Bauordnungsrecht

Bauordnungsrecht; Werbetafeln; Fremdkörperwirkung/Umgebungsverträglichkeit; Billboards und "Stadtinformationsanlagen"; Werbenutzungsvertrag mit Ausschließlichkeitsklausel

Daß Werbeanlagen im öffentlichen Straßenraum als Gegenleistung dafür zugelassen werden, daß der Unternehmer öffentliche Einrichtungen unterhält, entbindet nicht von der Einhaltung des bauordnungsrechtlichen Verunstaltungsverbots und nimmt diesen Anlagen nicht die Vergleichbarkeit mit anderen Fremdwerbungsanlagen.

Die Kl. begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung von zwei Werbetafeln (je 2,60 m hoch und 3,60 m breit) auf dem Grundstück in Berlin-Wedding. Das Grundstück ist im vorderen Bereich unbebaut. Die Baulücke dient als Zufahrt zu den dahinterliegenden Gebäuden und ist zum Teil mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt. Eine Werbetafel soll auf einer Lattenkonstruktion an der Brandwand des Hauses befestigt werden (Wandwerbetafel), während die andere Werbetafel im Bereich der Zufahrt vor der Brandwand des Nachbarhauses geständert werden soll (Stahlträgertafel).

Die P.-Straße ist eine mehrspurige Durchgangsstraße mit einem begrünten Mittelstreifen, die von der R.-Straße bis zur B.-Straße in nord-östlicher Richtung verläuft. Die östliche Straßenseite ist in dem Bereich, in dem sich das Grundstück befindet, durch den Baunutzungsplan von 1958/60 als beschränktes Arbeitsgebiet ausgewiesen. In Höhe der Grundstücksnummer befindet sich ein Grünzug entlang der Panke mit einer Kindertagesstätte und einer Schule, der sich auf der gegenüberliegenden Seite der P.-Straße fortsetzt. Die westliche Seite der P.-Straße ist von der R.-Straße bis zur Grundstücksnummer ... durch den Baunutzungsplan von 1958/60 zunächst als gemischtes Gebiet ausgewiesen und ab der Grundstücksnummer ... (etwa in Höhe des gegenüberliegenden Grundstücks) als allgemeines Wohngebiet.

Mit Bescheid vom 17. Mai 1993 lehnte das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt des Bezirkes Wedding von Berlin die beantragte Baugenehmigung für die Werbetafeln mit der Begründung ab, daß diese aufgrund ihrer Größe und dem wechselnden Plakatanschlag an den verputzten Brandwänden in der durch Wohnbebauung und Baumbewuchs geprägten Straße als Fremdkörper in Erscheinung treten und das Straßenbild verunstalten würden. Dies sei bauordnungsrechtlich nicht zulässig. (...)

Die Kl. trägt vor, daß die breite P.-Straße mit dem Mittelstreifen eine trennende Wirkung zu der gegenüberliegenden Straßenseite habe. Darüber hinaus würden die Werbetafeln nicht parallel, sondern quer zur Fahrbahn aufgestellt, so daß sie nur von einigen Wohnungen aus zu sehen wären. Die kahlen Brandwände würden durch die Werbung eher aufgelockert als verunstaltet. Außerdem habe das Bezirksamt Wedding von Berlin zwischenzeitlich selbst auf dem Mittelstreifen entlang der P.-Straße die Aufstellung von Werbetafeln (Billboards und sog. Stadtinformationsanlagen) mit Fremdwerbung zugelassen, so daß sich das Erscheinungsbild der P.-Straße dadurch nachhaltig verändert habe und durch Fremdwerbung geprägt werde. Jedenfalls könne der Bekl. der Kl. nicht mehr entgegenhalten, daß die nähere Umgebung durch die von ihr geplanten Werbetafeln verunstaltet werde. Der Bekl. messe mit zweierlei Maß, wenn er die Aspekte, die er für die Versagung der Baugenehmigung für die beiden Werbeanlagen der Kl. für maßgeblich halte, im Falle der auf dem Mittelstreifen der P.-Straße zugelassenen Werbeanlagen, die Auswirkungen auf ihre gesamte Umgebung hätten, nicht als relevant ansehe. Diese unterschiedliche Genehmigungspraxis des Bekl. verfolge lediglich den Zweck, Konkurrenten der betreffenden Firma von der Nutzung der Straße für Werbezwecke auszuschließen, weil dieses mit dem Land Berlin vertraglich so vereinbart sei. Hierbei handele es sich um eine unzulässige Ermessensbindung. (...)

Das beklagte Land führt aus, daß sich die "Stadtinformationsanlagen" in größeren Abständen auf dem Mittelstreifen der P.-Straße befänden und von dem geplanten Anbringungsort der Werbetafeln aus nicht oder kaum zu sehen seien. Im übrigen liege die Aufstellung dieser Werbeanlagen im öffentlichen Interesse, weil die betreffende Firma die Versorgung der Stadt mit öffentlichen Bedürfnisanstalten sowie deren Unterhaltung vertraglich übernommen und im Gegenzug dafür vom Land Berlin die Zusage erhalten habe, an Wartehallen, öffentlichen Toiletten sowie auf öffentlichem Straßenland werben zu dürfen. Diese Werbeanlagen dienten damit der Finanzierung und Erfüllung von öffentlichen Aufgaben in Form der Bereitstellung und Pflege von Toilettenanlagen auf öffentlichem Straßenland. Anderen Firmen, die derartige Leistungen im öffentlichen Interesse nicht erbringen, stünden diese Vergünstigungen auch nicht zu, so daß diese Werbeanlagen auch nicht als Vergleichsmaßstab herangezogen werden könnten. Auf diese Weise würde zudem eine Überfrachtung der Umgebung mit störenden Werbetafeln verhindert und gleichzeitig die Zahl der Werbeanlagen im öffentlichen Interesse begrenzt. (...)

Die geplanten Werbeanlagen verstoßen gegen Bauordnungsrecht, denn für die Erfüllung der umgebungsbezogenen Gestaltungsanforderungen der Berliner Bauordnung (§ 10 Abs. 2 BauO Bln), die auch an Werbeanlagen zu stellen sind (§ 11 Abs. 2 Satz 1 BauO Bln), kommt es unabhängig von der planungsrechtlichen Ausweisung maßgeblich auf den tatsächlichen Charakter der vorhandenen Umgebung an. Danach sind bauliche Anlagen so mit ihrer Umgebung in Einklang zu bringen, daß sie das Straßen-, Orts- oder Landschaftsbild nicht verunstalten oder deren beabsichtigte Gestaltung nicht stören. Auf die erhaltenswerten Eigenarten der Umgebung ist Rücksicht zu nehmen.

Wie die Augenscheinseinnahme durch den erkennenden Senat ergeben hat, würden die Werbetafeln das vorhandene Orts- und Straßenbild in diesem Bereich empfindlich stören, denn sie würden als Fremdkörper in ihrem Umfeld in Erscheinung treten und auf dieses mit ver-unstaltender Wirkung ausstrahlen. Zur Umgebung zählt hierbei der örtliche Bereich, der von der baulichen Anlage optisch beeinflußt wer-den kann und dessen ästhetische Beeinträchtigung vermieden werden soll (vgl. Wilke/Dageförde/Knuth/Meier, BauO Bln, 5. Aufl. [1999], § 10 Rdnr. 8; Urteil des Senats LKV 2000, 123). Wie weit der Ausstrah-lungsbereich einer Werbeanlage reicht, hängt neben der Art der Wer-bung und ihrer Dimensionierung vor allem von ihrem Anbringungsort ab. Das durch die Brandwände der jeweiligen Nachbargebäude eingefaßte Grundstück wirkt selbst als beruhigte Zone innerhalb des Straßenbildes, weil es neben dem Einfahrtbereich mit zahlreichen, teilweise bis zum dritten Obergeschoß reichenden Bäumen bepflanzt ist. Diese entfalten vor der verputzten Brandwand eine Ausstrahlungswirkung, die den Wohncharakter unterstreicht, so daß ihnen eine gewisse stadtgestalterische Qualität zukommt. Jede großflächige Fremdwerbung würde in einen scharfen Kontrast zu dem ruhigen Charakter dieser städtebaulichen Situation treten.

Dies gilt auch für die Umgebung, soweit sie von den Werbeanlagen optisch beeinflußt werden kann. Wie die Ortsbesichtigung ergeben hat, ist die östliche Straßenseite der in dem hier maßgeblichen Bereich zwischen der R.-Straße und dem die P.-Straße querenden Grünzug optisch als allgemeines Wohngebiet zu qualifizieren, weil die Prägung durch Wohnbauten hier überwiegt. Die in diesem Straßenabschnitt befindliche Straßenbaumreihe unterstreicht zudem den ruhigen Wohncharakter dieses Bereichs. Soweit sich in den Sockelgeschossen der Wohnhäuser neben einem Gemeindebüro die Geschäftsräume eines Bootsausrüsters, eines Bestattungsunternehmens und einer Spielothek befinden, geht diese gewerbliche Nutzung nicht über die in allgemeinen Wohngebieten zulässigen Ladengeschäfte und gewerblichen Kleinbetriebe (vgl. § 7 Nr. 8 b BO 58) hinaus. Diese Betriebe weisen nur Eigenwerbung am Ort der Leistung auf, aus der sich eine großflächige Fremdwerbung, wie sie von der Kl. beabsichtigt ist, auffällig hervorheben würde.

Wie die Ortsbesichtigung gezeigt hat, würde die Fremdwerbung an den Giebelwänden auch in das gegenüberliegende allgemeine Wohngebiet hineinstrahlen, selbst wenn die Werbetafeln nicht frontal zur Straße aufgestellt würden. Dieses dient auch tatsächlich nur dem Wohnen und ist frei von jeglicher gewerblichen Nutzung. Die P.-Straße hat hier keine optisch trennende Wirkung. Die "Stadtinformationsanlage" mit der Fremdwerbung auf dem Mittelstreifen im Bereich der Einmündung der Straße befindet sich schon in dem Bereich der westlichen Seite der P.-Straße, der als gemischtes Gebiet ausgewiesen ist. Nur von diesem Eckstandort aus kann diese Fremdwerbung zusammen mit einem Teil der Giebelwand des Hauses sowie den Werbeeinrichtungen des Bestattungsunternehmens und des Bootsausrüsters wahrgenommen werden. Von anderen Standorten im Bereich des allgemeinen Wohngebiets aus ist diese Werbeanlage nicht mehr zu sehen, denn sie wird durch mannshohes Gesträuch, das sich bis zum nächsten Mittelstreifendurchbruch ausdehnt, selbst im winterlich entlaubten Zustand verdeckt. Das weiter nördlich auf dem Mittelstreifen der P.-Straße aufgestellte Billboard hinter der Kreuzung W.-Straße ist von einem Standort etwa gegenüber von dem streitbefangenen Grundstück aus zwar noch zu erkennen, aber im unteren Teil ebenfalls durch Sträucher verdeckt. Von einer Prägung des hier maßgebenden Bereichs durch andere Fremdwerbungseinrichtungen auf dem Mittelstreifen kann hier nicht ausgegangen werden. Der Grünzug entlang der Panke ist zudem als optische Zäsur zu dem durch das dahinterliegende Möbelhaus mehr gewerblich geprägten Bereich zu werten, so daß das Billboard auf dem Mittelstreifen keine umgebungsbeeinflussende Wirkung in dem vorliegenden Fall hat.

Deshalb kann dahinstehen, ob der Umstand, daß diese Fremdwerbungsanlagen auf dem Mittelstreifen der Finanzierung öffentlicher Einrichtungen dienen - wie der Bekl. meint -, diesen die Vergleichbarkeit mit anderen Werbeanlagen zu nehmen vermag. Dies mag straßenrechtlich für die Sondernutzungsgenehmigung von Bedeutung sein, nicht aber für die bauordnungsrechtliche Beurteilung und die Frage der umgebungsprägenden Wirkung im Sinne eines Berufungsfalles. Hier gilt allein der rein tatsächliche stadtbildliche Beurteilungsmaßstab der bauordnungsrechtlichen Verunstaltungsvorschriften, so daß diese Werbeanlagen grundsätzlich geeignet sind, die für eine hinzukommende Werbung maßgebende Annahme eines unvertretbaren gestalterischen Widerspruchs zu relativieren. Es ist Aufgabe der Behörde, für die Einhaltung auch der bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu sorgen, denn auch solche Anlagen unterliegen selbstverständlich den gesetzlichen Vorschriften und sind nach diesen zu beurteilen. Unabhängig davon handelt es sich bei den Werbeanlagen, die straßenrechtlich als "Stadtinformationsanlagen" genehmigt worden sind, nicht - wie ihre Bezeichnung andeuten könnte - um Anlagen im Sinne der Definition des § 11 Abs. 3 Satz 1 BauO Bln für amtliche Mitteilungen und zur Unterrichtung der Bevölkerung über kirchliche, kulturelle, politische, sportliche und ähnliche Veranstaltungen, denn sie werden ausschließlich als beleuchtete Schaukästen für Fremdwerbung genutzt.

Ebenso kann dahinstehen, inwieweit vom Bekl. abgeschlossene Werbenutzungsverträge mit Ausschließlichkeitsklausel möglicherweise unzulässige Bindungswirkungen im Zusammenhang mit einer Genehmigungserteilung entfalten (vgl. zu straßenrechtlichen Genehmigungen: OVG Berlin, Beschluß vom 20. Oktober 1994 - OVG 1 S 149.94 m. w. N.; VGH Bad.-Württ., Urteil vom 12. Dezember 1996, BRS 58 Nr. 129), weil sich diese Frage überhaupt nur für den Bereich des Ermessens stellen kann, nicht aber in Rechtsgebieten, in denen - wie dem Bauordnungsrecht - ein Anspruch auf Genehmigungserteilung besteht, wenn die entsprechenden Voraussetzungen vorliegen (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 24. August 1994, Buchholz 407.5 Nr. 3). (...)

Nach § 10 der Berliner Bauordnung dürfen bauliche Anlagen das Straßenbild und Ortsbild nicht verunstalten. Das gilt auch für Werbeanlagen, an denen das Land Berlin ein finanzielles Interesse hat.

Die Klägerin beantragte eine Baugenehmigung für zwei Werbetafeln an einer Durchgangsstraße in Wedding. Nach Ablehnung der Genehmigung wegen Verunstaltung des Straßenbildes berief sich die Klägerin unter anderem darauf, daß das Land Berlin in der Nachbarschaft schließlich schon andere Werbetafeln eines Unternehmers genehmigt hatte, der dafür unter anderem die Versorgung der Stadt mit öffentlichen Bedürfnisanstalten sowie deren Unterhaltung versprochen hatte.

Mit Urteil vom 16. März 2001 wies das OVG Berlin die Klage ab und meinte, eine Verunstaltung des Straßenbildes sei nach der Ortsbesichtigung zu bejahen. Die anderen Fremdwerbungseinrichtungen hätten den maßgebenden Bereich nicht schon derart geprägt, daß eine zusätzliche Verunstaltung zu verneinen sei.

Das Urteil hätte kurz und knapp ausfallen können. Wichtig ist es wegen der Zusätze des Senats, der dem Land Berlin einiges ins Stammbuch geschrieben hat. Danach sind die Fremdwerbungsanlagen, die die Klägerin angesprochen hatte, rechtswidrig, da die Behörde allein bauordnungsrechtliche Vorschriften einzuhalten hat und kein Ermessen besitzt. Werbenutzungsverträge mit Ausschließlichkeitsklauseln verstoßen gegen die Bauordnung. Der Senat hielt diese Ausführungen für so wichtig, daß er sie zur Formulierung des Leitsatzes benutzte, obwohl es für die Entscheidung selbst nicht darauf ankam, da es keine Gleichheit im Unrecht gibt.