Baumängelüberprüfung innerhalb der Gewährleistungsfrist als Verwalterpflicht

1. Zu den Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist.

2. Wird ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so besteht besondere Veranlassung, baugleiche weitere Balkone auf das Vorhandensein eines Mangels zu untersuchen.

3. Übernimmt ein Bauträger die erste Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage, so hat er bei der Überprüfung des Bauwerks auf Mängel auch die Sorgfaltspflichten eines ordentlichen Bauträgers anzuwenden.

Die Antragstellerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragsgegnerin ist frühere Verwalterin. Sie war auch Bauträgerin für die Wohnanlage.

Die Antragstellerin macht Schadensersatzansprüche wegen Verletzung des Verwaltervertrages geltend, weil die Antragsgegnerin nicht dafür gesorgt habe, dass gegen sie selbst als Bauträgerin wegen Mängeln an den Balkonen in unverjährter Zeit Mängelansprüche geltend gemacht werden.

Das Amtsgericht hat die Antragsgegnerin antragsgemäß verurteilt. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht nach Durchführung der Mängelbeseitigung an den Balkonen und Bezifferung des Antrags den Beschluss des Amtsgerichts teilweise abgeändert und die Antragsgegnerin zur Zahlung von 46.684,20 € nebst Zinsen verpflichtet. Gegen diesen Beschluss des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, mit der sie in erster Linie die Abweisung des Antrags und in zweiter Linie die Berücksichtigung eines Abzugs neu für alt verlangt. Das Rechtsmittel führte zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung.

1. Das Landgericht hat, weitgehend durch Bezugnahme auf die Begründung des amtsgerichtlichen Beschlusses, im Wesentlichen ausgeführt: Die Antragsgegnerin sei zu einer Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel verpflichtet gewesen. Dieser Verpflichtung sei sie nicht nachgekommen. Es liege deshalb eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung der Antragsgegnerin vor. Ein Abzug neu für alt sei nicht zu machen, da die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine mangelfreie Herstellung hätten.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält bezüglich der Verpflichtung dem Grunde nach der rechtlichen Nachprüfung stand, jedoch nicht bezüglich der Höhe des Anspruchs.

a) Zutreffend sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass bei neu errichteten Gebäuden der Verwalter während des Laufes der Gewährleistungsfrist verpflichtet ist, die Wohnungseigentumsanlage regelmäßig zu begehen, um eventuelle Mängel festzustellen (vgl. z. B. BayObLG, NJW-RR 2001, 731 = ZMR 2001, 559; OLG Zweibrücken, NJW-RR 1991, 1301; Abramenko in Riecke/Schmid, FAK Wohnungseigentumsrecht, 2. Aufl. § 27 Rn. 22 mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dies gilt insbesondere, wenn Mängelhinweise seitens der Eigentümer angebracht werden (BayObLG, ZMR 1998, 357; OLG Hamm, NJW-RR 1997, 144).

Dieser Verpflichtung ist die Bekl. nicht nachgekommen. Sie trägt selbst nicht vor, dass sie bezüglich der Untersuchung des Bauwerks auf Baumängel selbst aktiv geworden ist. Bezüglich der Balkone bestand hierfür um so mehr Veranlassung, als ein Wohnungseigentümer einen Mangel am Balkon gerügt hat. Zwar ist die Antragsgegnerin dieser Mängelrüge nachgegangen, hat sich aber darauf beschränkt, die Mängelrüge an den Handwerker weiterzugeben und dessen Mangelbeseitigungsmitteilung zur Kenntnis zu nehmen. Gerade der Umstand, dass der Handwerker selbst den Mangel anerkannt und als beseitigt gemeldet hat, hätte jedoch für die Bekl. besondere Veranlassung sein müssen, auch die anderen Balkone zu untersuchen. Tritt an einem Balkon ein Mangel auf, so ist es nicht fernliegend, dass an baugleichen anderen Balkonen derselbe Mangel vorhanden ist. Es hätte deshalb im Rahmen der allgemeinen Überprüfungspflicht besondere Veranlassung bestanden, gerade die Balkone auf ordnungsgemäße Bauausführung zu untersuchen oder die Wohnungseigentümer auf mögliche Mängel hinzuweisen und deren Entscheidung über die Erholung eines Sachverständigengutachtens einzuholen.

Darüber hinaus teilt der Senat die Auffassung der Vorinstanzen, dass ein Bauträger, der selbst die erste Verwaltung übernimmt, sich auch als Verwalter so behandeln lassen muss wie ein Bauträger, d. h. dass die Wohnungseigentümer erwarten können, dass der erste Verwalter auch die Kenntnisse und Fertigkeiten eines ordentlichen Bauträgers hat und diese auch einsetzt. Dass der Bauträger in der Eigenschaft als Verwalter damit gegen sich selbst vorgehen müsste, vermag ihn nicht zu entlasten. Mit der Übernahme der ersten Verwaltung hat er diesen Interessenkonflikt auf sich genommen. Insgesamt liegen keine Umstände vor, die eine Entlastung der Antragsgegnerin im Sinne des § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB darstellen könnten.

Rechtlich nicht zu beanstanden ist auch die Tatsachenermittlung durch das Landgericht. Diese kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur auf Rechtsfehler überprüft werden (§ 27 FGG, § 559 ZPO). Solche liegen nicht vor. Insbesondere konnte sich das Landgericht seine Überzeugung aus den vorhandenen Gutachten bilden und musste nicht ein weiteres Gutachten einholen. Dass das Gutachten, auf das das Landgericht seine Überzeugung gestützt hat, fehlerhaft oder sonst für die Überzeugungsbildung nicht geeignet wäre, ist von der Rechtsbeschwerde nicht aufgezeigt und auch sonst nicht ersichtlich. Widersprüche zu einem anderen Gutachten zwingen für sich alleine nicht zur Erholung eines dritten Gutachtens. Ein Verstoß gegen § 12 FGG ist nicht festzustellen.

b) Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung jedoch insoweit nicht stand, als nach den bisherigen Feststellungen mit der gegebenen Begründung ein Abzug neu für alt nicht verneint werden kann. Nach den Feststellungen des Amtsgerichts, auf die das Landgericht Bezug genommen hat, erfolgte die Abnahme am 7.8.1992. Die Mängelbeseitigung erfolgte im Jahr 2007, also nach einem Zeitraum von 15 Jahren. Wird eine mangelhafte Sache nach längerer Nutzungsdauer durch eine mangelfreie ersetzt, so kommt ein Abzug neu für alt in Betracht (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., vor § 249 BGB Rn. 146). Dies gilt auch dann, wenn die Mängelbeseitigung nicht gegenüber dem Bauträger geltend gemacht wird, sondern als Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verwalter. Aus der vom Amtsgericht herangezogenen Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 15.10.2004 (I - 3 Wx 228/04 -, ZMR 2005, 466) ergibt sich nichts anderes. Das OLG Düsseldorf hat hier zutreffend entschieden, dass ein Anspruch darauf besteht, dass der Zustand hergestellt wird, der bei ordnungsgemäßer Baumaßnahme bestanden hätte. Dass dieser Zustand hergestellt wird, ist aber gerade Voraussetzung für einen Abzug "neu für alt". Durch dieses Rechtsinstitut soll gerade der Vorteil ausgeglichen werden, den der Geschädigte dadurch hat, dass er nunmehr eine mangelfreie, aber auch neue und deshalb mit längerer Restlebensdauer versehene Sache erhält. Voraussetzung des Abzugs neu für alt ist jedoch, dass dem Geschädigten hierdurch auch tatsächlich ein Vorteil erwächst. Dieser kann im vorliegenden Fall darin bestehen, dass die Balkongeländer erst zu einem späteren Zeitpunkt erneuert werden müssen, als dies der Fall gewesen wäre, wenn sie bereits von Anfang an ordnungsgemäß hergestellt worden wären.

Ob und in welchem Umfang dies der Fall ist, kann der Senat als Rechtsbeschwerdegericht jedoch nicht ermitteln. Da hierzu die Vorinstanzen, von ihrem Rechtsstandpunkt aus konsequent, keine tatsächlichen Feststellungen getroffen haben, war die Sache zur Durchführung dieser Feststellung an das Landgericht zurückzuweisen.

Zu den Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört auch die Überprüfung des Gebäudes auf Baumängel innerhalb des Laufs der Gewährleistungsfrist. Wird ein Mangel an einem Balkon gerügt und für berechtigt anerkannt, so besteht besondere Veranlassung, baugleiche weitere Balkone auf das Vorhandensein eines Mangels zu untersuchen. Das gilt auch für den Bauträger, der die erste Verwaltung übernommen hat.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verklagt die frühere Verwalterin, die zugleich auch Bauträgerin für die Wohnanlage war. Die Gemeinschaft macht Schadensersatzansprüche geltend, weil die Verwalterin nicht dafür gesorgt habe, dass gegen sie selbst als Bauträgerin wegen Mängeln an den Balkonen in unverjährter Zeit Mängelansprüche geltend gemacht werden. Das Landgericht hat die Verwalterin zur Zahlung von knapp 47.000 € nebst Zinsen verpflichtet. Hiergegen erfolgte die sofortige weitere Beschwerde der Verwalterin, die hilfsweise den Abzug neu für alt beansprucht.

Der Beschluss des Landgerichts bezüglich der Schadensersatzpflicht ist dem Grunde nach rechtlich nicht zu beanstanden, jedoch bezüglich der Höhe des Anspruchs. Gerade bei neu errichteten Gebäuden ist der Verwalter während des Laufs der Gewährleistungsfrist verpflichtet, die Wohnungseigentumsanlage regelmäßig zu begehen, um eventuelle Mängel festzustellen. Der konkret wegen eines Balkons geltend gemachte Mangel hätte Veranlassung gegeben, alle Balkone auf ihre ordnungsgemäße Ausführung zu untersuchen oder die Entscheidung der Wohnungseigentümer über die Einholung eines Sachverständigengutachtens herbeizuführen. Zudem muss ein Bauträger, der selbst die erste Verwaltung übernimmt, sich auch als Verwalter so behandeln lassen wie ein Bauträger, zumal er diesen Interessenkonflikt auf sich genommen hat. Hinsichtlich des Abzugs neu für alt muss das Landgericht aber noch nachbessern und weitere Sachaufklärung betreiben: Die Abnahme erfolgte 1992, die Mängelbeseitigung 2007, also nach 15 Jahren. Wird eine mangelhafte Sache nach längerer Nutzungsdauer durch eine mangelfreie ersetzt, so kommt ein Abzug neu für alt in Betracht. Dies gelte auch dann, wenn die Mängelbeseitigung nicht gegenüber dem Bauträger geltend gemacht wird, sondern als Schadensersatzanspruch gegenüber dem Verwalter.

Zu den unabdingbaren gesetzlichen Verwalterpflichten gehört es, dafür zu sorgen, dass von den Wohnungseigentümern rechtzeitig Maßnahmen der Instandsetzung getroffen werden. Folglich hat der Verwalter regelmäßig, zweckmäßigerweise zusammen mit dem Verwaltungsbeirat, Baubegehungen zu unternehmen und etwa erforderliche Maßnahmen festzustellen. Im vorliegenden Fall wurde ein konkreter Mangel an einem Balkon gemeldet. Zutreffend geht das OLG München davon aus, dass dies hätte Veranlassung geben müssen, sofort auch den Zustand der anderen Balkone zu prüfen.