Baurecht

Baurecht; Berlin-Mitte; sanierungsrechtliche Auflage; Mietobergrenzen; Bestimmtheit der Auflage; Sanierungsgebiet

1. Eine zeitlich und sachlich unbestimmte sanierungsrechtliche Auflage zur Einhaltung von Mietobergrenzen ist nicht vollstreckungsfähig.

2. Ein Mietsenkungsverlangen ist kein taugliches Zwangsmittel, um den Zweck der Auflage zu erreichen. (Leitsätze der Redaktion)

I. Der Antragsteller wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen Zwangsmittelandrohungen wegen Nichterfüllung einer sanierungsrechtlichen Auflage.

Er ist Eigentümer des Grundstücks Bstraße in Berlin, das mit einem Vorderhaus, einem Seitenflügel und einem Quergebäude bebaut ist. Das Grundstück liegt im Sanierungsgebiet "Rosenthaler Vorstadt".

Der Antragsteller erhielt auf seinen Antrag vom 4. Juli 1996 eine Sanierungsgenehmigung vom 7. Februar 1997 für Modernisierungs- und lnstandsetzungsarbeiten auf dem Grundstück, die unter anderem die Nebenbestimmung Nr. 1 mit folgendem Text enthielt:

"Die vom Bezirksamt Mitte von Berlin am 10. Oktober 1995 in Konkretisierung der Sanierungsziele beschlossenen Mietobergrenzen für das Sanierungsgebiet ‚Rosenthaler Vorstadt' sind nach Abschluß der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sowohl bei den bewohnten als auch mit Vermietung bei den leerstehenden Wohnungen einzuhalten (...)."

Der Antragsteller legte gegen die Auflagen zur Sanierungsgenehmigung keinen Widerspruch ein.

Nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen schloß der Antragsteller mit 16 Neumietern Mietverträge ab, wobei er die Mietobergrenzen mit der Begründung überschritt, die Modernisierung der einzelnen Wohnungen gehe über den durchschnittlichen Modernisierungsumfang hinaus. Dies wurde jeweils in einer Zusatzvereinbarung zu dem jeweiligen Mietvertrag im einzelnen dargestellt, von den Mietern zur Kenntnis genommen und anerkannt.

Mit Bescheiden vom 28. September 1999 und 4. Oktober 1999 ordnete der Antragsgegner an, die Nettokaltmieten für insgesamt 16 Wohnungen auf einen den Mietobergrenzen entsprechenden Betrag bis zum 1. November 1999 zu senken und dies dem Bezirksamt durch eine Kopie des jeweiligen Mietänderungsschreibens nachzuweisen.

Der Antragsteller (hat) vorläufigen Rechtsschutz beantragt.

II. Der nach § 80 Abs. 5 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 VwGO i. V. m. § 4 Satz 1 AGVwGO zulässige Antrag hat Erfolg.

Bei der im vorliegenden Verfahren allein möglichen summarischen Prüfung der Sach- und Rechtslage überwiegt das Interesse des Antragstellers, von der Vollziehung der angefochtenen Zwangsmittelandrohungen zunächst verschont zu werden, das öffentliche Interesse an deren Durchsetzung, weil die Widersprüche des Antragstellers voraussichtlich Erfolg haben werden. Es bestehen ernstliche Zweifel an der Bestimmtheit und damit der Vollstreckungsfähigkeit der der Sanierungsgenehmigung vom 17. Februar 1997 beigefügten Auflagen (1.). Darüber hinaus ist das Mietsenkungsverlangen des Antragsgegners kein taugliches Zwangsmittel, um den Zweck der Auflage zu erreichen (2.).

1. Nach § 1 Abs. 1 VwVfG Bln. i. V. m. § 37 Abs. 1 VwVfG muß ein Verwaltungsakt hinreichend bestimmt sein. Dieses Erfordernis dient dem im Rechtsstaatsprinzip zum Ausdruck kommenden Gedanken der Rechtsklarheit und Rechtssicherheit. Der Entscheidungsinhalt muß für den Adressaten nach Art und Umfang aus sich heraus erkennbar und verständlich sein und den Adressaten in die Lage versetzen, zu erkennen, was genau von ihm gefordert wird (vgl. Kopp/Ramsauer, VwVfG, 7. Auflage § 37 Rdnr. 2, 12 m. w. N.). Auch aus der Sicht der erlassenden Behörde ist die Bestimmtheit erforderlich, da nur das erzwungen werden kann, was der Verwaltungsakt bestimmt; anderenfalls ist der Verwaltungsakt mangels Bestimmtheit nicht vollstreckbar. Wirtschaftlich einschneidende belastende Regelungen sind als wesentlicher Inhalt in den Verwaltungsakt selbst so aufzunehmen, daß dieser aus sich heraus verständlich ist und als Vollstreckungsgrundlage dienen kann (vgl. bereits Beschluß der Kammer, GE 1997, S. 191).

a) Hinsichtlich der Auflage Nr. 1 zur Sanierungsgenehmigung vom 17. Februar 1997 bestehen insoweit bereits deshalb Bedenken, weil dieser auf einen nicht veröffentlichten Beschluß des Bezirksamtes Mitte vom 10. Oktober 1995 Bezug nimmt, dessen Inhalt nur dadurch zu ermitteln ist, daß weitere Unterlagen des Bezirksamtes Mitte vom 25. September 1995 sowie eine Drucksache Nr. 1172/95 der Bezirksverordnetenversammlung Mitte von Berlin beigezogen werden. Dem Vertreter des Antragstellers ist zwar die Drucksache Nr. 1172/95 bei der Aushändigung der Sanierungsgenehmigung unstreitig übergeben worden. Im Besitz der weiteren Unterlagen, insbesondere des Beschlusses des Bezirksamtes Mitte von Berlin vom 10. Oktober 1995, ist er aber nicht. Die entsprechenden Unterlagen sind auch nicht, wie es nach § 55 Abs. 2 der Gemeinsamen Geschäftsordnung für die Berliner Verwaltung (GGO 1) i. V. m. den beigefügten Musterverfügungen Muster 1, Muster 2 und Muster 3 vorgesehen ist, als Anlage des Verwaltungsaktes erklärt worden. In der Auflage hat der Antragsgegner insbesondere nicht deutlich gemacht, welche Passagen aus dem umfangreichen und unveröffentlichten Anlagematerial durch Verweisung Inhalt der Auflage werden sollen.

b) Rechtliche Bedenken ergeben sich auch im Hinblick auf die fehlende zeitliche und sachliche Bestimmtheit der Auflage (vgl. bereits Beschluß, GE 1997, S. 191). Die Auflage verlangt von dem Antragsteller, die Mietobergrenzen einzuhalten, ohne in irgendeiner Weise klarzustellen, ob diese Verpflichtung für ein Jahr, für fünf Jahre oder bis zur Aufhebung der Sanierungsverordnung (§ 162 Abs. 1 BauGB) gelten soll. Für den Betroffenen ist daher unklar, von welchem Zeitpunkt an er - ausgehend von der begrenzten Miete - wieder mietrechtliche Erhöhungsmöglichkeiten nach § 3 MHG wahrnehmen kann. Diese Unbestimmtheit wird nicht dadurch geheilt, daß der Antragsgegner im Wege der Verwaltungspraxis die Dauer der Auflage auf ein Jahr begrenzt hat. Zudem läßt die Auflage in keiner Weise erkennen, ob die als Mietobergrenze festgesetzten Quadratmeterpreise einer allgemeinen Mietentwicklung dynamisch angepaßt werden oder nicht.

c) Die Kammer läßt offen, ob die Auflage auch insoweit zu unbestimmt ist, als sie nicht hinreichend regelt, wie bei leerstehenden Wohnungen zu verfahren ist. Die Argumentation des Antragstellers, er habe aus der Drucksache 1172/95 der Bezirksverordnetenversammlung Mitte von Berlin entnommen, daß die Mietobergrenzen überschritten werden könnten, wenn die Mieter der jeweiligen Wohnung dies aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen ausdrücklich akzeptieren, und diese Passage auch auf Neuvermietungen bezogen, ist nicht ohne weiteres von der Hand zu weisen. Selbst wenn diese Passage bei richtiger Interpretation sich nur auf Bestandsmieter bezieht, ist der Text zumindest unklar. Unklarheiten gehen zu Lasten der erlassenden Behörde, die sich Auslegungen des Betroffenen gefallen lassen muß (BVerwG DÖV 1972, 795, 796). Dabei ist zu berücksichtigen, daß es aus der Sicht des Gleichheitsgrundsatzes (Artikel 3 Abs. 1 GG) schwer nachvollziehbar ist, weshalb sogenannte "Luxus-Modernisierungen" zwar im Einverständnis mit den vorhandenen Mietern einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nicht entgegenstehen, während das Einverständnis von "Neu-Mietern" bei leerstehenden Wohnungen nicht ausreichen soll (vgl. bereits Beschluß der Kammer vom 11. Februar 2000 - VG 19 A 18.00 -).

2. Schließlich dürfte das Mietsenkungsverlangen des Antragsgegners gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit nach § 5 Abs. 2 VwVfG Bln. i. V. m. § 9 Abs. 2 VwVG verstoßen, weil der Zweck der sanierungsrechtlichen Auflage durch die Mietsenkung nicht nachträglich erreicht werden kann. Nach Auffassung des Antragsgegners ist der Zweck der Auflage hinsichtlich der Neuvermietung der Wohnungen, diese der einkommensschwächeren Bevölkerung aus dem Sanierungsgebiet vorzubehalten, so daß zwar ein Umzug im Sanierungsgebiet, nicht jedoch eine Verdrängung aus dem Sanierungsgebiet erfolgt. Ob die Auflage überhaupt geeignet ist, diesen Zweck zu erfüllen, erscheint fraglich, weil die Vermieter bei Neuvermietungen in keiner Weise verpflichtet sind, Mieter aus dem Sanierungsgebiet zu bevorzugen. Dies bedarf hier allerdings keiner Entscheidung, weil die Auflage unanfechtbar geworden ist. Nachdem die Wohnungen jedoch an Neumieter zu einem über den Mietobergrenzen liegenden Preis vermietet worden sind, stehen die Wohnungen für den ursprünglichen sanierungsrechtlichen Zweck nicht mehr zur Verfügung. Die Reduzierung der Miete auf die Mietobergrenze kann daran nichts ändern, würde vielmehr die "Fehlbelegung" verfestigen.

Anm.: Ebenso VG Berlin vom 10. Oktober 2000 - VG 19 A 103.00 -

Im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bestehen beschränkungen für den Eigentümer bei der Vermietung. Zivilrechtlich sind sie zwar wirkungslos, denn mieter und Vermieter dürfen bis zur Wuchergrenze vereinbaren, was sie wollen. Aber auch Auflagen der Behörde zu einer Baugenehmigung sind nicht einschränkungslos wirksam.

Der Eigentümer hatte für Modernisierungsarbeiten eine Sanierungsgenehmigung mit der Auflage erhalten, bestimmte Mietobergrenzen einzuhalten. Nachdem der Eigentümer bei Neuvermietungen diese Obergrenzen nicht eingehalten hatte, ordnete das Bezirksamt eine Mietsenkung auf die Mietobergrenzen an. Der Antrag des Eigentümers auf vorläufigen Rechtsschutz hatte beim Verwaltungsgericht Berlin Erfolg.

Mit Beschluß vom 28. Juli 2000 stellte die Kammer fest, daß ernstliche Zweifel an der Auflage zur Sanierungsgenehmigung bestünden. Diese bezog sich nämlich auf einen nicht veröffentlichten Beschluß und war darüber hinaus auch zeitlich unbestimmt. Wie lange ein Eigentümer die Mietobergrenzen einhalten mußte, war in der Auflage nicht gesagt. Dazu kam, daß das Mietsenkungsverlangen den Zweck der sanierungsrechtlichen Auflage nicht erfüllen konnte. Geschützt werden sollten einkommensschwache Mieter aus dem Sanierungsgebiet, wohingegen bei Leerstand der Eigentümer ohne weiteres berechtigt war, auch an andere Personen zu vermieten. Die bloße Anordnung der Mietsenkung würde an der "Fehlbelegung" nichts ändern.

Mietobergrenzen nach Kiezmietspiegeln und ähnlichem sind zivilrechtlich, also im Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ohne Bedeutung. Im Verhältnis des Eigentümers zur Behörde ist stets zu prüfen, ob eine Auflage und deren Vollstreckung verwaltungsrechtlich zulässig ist. Die Behörde darf nur inhaltlich, insbesondere auch zeitlich bestimmte Auflagen durchsetzen, und dies auch nur dann, wenn damit der sanierungsrechtliche Zweck erreicht werden kann.