Baum

Baum; bauliche Veränderung; Standsicherheit; Wohnungseigentumsanlage; Eigentümergemeinschaft; Instandsetzung; Beseitigungsanspruch

Das Fällen von Bäumen in einer Wohnungseigentumsanlage stellt eine bauliche Veränderung dar, wenn die Bäume für den Gesamteindruck der Anlage mitbestimmend sind. Es ist jedoch dann als bloße, in den Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung fallende Instandsetzungsmaßnahme zu werten, wenn das Fällen erforderlich ist, weil die Bäume nicht mehr standsicher sind.

Ast. und Ag. sind Miteigentümer einer 1972 fertiggestellten Wohnungseigentumsanlage, die in ihrem Gartenbereich einen parkähnlichen Charakter aufweist und über alten Baumbestand verfügt. Hierzu gehören drei mindestens 30 Jahre alte, ca. 12-13 m hohe Ahornbäume. In einer außerordentlichen Eigentümerversammlung am 31.3.1998 faßte die Eigentümerversammlung zu TOP 2 und 3 mit Mehrheit (10 : 8 Stimmen bei 4 Enthaltungen) folgenden Beschluß: "Die drei Ahornbäume sollen gefällt werden. Über die Ersatzbepflanzung von fünf bis sechs Bäumen mit einem Stammumfang von 20 bis 25 cm soll der Verwalter schnell ein Angebot einholen. Der Standort für die Pflanzung der fünf bis sechs neuen Bäume soll zu gegebener Zeit vor Ort unter Beteiligung der Wohnungseigentümer erfolgen". Diese Beschlußfassung haben die Ast. mit der Begründung angefochten, die mindestens 70 Jahre alten, noch gesunden Bäume bestimmten den optischen Eindruck der Anlage nachhaltig, und deren Entfernung stelle eine bauliche Veränderung dar. Erhebliche Beeinträchtigungen, insbesondere bezüglich des Lichteinfalls, gingen von den Bäumen nicht aus. Im übrigen könnten Lichtbeeinträchtigungen durch Auslichten beseitigt werden. Auch hätte die Beschlußfassung zwingend mit einem Beschluß zur Ersatzbepflanzung verbunden werden müssen. Die Verwaltung sei von der Eigentümerversammlung nicht ermächtigt worden, bereits eine Erlaubnis für das Fällen der Bäume einzuholen; tatsächlich liegt eine solche von der Unteren Landschaftsbehörde der Stadt vom 19.1.1998 vor, befristet bis 19.1.1999 und auf Antrag verlängerbar.

Das AG hat den angefochtenen Beschluß für ungültig erklärt und sich hierbei im wesentlichen der Argumentation der Ast. angeschlossen. Mit sofortiger Beschwerde haben die Ag. auf die erheblichen Beeinträchtigungen des Lichteinfalls hingewiesen, sowie vorgetragen, daß von den nicht mehr standfesten Bäumen eine bedeutende Gefahr ausgehe, da sie auf die Terrassen der beteiligten Eigentümer stürzen und dort Schaden anrichten könnten. Dies habe der Sachbearbeiter der Unteren Landschaftsbehörde bestätigt. Ein Beschneiden sei zur Gefahrenabwehr nicht ausreichend. Das LG hat die amtsgerichtliche Entscheidung bestätigt und im wesentlichen ausgeführt, das Fällen von Bäumen beinhalte eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums und bedürfe deshalb einer einstimmigen Beschlußfassung. Diese grundsätzlich erforderliche Vereinbarung (§ 22 I WEG) könne allenfalls bei Vorliegen besonderer Gründe und bei gleichzeitiger Beschlußfassung über eine Ersatzbepflanzung entbehrlich sein. Das weitere Rechtsmittel hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und zur Zurückverweisung.

II. Die Entscheidung des BeschwGer. ist nicht frei von Rechtsfehlern. Das LG hat den Begriff der "baulichen Veränderung" (§ 22 I WEG) für die am 31.3.1998 beschlossene Maßnahme nicht hinreichend gewürdigt und dementsprechend nicht berücksichtigt, daß je nach Sachlage, so beispielsweise bei Gefahreintritt, auch durch eine Mehrheitsentscheidung die Entfernung von Bäumen im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nach § 21 III, IV und V WEG gerechtfertigt ist und darüber entschieden werden kann, ohne daß zugleich eine Ersatzbepflanzung beschlossen werden muß. Vor einer abschließenden Entscheidung über die Wirksamkeit des angegriffenen Beschlusses bedarf es indes noch weiterer Sachaufklärung.

Es handelt sich um einen formal nicht angreifbaren Mehrheitsbeschluß, § 25 II, III WEG. Abstimmungsberechtigt über die Gestaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Gartenanlage sind sämtliche Miteigentümer und nicht nur die unmittelbar von dem Baumwuchs betroffenen Eigentümer, wie die Ag. meinen, da es sich hier um die Verwaltung gemeinschaftlichen Eigentums handelt, § 21 I WEG. Unabhängig von der Frage, ob die beabsichtigte Maßnahme eine bauliche Veränderung darstellt, worauf noch einzugehen ist, kann das Fällen der Bäume den optischen Gesamteindruck der Anlage verändern, so daß ein Ausschluß vermeintlich nicht betroffener Eigentümer von der Abstimmung gem. § 22 I 2 WEG nicht zulässig wäre.

Nicht zu beanstanden ist die zusammenfassende Abstimmung zu TOP 2 und 3 der Einladung. Ein Verstoß gegen § 23 II WEG ist darin nicht erkennbar. Die in der Einladung vom 12.3.1998 noch getrennt aufgeführten Punkte 2 und 3 (Entfernung und Stutzen von vier Ahornbäumen) sind in der Versammlung nach entsprechender Abstimmung gleichzeitig diskutiert und zur Abstimmung gestellt worden. Damit ist der Vorschrift des § 23 II WEG Genüge getan, da der zur Abstimmung gestellte Punkt bereits in der Einberufung bezeichnet worden ist (vgl. Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl., § 23 Rdnr. 68). Hingegen ist es unschädlich, wenn über in der Einladung bezeichneten Tagesordnungspunkte keine Abstimmung erfolgt, abgesehen davon, daß hier die beiden Punkte in der Versammlung durch entsprechenden Beschluß zusammengefaßt worden sind, was im übrigen auch in der Sache sinnvoll war.

Der Beschluß vom 31.3.1998 kann auch nicht schon deshalb beanstandet werden, weil die öffentlich-rechtlichen Voraussetzungen für ein Fällen der Bäume nicht (mehr) vorliegen. Vielmehr ergibt sich aus dem Bescheid der Stadt K. vom 19.1.1998, daß die geplante Maßnahme nicht der städtischen Baumschutzsatzung widerspricht. Auch der dort in Nr. 4 unter 1 geregelte Fristablauf steht nicht entgegen. Obgleich die Jahresfrist für die Durchführung inzwischen abgelaufen ist, kann diese Frist auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu einem Jahr verlängert werden, so daß von einer Bewilligung der Fristverlängerung, sofern dies von der Eigentümergemeinschaft gewollt wird, ausgegangen werden kann. Daß die Verwaltung die öffentlich-rechtliche Erlaubnis für die Entfernung der Bäume bereits ohne Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft eingeholt hat, spielt hier für die Frage der Wirksamkeit des Beschlusses vom 31.3.1998 keine Rolle.

Zu beanstanden ist indes, daß das BeschwGer. ohne nähere Prüfung der örtlichen Umstände davon ausgeht, die geplante Entfernung der drei Ahornbäume stelle in jedem Fall eine bauliche Veränderung i. S. des § 22 I WEG dar. Die Beurteilung der Frage, ob das Fällen von Bäumen einer Vereinbarung i. S. des § 10 WEG bedarf, hängt hingegen davon ab, ob die betroffenen Bäume den Gesamteindruck der Wohnanlage entscheidend prägen, mithin ist diese Frage also nach den Umständen des Einzelfalls zu entscheiden. Dementsprechend wird die Frage in der Rechtsprechung auch verschieden beantwortet (z. B. verneinend: BayObLG, NJW-RR 1996, 1166; bejahend: OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1167 [für das Abholzen des gesamten Baumbestandes]; LG Frankfurt a. M., NJW-RR 1990, 24). Sind die Bäume, insbesondere als Singularpflanzen, charakteristisch für den optischen Eindruck der Wohnanlage und/oder den diese umgebenden Garten oder Park, so wird deren vollständige Abholzung einer baulichen Veränderung entsprechen. Mit dieser Maßnahme ist dann nämlich eine auf Dauer angelegte gegenständliche Veränderung realer Teile des Gemeinschaftseigentums verbunden, und zwar die Veränderung des Charakters der vorhandenen Gartenanlage (vgl. OLG Düsseldorf, NJW RR 1994, 1164). Anders stellt sich hingegen die Rechtslage dar, wenn die zu entfernenden Bäume Bestandteil einer Parkanlage mit einer oder gar mehreren großen Baumgruppen sind, so daß ihr Entfernen zwar an der konkreten Stelle eine Lücke hinterläßt, dies auf den Gesamteindruck der Wohn- und Gartenanlage indes keine nachhaltige Auswirkung hat. In einem solchen Fall betrifft die Entfernung der Bäume die gärtnerische Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und kann bei Vorliegen eines sachlichen Grundes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden (vgl. BayObLG, NJW-RR 1996, 1166; NJW-RR 1991, 1362).

Im vorliegenden Fall fehlen ausreichende Feststellungen dazu, ob die drei Ahornbäume wesentlich prägenden Charakter für den Gesamteindruck der Anlage haben. Dies läßt sich weder den Feststellungen des BeschwGer., noch dem Akteninhalt als unstreitige Tatsache entnehmen. Sollte dies der Fall sein, so bedürfte eine Beschlußfassung zur Entfernung der Bäume einer Vereinbarung aller Eigentümer nach § 22 I WEG, sofern nicht eine Entbehrlichkeit der Zustimmung gem. §§ 22 I 2, 14 WEG vorliegt. Die Voraussetzungen hierzu könnten gegeben sein, wenn die Bäume tatsächlich nicht mehr standsicher sein sollten, wie die Ag. behaupten, und deshalb eine Gefahr für die im Umkreis befindlichen Eigentumswohnungen sowie Teile des Gemeinschaftseigentums darstellen. Sollte sich dieses Vorbringen als zutreffend erweisen, was das LG durch Einholung eines Sachverständigengutachtens wird feststellen müssen, so sind die übrigen Wohnungseigentümer verpflichtet, nach § 14 Nrn. 1, 3 WEG die Abholzung zu dulden. Entgegen der Meinung des BeschwGer. besteht in diesem Fall, d. h. bei Vorliegen einer akuten Gefahr für Teile des Gemeinschaftseigentums sowie für Sondereigentum, keine Verpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft, zugleich mit der Entfernung der Bäume über eine Ersatzbepflanzung zu entscheiden. Vielmehr könnte die Wohnungseigentümergemeinschaft dann mit Stimmenmehrheit wirksam allein über die Entfernung der Bäume entscheiden. Denn den von der Gefahr umstürzender Bäume bedrohten Wohnungseigentümern steht gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Anspruch auf Beseitigung dieser Bäume gem. § 1004 I 1 BGB zu (vgl. dazu auch OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1167 = ZMR 1994, 376 [378]).

Sollte sich die von den Ag. behauptete Gefahrensituation nicht nachweisen lassen, so kann der angegriffene Beschluß sich dennoch als wirksam nach § 21 III WEG erweisen. Dies ist dann der Fall, wenn aufgrund des Gesamtbildes der Wohnanlage die hier interessierenden Bäume deren Charakter nicht entscheidend prägen, so daß ihr Entfernen sich als ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung erweist, § 22 I 1 WEG. In den Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung fallen regelmäßig die üblichen Gartenpflegearbeiten und sowie die gärtnerische Gestaltung, wenn mit ihnen der ursprüngliche Gesamteindruck der Gartenanlage nicht verändert wird (vgl. Bärmann-Pick-Merle, WEG, 7. Aufl., § 21 Rdnr. 123). Deshalb ist in diesem Zusammenhang zunächst zu prüfen, ob und in welchem Umfang in den letzten Jahren durch den Wuchs der Bäume der ursprüngliche Gesamteindruck und - damit verbunden - die Lichtverhältnisse in den angrenzenden Wohnungen erheblich verändert worden sind. Allerdings ist - bevor über eine Entfernung der Bäume eine wirksame Beschlußfassung erfolgen kann - zunächst die Möglichkeit eines Rückschnitts und Auslichtens der Bäume als minder schwere Maßnahme zu erwägen (vgl. BayObLG, WE 1995, 345). Ob dies möglich und gärtnerisch sinnvoll ist, worüber die Bet. streiten, wird ebenfalls durch ein Sachverständigengutachten zu klären sein. Sollte sich wegen einer erheblichen Veränderung des ursprünglichen Zustands und einer deutlichen Verschlechterung des Lichteinfalls die Notwendigkeit der Abholzung der Bäume ergeben, so genügt die am 31.3.1998 erfolgte Beschlußfassung ordnungsgemäßer Verwaltung. Entgegen der Meinung der Vorinstanzen muß ein solcher Beschluß nicht notwendig mit einer weiteren Beschlußfassung zu einer konkreten Neubepflanzung verbunden sein. Der hier vorliegende Beschluß steht in Einklang mit der öffentlich-rechtlichen Erlaubnis vom 19.1.1998 und sieht bereits eine Neubepflanzung vor. Zwar sind, wie das AG und LG zu Recht betonen, deren Einzelheiten noch nicht geregelt. Das ist indessen unschädlich, da bereits mit dem vorliegenden Beschluß zugunsten der Wohnungseigentümer ein Anspruch auf Durchführung einer Neupflanzung begründet wird. Diesen können die Eigentümer ggf. gegenüber der Verwaltung einklagen.