Baumaßnahmen

Baumaßnahmen; Ankündigung; Modernisierung; Erhaltungsmaßnahmen; Zustimmungspflicht; Duldungspflicht

Auch bei sonstigen Baumaßnahmen, die nicht Verbesserungen oder Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie betreffen, muß der Vermieter die Voraussetzungen des § 541 b BGB einhalten.

Die Verfügungskl. müssen die vom Vfbekl. geplante Baumaßnahme nicht dulden.

Gemäß §§ 535 BGB haben die Verfügungskl. einen Anspruch gegen den Vfbekl. auf Gewährung des Gebrauchs der vermieteten Sache. Das bedeutet, daß der Verfügungsbekl. die Mietsache so bereitstellen muß, daß die Verfügungskl. in der Lage sind, den üblichen oder vertraglich vereinbarten Gebrauch von der Mietsache zu machen. Der Vfbekl. muß die gemietete Sache deshalb nicht nur zum Gebrauch überlassen, vielmehr muß er sie auch in dem vertraglich vereinbarten Zustand belassen und alles tun, um die Verfügungskl. vor einer Störung im Gebrauch der Mietsache zu schützen (vgl. Palandt, BGB, 47. Aufl., § 535 Anm. 2 a).

Hier haben die Verfügungskl. ein Haus gemietet, dessen Eßzimmer sowie Kinderzimmer mit je einem Fenster an der nördlichen Giebelwand ausgestattet ist. Damit haben sie einen Anspruch gegen den Vfbekl., daß die gemietete Sache in diesem Zustand erhalten bleibt. Unstreitig hat jedoch die vom Vfbekl. geplante Baumaßnahme zur Folge, daß das Fenster im Eßzimmer vollständig und das Fenster im Kinderzimmer teilweise zugemauert wird. Durch diese Maßnahme ändern sich die Lichtverhältnisse in den jeweiligen Räumen. Der Vfbekl. kann sich insoweit nicht darauf berufen, daß durch eine Vergrößerung der Terrassentür die Lichtverhältnisse im Eßzimmer wieder verbessert würden. Durch den Wegfall eines Fensters - ohne daß an anderer Stelle des Raumes ein neues Fenster eingebaut wird - wird der Lichteinfall zwangsläufig geringer.

Der Vfbekl. hat auch keinen Anspruch gegen die Verfügungskl. auf Duldung dieser Baumaßnahme und damit auf Veränderung des Mietobjekts.

Gemäß § 541 a BGB muß der Mieter solche Einwirkungen dulden, die zur Erhaltung der Mieträume und des Gebäudes erforderlich sind. Um derartige Baumaßnahmen handelt es sich hier jedoch nicht, denn der Vfbekl. will das Wohnhaus vergrößern. Diese Baumaßnahme ist für die Erhaltung des Gebäudes nicht erforderlich.

Der Vfbekl. hat auch keinen Anspruch gegen die Verfügungskl. auf Duldung der Baumaßnahme gemäß § 541 b BGB. Nach dieser Vorschrift muß der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Räume oder zur Einsparung der Heizenergie dulden. Die Erweiterung des Gebäudes durch einen Anbau dient jedoch weder der Einsparung von Heizenergie noch der Verbesserung der gemieteten Räume.

(...) Um eine wirksame Zustimmung der Verfügungskl. herbeizuführen, hätte der Vfbekl. ihnen zwei Monate vor Beginn der Baumaßnahmen deren Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer mitteilen müssen.

Zwar erlegt das Gesetz diese Voraussetzungen dem Vermieter in § 541 b BGB auf, wenn er Maßnahmen zur Verbesserung der gemieteten Räume oder zur Einsparung von Heizenergie durchführen will. Sinn und Zweck dieser Regelung rechtfertigen es jedoch, auch bei sonstigen Baumaßnahmen diese Voraussetzungen entsprechend heranzuziehen. Durch die Ankündigung der Maßnahme soll sich der Mieter ein Bild von der geplanten Änderung verschaffen können. Er soll auf diese Weise die auf ihn zukommenden Beeinträchtigungen voraussehen können, um abzuwägen, ob die Beeinträchtigungen für ihn hinnehmbar oder in einem solchen Maße unzumutbar sind, daß er eine Beendigung des Mietverhältnisses vorzieht.

Diese Erwägungen, die der Regelung in § 541 b BGB zugrunde liegen, gelten jedoch auch, wenn - wie hier - der Vermieter eine nicht der Einsparung von Heizenergie oder Verbesserung der Räume dienende Baumaßnahme plant, die zum einen in den Mietgebrauch des Mieters eingreift und zum anderen erhebliche Lärm- und Schmutzbelästigungen mit sich bringt.

Unter diesem Gesichtspunkt reicht es nicht aus, wenn der Vermieter dem Mieter die Baumaßnahme 1 1/2 Jahre vor dem Baubeginn mitteilt und der Mieter bei dieser Gelegenheit keine Einwendungen erhebt. Vielmehr erfordert die Rechtssicherheit und der Schutz des Mieters, daß die schriftliche Ankündigung in zeitlicher Nähe zum Baubeginn erfolgt.

Da jedoch der Vfbekl. den Verfügungskl. unstreitig im März 1989 die Baumaßnahmen nicht schriftlich angekündigt und erläutert hat, kommt es auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob die Verfügungskl. Ende des Jahres 1987 ihre Zustimmung zur Baumaßnahme erteilt haben, nicht an.

Schließlich sind die Verfügungskl. auch nicht unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben verpflichtet, der geplanten Baumaßnahme zuzustimmen. Sonstige bauliche Änderungen, die keine Instandsetzungen oder Modernisierungsmaßnahrnen betreffen, muß der Mieter nach Treu und Glauben nur dann dulden, wenn dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, die Maßnahme gänzlich zu unterlassen oder bis zur ordentlichen Beendigung des Mietverhältnisses aufzuschieben (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II 354). Für eine so herausragende Dringlichkeit des Bauvorhabens hat der Verfügungsbekl. jedoch nichts vorgetragen.