Baustopp durch einstweilige Verfügung im Wohnungseigentum

Im Verfahren der einstweiligen Verfügung ist eine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorzunehmen. Dabei ist die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wonach auch rechtswidrige bzw. angefochtene Eigentümerbeschlüsse, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden, gültig und daher zu vollziehen sind.

I. Am 25.4.2007 hatte die Eigentümerversammlung unter TOP 6a) beschlossen, dass die Westseite und die Südseite der Fassade des Anwesens zu streichen seien; mit der Vornahme sollte eine Firma beauftragt werden, die bereits die Nordseite gestrichen hatte. Unter TOP 6e) beschloss die Eigentümerversammlung die Finanzierung der Maßnahme. Die Antragstellerin hat diese Beschlüsse mit Anfechtungsklage angegriffen; eine Entscheidung steht noch aus. Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass die Beschlüsse aufzuheben seien, weil die Verwaltung keine Vergleichsangebote eingeholt hatte. Im Übrigen seien sie auch zu unbestimmt. Am 22.4.2008 beschloss die Eigentümerversammlung unter TOP 6a), dass die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 25.4.2007 trotz Anfechtung durch die Antragstellerin durchgeführt werden sollten. Auch diese Beschlüsse hat die Antragstellerin vor Gericht angefochten. Das Verfahren [...] ist ebenfalls noch anhängig. Mit Schreiben vom 22.7.2008 kündigte die Hausverwaltung den Beginn der Malerarbeiten am 28.7.2008 an. Mit Schreiben vom 25.7.2008 beantragte die Antragstellerin den Erlass einer einstweiligen Verfügung, durch die den anderen Miteigentümern und der derzeitigen Hausverwaltung die Ausführung der Malerarbeiten an der West- und Südfassade des Anwesens untersagt wird. Zur Begründung führte sie aus, dass durch die Ausführung der Malerarbeiten unumkehrbare Tatsachen geschaffen würden, die zu Lasten der Antragstellerin gingen. Da die Malerarbeiten bereits am 28.7.2008 beginnen würden, sei Eile geboten.

Mit Beschluss vom 25.7.2008 wies das Amtsgericht München den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück. Zur Begründung führte es aus, dass hier für den sofortigen Erlass keine hinreichenden Gründe vorlägen. Es müsse daher bei dem gesetzlichen Grundsatz verbleiben, dass Anfechtungsklagen keine aufschiebende Wirkung entfalten. Auf den Beschluss des Amtsgerichts wird verwiesen. Gegen diesen Beschluss hat die Antragstellerin sofortige Beschwerde eingelegt. Sie ist der Auffassung, dass eine einstweilige Verfügung hätte erlassen werden müssen. Würden die Malerarbeiten beendet, was in etwa drei Wochen der Fall sei, würde sich die Anfechtungsklage erledigen. Die Antragstellerin könnte dann keine Entscheidung in der Sache mehr verlangen und würde dadurch letztlich rechtlos gestellt. [...]

II. Das Amtsgericht hat die Ausführung der Malerarbeiten zu Recht nicht durch einstweilige Verfügung untersagt. Die Antragstellerin begehrt eine Regelungsverfügung gem. § 940 ZPO. Es geht ihr darum, durch eine gerichtliche Regelung zu erreichen, dass die derzeit bestehende Vollziehbarkeit des Beschlusses der Eigentümerversammlung, Malerarbeiten durchführen zu lassen, ausgesetzt wird.

Eine einstweilige Verfügung gem. §§ 935 ff. ZPO setzt einen Verfügungsgrund voraus (Zöller/Vollkommer, § 940 Rz. 4): Die Regelung muss etwa zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheinen, § 940 ZPO. Ob dies der Fall ist, ist durch eine Abwägung der schutzwürdigen Interessen beider Seiten zu beurteilen (Zöller/Vollkommer, § 940 Rz. 4; Musielak/Huber, § 940 Rz. 4). Ausgangspunkt ist dabei die Wertung des Gesetzgebers, dass auch fehlerhafte Beschlüsse einer Eigentümerversammlung bis zu ihrer Ungültigkeitserklärung durch ein Gericht grundsätzlich wirksam und also vollziehbar sind, § 23 IV 2 WEG (BayObLGZ 1972, 246, 247; Bärmann/Pick/Merle - Merle, § 27 Rz. 25). Die Anfechtungsklage hat also gerade keine aufschiebende Wirkung (Bärmann/Pick/Merle - Merle, § 27 Rz. 28). Gemäß § 27 I Nr. 1 WEG ist der Verwalter deshalb regelmäßig gehalten, auch angefochtene Beschlüsse zu vollziehen (Bärmann/Pick/Merle - Merle, § 27 Rz. 28). Das Gesetz misst dem Vollziehungsinteresse der Gemeinschaft mithin grundsätzlich ein größeres Gewicht bei als dem Aussetzungsinteresse der Miteigentümer, die den Beschluss anfechten. Die Vollziehung des Beschlusses für die Zeit des schwebenden Anfechtungsverfahrens kann angesichts dieser Wertung des Gesetzgebers nur dann per einstweiliger Verfügung ausgesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht wurde, dass im konkreten Einzelfall ausnahmsweise die Interessen der anfechtenden Miteigentümer überwiegen, etwa weil ihnen ein weiteres Zuwarten wegen drohender irreversibler Schäden nicht mehr zugemutet werden kann oder weil bei unstreitiger Sachlage und gefestigter Rechtsprechung die Rechtswidrigkeit des Beschlusses derart offenkundig ist, dass es hierfür nicht erst der umfassenden Prüfung durch ein Hauptsacheverfahren bedarf.

Vorliegend fehlt es demnach an einem Verfügungsgrund für die einstweilige Verfügung. Ein solcher wurde nicht hinreichend glaubhaft gemacht, §§ 940, 935, 936, 920 Abs. 2 ZPO. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, ist der Beschluss nicht schon offenkundig rechtswidrig; hierfür bedarf es zunächst der Prüfung im Hauptsacheverfahren. Im Übrigen ist nicht erkennbar, dass der Antragstellerin ein Abwarten des Hauptsacheprozesses unzumutbar wäre. Durch die Ausführung von Malerarbeiten entstehen keine irreversiblen Schäden am Gebäude. Im äußersten Notfall könnten die Malerarbeiten sogar durch erneutes Übermalen praktisch ungeschehen gemacht werden. Auch die Befürchtung der Antragstellerin, dass die Arbeiten zu hohe Kosten verursachten, weil keine Vergleichsangebote eingeholt worden waren, die möglicherweise günstiger gewesen wären, begründet nicht die Gefahr irreversibler Schäden für die Antragstellerin. Etwaige wirtschaftliche Einbußen, die die Antragstellerin durch die Umlage zu hoher Instandhaltungsaufwendungen erleiden könnte, könnten durch Sekundäransprüche auch noch nach Beendigung der Malerarbeiten kompensiert werden. Schließlich drohen der Antragstellerin auch keine gewichtigen prozessualen Nachteile. Insbesondere wird sie hinsichtlich des von ihr angegriffenen Beschlusses nicht rechtlos gestellt. Denn die Beendigung der Malerarbeiten hat noch nicht automatisch die Erledigung des von ihr geführten Anfechtungsprozesses zur Folge. [...]

Im Verfahren der einstweiligen Verfügung ist eine Abwägung der widerstreitenden Interessen vorzunehmen. Dabei ist die Grundsatzentscheidung des Gesetzgebers zu berücksichtigen, wonach auch rechtswidrige bzw. angefochtene Eigentümerbeschlüsse, solange sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurden, gültig und daher zu vollziehen sind, entschied LG München I.

Am 25. April 2007 beschließen die Wohnungseigentümer die Sanierung der West- und Südfassade sowie deren Finanzierung. Diese Eigentümerbeschlüsse werden (noch im alten FGG-Verfahren) angefochten. Während des laufenden Anfechtungsverfahrens beschließt die Eigentümerversammlung am 22. April 2008, dass der Verwalter die bereits beschlossene Sanierung durchführen soll. Auch dieser Beschluss wird angefochten, nunmehr durch Anfechtungsklage nach der ZPO. Am 22. Juli 2008 kündigt der Verwalter den Arbeitsbeginn am 28. Juli 2008 an. Daraufhin beantragt der Anfechtungskläger des zweiten Eigentümerbeschlusses, dessen Vollziehbarkeit im Wege einer einstweiligen Verfügung vorläufig auszusetzen, was das AG ablehnt. Hiergegen richtete sich die sofortige Beschwerde.

Die zulässige Beschwerde, die ohne Anwaltszwang eingelegt werden kann, ist nach Auffassung des LG München I (entschieden durch Einzelrichter) unbegründet. Es werde eine Regelungsverfügung (§ 940 ZPO) verlangt. Die Regelung muss etwa zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheinen. Die Anfechtungsklage habe aber gerade generell keine aufschiebende Wirkung. Der Verwalter müsse angefochtene Beschlüsse auch vollziehen. Anders nur, wenn im konkreten Einzelfall ausnahmsweise die Interessen der anfechtenden Miteigentümer überwiegen oder weil die Rechtswidrigkeit des Eigentümerbeschlusses derart offenkundig sei, dass es hierfür nicht erst der umfassenden Prüfung durch ein Hauptsacheverfahren bedarf. Durch die Ausführung von Malerarbeiten würden keine irreversiblen Schäden am Gebäude entstehen, weil "die Malerarbeiten durch erneutes Übermalen praktisch ungeschehen gemacht werden" könnten. Eine zu teure Sanierung könnte durch Schadensersatzansprüche kompensiert werden. Nach Beendigung der Malerarbeiten sei der Anfechtungsprozess auch nicht automatisch erledigt.

Die vom beschließenden Landgericht gebildeten Leitsätze sind ohne jeden Bezug zu dem entschiedenen Fall. Selbstverständlich sind in jedem Verfahren der einstweiligen Verfügung und auch in jedem Prozess die widerstreitenden Interessen (der Parteien) abzuwägen. Auch der zweite Leitsatz wiederholt sinngemäß nur die gesetzliche Regelung des § 23 Abs. 4 WEG. Nach dieser Richtschnur könnte die Vollziehung eines Eigentümerbeschlusses wohl nie ausgesetzt werden, weil angefochtene Eigentümerbeschlüsse immer so lange gültig sind, wie sie nicht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt werden.

Der Landgerichtsbeschluss operiert hauptsächlich mit dem fehlenden Verfügungsgrund (§ 940 ZPO: zur Abwendung wesentlicher Nachteile ... oder aus anderen Gründen nötig erscheint). Der Verfügungsgrund muss aber im Hinblick auf den zu sichernden Verfügungsanspruch (§ 940 ZPO: zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis) beurteilt werden. Zutreffend sagt das Landgericht ja auch sinngemäß, dass eine etwaige Ordnungswidrigkeit des im Anfechtungsprozess angefochtenen Eigentümerbeschlusses in Betracht gezogen werden muss.

Hinsichtlich der Fassadensanierung liegen zwei getrennte Anfechtungsverfahren in der Hauptsache vor. Zum einen geht es um den Sanierungs- und Finanzierungsbeschluss vom 25. April 2007, wobei das diesbezügliche Anfechtungsverfahren (nach dem alten FGG) in der Hauptsache wohl noch in der ersten Instanz anhängig ist. In diesem Verfahren gilt über § 62 Abs. 1 WEG n. F. noch das alte Verfahrensrecht, so dass hier nach § 44 Abs. 3 WEG a. F. eine einstweilige Anordnung über die vorläufige Aussetzung der alten Eigentümerbeschlüsse beantragt und erlassen werden könnte (vgl. Briesemeister, GE 2007, 1363, 1368). Damit wäre, auch nach dem 30. Juni 2007, ein selbständiges Verfahren der einstweiligen Verfügung nach der ZPO von vornherein unzulässig. Das haben die Parteien und das Amtsgericht wohl hier zu Recht nicht angenommen, wenn es vielleicht auch dem Antragsteller nützlich gewesen wäre.

Amtsgericht und Landgericht haben die einstweilige Verfügung offenbar lediglich in ein Verhältnis zu dem zweiten Anfechtungsprozess gegen den Eigentümerbeschluss vom 22. April 2008 gesetzt, der nach der ZPO durchgeführt wird und jetzt den Erlass einer einstweiligen Verfügung ermöglicht. Dieser Eigentümerbeschluss hat aber eine besondere Qualität, die es zu beachten gilt. Es handelt sich im Verhältnis zu dem Sanierungsbeschluss vom 25. April 2007 nicht einmal um einen (wiederholenden) Zweitbeschluss, sondern lediglich um eine zusätzliche Anweisung an den Verwalter, den Erstbeschluss endlich auszuführen. Damit hat der Zweitbeschluss nur bekräftigt, was nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a. F. und n. F. ohnehin die vornehmste Aufgabe des Verwalters als Vollzugsorgan ist, nämlich die Eigentümerbeschlüsse (sofern sie nicht nichtig sind, was hier ausscheidet) unverzüglich auszuführen. Der im Schrifttum erörterte Sonderfall, dass die Wohnungseigentümer den Verwalter zugleich von etwaigen Schadensersatzansprüchen bei der sofortigen Ausführung des Eigentümerbeschlusses freistellen wollen, was vielleicht noch Sinn ergibt, aber auch umstritten ist, liegt hier nicht vor. Damit ist das Untergangsschicksal des Eigentümerbeschlusses vom 22. April 2008 fast schon besiegelt. Entweder bestätigt er nur die Rechtslage und kann deshalb nicht ordnungswidrig sein, oder aber selbst die erfolgreiche Anfechtung wäre unergiebig, weil der Verwalter auch ohne diesen Eigentümerbeschluss zur Durchführung des alten Sanierungsbeschlusses vom 25. April 2007 verpflichtet bleibt. Deshalb wäre die Aussetzung der Vollziehbarkeit des Anweisungsbeschlusses vom 22. April 2008 unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt angezeigt, weil zur Abwendung wesentlicher Nachteile überhaupt nicht geeignet.

Etwas zum Lächeln erscheint die treuherzige Argumentation des Landgerichts, im äußersten Notfall könnten die Malerarbeiten "durch erneutes Übermalen praktisch ungeschehen" gemacht werden. Mit diesem Argument kann die Notwendigkeit einer einstweiligen Verfügung wohl nicht verneint werden. Ebenso wenig mit dem Argument, dass die Beendigung der Malerarbeiten noch nicht automatisch die Erledigung des Anfechtungsprozesses zur Folge habe, was sich wohl eher auf das erste Anfechtungsverfahren bezieht. Dieses ist hier aber gerade nicht betroffen, weil dann eine einstweilige Anordnung nach § 44 Abs. 3 WEG a. F. nähergelegen hätte, die ein Verfügungsverfahren per se ausschließen würde.