aus Sicht des Senates keine konkreten Anhaltspunkte ersichtlich, die hinsichtlich der Frage der Fertigstellung des Anbaus im Jahre 1990 Anlass für Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der erstinstanzlichen Tatsachenfeststellungen begründen könnten. Damit steht auch zur Überzeugung des Senates fest, dass das zu Wohnzwecken geeignete Gebäude vor dem 2. Oktober 1990 fertiggestellt worden ist.

3. 45 Entgegen der Auffassung des Landgerichtes kann der Kl. selbst aber jedenfalls bis zum 2. Oktober 1990 nicht als Nutzer im Sinne des § 9 Abs. 1 SachenRBerG angesehen werden. Vielmehr war bis zu diesem Zeitpunkt die Zeugin Z. Nutzerin im Sinne des SachenRBerG.

46 a) Das Landgericht konnte nicht zur Begründung der Nutzereigenschaft des Kl. an die Regelungen des § 12 Abs. 1 SachenRBerG anknüpfen und damit - unabhängig vom Gebäudeeigentum - über § 14 Abs. 1 Satz 2 SachenRBerG die vorrangige Nutzereigenschaft des Kl. feststellen.

47 Das Landgericht übersieht in diesem Zusammenhang, dass dann, wenn die Ehefrau des Kl. auch nach März 1990, also nach der Umschreibung des Pachtvertrages, Eigentümerin des Gebäudes geblieben ist, wovon, wie noch auszuführen sein wird, auszugehen ist, sie - unabhängig davon, wer die Baugenehmigung beantragt hat - in rechtlicher Hinsicht als diejenige anzusehen ist, die eine Bebauung im Sinne des § 12 Abs. 1 SachenRBerG vorgenommen hat, und nicht derjenige, der auf einer bloß schuldrechtlichen Grundlage solche Baumaßnahmen an fremdem Gebäudeeigentum veranlasst hat.

48 Darüber hinaus steht nicht hinreichend sicher fest, dass durch die Baumaßnahmen in den Jahren 1989/1990 die Nutzungsart des Gebäudes verändert wurde, weil der Kl. gerade geltend macht, das Gebäude mindestens schon seit 1987 zu Wohnzwecken zu nutzen. Danach wäre aber mit den Baumaßnahmen im Jahre 1989/1990 eine Nutzungsänderung nicht verbunden. Hinzu kommen müsste zudem, dass diese Baumaßnahmen nach ihrem Umfang und Aufwand einer Neuerrichtung gleichkommen. Hierzu fehlt es sowohl an einem tragfähigen Vortrag des Kl. als auch an entsprechenden Feststellungen des Landgerichts, zumal gerade der Umfang der Erweiterung des Gebäudes zwischen den Parteien streitig ist.

49 b) Es kann schließlich nicht davon ausgegangen werden, dass der Kl. vor dem 2. Oktober 1990 Eigentümer des Gebäudes geworden ist. (wird ausgeführt)

51 In rechtlicher Hinsicht war diese beabsichtigte Übertragung des selbständigen Gebäudeeigentums allerdings vor dem 2. Oktober 1990 unwirksam, weil eine solche Übertragung nach § 296 Abs. 2 Satz 1 ZGB der Schriftform bedurfte. Einen solchen schriftlichen Vertrag haben der Kl. und seine Ehefrau weder im März 1990 noch in der Folgezeit geschlossen. Dies führt nach § 66 ZGB grundsätzlich zur Nichtigkeit des Vertrages. Eine formlose Übertragung des selbständigen Gebäudeeigentums war erst ab dem 3. Oktober 1990 unter dem Geltungsbereich des Bürgerlichen Gesetzbuches möglich. Das selbständige Gebäudeeigentum blieb (Art. 231 § 5 Abs. 1 EGBGB) erhalten, dessen Übertragung als bewegliche Sache richtete sich ab diesem Zeitpunkt gemäß Art. 233 § 2 Abs. 1 EGBGB nach den §§ 929 ff. BGB. Die nach § 929 BGB erforderliche Einigung konnte danach formlos erfolgen (BGHZ 154, 132, 137 f.; Bbg. OLG, VIZ 2002, 692, 695 m. w. N.). Diese formlose Einigung war ohne Weiteres auch konkludent möglich und ist im vorliegenden Fall darin zu sehen, dass nach dem 2. Oktober 1990 der Kl. und seine Ehefrau an der zuvor getroffenen mündlichen Einigung festgehalten haben, was sich auch nach außen dadurch zeigte, dass ab dem Jahre 1993 der Kl. Adressat der Grundsteuerabgabenbescheide war. Das Fortbestehen einer solchen Einigung hinsichtlich der Übertragung des Gebäudeeigentums, wie sie die Zeugin Z. bei ihrer Vernehmung bestätigt hat, kann schließlich darin gesehen werden, dass der Kl. mit Billigung der Zeugin Z., die ihre entsprechende Klage auf Feststellung der Berechtigung nach dem SachenRBerG zurückgenommen hat, im vorliegenden Verfahren diese Rechte allein geltend macht.

4. 52 War danach die Zeugin W. Z. jedenfalls bis zum 2. Oktober 1990 Gebäudeeigentümerin, so kann der Kl. als Rechtsnachfolger der Zeugin Z. nur dann anspruchsberechtigt nach dem SachenRBerG sein, wenn zum Stichtag 2. Oktober 1990 die Voraussetzungen des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. a) SachenRBerG in der Person der Zeugin W. Z. erfüllt waren. Hiervon ist nach Durchführung der Beweisaufnahme im Termin vom 7. Oktober 2010 auszugehen.

53 a) Einer möglichen Berechtigung der Zeugin Z. zum 2. Oktober 1990 steht zunächst nicht entgegen, dass ihr damaliger Lebensgefährte und späterer Ehemann, der Kl., die Umbauarbeiten im Jahre 1990 durchgeführt hat und diese Arbeiten aufgrund einer ihm erteilten Genehmigung erfolgt sind. Da die Zeugin, wie oben ausgeführt, weiterhin Eigentümerin des Gebäudes blieb, sind diese Baumaßnahmen rechtlich allein ihr zuzuordnen, sie hat entsprechendes Eigentum auch an dem ungebauten Gebäude erworben bzw. behalten. Der Umstand, dass der Kl. die Arbeiten für sie durchgeführt hat, ändert nichts daran, dass die Zeugin Z. Nutzerin des Gebäudes im Sinne des SachenRBerG war und blieb. Die Nutzereigenschaft in § 9 Abs. 1 Nr. 3 SachenRBerG setzt insoweit allein das Eigentum an dem Gebäude voraus, nicht aber die Durchführung der Baumaßnahme auf eigene Kosten.

54 b) Der weitere Einwand der Bekl., die Voraussetzung des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG seien in der Person der Zeugin Z. schon deswegen nicht erfüllt, weil der Erholungspachtvertrag mit der dreiseitigen Vereinbarung vom 6. März 1990 auf den Kl. übergeleitet worden ist, die Errichtung also nicht, wie § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. a) SachenRBerG vorschreibe, aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung erfolgt sei, bleibt ohne Erfolg.

55 Hintergrund der Regelung in § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. a) SachenRBerG ist der Umstand, dass das Bodenrecht der DDR zwar auf staatlicher Lenkung beruhte, also auf die von den beteiligten Nutzern und Grundstückseigentümern vereinbarte Vertragsgestaltung weniger Rücksicht nehmen musste, gleichwohl aber an der Trennung zwischen den verliehenen und zugewiesenen Nutzungsrechten und den Nutzungsverträgen nach den §§ 312 ff. ZGB festhielt. Die Errichtung eines Eigenheimes war auf der Grundlage eines Vertrages nach den §§ 312 ff. ZPO grundsätzlich nicht zulässig (Czub/Schmidt‑Räntsch/Franz, SachenRBerG, § 5 SachenRBerG, Rn. 112). Die tatsächliche Nutzung stand insoweit jedoch häufig mit der bodenrechtlichen Regelung in Widerspruch. Für die neuen Länder ergab sich daraus das Regelungsproblem, wie die Fälle in der Sachenrechtsbereinigung zu behandeln sind, in denen zwar die bauordnungsrechtlichen und planwirtschaftlichen Erfordernisse für den Bau eines Eigenheims vorliegen, es aber an der bodenrechtlichen Regelung fehlt.

56 Nach dem im SachenRBerG geltenden Nachzeichnungsprinzip musste der Anwendungsbereich des Gesetzes für diese Fälle weitgehend entsprechend den Üblichkeiten in der DDR bestimmt werden; eine Berechtigung besteht danach, wenn das Bauwerk zu Wohnzwecken genutzt wird, das Bauwerk nach seiner Bauweise und Erschließung das Merkmal eines Eigenheimes aufweist und diese Nutzung staatlich gebilligt war (Czub, a. a. O., Rn. 117 bis 119). Das Merkmal „aufgrund eines Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung" dient damit im Wesentlichen der Abgrenzung zu einer Nutzung aufgrund eines verliehenen Nutzungsrechtes, zur Nutzung aufgrund eines sonstigen Miet‑, Pacht‑ oder Nutzungsvertrages und zur unberechtigten Nutzung. Ausgehend hiervon sind die Baumaßnahmen auf dem streitgegenständlichen Grundstück im Jahre 1990 aufgrund eines solchen Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung erfolgt.

57 Auch wenn man davon ausgeht, dass die Übertragung der Rechte aus dem Pachtvertrag am 6. März auf den Kl. wirksam gewesen sein sollte - Zweifel hieran könnten unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage deswegen bestehen, weil der Kl. und die Zeugin Z. die Übertragung des Eigentums an dem Gebäude und die Übertragung der Rechte aus dem Pachtvertrag als einen einheitlichen Vorgang angesehen haben - ist die Bebauung aufgrund dieses Vertrages erfolgt, jedenfalls nicht ohne Berechtigung. Die Baumaßnahmen sind mit ausdrücklicher Billigung des aus dem Erholungspachtvertrag Berechtigten, nämlich des Kl., erfolgt, der das von ihm gepachtete Grundstück dann der Zeugin Z. seinerseits überlassen hat. Jedenfalls hat der Kl. der Zeugin insoweit die Mitnutzung des Grundstückes eingeräumt, was nach Auffassung des Senates nach Sinn und Zweck des Gesetzes ausreicht, eine Errichtung aufgrund des Erholungspachtvertrages anzunehmen.

58 Eine Einbeziehung des Sachverhaltes in die Sachenrechtsbereinigung wäre aus Sicht des Senates nur dann nicht gerechtfertigt, wenn die Bebauung ohne jegliche Berechtigung erfolgt wäre oder aber auf der Grundlage eines Miet‑, Pacht‑ oder Nutzungsvertrages zu anderen Zwecken (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG).

59 Diesem Ergebnis steht entgegen der Auffassung der Bekl. die Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 13. Mai 2005 (ZOV 2005, 278 = NJW‑RR 2005, 1256 ff.) nicht entgegen, weil die Voraussetzungen des SachenRBerG zum Stichtag 2. Oktober 1990 sämtlich in der Person der Zeugin Z. erfüllt waren und der Kl. als Rechtsnachfolger der Zeugin Z. zur Geltendmachung dieser Ansprüche berechtigt ist.

60 c) Schließlich ist davon auszugehen, dass auch die Zeugin W. Z. zum Stichtag 22. Oktober 1990 ihren Lebensmittelpunkt auf dem streitgegenständlichen Grundstück in G. begründet hatte.

61 Dies steht für den Senat aufgrund der im Termin vom 7. Oktober 2010 durchgeführten Beweisaufnahme fest. Die in diesem Termin vernommenen Zeugen haben im Kern übereinstimmend bekundet, dass die Zeugin Z. im Jahre 1987 ihren Lebensmittelpunkt nach G. auf das streitgegenständliche Grundstück verlegt und ihre Wohnung in B. in der ... Allee 51, unter der sie nach wie vor mit ihrem Hauptwohnsitz gemeldet war, untervermietet hat. (wird ausgeführt)

67 d) Schließlich ist auch davon auszugehen, dass der Kl. selbst bis zum 2. Oktober 1990 seinen Lebensmittelpunkt in K. begründet hatte. Dies ergibt sich ohne Weiteres aus der erstinstanzlichen Beweisaufnahme und den Feststellungen des Landgerichtes, an deren Richtigkeit zu zweifeln aus Sicht des Senates kein konkreter Anlass besteht, zumal der Kl. zu diesem Zeitpunkt bereits mit seinem Hauptwohnsitz in K. gemeldet war. Der Umstand, dass er bis 1991 in B. eine Werkstatt betrieben hat, steht dem nicht entgegen.

5. 68 Sind danach in der Person der Zeugin W. Z. zum Stichtag 2. Oktober 1990 alle Voraussetzungen nach § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG erfüllt, so führt dies dazu, dass der Kl., als Rechtsnachfolger der Zeugin Z. - wie oben ausgeführt ist davon auszugehen, dass jedenfalls nach dem 2. Oktober 1990 das Gebäudeeigentum und damit auch die Berechtigung nach dem SachenRBerG formlos von der Zeugin Z. auf den Kl. übertragen worden ist - anspruchsberechtigt nach dem SachenRBerG ist. Die Berufung der Bekl. musste daher ohne Erfolg bleiben. (...)

70 b) Der Senat hat die Revision zugelassen, weil der Frage, ob auch derjenige, der selbst nicht Vertragspartner eines „Vertrages zur Nutzung von Bodenflächen zur Erholung" ist, aufgrund eines solchen Vertrages im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 3 lit. e) SachenRBerG ein als Wohnhaus geeignetes Gebäude errichten kann, grundsätzliche Bedeutung zukommt und es insoweit an einer höchstrichterlichen Entscheidung fehlt.

Revision zugelassen.