Bauordnungswidrigkeit als Mangel (ungenehmigte Verbindung einer Wohnung mit darüberliegenden Dachräumen)

Bauordnungswidrigkeit als Mangel (ungenehmigte Verbindung einer Wohnung mit darüberliegenden Dachräumen); Verwirkung bei Mangelkenntnis und vorbehaltloser Mietzahlung

1. Der Mieter kann auf Feststellung der Schadensersatzpflicht des Vermieters klagen, wenn er dem Grunde nach einen solchen Anspruch hat, dessen Höhe aber noch nicht beziffern kann.

2. Sind Räume zusammenhängend als Wohnung vermietet worden, so stellt die bauordnungswidrige Verbindung dieser Räume einen anfänglichen Mangel der Mietsache dar.

3. Der daraus resultierende Schadensersatz ist nur dann verwirkt, wenn der Mieter in Kenntnis des Mangels die Miete mehrere Monate vorbehaltlos zahlt.

II. Dem Kl. steht der geltend gemachte Feststellungsanspruch gegen den Bekl. zu. Das Feststellungsinteresse des Kl. ergibt sich aus dem Umstand, daß ihm dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch gegen den Bekl. zusteht, den er derzeit nicht beziffern kann, während der Bekl. diesen Anspruch leugnet.

Der Schadensersatzanspruch des Kl. ergibt sich aus § 538 Abs. 1 1. Alt. BGB. Denn die Mietsache ist mit einem Mangel im Sinne des § 537 Abs. 1 BGB behaftet. Diesen Mangel stellt im vorliegenden Fall die ehemals bauordnungswidrige Verbindung und Nutzung des Wohnraumes (vgl. hierzu Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., Teil I, § 537 Rn. 6) im 4. OG und Dachgeschoß dar. Diese Räume sind dem Kl. insgesamt als eine Wohnung vermietet worden, weshalb der Bekl. dem Kl. zur Überlassung in diesem Zustand verpflichtet ist (§§ 535 S. 1, 536 BGB). Die Bauordnungswidrigkeit bestand von Beginn des Mietverhältnisses an, weshalb der Bekl. verschuldensunabhängig haftet.

Dem Anspruch steht die Kenntnis des Kl. vom Mangel nicht entgegen (§ 539 S. 1 BGB). Die dahingehende Behauptung des Bekl. ist unsubstantiiert, da er nicht mitteilt, aus welchen Gründen oder Umständen auf eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis des Kl. geschlossen werden kann.

Der Anspruch des Kl. ist entgegen der Ansicht des Amtsgerichts auch nicht in entsprechender Anwendung von § 539 S. 2 BGB verwirkt. Denn der Kl. hat den von ihm beanstandeten Zustand seit Oktober 1997 mehrfach gegenüber dem Bekl. gerügt, weshalb von einer Verwirkung durch Kenntnis des Mangels und Zahlung des Mietzinses ohne Mangelrüge nicht ausgegangen werden kann. Die jeweiligen Abstände zwischen den Schreiben des Kl. (bzw. des Mietervereins) waren auch nicht derart lang, daß Verwirkung eintreten konnte. Insoweit kommt eine Verwirkung nur bei einer mehrmonatigen vorbehaltlosen Mietzinszahlung in Betracht, die vorliegend nicht gegeben war.

Der Vermieter hatte dem Mieter eine Wohnung im 4. Obergeschoß vermietet, die mit Räumen im Dachgeschoß verbunden war. Dabei waren allerdings die Vorschriften der Bauordnung im Ausbau nicht eingehalten worden, so daß der Mieter auf Schadensersatz klagte.

Das Landgericht Berlin gab ihm mit Urteil vom 20. August 1999 Recht, denn es lag ein anfänglicher Mangel vor, für den die Garantiehaftung des Vermieters eingreift. Der Mieter konnte auch auf Feststellung klagen, da die Höhe des Schadens (etwa von der Behörde durchgesetzte Umzugskosten) nicht feststand.