Bauvertrag mit Grundstückserwerb

Bauvertrag mit Grundstückserwerb; Beurkundungspflicht

Schließt ein Generalunternehmer mit einem Eigenheiminteressenten einen Bauvertrag für ein bestimmtes, von dem Interessenten noch zu erwerbendes Grundstück, so kann ein ausdrücklicher Bezug der versprochenen Bauleistung auf dieses konkrete Grundstück für einen einheitlichen Vertragswillen sprechen.

Die Kl. nimmt die Bekl. wegen eines nicht durchgeführten Generalunternehmervertrags in Anspruch. In diesem schriftlichen Vertrag hatten die Parteien am 9. März 1991 vereinbart, daß die Kl. auf dem noch von den Bekl. zu erwerbenden Grundstück der Gemarkung M. ein schlüsselfertiges Massivhaus zum Preis von 331.340 DM errichten sollte. Hierzu kam es nicht. Vielmehr teilten die Bekl. der Kl. mit Schreiben vom 30. April 1991 mit, daß sie "von dem Kauf und der Bebauung des Grundstücks Ab-stand genommen hätten und der Vertrag vom 9. März 1991 hinfällig" sei.

Die Kl. verlangt deshalb als Werkvergütung abzüglich ersparter Aufwendungen 55.218,94 DM sowie weitere 6.946,92 DM wegen vertaner Planungskosten.

Die Parteien streiten im wesentlichen darüber, welche Einflußmöglichkeiten die Kl. auf den Grundstückserwerb hatte und in welcher Weise sie tat-sächlich darauf Einfluß genommen hat und ob der Bauvertrag und der Grundstückserwerb eine Einheit bilden sollten.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat ihr dem Grunde nach stattgegeben. Die Revision der Bekl. führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. Anders als das Landgericht meint das Berufungsgericht, der Bauvertrag vom 9. März 1991 und der Grundstückserwerbsvertrag seien nicht als rechtliche Einheit anzusehen. Deshalb habe der Bau vertrag nicht der Beurkundung bedurft. Die Parteien hätten bewußt getrennte Verträge abgeschlossen. Die Bekl. hätten vor allem aus Steuerersparnisgründen gerade nicht die Absicht gehabt, das Grundstück mit dem Bauwerk von der Kl. zu erwerben. Beweis für ihre Behauptungen über Ein flußnahmen und Einflußmöglichkeiten der Kl. hinsichtlich des Grundstückserwerbs hätten die Bekl. nicht angeboten. Der Bauvertrag enthalte keine Verpflichtung zum Grundstückserwerb. Die Tatsache, daß das Haus nicht ohne Grundstück habe errichtet werden können, begründe keinen rechtlichen Zusammenhang. Die Bekl. hätten das geplante Einfamilienhaus auch auf einem anderen Grundstück durch die Kl. errichten lassen können.

Dagegen wendet sich die Revision der Bekl. mit Erfolg.

II. 1. Die Würdigung des Berufungsgerichts ist nicht frei von Rechtsfehlern. Das Berufungsgericht hat nicht vollständig und zum Teil auch unzutreffend die Gesichtspunkte geprüft, aus denen sich ein einheitlicher Vertragswille der Beteiligten ergeben kann. Insbesondere hat das Oberlandesgericht nicht genügend beachtet, daß die Kl. sich vertraglich verpflichtet hat, ein bestimmtes Grundstück, nämlich die Flur-Nr. 1400/72 der Gemarkung M., zu bebauen. Es trifft deshalb entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht zu, daß der Bauvertrag ohne weiteres auch durch die Bebauung eines anderen Grundstücks hätte erfüllt werden können. Die auf das bestimmte Grundstück beschränkte Leistungspflicht der Kl. ist ein gewichtiges, vom Tatrichter in sei-ner Tragweite nicht hinreichend gewürdigtes Indiz dafür, daß die Parteien einen einheitlichen Vertragswillen in dem Sinne hatten, daß Bauvertrag und Grundstückserwerb miteinander stehen und fallen sollten. Einem sol-chen einheitlichen Vertragswillen braucht nicht der vom Berufungsrichter in den Vordergrund gerückte Wille der Parteien entgegenzustehen, den zweimaligen Anfall von Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Dieses Motiv erklärt zwar den äußerlich getrennten Vertragsschluß, besagt aber nichts gegen einen dahinter stehenden einheitlichen Vertragswillen.

Sollte nach alledem ein einheitlicher Vertragswille anzunehmen sein, wäre der Vertrag mangels Beurkundung gemäß §§ 313, 125 BGB nichtig.

III. Nach alledem kann das Berufungsurteil keinen Bestand haben. Es ist aufzuheben. Bei der danach erforderlichen erneuten Prüfung wird das Berufungsgericht den Streitfall unter den genannten Gesichtspunkten zu wür-digen haben.

1. Es wird dabei noch zu beachten haben, daß es aufgrund des Verhaltens der Bekl. nahe liegt, daß jedenfalls sie den ihnen von der Kl. unterbreiteten Vertrag so aufgefaßt haben könnten, daß von einem einheitlichen Vertragswillen auszugehen wäre. Soweit das aus der objektiven Empfängersicht zutreffend war, wäre dies der für die Auslegung maßgebliche Vertragsinhalt.

Ferner wird bei der Auslegung aus der hierfür maßgeblichen objektiven Empfängersicht zu berücksichtigen sein, daß im Rechtsstreit keine Umstände zutage getreten sind, aus denen sich ergibt, welchen Anlaß die Bekl. gehabt haben könnten, vor Erwerb des Grundstücks eine für sie der-art riskante isolierte Vereinbarung abzuschließen, ob also etwa Preisänderungen drohten oder angekündigt waren oder sonst Gründe vorlagen, den Bauvertrag vorweg abzuschließen.

2. Ist von einem einheitlichen Vertragswillen nicht auszugehen, wäre zu prüfen, ob die Bekl. den isoliert geschlossenen Bauvertrag in der irrigen Vorstellung einer Vertragseinheit abgeschlossen haben. Für eine solche Vorstellung können alle Umstände sprechen, die für einen einheitlichen Vertrag angeführt werden können. Sollten die Dinge so liegen, könnte das Schreiben vom 30. April 1991 als - rechtzeitige - Irrtumsanfechtung auszu-legen sein.

3. Die Aufhebung und Zurückverweisung gibt den Parteien ferner Gelegenheit, ergänzend dazu vorzutragen, ob es sich bei dem Bauvertrag um einen von der Kl. gestellten Formularvertrag handelt und welche Tatsachen im Rahmen einer gegebenenfalls vorzunehmenden Inhaltskontrolle nach § 9 AGBGB von Bedeutung sein könnten. Bedenken gegen die Wirksamkeit könnten bestehen, wenn die Kl. formularmäßig mit Eigenheiminteressenten Bauverträge über von diesen noch zu erwerbende Grundstücke abschließt, ohne die Möglichkeit einer Lösung vom Vertrag für den Fall vorzusehen, daß das ins Auge gefaßte Grundstück von dem Bauinteressenten nicht erworben wird.

Nach § 313 BGB bedarf die Verpflichtung zum Kauf, aber auch zum Verkauf eines Grundstückes der notariellen Beurkundung.

Ein Generalunternehmer hatte sich in einem privatschriftlichen Vertrag verpflichtet, auf einem Grundstück, das die Gegenseite erwerben sollte, ein Massivhaus zu bauen. Dazu kam es jedoch nicht; der Besteller trat vielmehr vom Vertrag zurück.

Das Oberlandesgericht sprach dem Unternehmer daraufhin den Werklohn zu, da die Vereinbarung der Parteien nicht formbedürftig gewesen sei. Dem konnte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 16. Dezember 1993 nicht folgen. Er meinte, es sei durchaus möglich, daß der Bauvertrag und der geplante Grundstückserwerbsvertrag eine rechtliche Einheit gebildet hätten. Dann sei aber auch der Bauvertrag formbedürftig gewesen. Selbst wenn eine solche Einheit nicht gegeben sei, wäre es aber möglich, daß der Besteller davon irrtümlich ausgegangen sei; dann könne er den Bauvertrag anfechten.

Wer Streitigkeiten in solchen Fällen vermeiden will, geht also besser gleich zum Notar, auch wenn dies nicht unbedingt erforderlich wäre.