Bauträgervertrag, Zahlungsverzug des Erwerbers, Schadensersatz

1. Die Pflichten der Parteien eines Bauträgervertrags sind einheitlich am Ort des zu errichtenden Bauwerks zu erfüllen. Damit sind die deutschen Gerichte auch für Zahlungsansprüche gegen einen nicht in Deutschland wohnenden Erwerber international zuständig.

2. Ist der Bauträger wegen Zahlungsverzugs des Erwerbers vom Vertrag zurückgetreten, so ist sein Mehrerlös aus dem Deckungsverkauf des Vertragsobjekts sowohl auf seinen Anspruch auf Schadensersatz aus § 281 Abs. 1 BGB als auch auf den Anspruch auf Aufwendungsersatz nach § 284 BGB anzurechnen, nicht hingegen auf die entstandenen Verzugszinsen.

I. Die Kl. war Eigentümerin der Grundstücke C., …, auf dem sie die Errichtung eines Wohngebäudes plante. Mit notariellem Bauträgervertrag vom 21. November 2014 verpflichtete sie sich gegenüber den Bekl., die Wohnungen WE … und WE … in dem Objekt schlüsselfertig zu errichten und das Wohnungseigentum an dieser Wohnung zu übertragen. Nach Beginn der Erdarbeiten war eine erste Kaufpreisrate in Höhe von 184.170 € fällig (§ 4 a) des Bauträgervertrages). Mit Schreiben vom 26. Februar 2015 teilte der beurkundende Notar K. dem Prozessbevollmächtigten den Bekl. mit, dass die Fälligkeit dieser Rate nunmehr eingetreten sei. Die Bekl. zahlten nicht und ließen am 13. Mai 2015 durch ihren Prozessbevollmächtigten mitteilen, vom Bauträgervertrag zurücktreten zu wollen. Nach erneuten vergeblichen Zahlungsaufforderungen erklärte die Kl. mit Schreiben vom 17. September 2015 den Rücktritt vom Bauträgervertrag. In der Folgezeit verkaufte die Kl. die Wohnungen WE … und WE … zu einem höheren Preis an einen anderen Interessenten.

Die Bekl. leben in Saudi-Arabien.

Die Kl. macht geltend, ihr seien durch die Nichterfüllung des Vertrages durch die Bekl. die folgenden Schäden bzw. vergeblichen Aufwendungen entstanden:

Kosten der Bürgschaft gemäß § 7 MaBV: 3.844,01 €

Kosten ihrer Mitarbeiter für Abwicklung des Vertrages mit der Bekl.: 4.600,00 €

Verzugszinsen für die nicht bezahlte erste Kaufpreisrate: 3.682,13 €

Verzugspauschale: 80,00 €

Auslagenpauschale: 610,31 €

insgesamt: 12.816,45 €

Nachdem die Bekl. auch diesen Betrag nicht an die Kl. gezahlt hatten, hat diese vor dem Landgericht Berlin Klage auf Zahlung von 12.816,45 € zuzüglich vorprozessualer Anwaltskosten erhoben. Die Bekl. haben die internationale Zuständigkeit des Landgerichts Berlin gerügt. Zudem haben sie den geltend gemachten Schaden bestritten und darauf verwiesen, dass sich die Kl. hierauf den Mehrerlös anrechnen lassen müsse, den sie durch den anderweitigen Verkauf der Wohnungen erzielt habe. Dadurch sei der Schaden vollständig entfallen.

Das Landgericht Berlin hat die Klage mit Urteil vom 20. Februar 2017 als unzulässig abgewiesen, da es international für den Rechtsstreit nicht zuständig sei. Dagegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen weiterverfolgt.

Die Kl. beantragt nunmehr, die Bekl. unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 13.774,64 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen sowie hilfsweise, den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Kl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

II. Die zulässige Berufung der Kl. hat teilweise Erfolg, im Übrigen ist sie unbegründet.

Die Klage ist zulässig und in Höhe eines Betrages von 3.682,13 € nebst vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten zulässig und begründet. Das klagabweisende Urteil des Landgerichts ist dahingehend zu ändern. Soweit die Kl. einen weitergehenden Betrag geltend macht, ist die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass die Klage nicht unzulässig, sondern unbegründet ist.

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere sind das Landgericht Berlin und das Kammergericht für den Rechtsstreit international zuständig.

Ein deutsches Gericht ist dann für einen Rechtsstreit international zuständig, wenn seine örtliche Zuständigkeit nach seiner lex fori, also den Regeln der ZPO, gegeben ist (BGH, Urteil vom 8.12.2011, III ZR 114/11; Urteil vom 28.2.1996, XII ZR 181/93, BGHZ 132, 105; Urteil vom 3.12.1992, IX ZR 229/91, BGHZ 120, 334; OLG München, Urteil vom 13.1.2009, 5 U 2283/08). Das ist hier der Fall, denn das Landgericht Berlin ist gemäß § 29 ZPO als Gericht des Erfüllungsorts für die Klage zuständig.

Grundsätzlich ist der Erfüllungsort einer vertraglichen Verpflichtung für beide Vertragsparteien getrennt zu bestimmen. In der Rechtsprechung ist es aber anerkannt, dass es bei bestimmten Vertragstypen einen einheitlichen Erfüllungsort gibt, der für die Verpflichtungen beider Seiten gelten kann, sofern dort der Schwerpunkt für die Vertragserfüllung insgesamt anzusiedeln ist, insbesondere deshalb, weil dort beide Parteien vertragliche Hauptpflichten zu erfüllen haben (BGH, Urteil vom 8.12.2011, III ZR 114/11; Sacher in: Kniffka/Koeble, Kompendium des Baurechts, 4. Auflage, 2014, Teil 14, Rz. 4 ff.; Bittner in: Staudinger, BGB, 2014, § 269, Rn. 20).

a) Bei einem Bauvertrag ist der Ort des Bauwerks in diesem Sinne Schwerpunkt der Vertragserfüllung. Dort hat nicht nur der Unternehmer die Bauleistung zu erbringen, sondern auch der Besteller hat sie dort abzunehmen, was eine vertragliche Hauptpflicht des letztgenannten darstellt (BGH, Beschluss vom 5.12.1985, I ARZ 737/85; Sacher a.a.O., Rz. 5; Bittner a.a.O., Rz. 24). Daher ist es gerechtfertigt, den Ort des Bauwerks als einheitlichen Erfüllungsort für alle beiderseitigen Verpflichtungen aus einem Bauvertrag anzusehen, auch für die Zahlungspflicht des Bestellers, die er bei isolierter Betrachtung an seinem Wohnsitz zu erfüllen hätte (§§ 269 Abs. 1, 270 Abs. 1 und 4 BGB). Die Annahme eines einheitlichen Erfüllungsorts hat im Hinblick auf die Vergütungspflicht des Bestellers hat dieses Ergebnis außerdem den Vorteil, dass sich diese leichter durch ein Gericht am Ort der Bauleistung klären lässt, wenn sich der Besteller in einem Prozess auf Mängel beruft (BGH, Urteil vom 7. Dezember 2000, VII ZR 404/99, Rn. 30).

b) Ein solcher einheitlicher Erfüllungsort muss auch für den hier streitgegenständlichen Bauträgervertrag gelten. Dieser Vertragstyp ist ebenfalls durch die Pflicht des Bauträgers geprägt, Bauleistungen zu erbringen, die der Besteller sodann am Ort des Bauwerks abzunehmen hat.

c) Besteht damit ein einheitlicher Erfüllungsort für sämtliche primären Verpflichtungen der Parteien eines Bauträgervertrags, gilt dieser nach allgemeinen Regeln auch für Sekundäransprüche, wie die hier streitgegenständlichen Schadensersatzansprüche der Klägerin (Sacher a.a.O., Rz 8 f.; Vollkommer in: Zöller, ZPO, Kommentar, 31. Auflage, 2016, § 29 ZPO, Rz. 20, 23 und 26 „Schadensersatz”). Der Umstand, dass die Kl. im vorliegenden Fall vor Durchführung vom Vertrag zurückgetreten, die Bekl. folglich keine Bauleistungen abzunehmen haben und auch kein Beweis über etwaige Mängel zu erheben ist, ist unerheblich, da es für die Annahme eines einheitlichen Erfüllungsorts auf eine typisierende Betrachtungsweise und nicht die Besonderheiten des Einzelfalls ankommt.

2. Allerdings ist die Klage nur teilweise begründet, nämlich in Höhe der Verzugszinsen für die nicht gezahlte Kaufpreisrate in Höhe von 3.682,13 € nebst der vorgerichtlichen Anwaltskosten. Darüber hinaus hat die Klage keinen Erfolg.

a) Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Erstattung der Avalzinsen in Höhe von 3.844,01 €.

aa) Der Anspruch ergibt sich nicht aus § 281 Abs. 1 BGB. Die Avalzinsen mögen einen Erfüllungsschaden gemäß dieser Vorschrift darstellen, denn die Kl. ist so zu stellen, wie sie stünde, wenn sie von dem Bauträgervertrag nicht wegen des Zahlungsverzugs der Bekl. hätte zurücktreten müssen. Somit hat die Kl. Anspruch auf Erstattung ihres entgangenen Gewinns aus diesem Vertrag. Nach der sog. Rentabilitätsvermutung beläuft sich dieser Gewinn zumindest auf die Höhe der Aufwendungen, die die Kl. zu seiner Erwirtschaftung getätigt hat. Zu diesen Aufwendungen gehören die Avalzinsen.

Allerdings muss sich die Kl. auf diesen Erfüllungsschaden Vorteile anrechnen lassen, die ihr nur aufgrund der haftungsbegründenden Pflichtverletzung - der Nichtzahlung der Kaufpreisrate durch die Bekl. - entstanden sind. Damit entfällt der Schadensersatzanspruch, denn der Kl. sind solche Vorteile in einer Höhe entstanden, die ihren Schaden übersteigen. Die Nichtzahlung berechtigte und veranlasste die Kl. dazu, vom Bauträgervertrag mit der Bekl. zurückzutreten. Dieser Rücktritt im September 2015 ermöglichte es der Kl., die Wohneinheit danach an einen anderen Interessenten zu verkaufen. Dadurch hat sie, wie die Bekl. zulässig gemäß § 138 Abs. 4 ZPO und unbestritten vorgetragen haben, einen Kaufpreis erzielt, der denjenigen aus dem Vertrag mit den Bekl. um einen Betrag übersteigt, der den Schaden der Kl. vollständig aufwiegt. Dieser Vorteil ist auf den Schadensersatzanspruch der Kl. anzurechnen, so dass dieser damit erlischt (vgl. BGH, Urteil vom 6.6.1997, V ZR 115/96, BGHZ 136, 52, Rz. 6). Anderes gälte nur dann, wenn der Mehrerlös aus dem Deckungsverkauf nicht auf die Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt, sondern eine überdurchschnittliche Verhandlungsleistung der Kl. zurückginge (BGH, a.a.O., Rz. 9 ff.). Da der Erwerber einer Immobilie im Zweifel aber nur bereit ist, einen marktgerechten Preis zu zahlen, ist ein solcher Ausnahmefall vom Anspruchsteller, hier also der Kl. darzulegen, was unterblieben ist.

bb) Der Anspruch auf die Avalzinsen ergibt sich auch nicht aus § 284 BGB. Zwar dürfte es sich bei den Avalzinsen nicht nur um einen Mindesterfüllungsschaden im Sinne von § 281 Abs. 1 BGB i.V.m. der Rentabilitätsvermutung, sondern zugleich um vergebliche Aufwendungen im Sinne von § 284 BGB handeln, auch auf den Anspruch aus § 284 BGB sind aber Vorteile anzurechnen, die der Kl. aufgrund der haftungsbegründenden Pflichtverletzung der Bekl. entstanden sind (BGH, Urteil vom 20.7.2005, VIII ZR 275/04, BGHZ 163, 381).

Der Mehrerlös aus dem erneuten Verkauf der Wohnung stellt einen solchen anrechenbaren Vorteil dar. Das versteht sich nicht von selbst. § 284 BGB gestattet auch einem Gläubiger, der den verletzten Vertrag zu ideellen Zwecken geschlossen hat, den Ersatz seiner vergeblichen Aufwendungen, obgleich er sie nicht mit Gewinnerzielungsabsicht getätigt hat und die Aufwendungen deshalb nicht über die Rentabilitätsvermutung als Mindestbetrag seines entgangenen Gewinns ersetzt verlangen kann (vgl. Grüneberg in: Palandt, BGB, 76. Auflage, 2017, § 284 BGB, Rz. 1). Aus dieser Intention des Gesetzgebers folgt, dass es sich beim Aufwendungsersatz nach § 284 BGB nicht um Ersatz des positiven Interesses bzw. eines Erfüllungsschadens (entgangener Gewinn) handelt, bei der die vergeblichen Aufwendungen i.V.m. der Rentabilitätsvermutung nur als Berechnungshilfe für den Mindestbetrag dienen. Vielmehr gewährt § 284 BGB dem Gläubiger unabhängig von dieser Vermutung den Ersatz seines negativen Interesses, also seines Vertrauensschadens. Damit ist die Kl. im Rahmen von § 284 BGB aber so zu stellen, wie sie stünde, wenn sie nicht auf den Erhalt der Gegenleistung vertraut hätte, denn genau darin liegt ihr negatives Interesse. Dann hätte die Kl. die Wohneinheit von vornherein nicht an die Bekl., sondern an einen anderen Interessenten verkauft. Der Erlös eines Kaufpreises aus einem Drittvertrag wäre damit beim Haftungsszenario des § 284 BGB, anders als bei demjenigen aus § 281 BGB, keine spezifische Folge der haftungsbegründenden Vertragsverletzung. Allerdings ist im Zweifel davon auszugehen, dass die Kl., wenn sie von vornherein nicht auf die Vertragserfüllung der Bekl. vertraut und also nicht an diese verkauft hätte, den Vertrag mit einem Dritterwerber in etwa zeitgleich geschlossen hätte, wie mit den Bekl., also im Dezember 2014. Im Dezember 2014 war im Zweifel der mit der Kl. vereinbarte Preis marktgerecht. Der Zahlungsverzug der Bekl. „ermöglichte” es der Bekl., neun Monate später, nämlich im September 2015, vom Vertrag zurückzutreten. Damit geht der höhere Preis aus dem anschließenden Deckungsverkauf im Zweifel auf den Umstand zurück, dass der Verkehrswert im Verlauf der neun Monate, in denen die Kl. an die Bekl. gebunden war, gestiegen ist. Folglich ist der gestiegene Erlös bei genauer Betrachtung doch die spezifische Folge der Nichtzahlung, also der haftungsbegründenden Pflichtverletzung. Dieser Umstand rechtfertigt es, ihn auch auf einen Anspruch anzurechnen, der die Kl. so stellen soll, wie sie stünde, wenn sie den Vertrag mit den Bekl. nicht geschlossen hätte.

cc) Der Anspruch auf die Avalzinsen ergibt sich auch nicht aus §§ 280 Abs. 1, 286 BGB. Dazu müsste es sich bei den Avalzinsen um einen Verzögerungs- oder Begleitschaden handeln und nicht um einen Schaden, der an die Stelle der Hauptleistung des Vertrages tritt (BGH, Urteil vom 3.7.2013, VIII ZR 169/12, BGHZ 197, 357). Das ist nicht der Fall. Es mag sein, dass ein Zahlungsverzug der Bekl. die Abwicklung und Erfüllung eines Bauträgervertrags hinauszögert und dem Bauträger damit ein erhöhter Zinsaufwand für an den Käufer ausgereichte Sicherheiten entsteht. Dies betrifft aber allenfalls einen Teil der Bürgschaftskosten, der in aller Regel auch nur untergeordnet ist. Die Kl. verlangt von der Bekl. hingegen den Ersatz der gesamten Kosten, die ihr durch die Übergabe einer Erfüllungsbürgschaft entstanden sind. Diese Kosten wären ihr zu einem Großteil, wenn nicht vollständig, auch bei Durchführung des Vertrages entstanden. Die Kl. verlangt den Ersatz dieser Kosten, weil der Vertrag mit der Bekl. überhaupt nicht zur Durchführung kam. Damit handelt es sich bei den Bürgschaftskosten aber um eine Position, die im Rahmen der Rückabwicklung an die Stelle der Leistung tritt und in ihrer Gesamtheit nicht verzugsbedingt ist.

b) Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten ihrer Mitarbeiter, soweit deren Arbeitskraft durch den Vertrag mit den Bekl. in Anspruch genommen war. Diese Kosten beziffert sie mit 4.600 €.

Es kann zu ihren Gunsten unterstellt werden, dass der geltend gemachte Arbeitsaufwand nicht überhöht bewertet ist und dass es sich vollständig um Aufwendungen handelt, zu denen die Kl. durch den Vertrag mit den Bekl. veranlasst war. Auch dann gelten die Ausführungen unter a) entsprechend: Sowohl ein Anspruch aus § 281 Abs. 1 BGB wie aus § 284 BGB scheitert daran, dass die Kl. durch den Deckungsverkauf der Wohnung einen Erlös erzielt hat, der diesen Aufwand aufwiegt und daher auf ihren Ersatzanspruch anzurechnen ist. Zwar ist die genaue Höhe des Kaufpreises aus dem Deckungsgeschäft nicht bekannt, aber da die Bekl. zulässig gemäß § 138 Abs. 4 ZPO vorgetragen haben, dass er auskömmlich war, um den gesamten Klageanspruch auszugleichen und die Kl. dies nicht mit einem bezifferten Gegenvortrag („sekundäre Darlegungslast”) bestritten hat, ist die Behauptung der Bekl. als richtig zu unterstellen, was der Vertreter der Kl. im Termin vor dem Senat zudem mündlich bestätigt hat.

Auch aus §§ 280, 286 BGB besteht aus den Ausführungen unter a) cc) kein Anspruch der Kl. auf Erstattung des Arbeitsaufwands ihrer Mitarbeiter.

c) Allerdings hat die Kl. gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von Verzugszinsen auf die erste Kaufpreisrate für die Dauer des Verzugs aus §§ 280, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB. Sie belaufen sich auf 3.682,13 €.

Die Bekl. befanden sich mit der 1. Kaufpreisrate jedenfalls ab dem 8. April 2017 in Verzug. Dieser Verzug dauerte bis zur Rücktrittserklärung der Kl., durch die der Vertrag in ein Rückgewährschuldverhältnis umgewandelt wurde und ihr Kaufpreisanspruch erlosch. Die somit gemäß § 288 Abs. 1 BGB anfallenden Verzugszinsen hat die Kl. unwidersprochen mit 2.082,71 € errechnet.

Dieser Schadensersatzanspruch entfällt, anders als die unter a) und b) erörterten Positionen der Klageforderung, nicht aufgrund eines Mehrerlöses der Kl. aus dem Deckungsverkauf. Die Verzinsung nach § 288 BGB ist ein gesetzlich festgelegter Mindestschaden bei Verzug, der eine Minderung durch Vorteilsanrechnung ausschließt (BGH, Urteil vom 20.7.2011, IV ZR 75/09, Rz. 16).

d) Die daneben geltend gemachte „Verzugspauschale” in Höhe von 80 € steht der Kl. hingegen nicht aus §§ 280, 286 BGB zu. Auf diese Position ist wiederum der auskömmliche Erlös aus dem Deckungsverkauf der Wohnung anzurechnen (vgl. oben a), denn auch bei einem Verzögerungsschaden kommen die Grundsätze der Vorteilsausgleichung zur Anwendung (Löwisch/Feldmann in: Staudinger, BGB, 2014, § 286 BGB, Rz. 204). Insoweit handelt es sich nicht um einen Teil der nicht weiter reduzierbaren gesetzlichen Mindestverzinsung gemäß § 288 BGB.

e) Das Gleiche gilt für die nicht näher dargelegte Auslagenpauschale in Höhe von 610,31 €, die die Kl. außerdem mit der Klage geltend macht.

f) Allerdings hat die Kl. einen Anspruch auf Erstattung ihrer vorprozessualen Anwaltskosten in Höhe von 437,44 € (einschließlich Mehrwertsteuer) aus §§ 280, 286 BGB. Eine Anrechnung des sie übersteigenden Erlöses aus dem Deckungsverkauf kommt hier nach dem Sinn und Zweck des Instituts der Vorteilsanrechnung nicht in Betracht (§ 242 BGB). Denn dieser Erlös ist der Kl. entstanden, weil die Bekl. die erste Kaufpreisrate aus dem Bauträgervertrag in Höhe von rund 184.000 € nicht gezahlt haben, die Anwaltskosten hingegen deshalb, weil die Bekl. die nach dem Rücktritt geltend gemachte Schadensersatzforderung von rund 12.800 €, die in Höhe von 3.682,13 € berechtigt ist, nicht zahlten. Schadensposition und Erlösvorteil beruhen somit auf unterschiedlichen Pflichtverletzungen der Bekl.

4. Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 92 Abs. 1, 97, 708 Nr. 10, 711,713 ZPO.

5. Die Revision wird nicht zugelassen, da die Sache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch die Einheitlichkeit der Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert.