Baurecht

Baurecht; Wagenburg; Beseitigungsanordnung; Einfügen; Rücksichtnahme; städtebauliche Entwertung eines Nachbargrundstücks

1. Eine sogenannte Wagenburg, die allein auf Grund privatrechtli-cher Vereinbarungen mit dem Grundstückseigentümer, jedoch ohne präventive hoheitliche Kontrolle oder Reglementierung der Erprobung alternativer Lebensformen dienen soll, kann sich in keinen nach § 34 BauGB zu beurteilenden innerstädtischen Bereich einfügen. 2. Auf Grund einer durch die Unterhaltung einer Wagenburg vor-aussichtlich eintretenden städtebaulichen Entwertung der Grundstücke in der näheren Umgebung können deren Eigentümer unter dem Gesichtspunkt der Verletzung des Rücksichtsnahmegebotes regelmäßig ein sofortiges behördliches Einschreiten verlangen.

I. Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks K.-Str. in Berlin-Mitte, auf dem sie durch Modernisierung und Erweiterung eines ehemaligen Fabrikgebäudes ein Bürogebäude errichtet haben. Sie begehren von dem Antragsgegner ein sofortiges Einschreiten gegen die von dem Beigeladenen zu 2) auf dem benachbarten Grundstück K.-Str. in Berlin-Mitte unterhaltene sogenannte Wagenburg. Der Beigeladene zu 2) ist ein eingetragener Verein, der satzungsmäßig unter dem Namen "Wagenburg ... e. V." das Ziel verfolgt, alternative Lebensformen zu unterstützen und zu erhalten, bedürfnisorientierte Lebensräume zu schaffen, umweltgerechte Energiequellen nutzbar zu machen, kulturelle Darbietungen zu fördern und für diese Ziele durch Veranstaltungen zu werben. Die von ihm früher genutzte Fläche an der Schillingbrücke wurde von der Beigeladenen zu 1) für die Errichtung der Verdi-Bundeszentrale benötigt. Die Beigeladenen zu 1) überließ ihm das Grundstück ... sowie das weitere Grundstück ... mit Billigung der zuständigen Baustadträtin aufgrund eines Gebrauchsüberlassungsvertrages vom 26. August 2002, wonach der Beigeladene zu 2) dort "vorübergehend", längstens bis zum 31. März 2005, bis zu 30 Bauwagen abstellen und seiner Satzung entsprechende Veranstaltungen durchführen kann. Diese Nutzung wurde am 11. September 2002 durch die Aufstellung von Bauwagen sowie in der Folgezeit eines Sanitärtrakts mit Wasser-, Abwasser- und Toilettenanlagen aufgenommen. Die Antragsteller haben zur Begründung ihres einstweiligen Rechtsschutzbegehrens geltend gemacht, sie würden durch diese baurechtlich unzulässige Form der Grundstücksnutzung in ihren geschützten Rechten als Grundstücksnachbarn verletzt. Das Verwaltungsgericht hat durch den Beschluß vom 22. Oktober 2002 nach Durchführung einer Ortsbesichtigung diesem Antrag stattgegeben und den Antragsgegner im Wege einstweiliger Anordnung verpflichtet, gegenüber den Beigeladenen die Beseitigung der von dem Beigeladenen zu 2) auf dem Grundstück ... errichteten baulichen Anlagen mit einer Räumungsfrist bis zum 30. April 2003 in sofort vollziehbarer Weise anzuordnen und diese Verfügung gegebenenfalls mit den Mitteln des Verwaltungszwanges durchzusetzen. Zur Begründung hat es unter Bezugnahme auf den eine Wagenburganlage betreffenden Beschluß des Oberverwaltungsgerichts Berlin vom 13. März 1998 (OVGE 23, S. 10) ausgeführt, die Antragsteller könnten ein sofortiges Einschreiten gegen die Wagenburg beanspruchen, weil sich diese Grundstücksnutzung nicht gemäß § 34 Abs. 1 BauGB in die Umgebungsbebauung einfüge und darüber hinaus aufgrund des dadurch bewirkten städtebaulichen Mißstandes das Grundeigentum der Antragsteller unzumutbar beeinträchtige.

II. Die dagegen vom Antragsgegner und den Beigeladenen erhobenen Beschwerden haben keinen Erfolg. (...)

Die in dem vorliegenden Fall eine Beseitigungsanordnung gemäß § 70 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln rechtfertigenden Voraussetzungen, die förm-liche und materielle Baurechtswidrigkeit der Aufstellung der die Wagenburg bildenden Fahrzeuge und Anhänger, sind erfüllt. Zu Unrecht bestreiten die Beschwerdeführer die Genehmigungspflichtigkeit dieser Maßnahme nach § 55 Abs. 1 BauO Bln. Die zu Wohnmobilen um-gebauten Anhänger und Lastkraftwagen sind - im Unterschied zu den gemäß § 56 Abs. 1 Nr. 1 a) bis f) BauO Bln von der Genehmigungspflicht ausgenommenen Anlagen - aufgrund ihrer Beschaffenheit und der ihnen zugedachten Aufgabe als Bestandteil der Wagenburg zum dauernden Aufenthalt bestimmt (vgl. dazu Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, BauO Bln, 5. Aufl. 1999, § 2 Rdnrn. 17 und 18). Auch ihre die Qualifikation als bauliche Anlage gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln begründende überwiegende ortsfeste Nutzung wird mit der Beschwerde nicht substantiiert bestritten. (...)

Die hier praktizierte Form einer ortsfesten Wohnnutzung der Wagen sprengt den durch die Umgebungsbebauung und deren Nutzung gebildeten Rahmen und fügt sich deshalb dort nicht im Sinne von § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB ein. Für diese Beurteilung ist nicht die vom Verwaltungsgericht aufgrund des bei der Ortsbesichtigung gewonnenen Eindrucks getroffene planungsrechtliche Einstufung der Umgebungsbebauung als Kern- oder Gewerbegebiet gemäß § 7 beziehungsweise § 8 BauNVO maßgebend. (...)

Die in dieser Weise beschaffene Nutzung der Wagen und des Grundstücks erweist sich darüber hinaus als Verstoß gegen das im Erfordernis des Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB verankerte planungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme, das den auf ihrem Grundstück den Auswirkungen dieser Nutzung unmittelbar ausgesetzten Antragstellern ein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht vermittelt.

Die mit der Beschwerde gegen eine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes vorgebrachten Einwendungen sind nicht stichhaltig. Eine for-mell und materiell illegale bauliche Nutzung kann Grundstücksnachbarn nicht nur insoweit rücksichtslos beeinträchtigen, als sie ihnen etwa schädliche Immissionen und Störungen in Form von Lärm oder Luftverunreinigungen oder eine einmauernde, erdrückende Bebauung zumutet. Unzumutbare Belastungen können vielmehr auch darin liegen, daß ein benachbartes Grundstück in seiner planungsrechtlich zulässigen Nutzbarkeit infolge der gebietsfremden Art einer baulichen Nutzung wesentlich beeinträchtigt wird. Eine derartige rücksichtslose Beeinträchtigung hat das Verwaltungsgericht zu Recht auch für die im vorliegenden Fall gegebene Konstellation unter dem Gesichtspunkt der städtebaulichen Entwertung der benachbarten Grundstücke bejaht. Der in diesem Zusammenhang verwendete Begriff eines zu be-fürchtenden "Trading-Down-Effektes" findet sich in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. den Beschluß vom 21. Dezember 1992, Buchholz 406.12 § 1 BauNVO Nr. 15 und das Urteil vom 15. Dezember 1994, Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 172, S. 25). Er bezeichnet die durch eine gebietsfremde Nutzungsart bewirkte Verschlechterung der wirtschaftlichen gebietskonformen Nutzungsmöglichkeiten von Grundstücken, wodurch im Einzelfall auch Abwehrrechte dadurch individuell und handgreiflich beeinträchtigter Grundstücksnachbarn ausgelöst werden können. Sachlich einleuchtend und in Übereinstimmung mit den vom beschließenden Senat in der Entscheidung vom 18. März 1998 entwickelten Kriterien hat das Verwaltungsgericht die im Falle der mehrjährigen Aufrechterhaltung der Wagenburg zu erwartenden negativen Folgen für die wirtschaftliche Nutzbarkeit der benachbarten Grundstücke umschrieben. Mit dem Verwaltungsgericht sieht auch der Senat die naheliegende Gefahr, daß auf-grund der mehrjährigen Zulassung einer faktisch dem Geltungsanspruch des öffentlichen Baurechts entzogenen Enklave die Nachbargrundstücke städtebaulich entwertet würden, da ein vernünftiger Bauherr von der Realisierung baulicher Vorhaben in dem derzeit zum Teil noch brachliegenden Umfeld eines derart verwahrlost wirkenden Bau-grundstücks Abstand nehmen wird, und daß hierdurch und infolge ei-nes zu erwartenden Nachahmungseffektes der positive Entwicklungsprozeß umgekehrt wird, der in dem Baublock dadurch eingetreten ist, daß namentlich die Antragsteller sowie die Antragstellerin im Verfahren OVG 2 S 46.02 die auf ihren Grundstücken vorhandenen Gebäude instand gesetzt, modernisiert und durch Neubauten ergänzt haben. Danach ist auch aus der Sicht der Antragsteller zu besorgen, daß das Bürogebäude auf ihrem Grundstück seine Attraktivität für eine dem Baurecht entsprechende Nutzung durch die Mieter und mögliche In-teressenten einbüßen könnte. Diese Befürchtung rechtfertigt sich ins-besondere daraus, daß derzeit Art und Umfang der Inanspruchnahme des Grundstücks für die Einrichtung einer Wagenburg allein durch zi-vilrechtliche Vereinbarungen festgelegt sind und mangels einer präventiven oder repressiv eingreifenden behördlichen Kontrolle mit ho-heitlichen Mitteln für die Nachbarschaft nicht hinreichend sichergestellt ist, daß einer Fehlentwicklung der konzeptionell auf die Erprobung alternativer Lebensformen angelegten Nutzung des Grundstücks - ungeachtet der erkennbaren Bemühungen des Vereins um ei-nen umgebungsverträglichen Betrieb der Wagenburg - bei gegebenem Anlaß effizient

e mit ho-heitlichen Mitteln für die Nachbarschaft nicht hinreichend sichergestellt ist, daß einer Fehlentwicklung der konzeptionell auf die Erprobung alternativer Lebensformen angelegten Nutzung des Grundstücks - ungeachtet der erkennbaren Bemühungen des Vereins um ei-nen umgebungsverträglichen Betrieb der Wagenburg - bei gegebenem Anlaß effizient begegnet werden kann.

Auch die aus dieser Nachbarrechtsverletzung der Antragsteller folgende Reduzierung des Eingriffsermessens des Antragsgegners auf Null und damit deren Verpflichtung zum Erlaß entsprechender vollziehbarer Beseitigungsanordnungen gegen die Beigeladenen hat das Verwaltungsgericht zutreffend bejaht (vgl. dazu außer dem zitierten Beschluß vom 13. März 1998 auch grundsätzlich den Beschluß vom 7. September 1990, OVGE 19, 102, ferner OVG NRW BRS 64, Nr. 196). (...)

Ob die Behörde gegen baurechtswidrige Zustände einschreitet, bleibt grundsätzlich ihrem Ermessen überlassen. Bei unzumutbarer Beeinträchtigung der Grundstücksnachbarn kann das Eingriffsermessen auf Null reduziert sein, so daß die Nachbarn ein behördliches Einschreiten verlangen können.

Anhänger von alternativen Lebensformen zogen mit ihrer Wagenburg von der Schillingbrücke zu einem anderen Grundstück in Berlin-Mitte. Nachdem die Baustadträtin mit ihnen einen Gebrauchsüberlassungsvertrag abgeschlossen hatte, verlangten die Grundstücksnachbarn, die unter anderem einen Wertverlust befürchteten, ein behördliches Einschreiten.

Mit Beschluß vom 22. Januar 2003 bestätigte das OVG Berlin die Auffassung des Verwaltungsgerichts, wonach das Bezirksamt verpflichtet sei, die Beseitigung der Wagenburg anzuordnen. Es handele sich um bauliche Anlagen im Sinne des § 55 Abs. 1 Bauordnung Berlin, die darüber hinaus gegen das planungsrechtliche Gebot der Rücksichtnahme nach § 34 Abs. 1 BauGB verstießen. Das Verwaltungsgericht habe zu Recht eine städtebauliche Entwertung der benachbarten Grundstücke bejaht. Die Behörde sei also zum sofortigen Einschreiten verpflichtet.