Bauträgervertrag

Bauträgervertrag; Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentum; Gewährleistungsfrist

Zur Frage, wann bei der Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentum die Gewährleistungsregelung der Verdingungsordnung für Bauleistungen Teil B in ein em Bauträgervertrag "isoliert" zumindest insoweit nicht vereinbart werden kann, als damit die Gewährleistungsfrist des § 638 BGB verkürzt wird (Fortführung von BGHZ 96, 129).

Die Bekl. waren Eigentümer eines Grundstücks in Berlin, auf dem ein um die Jahrhundertwende er richtetes größeres Wohnhaus steht. In den Jahren 1978/1979 "modernisierten" sie dieses Gebäude - der Bekl. zu 1 ist auch Inhaber eines Unternehmens für Maurer-, Beton- und Stahlbetonarbeiten - und wandelten dabei die bisher vorhanden gewesenen elf Mietwohnungen in fünf Eigentumswohnungen um. Vier der Wohnungen veräußerten sie Ende 1979/Anfang 1980 an die Kl. und übergaben sie dann zwi schen Anfang und Ende März 1980. Die fünfte Wohnung behielten sie zunächst zurück; sie veräußer ten sie erst geraume Zeit später. Diese letzten Erwerber, die Eheleute L., haben sich an dem vor liegenden Rechtsstreit zwar nicht beteiligt, sie sind aber mit dessen Führung durch die Kl. einverstan den.

Die mit den Kl. geschlossenen Veräußerungsverträge enthalten wörtlich übereinstimmende Regeln zur Gewährleistung. Die danach bei der Übergabe aufzustellende Mängelliste existiert nicht.

Im Februar 1982 beantragten die Kl. gegen die Bekl. ein Beweissicherungsverfahren. Anschließend for deten sie die Bekl. auf, die dort festgestellten Mängel zu beseitigen. Dabei ging es im wesentlichen um die Abdichtung des Kellermauerwerks zur Gartenseite hin und im Bereich eines stillgelegten Kamins, ferner um Mängel der Heizungsanlage und an einzelnen Heizkörpern sowie bei den Wohnungseingangs türen. Die Bekl. verweigerten die Mängelbeseitigung.

Mit ihrer im Oktober 1982 zugestellten Klage haben die Kl. zunächst 33.250 DM nebst Zinsen als Vor schuß auf die Mängelbeseitigungskosten gefordert. Später haben sie die Beseitigung weiterer Mängel verlangt, zuletzt - mit Schriftsatz vom 24. Januar 1984 - einen Mangel am Schacht der für die Heizung benötigten Hebeanlage, und auch wegen der bereits gerügten Mängel höhere Kostenvorschüsse bean sprucht, insgesamt schließlich 102.427,27 DM nebst Zinsen.

Die Bekl. haben sich auf die Gewährleistungsbeschränkung in den Veräußerungsverträgen und insbe sondere auf Verjährung berufen.

Das Landgericht hat die Bekl. durch Teil- und Schlußurteil zur Zahlung von insgesamt 95.819,24 DM nebst Zinsen verurteilt und die Klage im übrigen abgewiesen, weil der Anspruch auf Gewährleistung für die Hebeanlage verjährt sei.

Hiergegen haben die Bekl. Berufung und die Kl. Anschlußberufung eingelegt. Die Bekl. haben die voll ständige Klageabweisung erstrebt, die Kl. die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung weiterer 4.238,52 DM nebst Zinsen. Das Kammergericht hat die Bekl. nur zur Zahlung von 37.541,32 DM nebst Zinsen verur teilt und die Klage im übrigen abgewiesen.

Die - angenommene - Revision der Kl. führte zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurück verweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. Das Berufungsgericht geht zutreffend davon aus, daß die Kl. den Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses jedenfalls insoweit selbständig geltend machen können, wie dieser Anspruch die Mängel am Gemeinschaftseigentum betrifft (Senatsurteile BGHZ 81, 35, 38; NJW 1985, 1551, jeweils mit Nachw.). Seine - allerdings nicht abschließend erörterten - Zweifel daran, ob die Kl. hier auch entsprechende Ansprüche aus dem Sondereigentum verfolgen können, sind dagegen nicht begründet: Das auf gemeinsamer Absprache beruhende, einheitliche Vorgehen der Kl. belegt deren Prozeßfüh rungsbefugnis auch für diesen Teil ihrer Klage. Insofern ist die Rechtslage nicht anders als in den Fäl len, in denen die Wohnungseigentümergemeinschaft den Verwalter ermächtigt hat, wegen der Mängel am Gemeinschafts- und am Sondereigentum Klage zu erheben: Auch dann bestehen gegen eine umfas sende Prozeßführungsbefugnis keine Bedenken (Senatsurteil vom 20. März 1986 - VII ZR 81/85 = ZfBR 1986, 171, 172 = BauR 1986, 447).

II. Das Berufungsgericht nimmt an, daß die in den Erwerbsverträgen übereinstimmend verwendeten Klauseln zur Gewährleistung eine Lücke aufweisen. Von der dort getroffenen Regelung seien nämlich nur das eigentliche Grundstück "als Teil des Gemeinschaftseigentums und die jeweiligen Eigentums wohnungen als Sondereigentum" erfaßt, "nicht hingegen das übrige Gebäude als Teil des Gemein schaftseigentums". Diese Lücke sei durch ergänzende Vertragsauslegung dahin zu schließen, daß die Verpflichtung zur Gewährleistung sich nur auf solche Mängel am Gemeinschaftseigentum erstrecke, die auf Arbeitsleistungen der Bekl. oder ihrer Beauftragten zurückzuführen seien, nicht aber auf die sonst vorhandenen Mängel. Selbst die danach nicht ausgeschlossenen Ansprüche seien jedoch weit gehend verjährt.

Dagegen wendet sich die Revision mit Erfolg.

1. Mit Recht beanstandet sie zunächst die Ansicht des Berufungsgerichts, daß die Bestimmungen über die Gewährleistung lückenhaft seien.

Der insoweit maßgebliche Abschnitt IV der Erwerbsverträge lautet:

"Der Verkauf von Miteigentumsanteil und Sondereigentum erfolgt ferner mit folgender Regelung:

a) Hinsichtlich des Grundstücks ohne Gewährleistung für Größe, Güte und Beschaffenheit,

b) hinsichtlich der Eigentumswohnung mit der Maßgabe, daß sich Gewährleistungsansprüche der Käu fer nach Bestimmungen der VOB Teil B richten, und zwar im einzelnen wie folgt:

aa) Hinsichtlich etwaiger erkennbarer Mängel ist im Zeitpunkt der Übergabe eine gemeinschaftlich von Verkäufern und Käufern zu unterzeichnende Liste zu fertigen, in die etwa bestehende Mängel aufzu nehmen sind. Insoweit verpflichten sich die Verkäufer, diese Mängel unverzüglich auf ihre Kosten zu beseitigen. Die Käufer verzichten auf Herstellung der projektierten Sauna- und Duschanlage. Anschlüs se sind vorhanden.

bb) Für versteckte Mängel übernehmen die Verkäufer die Gewährleistungsverpflichtung nach VOB mit der Maßgabe, daß die Käufer in erster Linie verpflichtet sind, die Gewährleistungsansprüche gegen die am Bau Beteiligten geltend zu machen, wobei die Verkäufer sich verpflichten, ihnen die notwendige Un terstützung zuteil werden zu lassen, und insoweit bestehende Gewährleistungsansprüche hiermit an die Käufer abtreten, die diese Abtretung annehmen. Wenn und soweit die Käufer derartige Gewährlei stungsansprüche oder Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung gegen die am Bau Beteiligten nicht durchzusetzen vermögen, tritt die unmittelbare Haftung der Verkäufer ein. Die Gewährlei stungsfrist endet im Zeitpunkt des Ablaufs von zwei Kalenderjahren nach dem Tage der Übergabe."

a) Danach hat das Berufungsgericht zwar recht, wenn es den vorstehend unter a) aufgeführten Ge währleistungsausschluß "hinsichtlich des Grundstücks" auf das eigentliche Grundstück beschränkt und nicht auf das dort stehende Gebäude erstreckt. Der mit der Revisionserwiderung wiederholte Hin weis der Bekl. auf die Lebenserfahrung, derzufolge bei der Veräußerung bebauter Grundstücke mit ein er derartigen Klausel auch das Gebäude in den Gewährleistungsausschluß einbezogen werde, schlägt nämlich fehl: Hier wäre sonst nicht verständlich, weshalb die Bekl. unter b) "hinsichtlich der Eigentums wohnung" die Gewährleistung, und zwar abweichend von der unter a) vorgesehenen Regelung, grundsätzlich übernommen und näher ausgestaltet haben (vgl. auch Senatsurteil NJW 1981, 2344, 2345 mit Nachw.).

b) Rechtsfehlerhaft ist jedoch seine Ansicht, daß von b) nur das zu den Eigentumswohnungen gehö rende Sondereigentum erfaßt sei. Zutreffend rügt die Revision, daß diese Auslegung jeder natürlichen Betrachtungsweise widerspricht und weder im Wortlaut noch in Sinn und Zweck der Regelung eine Stüt ze findet. In Abschnitt IV der Verträge ist, wie es eingangs heißt, die Gewährleistung für Miteigentum santeil und Sondereigentum", mithin für das gesamte Wohnungseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG), geregelt. Hätten unter b) Bestimmungen über die Gewährleistung lediglich für das Sondereigentum getroffen wer den sollen, wäre nicht verständlich, weshalb dieser Begriff hier nicht gleichfalls gewählt worden ist. Statt dessen haben die Bekl. den allgemeinen Begriff "Eigentumswohnung" verwendet, unter den alles fällt, was nicht zum eigentlichen Grundstück gehört, also auch das gemeinschaftliche Eigentum am Ge bäude. Daß die Bekl. hierfür Bauleistungen erbracht haben, für die ihre Gewährleistung gerade in Be tracht kam, ist denn auch außer Streit.

c) Für eine ergänzende Vertragsauslegung ist danach kein Raum: Die Bekl. haben grundsätzlich auch für solche Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum einzustehen, die nicht auf eigene Bauleistungen oder die Leistungen ihrer Beauftragten zurückzuführen sind. Wenn etwas anderes gelten sollte, hätte dies unmißverständlich zum Ausdruck gebracht werden müssen (§ 5 AGBG).

2. Das Berufungsgericht vermag - insoweit rechtsfehlerfrei - nicht festzustellen, daß die den Gegen stand des Rechtsstreits bildenden Mängel den Kl. bei Übergabe der Wohnungen bekannt waren. Dem gemäß kommt es hier für sämtliche Mängel nur darauf an, ob und - gegebenenfalls - inwieweit die Bekl. mit Erfolg auf die in Abschnitt IV der Erwerbsverträge unter b) zu bb) vorgesehenen Haftungsbeschrän kungen verweisen können.

Auch insoweit kann dem Berufungsgericht im wesentlichen nicht gefolgt werden. Die Gewährleistung sansprüche der Kl. sind ausnahmslos nicht verjährt.

a) Zutreffend ist lediglich, daß eine etwa zunächst nur subsidiär begründete Eigenhaftung der Bekl. wie der aufgelebt und daß über die Verpflichtung zur Gewährleistung für die ausgeführten Bauleistungen nach Werkvertragsrecht zu entscheiden ist.

b) Das gilt auch und gerade für diejenigen Leistungen, die von den Bekl. noch hätten erbracht werden müssen, um den Kl. das nach den Erwerbsverträgen mangelfrei geschuldete Wohnungseigentum zu verschaffen. Entgegen der in der Revisionserwiderung vertretenen Ansicht der Bekl. kommt hier die Gewährleistung nach Kaufrecht nicht in Betracht. Die Rechtsprechung des Senats zur Gewährleistung für erst zu errichtende, im Bau befindliche oder neu errichtete Häuser und Eigentumswohnungen (vgl. zuletzt Urteil vom 20. Februar 1986 - VII ZR 318/84 = ZfBR 1986, 210 = BauR 1986, 345 mit Nachw.) ist vielmehr auch beim Erwerb von Altbauten anzuwenden, wenn mit dem Kauf des Grundstücks eine Her stellungsverpflichtung des Veräußerers verbunden ist. Daß das sich hieraus ergebende vorrangige Nachbesserungsrecht des Veräußerers den Interessen aller Beteiligten eher entspricht als die dieses Recht nicht einräumende Gewährleistungsregelung des Kaufrechts, kann zudem auch hier nicht zwei felhaft sein.

c) Für die von den Bekl. geschuldeten Leistungen gilt durchweg die fünfjährige Gewährleistungspflicht des § 638 Abs. 1 BGB. Die Bekl. hatten nicht etwa nur Arbeiten "an einem Grundstück" auszuführen, sondern solche "bei Bauwerken". Hier ging es nicht nur um die "bloße Beseitigung nichttragender Innen wände, ... Zusammenlegung von Wohnungen ... und deren Renovierung, also (um) Maßnahmen, wie sie im Verlauf des 'Lebensalters' eines Wohngebäudes von Zeit zu Zeit vorgenommen werden, ohne die Substanz wesentlich zu verändern", wie es in der Revisionserwiderung heißt. Nach der "Baubeschrei bung in Stichworten", die den Kl. vor Abschluß der Verträge übergeben worden war, hatten die Bekl. "u.a." das Dach vollständig neu zu decken, die Be- und Entwässerungsanlage sowie die gesamte Elek trik mit mehreren Stromkreisen je Wohnung neu zu errichten, die Ofen- durch eine Ölzentralheizung mit Warmwasserbereitungsanlage und Erdtank zu ersetzen, im Keller für jede Wohnung einen Hobbyraum auszubauen und den Trockenraum so zu "konzipieren", daß er auch als Partykeller genutzt werden konnte. Neben zahlreichen in diesem "Exposé" ferner aufgeführten Arbeiten haben die Bekl. unstreitig zur Hofseite Lichtschächte angebracht und dort - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts frei lich mangelhafte - Abdichtungsmaßnahmen getroffen. Das alles sind Leistungen, die bei Neuerrichtung "Arbeiten bei Bauwerken" wären und die nach Umfang und Bedeutung solchen Neubauarbeiten ver gleichbar sind. Auf sie trifft der gesetzgeberische Grund für die längere Verjährungsfrist bei Bauwerks arbeiten nach der ähnlichen Interessenlage gleichermaßen zu. Auch bei diesen Arbeiten besteht allge mein die Gefahr, daß Mängel erst nach Jahren erkannt werden (vgl. Senatsurteile NJW 1984, 168 Nr. 3 mit Nachw.).

d) Die danach maßgebliche fünfjährige Gewährleistungsfrist haben die Bekl. in Abschnitt IV der Verträ ge unter b) zu bb) nicht auf zwei Jahre verkürzen können. Diese Klausel verstößt insoweit gegen § 11 Nr. 10 f AGBG; sie ist deshalb unwirksam.

aa) Die Frage, wann ein Umbau und/oder die Modernisierung von Altbauten als "Neuherstellung" von Sa chen und Leistungen im Sinne des § 11 Nr. 10 AGBG anzusehen sind, hat der Bundesgerichtshof noch nicht entschieden. Das Urteil BGHZ 98, 100 befaßt sich lediglich mit dem Ausschluß jeglicher Gewähr leistung beim Verkauf eines Altbaus ohne Herstellungsverpflichtung; es betrifft mithin einen nicht ver gleichbaren Fall.

Anders verhält es sich mit einem Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt (NJW 1984, 2586). Nach dessen Ansicht ist § 11 Nr. 10 AGBG auch auf die Veräußerung solcher Eigentumswohnungen anwend bar, die durch den Umbau eines Altbaus mit erheblichen Eingriffen in die alte Bausubstanz - bei "weitge hender Entkernung" - geschaffen worden sind. Dort bestand freilich die Besonderheit, daß die geltend gemachten Gewährleistungsansprüche sich sämtlich auf Mängel bezogen, die auf den beim Umbau ausgeführten Arbeiten beruhten. Hier dagegen haben die Kl. auch Mängel gerügt, die gerade darauf zu rückzuführen sein sollen, daß die Bekl. bestimmte Arbeiten an der alten Bausubstanz versäumt haben.

bb) Das neueste Schrifttum ist - soweit ersichtlich - der gleichen Ansicht wie das Oberlandesgericht Frankfurt (z.B. Palandt/Heinrichs, BGB, 46. Aufl., § 11 ABGB Anm. 10 "Allgemeines" bb; Ul mer/Brandner/Pastor, Der Bauprozeß, 5. Aufl., Rdn. 1015; Brambring, NJW 1987, 97, 103; Deckert, Die Eigentumswohnung, Lfg. 5/85, Gruppe 3, S. 75 f). War ein Veräußerer zu weniger in die Altbausubstanz eingreifenden Maßnahmen verpflichtet als in jenem Fall, mit dem das Oberlandesgericht Frankfurt sich zu befassen hatte, werden - auch im älteren Schrifttum - unterschiedliche Ansichten vertreten. So me int Hensen (aaO), daß die Umgestaltung alter Miet- in Eigentumswohnungen regelmäßig keine neuen Sachen schaffe. Im übrigen wird zum Beispiel darauf abgestellt, welche Bauleistungen vom Veräußerer erbracht worden sind (Deckert, aaO, S. 73 ff; Gebhard, Mitt. BayNot 1977, 102, 106; Löwe/Graf von Westphalen/Trinkner, AGBG, 2. Aufl., Einl. § 11 Nr. 10 Rdn. 17; Wolf/Horn/Lindacher, AGBG, Einl. § 11 Nr. 10 Rdn. 5) oder ob zusätzlich zum Verkauf des Altbaus ein selbständiger Werkvertrag über die Re novierung geschlossen worden ist (Staudinger/Schlosser, BGB, 12. Aufl., § 11 Nr. 10 AGBG Rdn. 14; Brambring aaO).

cc) Wann im einzelnen die verschiedenen Erscheinungsformen einer Umwandlung von Altbauten in Wohnungseigentum den Vorschriften des § 11 Nr. 10 AGBG unterworfen sind, braucht in diesem Zu sammenhang nicht vollständig beantwortet zu werden. Hier sind die dafür maßgeblichen Voraussetzun gen jedenfalls erfüllt.

Die Bekl. hatten in ihrem "Exposé" hervorgehoben, daß es sich bei dem von ihnen angebotenen Objekt um einen Altbau handele, "der vollkommen modernisiert und umgebaut" worden sei. Anschließend heißt es dort, daß mit "diesem 'Neubau hinter historischer Fassade' ... die Vorzüge des Altbaus mit dem Wohnkomfort eines Neubaus kombiniert werden" sollten. Hier war also ausdrücklich nur von den Vorzü gen des Altbaus (was immer darunter zu verstehen sein mag) die Rede. Die sonst denkbare Frage nach den Nachteilen des Altbaus, wie etwa nach der hier eine Rolle spielenden Kellerfeuchtigkeit, brauchte sich den Kl. bei dem in Aussicht gestellten "Neubau hinter historischer Fassade" um so weniger aufzu drängen, als die Bekl. das Kellergeschoß in einen für Partyzwecke nutzbaren "Trockenraum" und in Hobbyräume auszubauen versprochen hatten. Das sind Räume, für die bei einem achtzig Jahre alten Gebäude die Notwendigkeit einer Neuabdichtung des Kellermauerwerks auf der Hand liegt, so daß die Kl. von entsprechenden Maßnahmen der Bekl. ohne weiteres ausgehen durften.

Das und die zahlreichen weiteren, vorstehend zu c) nur zu einem geringen Teil aufgeführten Lei stungspflichten zwingen hier zu dem Schluß, daß die Bekl. den Kl. insgesamt die "Neuherstellung" ihres Wohnungseigentums schuldeten. Die Verpflichtung dazu mußte also nicht ausdrücklich übernommen worden sein. Wie bei der Verpflichtung des Veräußerers eines Grundstücks zur mangelfreien Erstellung eines Bauwerks (vgl. Senatsurteil NJW 1982, 2243 mit Nachw.) genügte es, daß sie aus dem Zusam menhang der einzelnen Vertragsbestimmungen sowie aus den gesamten Umständen abzuleiten ist, die zum Vertragsabschluß geführt haben. Daß das den Kl. bei der Besichtigung ausgehändigte "Exposé" später nicht den beurkundeten Erwerbsverträgen als Anlage beigefügt war, ist daher ohne Belang.

e) Hatten die Bekl. aber die "Neuherstellung" des Wohnungseigentums übernommen, so konnte die in Abschnitt IV b) zu bb) "isoliert" vorgesehene "Gewährleistungsverpflichtung nach VOB" zumindest in soweit nicht vereinbart werden, als damit die Frist des § 638 BGB verkürzt werden sollte (Senatsurteil BGHZ 96, 129). Das gilt auch für die am Schluß dieser Klausel zusätzlich festgelegte Frist von zwei Jahren seit dem Tage der Übergabe.

f) Die danach maßgebliche fünfjährige Gewährleistungsfrist hätte mithin frühestens Ende März 1985 ablaufen können. Schon vorher haben die Kl. jedoch die jetzt noch umstrittenen Mängel, und zwar auch den Mangel am Schacht der für die Heizung benötigten Hebeanlage, hinreichend substantiiert und mit ihren verschiedenen Klageerweiterungen geltend gemacht. Auf die vom Berufungsgericht verneinte Frage, ob das Beweissicherungsverfahren geeignet gewesen sei, die Verjährung für alle dort gerügten Mängel zu unterbrechen, kommt es deshalb nicht mehr an.