Bauordnungsrecht

Bauordnungsrecht; Nutzungsuntersagung; Grenzgarage; Büronutzung; Bauplanungsrecht; Übergeleiteter Bebauungsplan; Geschlossene Bauweise; Funktionslosigkeit

1. Die Nutzung eines als Grenzgarage genehmigten Anbaus zu Bürozwecken ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung, die wegen des damit verbundenen Wegfalls der Privilegierung als Grenzbau untersagt werden kann.

2. Zur Funktionslosigkeit der Festsetzung der geschlossenen Bauweise im übergeleiteten Planungsrecht bei tatsächlich offener Bebauung im gesamten Blockbereich.

I. Die Kl. ist Eigentümerin des Grundstücks in Berlin-Zehlendorf, das nach den übergeleiteten Festsetzungen des Baunutzungsplanes in einem allgemeinen Wohngebiet der Baustufe II/3 liegt. Das Grundstück ist mit einem freistehenden Wohngebäude und einer daran angebauten Doppelgarage an der rechten Grundstücksseite bebaut. Grundlage des Anbaus "einer Kleingarage an eine bestehende Kleingarage" ist die Baugenehmigung Nr. 532 vom 4. April 1990 mit Nachträgen vom 9. Juli und 27. August 1990 zur veränderten Ausführung der "Doppelgarage". Dieser Anbau wurde von Anfang an zu Bürozwecken benutzt. Mit Bescheid vom 31. Oktober 1991 untersagte das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt des Bezirksamts Zehlendorf von Berlin die Büronutzung wegen fehlender seitlicher Abstandsfläche; es setzte eine Frist von einem Monat nach Unanfechtbarwerden der Anordnung und drohte ein Zwangsgeld in Höhe von 1.500 DM an. Im Widerspruchsverfahren änderte das Bau- und Wohnungsaufsichtsamt nach Anhörung seine Begründung dahin, daß zwar die geschlossene Bauweise festgesetzt sei, diese Festsetzung aber wegen der offenen Bebauung des Blockbereichs obsolet geworden sei. Der Widerspruch der Kl. wurde mit Bescheid vom 29. Januar 1993 zurückgewiesen, da auch in der geschlossenen Bauweise bei vorherrschender offener Bauweise zutreffend die Einhaltung der seitlichen Abstandfläche für ein Bürogebäude verlangt werden könne.

II. Der Bekl. hat zu Recht mit den angefochtenen Bescheiden nach § 70 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln die Nutzung des als Doppelgarage genehmigten Anbaus für Bürogebäude untersagt. Nach dieser Vorschrift kann die Benutzung untersagt werden, wenn bauliche Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt werden. Genehmigt war eine in den Abstandsflächen zulässige Garage nach § 6 Abs. 11 Nr. 1 BauO Bln 1985 (jetzt § 6 Abs. 12 Nr. 1 BauO Bln in der Fassung vom 3. September 1997). Die Nutzung der als Garage genehmigten baulichen Anlage für Bürozwecke ist eine Nutzungsänderung, die der Genehmigung bedarf (§ 55 Abs. 1 BauO Bln.). Eine derartige Genehmigung liegt nicht vor und kann auch nicht beansprucht werden.

Zutreffend hat das Verwaltungsgericht ausgeführt, daß die Nutzung zu Bürozwecken gegen § 6 Abs. 1 BauO Bln verstößt, weil die erforderliche Abstandsfläche zur rechten Grundstücksgrenze nicht eingehalten ist. Selbst wenn die nach den wirksam gemäß § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten planungsrechtlichen Vorschriften der BO 58 in Verbindung mit dem Baunutzungsplan in der Baustufe II/3 festgesetzte geschlossene Bauweise (§ 7 Nr. 16, § 8 Nr. 18 BO 58) trotz der abweichenden städtebaulichen Umgebungsstruktur noch wirksam sein sollte, konnte hier rechtmäßig nach § 6 Abs. 1 Satz 4 BauO Bln die Einhaltung einer Abstandsfläche verlangt werden.

Eine Aufrechterhaltung oder gar Genehmigung der rechtswidrigen Büronutzung in der Abstandfläche hätte Vorbildwirkung, wie der Bekl. zutreffend hervorhebt, und würde der Erhaltung der ursprünglichen Bebauungsstrukturen mit freistehenden Villen und Landhäusern widersprechen.

Im übrigen spricht viel für die Richtigkeit der Auffassung des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes, daß die Festsetzung der geschlossenen Bauweise durch die im Baublock tatsächlich vorhandene offene Bauweise funktionslos ist. Wie dem vom Bekl. vorgelegten Bebauungsplanentwurf X-B 13 vom 13. Mai 1997 zu entnehmen ist, ist im gesamten Planbereich zwischen Gartenstraße, Seehofstraße und Wannseebahn, bis auf eine in der offenen Bauweise zulässige Doppelhausbebauung auf der Grundstücksgrenze, keine Grenzbebauung im straßenseitigen Bereich zu finden. In diesem Baublock weichen die tatsächlichen Verhältnisse vom Inhalt der planungsrechtlichen Vorschriften der BO 58 in Verbindung mit dem Baunutzungsplan hinsichtlich der Bauweise so offenkundig ab, daß dieser übergeleitete Bebauungsplan insoweit seine städtebauliche Gestaltungsfunktion nicht zu erfüllen vermag. Die Festsetzung der geschlossenen Bauweise ist hier wegen Funktionslosigkeit nicht mehr wirksam (vgl. dazu auch die Beschlüsse des Senats vom 14. April 1989 - OVG 2 S 4.89 - und vom 6. März 1991, GE 1992, 43). Damit richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben in diesem Gebiet des übergeleiteten Rechts hinsichtlich der Bauweise nach § 34 Abs. 1 BauGB. Ein Bürobau auch mit etwaiger geringfügiger Büronutzung fügt sich hier als Grenzbebauung nicht in die Eigenart der städtebaulich durch die offene Bauweise geprägten näheren Umgebung ein (zum Einfügen nach der Bauweise vgl. auch Beschluß des Senats vom 8. April 1998, LKV 1998, 357).

Den tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten entsprechend ist demgemäß in dem Bebauungsplanentwurf X-B 13 die Festsetzung der offenen Bauweise vorgesehen. Danach kommt es nicht mehr darauf an, ob die Nutzung der Doppelgarage für Bürozwecke hier auch der im allgemeinen Wohngebiet zulässigen Art der Nutzung (§ 7 Nr. 8 BO 58) widerspricht (zur Unzulässigkeit von Bürogebäuden im allgemeinen Wohngebiet des übergeleiteten Rechts vgl. Beschluß des Senats vom 28. August 1997, ZMR 1998, 250).

Die Eigentümerin hatte eine Baugenehmigung für eine Grenzgarage erhalten, die sie dann allerdings als Büro nutzte. Gegen die Untersagungsverfügung des Bezirksamts wandte sie sich erfolglos.

Das OVG Berlin stellte in seinem Beschluß vom 23. Oktober 1998 fest, daß die Eigentümerin keine Genehmigung zur Nutzungsänderung beanspruchen könne, weil die erforderliche Abstandsfläche nicht eingehalten sei. Im übrigen sei auch die Festsetzung der geschlossenen Bauweise, auf die sich die Eigentümerin berufen hatte, funktionslos, da tatsächlich im Baublock offene Bauweise vorherrsche. Auch aus diesem Grunde sei eine Grenzbebauung nicht zulässig.