Baurecht

Baurecht; Sanierungsrecht; sanierungsrechtliche Genehmigung; Nebenbestimmung, Auflage; Bedingung; isolierte Anfechtung; Sanierungsziele; Verdrängungsschutz; Mietobergrenzen; Erhaltungssatzung; Milieuschutzsatzung; Sozialplan; Härteausgleich

1. Der soziale Schutz der angestammten Wohnbevölkerung eines Sanierungsgebietes vor einer durch sanierungsbedingte Mietsteigerungen verursachten Verdrängungsgefahr zählt grundsätzlich zu den bei der Entscheidung über Art, Umfang und Ablauf der Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Abwägung berücksichtigungsfähigen Belangen.

2. Mit dem System der Regelung des städtebaulichen Sanierungsrechts in §§ 136 ff. BauGB ist es jedoch unvereinbar, die sanierungsrechtliche Genehmigung von Sanierungsmaßnahmen davon abhängig zu machen, daß an der durchschnittlichen wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Wohnbevölkerung des Sanierungsgebietes orientierte einheitliche Mietobergrenzen eingehalten werden.

Die Kl. wendet sich gegen Nebenbestimmungen der ihr erteilten sanierungsrechtlichen Genehmigung, insbesondere gegen die Festlegung von sogenannten Mietobergrenzen. Im übrigen wird auf den Sachverhalt des erstinstanzlichen Urteils (GE 2002, 1133) verwiesen.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist unbegründet.

Bei den der sanierungsrechtlichen Genehmigung beigefügten, auf die Einhaltung von Mietobergrenzen gerichteten Nebenbestimmungen handelt es sich um nach § 42 Abs. 1 VwGO gesondert anfechtbare Auflagen im Sinne von § 36 Abs. 2 Nr. 4 VwVfG in Verbindung mit § 1 Abs. 1 VwVfG Bln. Entgegen der Auffassung des Bekl. sind sie nach ihrem maßgebenden objektiv erkennbaren Regelungsinhalt ungeachtet ihrer ausdrücklichen Bezeichnung im Genehmigungstext nicht als "modifizierende Auflagen" einzustufen, welche als solche nicht isoliert angefochten werden könnten. Denn sie erfüllen nicht die für "modifizierende Auflagen" kennzeichnenden Merkmale, daß durch sie der Gegenstand der beantragten Genehmigung selbst qualitativ verändert wird und dem Antragsteller damit anstelle der beantragten uneingeschränkten nur eine entsprechend modifizierte Genehmigung zugesprochen wird, gegen die er allein mit einem Verpflichtungsbegehren auf Erteilung der ursprünglich beantragten Genehmigung vorgehen könnte (vgl. dazu Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 6. Aufl. 2001, § 36 Rdnr. 48, 55 mit Nachweisen). Die der Kl. erteilte sanierungsrechtliche Genehmigung weist jedoch derartige qualitative Abweichungen von dem beantragten Genehmigungsgegenstand nicht auf. Die von ihr beantragte Erlaubnis zur Durchführung bestimmter Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurde ihr hinsichtlich der baulichen Ausgestaltung erteilt. Die einzige Abweichung des Genehmigungsbescheids vom 27. Oktober 2000 besteht darin, daß der Kl. zunächst verwehrt wird, die ihr nach Zivilrecht zustehenden Möglichkeiten zu einer Mieterhöhung in vollem Umfang auszuschöpfen; hierdurch hat die Genehmigung zur Durchführung der Sanierungsmaßnahme jedoch kein wesentlich anderes Gepräge erhalten (vgl. dazu bereits den Beschluß des Senats vom 12. Juni 2002 - OVG 2 S 8.02 -, BauR 2003, 1024). Soweit sich der Bekl. demgegenüber darauf beruft, durch die Hinzufügungen der Auflagen Nrn. 1 und 2 wandele sich der Bescheid von einer ausschließlich auf die baulichen Veränderungen bezogenen Genehmigung hin zu einer Genehmigung, die - als Ausfluß der bezirklichen Sanierungssteuerung - auch die sozialen Sanierungsziele einbeziehe, so daß sich der Charakter der Genehmigung vollständig ändere, vermag dies eine abweichende Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Die vielschichtigen Sanierungsziele, von denen der Bekl. spricht, werden auch unabhängig von den Auflagen in der Genehmigung berücksichtigt; denn die gesamte Genehmigung ist, wovon auch die in der streitigen Bedingung Nr. 1 enthaltene Verpflichtung bezüglich der festgesetzten Sanierungspläne zeugt, Instrument zur Durchsetzung der Sanierungsziele einschließlich der sozialen Belange, was selbst dann der Fall wäre, wenn sie keine Bestimmung zu Mietobergrenzen enthielte.

(...)

Die Auflagen sind auch rechtswidrig und verletzen die Kl. in ihren Rechten. Nach § 145 Abs. 4 Satz 1 BauGB in Verbindung mit § 36 VwVfG wären sie nur rechtmäßig, wenn sie erforderlich wären, die Anspruchsvoraussetzungen nach § 145 Abs. 2 BauGB für die Erteilung der sanierungsrechtlichen Genehmigung sicherzustellen, wenn also die beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen ohne diese Nebenbestimmungen den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen oder die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würden. Diese Voraussetzungen sind jedoch nicht erfüllt.

Anders als das Verwaltungsgericht ist der erkennende Senat allerdings der Auffassung, daß der Schutz der in dem Gebiet ansässigen Bevölkerung vor einer möglichen Verdrängung infolge sanierungsbedingter Mietsteigerungen durchaus zu den bei der systematischen städtebaulichen Sanierung zu berücksichtigenden Belangen zählt. (wird ausgeführt)

Der Bekl. bewegt sich danach grundsätzlich innerhalb des ihm nach den sanierungsrechtlichen Bestimmungen eingeräumten planerischen Gestaltungsrahmens, wenn er das Ziel einer behutsamen, sozial gestaltenden Gefügesanierung formuliert, die auch gewährleisten soll, daß nach dem Ende der Gesamtmaßnahme die angestammte Wohnbevölkerung, soweit wie dies unter Berücksichtigung der spezifischen Funktion der städtebaulichen Sanierung möglich ist, im Gebiet ansässig bleiben kann (so zutreffend Schmidt-Eichstaedt, NVwZ 2003, S. 566, 567, ders. ZfBR 2002, S. 212, 213).

Der Bekl. wird jedoch durch die Regelungen der §§ 136 ff. BauGB zu den städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen nicht ermächtigt, zur Vermeidung von Verdrängungseffekten in den Sanierungsgebieten pauschale Mietobergrenzen festzulegen und deren Einhaltung in den sanierungsrechtlichen Genehmigungen vorzuschreiben.

Der Bekl. hat Mietobergrenzen für Sanierungsgebiete im Bezirk auf der Grundlage der bei den vorbereitenden Untersuchungen und nachfolgend im Zuge der Fortschreibung der sozialen Sanierungsziele gewonnenen statistischen Daten über die generellen Einkommensverhältnisse der Wohnbevölkerung in den Sanierungsgebieten festgelegt.

Kennzeichnendes Merkmal der so beschaffenen Mietobergrenzen ist danach ihre Herleitung aus statistischen Mittelwerten bezüglich der Einkommensverhältnisse, die typisierende Festlegung einer für einen Durchschnittshaushalt zumutbaren Mietbelastungsobergrenze sowie die pauschale Geltung für alle privaten Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet unabhängig davon, ob die jeweiligen Wohnungen vermietet sind oder leer stehen und ohne Rücksicht auf die konkrete Einkommenssituation der einzelnen Bewohner oder der neuen Mieter. Eine Berücksichtigung der konkreten Einkommenssituation soll erst stattfinden, wenn die Mieten auch bei Beachtung der Mietobergrenzen die Bewohner wirtschaftlich überfordern.

In dieser Ausgestaltung finden die festgelegten Mietobergrenzen jedoch keine Grundlage in der gesetzlichen Regelung über die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen; sie sind nach Art und vorgesehener Wirkungsweise unvereinbar mit dem den Vorschriften in §§ 136 ff. BauGB zugrundeliegenden Regelungssystem und den der systematischen städtebaulichen Sanierung zugedachten Aufgaben.

Das maßgebende Ziel städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen ist die nach dem Konzept der Gemeinde für erforderlich erachtete Behebung baulicher und funktionaler Mängel, mithin eine Veränderung und Entwicklung des Gebiets zum städtebaulich Besseren hin. Diesem Ziel sind die anderen mit der Sanierung verfolgten Zwecke nachgeordnet. Nur im Rahmen dieser spezifischen Aufgabenstellung kann daher die Gemeinde auch soziale Ziele, wie diejenigen des Verdrängungsschutzes, verfolgen. Dabei sind die sich hieraus ergebenden Aufgaben und Funktionen und Belastungen so verteilt, daß der Gemeinde gemäß §§ 146, 147 BauGB die Durchführung der Ordnungsmaßnahmen obliegt, während gemäß § 148 BauGB die Durchführung von Baumaßnahmen den Eigentümern überlassen ist. Erfüllt ein Eigentümer diese Aufgabe als privater Investor, so handelt er prinzipiell rechtmäßig. Zugleich knüpft das Bürgerliche Gesetzbuch an eine solche Baumaßnahme, sofern sie wohnwertverbessernd ist, die rechtliche Folge, daß der Eigentümer gemäß § 559 BGB über die zulässige Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB hinaus eine um 11 % der Modernisierungskosten im Jahr erhöhte Netto-Kaltmiete verlangen kann. Die bürgerlich-rechtlichen Regelung in §§ 557 ff. BGB über die zulässigen Miethöhen sind, in Verbindung mit der Regelung in § 554 BGB hinsichtlich der Duldungspflicht des Mieters bei Modernisierungsmaßnahmen, als ein insgesamt sozial abgewogenes System ausgestaltet, das schutzwürdige Belange des Mieters ebenso wie die Interessen des Vermieters ausgleichend wahrt und insoweit eine verfassungskonforme Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums darstellt (vgl. Wendt in: Sachs, GG, 3. Aufl. 2003, Art. 14 Rdnr. 137 f.). Die danach dem Eigentümer eingeräumte Möglichkeit einer Erhöhung der Miete wird vom Schutzbereich des Art. 14 GG erfaßt.

Durch die zusätzliche öffentlich-rechtliche Bindung des Eigentümers an niedrigere Mietobergrenzen im Rahmen der sanierungsrechtlichen Genehmigung wird dieser jedoch - jedenfalls mittelbar - gezwungen, auf einen Teil der ihm nach dem bürgerlichen Recht zustehenden Miete und damit auf eine Amortisation seiner Investitionen in dem zulässigen Umfang zu verzichten; zumindest wird ihm die Möglichkeit genommen, darüber frei zu entscheiden, ob er von der zivilrechtlichen Mieterhöhungsmöglichkeit in vollem Umfang Gebrauch machen will oder nicht.

Für eine derartige Belastung bedürfte es einer gesetzlichen Eingriffsgrundlage, die sich in den hier einschlägigen sanierungsrechtlichen Bestimmungen jedoch nicht finden läßt. Da eine ausdrückliche Zulassung der Festlegung derartiger Mietobergrenzen im Gesetz fehlt, könnte dafür gesetzliche Grundlage allenfalls in der der Gemeinde nach § 140 Nr. 3 BauGB eingeräumten Kompetenz zur Bestimmung der Sanierungsziele gesehen werden. Dem steht jedoch die Systemwidrigkeit des vom Bekl. eingesetzten Instruments der pauschalen Mietobergrenzen im Sanierungsrecht entgegen.

Grundvoraussetzung für die Zulässigkeit einer derartigen Beschränkung der Eigentümerrechte wäre eine durch die gesetzliche Ermächtigung gedeckte städtebauliche Rechtfertigung. Dazu können Ziele eines bloßen sozialen Mieterschutzes von vornherein nicht gerechnet werden (vgl. Schmidt-Eichstaedt, a.a.O.; s. a. Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Mai 2003, § 172 Rdnr. 45; Köhler in: Schrödter, BauGB, 6. Aufl. 1998, § 172 Rdnr. 32). Für deren Berücksichtigung ist erst im Zuge der - noch zu erörternden - Abmilderung der unmittelbaren Belastungen der konkret betroffenen Mieter nach Maßgabe der Regelungen in §§ 180, 181 BauGB Raum, welche prinzipiell allein finanzielle Ausgleichsleistungen der öffentlichen Hand vorsehen.

Es fehlen jedoch städtebauliche Gründe, die im vorliegenden Sanierungsgebiet überhaupt eine weitergehende Beschneidung der Dispositionsmöglichkeiten der Eigentümer hinsichtlich der Miethöhen grundsätzlich rechtfertigen könnten. (wird ausgeführt)

Es fehlt demnach im Sanierungsrecht bereits im Ansatz eine städtebauliche Rechtfertigung für die durch die Mietobergrenzen in der hier vom Bekl. angewendeten Form bewirkten Beschneidung der Rechte der Grundeigentümer auf die Nutzung der zivilrechtlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten. Die Mietobergrenzenregelung stellt sich vielmehr insgesamt als ein mit dem gesetzlichen Regelungssystem des Sanierungsrechts nach §§ 136 ff. BauGB unvereinbares, nach seinen Grundlagen unzulässigerweise erhaltungsrechtlich konzipiertes Steuerungsinstrument dar, dessen primäres sozialpolitisches Ziel hier darin besteht, zugleich Schutzwirkungen zugunsten der Wohnungsmieter in dem Gebiet zu entfalten und das - wie den genannten Bezirksamtsbeschlüssen zu entnehmen ist - durch die Einbeziehung auch der leerstehenden Wohnungen und der Neuvermietungen darauf ausgerichtet ist, einkommensschwachen Bewohnern der Friedrichshainer Sanierungsgebiete nach Möglichkeit das Verbleiben in diesen durch die Sanierungsmaßnahmen verbesserten und aufgewerteten Gebieten finanziell zu ermöglichen. Im Widerspruch zu der prinzipiell im Gesetz vorgesehenen Verteilung der Aufgaben und Lasten in den Sanierungsgebieten werden damit die Eigentümer insoweit einseitig belastet, wobei zudem die gegenüber einer Verdrängungsgefahr nicht schutzwürdigen neu hinzukommenden sowie die nicht einkommensschwachen Mieter unter Verstoß gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz von der Regelung profitieren. Insbesondere vermag die vom Bekl. im vorliegenden Rechtsstreit und wiederholt in den genannten Bezirksamtsbeschlüssen für diese Erstreckung der Mietobergrenzenregelung auf leerstehende Wohnungen gegebene weitere Begründung, hiermit solle die forcierte Schaffung von Wohnungsleerständen im Gebiet verhindert werden, die Systemwidrigkeit und Unverhältnismäßigkeit des damit im Ergebnis verfolgten Ziels nicht zu widerlegen, wonach auch die leerstehenden Wohnungen im Gebiet grundsätzlich für die einkommensschwachen Bewohner vorgehalten werden und Fluktuationen der Bewohner möglichst vermieden werden sollen. Auch bei dem vom Bekl. dafür genannten Ziel der Verhinderung einer davon ausgehenden Vorbildwirkung handelt es sich um einen dem Milieuschutz zugehörigen Aspekt, der jedoch im Sanierungsrecht keinen Platz hat. Rechtswidrigen Kündigungen können die Mieter im übrigen mit den zivilrechtlichen Rechtsschutzmöglichkeiten begegnen. Einem mißbräuchlichen Vorgehen der Vermieter kann der Bekl. im Zuge der Ablaufsicherung unter anderem auch durch den Abschluß städtebaulicher Verträge entgegenwirken.

Daß die Bindung der Eigentümer an die Mietobergrenzen entsprechend dem hier anwendbaren Beschluß des Bezirksamts vom 13. Januar 1998 (a. a. O.) nur für die Dauer eines Jahres festgelegt worden ist, stellt die prinzipielle Unzulässigkeit dieses Steuerungsinstruments im Sanierungsgebiet nicht in Frage. Im Hinblick auf die den beabsichtigten Verdrängungsschutz durch eine Befristung auf ein Jahr nur unzureichend gewährleistende bisherige Mietobergrenzenregelung hat das Bezirksamt im übrigen die Regelung durch den für spätere Genehmigungsanträge geltenden Beschluß vom 11. April 2000 (Bezirksamtsvorlage-Nr. 1042/00) "längerfristige Bindung an Mietobergrenzen" dahingehend verschärft, daß nach dem Ablauf der Sperrfrist von einem Jahr bis zum Ende der Gesamtmaßnahme Mieterhöhungen nach § 2 MHG (jetzt § 558 BGB) höchstens bis zum Mittelwert des jeweils aktuellen Berliner Mietspiegels für vergleichbaren Wohnraum hinsichtlich der Lage, Größe und Ausstattung vorgenommen werden dürfen. Aber schon mit der im vorliegenden Fall relativ kurzzeitigen Bindung ist ein nicht unerheblicher Eingriff in die der Kl. zivilrechtlich zustehenden Mieterhöhungsbefugnisse verbunden, die wegen der prinzipiellen Unvereinbarkeit der pauschalen Mietobergrenzenregelung mit dem Sanierungsrecht von den Eigentümern nicht hingenommen werden müssen.

Als ermächtigungskonforme Bestimmung zur Verhinderung der Verdrängung von Gebietsbewohnern steht dem Bekl. dagegen primär eine am baulichen Zustand der Wohngebäude und der Sozialstruktur der ansässigen Bevölkerung orientierte Begrenzung der Art und des Umfangs der Modernisierungsmaßnahmen im Rahmen der Konkretisierung der Sanierungsziele nach § 140 Nr. 3 BauGB zur Verfügung. In diesem Zusammenhang können auch den statistisch ermittelten Haushaltseinkommen gewisse Anhaltspunkte für einen Regelungsbedarf entnommen werden, die dann als Indikator dienen. Er kann den Sanierungsumfang danach auf Maßnahmen beschränken, die - wie dies in dem hier maßgebenden Bezirksamtsbeschluß vom 13. Januar 1998 geschehen ist - auf die Herstellung eines zeitgemäßen, jedoch nicht überdurchschnittlich komfortablen Wohnstandards gerichtet sind. Auch die Zusammenlegung kleinerer Wohnungen zu einer familiengerechteren Größe ist im Rahmenprogramm der Senatsverwaltung zu einem der Sanierungsziele erklärt worden. Ob und inwieweit bei nicht von den gemeindlichen Sanierungszielen erfaßten Luxusmodernisierungen in der sanierungsrechtlichen Genehmigung gezielt ein zeitweiliger Verzicht des Eigentümers auf Mieterhöhungsmöglichkeiten vorgesehen werden kann (so von Hase, GE 2001, S. 329, 335), ist im vorliegenden Verfahren nicht abschließend zu klären, da die streitigen Modernisierungsmaßnahmen der Kl. dazu nicht gerechnet werden können. Der Bekl. hat es überdies in der Hand, in der Genehmigung selbst sowie im Rahmen gemäß § 180 BauGB individuell erstellter Sozialpläne - oder aufgrund freiwilliger städtebaulicher Vereinbarungen mit dem Eigentümer - einen die Interessen und die Belastung der Mieter möglichst schonenden zeitlichen Ablauf der Sanierungsmaßnahmen in einem Gebäude festzulegen.

Insgesamt muß dem Eigentümer, der frei finanziert Modernisierungsarbeiten im Einklang mit dem gemeindlichen Sanierungsprogramm durchführt, in der sanierungsrechtlichen Genehmigung eine wirtschaftliche Nutzung des Grundstücks dergestalt ermöglicht werden, daß ihm nach der Sanierung grundsätzlich die bereits sozial ausgewogen konzipierten zivilrechtlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten nach §§ 558, 559 BGB dem Umfang nach verbleiben. Ergibt sich hierbei die wirtschaftliche Überforderung von Bewohnern des Gebiets und damit eine individuelle Verdrängungsgefahr, so sieht die Regelung des § 181 BauGB die Gewährung von Härteausgleichszahlungen zur Gewährleistung eines sozialverträglichen Ablaufs der Sanierung vor, wenn dies die Billigkeit fordert. Die danach mögliche Abfederung sozialer Härten in Form von Miet- und Anpassungsbeihilfen sind aber allein von der öffentlichen Hand zu leisten und können nicht über Mietobergrenzen teilweise auf die Hauseigentümer abgewälzt werden. Daß es dem Bekl. auch darum ging, mit Hilfe der Mietobergrenzen einen Teil dieser zeitweiligen Subventionierung der Mieten zu sparen, geht aus der Drucksache-Nr. 1497/94 der BVV Friedrichshain zu dem Bezirksamtsbeschluß Nr. 345/94 vom 14. Juni 1994 hervor, wo zu den haushaltsmäßigen Auswirkungen der Regelung zur Begrenzung der Miethöhe ausgeführt wird, daß die Notwendigkeit von Härteausgleichszahlungen, zu denen die Gemeinde gemäß § 181 verpflichtet ist, der Anzahl und der Höhe nach eingeschränkt wird.

Können derartige staatliche Beihilfen nicht oder nicht in ausreichendem Umfang geleistet werden und verzichtet auch der Eigentümer nicht freiwillig auf Mieterhöhungen, so stellt es eine dem städtebaulichen Sanierungsrecht grundsätzlich immanente Folge der durch die Sanierung angestrebten baulichen und funktionalen Verbesserung und Aufwertung des Gebiets dar, wenn Bewohner infolge der für sie nicht tragbaren Mieterhöhungen veranlaßt werden, die Wohnung aufzugeben und gegebenenfalls das Gebiet zu verlassen. Denn im Falle eines Zielkonflikts zwischen der für notwendig erachteten Beseitigung baulicher Mißstände und der wirtschaftlichen Motivation der freifinanzierend tätigen Eigentümer einerseits und dem Wunsch von Bewohnern auf ihren Verbleib andererseits muß im Sanierungsgebiet generell dem Ziel der baulichen Verbesserung und der Aufwertung des Gebiets der Vorrang eingeräumt werden (vgl. von Hase, a. a. O., S. 331 f.). Mit Rücksicht auf den inzwischen - wie ausgeführt - weiter-gehend entspannten Wohnungsmarkt in Berlin kommt den damit ver-bundenen Belastungen der Bewohner und dem Gesichtspunkt des Verdrängungsschutzes im übrigen heute ohnehin ein geringeres Gewicht zu als noch beim Erlaß der Sanierungsverordnung im Jahre 1993.

Nach Maßgabe dieser rechtlichen Beurteilung der Mietobergrenzenregelung ist dem gegen die Auflagen Nr. 1 und 2 zur sanierungsrechtlichen Genehmigung gerichteten Anfechtungsantrag der Kl. ebenso wie dem gegen die der Genehmigung beigefügte Bedingung Nr. 1 gerichteten Verpflichtungsantrag - in der Form der Verurteilung des Bekl. zur Neubescheidung - zu entsprechen.

Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet bedürfen der Genehmigung; in ständiger Behördenpraxis werden dabei bestimmte Mietobergrenzen festgelegt, um den sozialen Schutz der Wohnbevölkerung zu gewährleisten. Das ist rechtswidrig.

Die Sanierungsgenehmigung enthielt Bedingungen und Auflagen, wonach Sozialplanregelungen und bestimmte Mietobergrenzen nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten eingehalten werden müßten. Nach Widerspruch und Anfechtungsklage der Eigentümerin berief sich die Behörde u. a. darauf, es habe sich um modifizierende Auflagen gehandelt, die nicht gesondert anfechtbar seien. Das Verwaltungsgericht hob Bedingung und Auflagen auf mit der Begründung, der Schutz der angestammten Wohnbevölkerung sei kein gesetzliches Sanierungsziel (GE 2002, 1133).

Das OVG Berlin stellte fest, daß die Anfechtungsklage zulässig war, weil es sich eben nicht um modifizierende Auflagen, die gesondert anfechtbar sind, gehandelt habe. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts bejahte es zwar die Behördenargumentation, daß der Schutz der angestammten Wohnbevölkerung Sanierungsziel sein könne. Pauschale Mietobergrenzen seien jedoch dazu nicht geeignet, da hierdurch auch das grundgesetzlich geschützte Mieterhöhungsrecht des Vermieters beeinträchtigt würde. Für eine solche Einschränkung des gesetzlichen Mieterhöhungsrechts hätte es jedoch einer gesetzlichen Eingriffsgrundlage bedurft, die im Baugesetzbuch nicht enthalten sei. Das zulässige Ziel, den Schutz der Wohnbevölkerung, müsse die Behörde mit anderen Mitteln durchsetzen, etwa einer Beschränkung der Modernisierungsarbeiten nach Art und Dauer. Auch kämen bei einkommensschwachen Mietern Zahlungen der öffentlichen Hand in Betracht. Unzulässig sei es aber, diese Zahlungspflicht auf den Eigentümer abzuwälzen.