Bauliche Veränderungen

Bauliche Veränderungen; Umbau einer Gewerbeeinheit; unvermeidliche Nachteile; Teilbaumaßnahmen; zu beurteilendes Gesamtbauvorhaben; additive Zustimmung des Verwalters zu den Baumaßnahmen

1. Werden in mehreren hintereinander unter einem TOP gefassten Beschlüssen diverse einzelne Baumaßnahmen beschlossen, die alle das Ziel haben, eine Gewerbeeinheit umzubauen, darf nicht nur jede einzelne Teilbaumaßnahme für sich allein, isoliert betrachtet und auf Nachteile gemäß § 14 Nr. 1 WEG hin untersucht werden. Es ist dabei vielmehr auch das Gesamtvorhaben insgesamt zu beurteilen (Anschluss an BayObLG NJW-RR 1992, 272).

2. Nachteile infolge der Umbaumaßnahmen sind nicht allein schon deswegen unvermeidlich im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG, weil der Umbau erforderlich ist, um die betroffene Sondereigentumseinheit wirtschaftlich rentabel nutzen zu können. Das gilt auch, wenn die angestrebte Nutzung noch von der Teilungserklärung gedeckt wäre.

3. Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass bauliche Änderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen, ist diese Regelung regelmäßig dahin auszulegen, dass dieses Erfordernis zusätzlich zur, nicht anstelle von der Zustimmungspflicht der Eigentümer nach §§ 22 I, 14 Nr. 1 WEG besteht.

Die Kl. wendet sich gegen unter TOP 6 gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30.3.2010, mit denen diverse bauliche Veränderungen an der Gewerbeeinheit Nr. 118 genehmigt werden sollten. Mit den Baumaßnahmen sollte die große Gewerbeeinheit unter Einbeziehung der davor liegenden Innenhoffläche in drei kleine Teileinheiten umgebaut werden, um sie als Kindertagesstätte, Postfiliale und ggf. ein Lager nutzen zu können.

Die Gemeinschaftsordnung enthält unter 7 Nr. 1 auszugsweise folgende Bestimmung: „Bauliche Veränderungen (...) dürfen, auch soweit sie das Sondereigentum betreffen, nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwaltung vorgenommen werden, wenn sie geeignet sind, auf das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Benutzung einzuwirken, ein auf Sondereigentum beruhendes Recht über das nach § 2 zulässige Maß zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern. (...)."

§ 7 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung lautet auszugsweise wie folgt: „Beschließt die Mehrheit der Wohnungseigentümer, die auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertritt, bauliche Veränderungen oder Wertverbesserungen des gemeinschaftlichen Eigentums, welche über dessen ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung hinausgehen, aber zur Erhaltung seines Wertes und seiner Wirtschaftlichkeit nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erforderlich sind bzw. infolge des technischen Fortschritts oder des gestiegenen Lebens- und Wohnungsstandards dringend geraten erscheinen, so müssen auch diejenigen Wohnungseigentümer, welche nicht zugestimmt haben, die Durchführung dieser Maßnahmen dulden. (...) An den Kosten dieser Maßnahmen haben sich alle Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu beteiligen."

Die Bekl. behaupten, dass der Umbau nötig sei, um die große Gewerbeeinheit Nr. 118 wirtschaftlich rentabel und wieder vermietbar zu machen. Das käme der Gemeinschaft zugute, weil nur bei einer entsprechenden Vermietung der Einheit die erheblichen Wohngeldzahlungen des Eigentümers der Einheit gesichert seien.

Die Kl. hat den Beschlüssen nicht zugestimmt.

Das Amtsgericht hat die Beschlüsse auf die Anfechtungsklage der Kl. hin für ungültig erklärt. Die hiergegen gerichtete Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

I. Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313 a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n. F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rz. 6).

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist unbegründet. Das Amtsgericht hat der Anfechtungsklage zu Recht stattgegeben. Auf die zutreffende, überzeugende Begründung des amtsgerichtlichen Urteils wird Bezug genommen.

1. Die Beschlüsse Nr. 51 und 52 der Beschlusssammlung waren schon deswegen für ungültig zu erklären, weil sie entgegen § 23 II WEG unstreitig nicht in der Einladung zur Versammlung angekündigt worden waren. Eine Kausalität des Formfehlers zum Beschlussergebnis lässt sich nicht mit der erforderlichen Sicherheit ausschließen.

2. Die übrigen angefochtenen Beschlüsse zu TOP 6 sind für ungültig zu erklären, weil sie nicht mit der nach §§ 22 I, 14 Nr. 1 WEG erforderlichen Zustimmung aller Miteigentümer gefasst wurden.

a) Die unter TOP 6 genehmigten umfangreichen Umbaumaßnahmen sind für die Kl. nachteilig gemäß § 14 Nr. 1 WEG.

(1) Entscheidend ist insoweit eine Gesamtbetrachtung der beschlossenen Einzelmaßnahmen.

(a) Bei den unter TOP 6 gefassten Beschlüssen geht es um den Um- und Ausbau der Einheit Nr. 118 samt der davor gelegenen Innenhoffläche. Letztlich soll die große Gewerbeeinheit in drei kleine Teileinheiten umgebaut werden, um sie als Kindertagesstätte, Postfiliale und ggf. ein Lager nutzen zu können. Dieser sachliche, untrennbare Zusammenhang der beschlossenen Einzelmaßnahmen wird dadurch bekräftigt, dass die Beschlüsse äußerlich alle unter einem einheitlichen TOP gefasst wurden, ihre Bezifferung mit A1 ff. ist gleichfalls einheitlich.

(b) In einem solchen Fall darf nicht jede einzelne (Teil-) Baumaßnahme, etwa nur die Farbe der einzubauenden Fenster oder die Versetzung des Gullys, für sich allein, isoliert betrachtet und auf Nachteile gemäß § 14 Nr. 1 WEG hin untersucht werden. Vielmehr ist das Gesamtvorhaben insgesamt zu beurteilen. Es gilt nämlich zu vermeiden, dass durch nacheinander durchgeführte - je für sich genommen u. U. unschädliche - Einzelmaßnahmen am Ende doch ein gesetzwidriger, mit § 14 Nr. 1 WEG Zustand entsteht (BayObLG NJW-RR 1992, 272). Im Übrigen entspricht die Gesamtbetrachtung dem Rechtsgedanken des § 139 BGB.

(2) Der beschlossene Umbau ist optisch nachteilig im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG.

(a) Ob eine nachteilige optische Beeinträchtigung im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG vorliegt, richtet sich danach, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer durch die in Rede stehende optische Veränderung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (BGH GE 1992, 290, 321 = NJW 1992, 978, 979; Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rz. 11; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 22 Rz. 84). Unerhebliche Beeinträchtigungen genügen nicht (Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rz. 11; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 22 Rz. 84; Jennißen/Hogenschurz, WEG, § 22 Rz. 30). Die Schwelle dafür, ob ein nur unerheblicher Nachteil entsteht, der von den Miteigentümern hinzunehmen ist, ist aus verfassungsrechtlichen Gründen jedoch eher niedrig anzusetzen (BVerfG NVwZ 2005, 801, 802; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, § 22 Rz. 84; Jennißen/Hogenschurz, WEG, § 22 Rz. 30): Grundsätzlich ist wegen Art. 14 I GG eine einseitige Umgestaltung einer Sache ohne oder gegen den Willen der (Mit-) Eigentümer nicht möglich.

(b) Demnach ist der beschlossene Umbau der Gewerbeeinheit Nr. 118 optisch nachteilig. Das ergeben die vorgelegten Lichtbilder in Verbindung mit den Umbauplänen. Es geht um umfangreiche Umgestaltungen, insbesondere eine erhebliche Durchbrechung des bisher auf der Westseite bestehenden Mauerwerks durch den Einbau von Fenstern und eines neuen Zugangs. Auf diese Weise wird das bisher relativ einheitliche Erscheinungsbild der Westfassade (Mauer) gestört. Hinzu kommt, dass die geplante Errichtung von Spielgeräten sowie eines umzäunten Bereichs im Innenhof den Bebauungsgrad im Innenhof mehr als unerheblich erhöht.

(3) Der beschlossene Umbau ist überdies insoweit nachteilig, als er die Nutzungsmöglichkeiten erweitert.

Die geplante Fensterfront samt Zugang auf der Westfassade bedeutet, dass die Westfassade nunmehr erstmals auch als Zu- und Ausgang für die Einheit Nr. 118 genutzt werden kann. Derzeit ist eine solche Nutzung nicht möglich. Auch der Umbau des Innenhofs, auf dem sich bisher v. a. 10 Stellplätze befinden, in einen umzäunten Spielplatz mit drei Stellplätzen erweitert die Nutzungsmöglichkeiten: Wo vorher nur geparkt werden konnte, kann jetzt geparkt und sich aufgehalten werden. Der geplante Ausbau der Anlieferzone erweitert die Anliefermöglichkeiten.

Unerheblich ist insoweit, dass nach dem Bekl.vortrag die derzeit konkret geplante Nutzung nicht störender sein solle als die ursprüngliche Supermarktnutzung. Denn bei der Beurteilung, ob eine bauliche Änderung nachteilig gemäß § 14 Nr. 1 WEG ist, ist nicht die bei der Änderung konkret geplante Nutzung im Einzelfall entscheidend. Ausreichend ist vielmehr, dass die baulichen Änderungen jedenfalls auch eine intensivere und deswegen typischerweise störendere Nutzungsweise ermöglichen (Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 22 Rz. 99 - „Möglichkeit der intensiveren Nutzung"). Denn es ist nicht auszuschließen, dass es zu einer solchen Nutzung der baulichen Änderungen später einmal (etwa durch einen Rechtsnachfolger) kommen wird; bereits diese Gefahr stellt für die davon betroffenen Miteigentümer einen Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG dar.

(4) Die Nachteile sind nicht unvermeidlich im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG.

Daran ändert der Umstand nichts, dass die Sondereigentumseinheit Nr. 118 nach dem Bekl.vortrag des Umbaus bedürfe, um wirtschaftlich rentabel genutzt werden zu können.

Denn die Grenze, die §§ 22 I, 14 Nr. 1 WEG einem Sondereigentümer setzt, darf nicht allein zum Zwecke der besseren Verwertung der Teileigentumseinheit außer Kraft gesetzt werden (KG ZMR 2002, 967). Das wirtschaftliche Risiko des Sondereigentums trägt nämlich grundsätzlich der Sondereigentümer. Sein Streben, die Wirtschaftlichkeit seines Sondereigentums zu verbessern, vermag aus diesem Grund keine Duldungspflicht der übrigen Eigentümer bezüglich der damit verbundenen Eingriffe in ihre Miteigentumsrechte zu rechtfertigen. Andernfalls würde der Sondereigentümer in die Lage versetzt, das ihn treffende wirtschaftliche Risiko für seine Sondereigentumseinheit insoweit auf die übrigen Eigentümer zu verlagern.

b) Eine Abweichung vom Einstimmigkeitserfordernis gemäß §§ 22 I, 14 Nr. 1 WEG ergibt sich hier auch nicht aus der Teilungserklärung oder sonstigen Vereinbarungen.

(1) Der Nachtrag zur Teilungserklärung, wonach dem Inhaber der betreffenden Teileigentumseinheit die beliebige gewerbliche Nutzung gestattet wird, bedeutet nicht, dass damit auch sämtliche hierfür erforderliche Umbauten genehmigt sind (KG GE 2003, 57 = ZMR 2002, 967; Vandenhouten, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 22 Rz. 99 - „Möglichkeit der intensiveren Nutzung").

(2) § 7 Nr. 1, 2 der Gemeinschaftsordnung sieht vor, dass bauliche Änderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen. Die Auslegung dieser Bestimmung ergibt indes, wie die Kammer bereits im Hinweisbeschluss vom 23.11.2009 im Parallelverfahren 1 S 17087/09 ausgeführt hat, dass dieses Erfordernis zusätzlich zur - nicht anstelle von der - Zustimmungspflicht nach §§ 22 I, 14 Nr. 1 WEG besteht (so auch für gleichartige Regelungen OLG Zweibrücken NJW 1992, 2899; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1103; Spielbauer/Then, WEG, § 22 Rz. 6 a.E.).

(3) § 18 der Gemeinschaftsordnung räumt dem Inhaber der Einheit Nr. 118 ein Sondernutzungsrecht als Ladezone ein. Die Befugnis, den dem Sondernutzungsrecht unterfallenden Grundstücksteil als Ladezone zu nutzen, rechtfertigt allerdings nicht die hier in Rede stehenden umfangreichen Umbauarbeiten der Einheit Nr. 118 und des westseitigen Innenhofes.

(4) § 16 der Gemeinschaftsordnung verleiht nur den dort genannten Garageneigentümern Rechte, nicht aber dem Inhaber der Teileigentumseinheit Nr. 118.

(5) § 21 I der Gemeinschaftsordnung gestattet Durchbrüche grundsätzlich nur innerhalb der Sondereigentumseinheit Nr. 118. Den hier in Rede stehenden Durchbruch auf der Westfassade, der nach außen geht und sich gerade nicht innerhalb der Sondereigentumseinheit befindet, erfasst die Regelung mithin nicht. Gleiches gilt für den geplanten Durchbruch zur Erweiterung der Anfahrzone. Dieser befindet sich allenfalls auf der Sondernutzungsfläche der Einheit Nr. 118, nicht aber innerhalb der Sondereigentumseinheit: Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts ändert nichts an dem Status der betreffenden Fläche als Gemeinschaftseigentum.

Eine andere Betrachtung ergibt sich auch nicht aus § 21 II der Gemeinschaftsordnung. Im Gegenteil. Hier werden Durchbrüche von dem Keller der Sondereigentumseinheit Nr. 118 zu den Gemeinschaftsflächen der Tiefgarage gestattet. Im Umkehrschluss ist dem zu entnehmen, dass andere Durchbrüche vom Sondereigentum Nr. 118 aus zu den Gemeinschaftsflächen nicht dergestalt genehmigt sind.

(6) Auch die in der Berufungsinstanz erstmals vorgetragene Grunddienstbarkeit vom 9.2.1983 und die Nutzungsvereinbarung vom 30.7.1992 ändern nichts an dem Einstimmigkeitsprinzip gemäß §§ 22 I, 14 Nr. 1 WEG. Es ist schon fraglich, ob der diesbezügliche, von der Klagepartei bestrittene Vortrag in der Berufungsinstanz nicht nach § 531 II ZPO präkludiert ist. Jedenfalls ergibt sich aus den Vereinbarungen nichts dafür, dass der Inhaber der Teileigentumseinheit Nr. 118 gerade die beschlossenen Umbaumaßnahmen durchführen darf.

(7) Nach Ansicht der Kammer ist vorliegend, wie das Amtsgericht zutreffend herausgearbeitet hat, schließlich auch nicht § 7 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung einschlägig.

(a) Die im Grundbuch eingetragene Bestimmung der Gemeinschaftsordnung ist aus sich heraus, objektiv auszulegen. Maßgeblich sind also der Wortlaut und der Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung des Wortlauts ergibt (Spielbauer/Then, WEG, § 10 Rz. 29).

(b) Die Auslegung nach diesen Grundsätzen ergibt nach Ansicht der Kammer, dass § 7 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung (GO) hier nicht einschlägig ist.

Gegen eine Anwendung des § 7 Nr. 3 GO spricht schon deren Wortlaut. Es geht demnach um bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die zur Erhaltung „seines Wertes und seiner Wirtschaftlichkeit" erforderlich sind. Die Maßnahmen müssen also auf die Erhaltung oder Erhöhung des Wertes und der Wirtschaftlichkeit des gemeinschaftlichen Eigentums abzielen. Hier zielen sie demgegenüber auf die Erhöhung der Wirtschaftlichkeit der Sondereigentumseinheit Nr. 118 ab und nutzen allenfalls reflexartig, mittelbar, über die Wohngeldzahlungen des Sondereigentümers, den übrigen Miteigentümern.

Gegen die Erstreckung des § 7 Nr. 3 GO spricht auch die Systematik. § 7 Nr. 3 GO ist eine Ausnahme und teilweise Abbedingung des gesetzlichen Grundsatzes gemäß §§ 22 I, 14 Nr. 1 WEG. Als solche ist die Regelung im Zweifel restriktiv auszulegen. Die Abweichung vom Gesetzesrecht ist nur wirksam, wenn und soweit sie in der Vereinbarung hinreichend klar und eindeutig zum Ausdruck kommt (Spielbauer/Then, WEG, § 16 Rz. 13 für die Parallelproblematik bei Abbedingungen des § 16 II WEG durch die Gemeinschaftsordnung). Vorliegend bringt der Wortlaut des § 7 Nr. 3 GO, wie soeben dargelegt, gerade nicht, jedenfalls nicht hinreichend klar und eindeutig zum Ausdruck, dass auch Maßnahmen erfasst werden, die primär dem Sondereigentum zugute kommen sollen.

Auch der Sinn und Zweck des § 7 Nr. 3 GO rechtfertigt eine Anwendung auf den vorliegenden Fall nicht. Nach § 7 Nr. 3 GO a. E. sind an den nach dieser Regelung beschlossenen Maßnahmen alle Miteigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu beteiligen. Das macht Sinn, wenn es z. B. um eine energetische Sanierung des Anwesens geht: Auf diese Weise wird das Gemeinschaftseigentum in einer Weise im Wert erhöht, die allen Miteigentümern zugute kommt, weil nunmehr alle Energie sparen; folglich ist es auch gerechtfertigt, alle Miteigentümer dementsprechend an den Kosten hierfür zu beteiligen. In vorliegendem Fall wäre aber eine Kostentragung aller Miteigentümer interessenwidrig, weil sämtliche übrigen Miteigentümer nicht nur den für sie im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG nachteiligen Umbau dulden müssten, sondern sich auch noch an den Kosten hierfür beteiligen müssten. Das zeigt, dass die Regelung des § 7 Nr. 3 GO nicht auf diese Fallkonstellation zugeschnitten ist.

Eine andere Bewertung ergibt sich nicht daraus, dass mit dem Umbau der Einheit Nr. 118 die Liquidität des Eigentümers der Einheit erhöht werden soll, so dass dessen erhebliche Wohngeldzahlungen auch für die Zukunft gesichert sind. Denn der Sondereigentümer schuldet das Wohngeld unabhängig von der Rentabilität seiner Einheit: Das wirtschaftliche Risiko für diese trägt er allein. Würde man das anders sehen, könnte im Rahmen des § 7 Nr. 3 GO mit der dortigen Mehrheit (d. h.: gegen den Willen der Minderheit) etwa auch beschlossen werden, dass ein Wohnungseigentümer seine Wohnung künftig z. B. in eine in hohem Maße störende Spielhalle oder ein Bordell umbauen darf, wenn er nur vorträgt, dann besser die Wohngelder zahlen zu können. Letztlich könnte mit diesem Argument in aller Regel der Umbau einer Sondereigentumseinheit mit § 7 Nr. 3 GO gerechtfertigt werden. Eine derartig weite Sichtweise ist aber mit der grundsätzlichen Beschränkung der Norm auf die Erhaltung und Erhöhung der Wirtschaftlichkeit des Gemeinschaftseigentums und ihrem Ausnahmecharakter nicht vereinbar.

III. 1. Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 I ZPO. Von § 49 II WEG war nach Ansicht der Kammer kein Gebrauch zu machen. Das Zustandekommen der Beschlüsse festzustellen, beruhte angesichts der Auslegungsschwierigkeiten hinsichtlich § 7 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung jedenfalls nicht auf einem grobem Verschulden der Hausverwaltung im Sinne des § 49 II GKG.

2. Die Revision war gemäß § 543 I Nr. 1, II ZPO nicht zuzulassen, da die vorliegende Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und auch zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich ist. Es ging nur um die Anwendung anerkannter Rechtsgrundsätze auf einen reinen Einzelfall.

3. Eine Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit war nicht veranlasst, da ein Rechtsmittel gegen das Urteil nicht mehr gegeben ist. Die Revision wurde nicht zugelassen. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist gemäß §§ 62 II, 43 Nr. 4 WEG nicht gegeben.

4. Die Streitwertfestsetzung für die Berufungsinstanz ergibt sich aus § 49 a GKG.

a) De Kammer schätzt das nach § 49 a I 1 GKG grundsätzlich maßgebende halbe Kl.gesamtinteresse auf 0,5 von 200.000 €, mithin auf 100.000 €. Dabei ist von einem voraussichtlichen ungefähren Kostenvolumen der streitgegenständlichen Baumaßnahmen in einer Größenordnung von 90.000 € auszugehen. Das ergibt sich aus den Berechnungen des Architektenbüros S. im Auftrag des Bekl. E. Für das Gesamtinteresse der Parteien ist dieser Betrag aber erheblich - nach Ansicht der Kammer auf 200.000 € - zu erhöhen, weil es, worauf der Kl.vertreter in der mündlichen Verhandlung zu Recht hingewiesen hat, den Bekl. darum geht, die wirtschaftliche Rentabilität der großen, ca. 700 qm umfassenden Gewerbeeinheit Nr. 118 in der WEG auf Dauer zu erhalten.

b) Das nach § 49 a I 1 Fall 1 WEG mindestens anzusetzende einfache Kl.interesse schätzt die Kammer auf 100.000 €. Auszugehen war auch insoweit von dem Kostenvolumen der verfahrensgegenständlichen Baumaßnahmen von ungefähr 90.000 €. Hinzuzurechnen war der geschätzte Gegenwert der von der Kl. gerügten Nachteile im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG (namentlich die optisch nachteilige Veränderung und die Erhöhung der Nutzungsintensität). Insgesamt erscheinen daher auch insoweit 100.000 € angemessen.

c) Dementsprechend war auch der erstinstanzliche Streitwert abzuändern. Hierzu war die Kammer von Amts wegen berechtigt (Hartmann, Kostengesetze, 38. Aufl., § 68 GKG Rz. 19).

Nachteile durch Umbaumaßnahmen sind nicht schon deswegen unvermeidlich, weil der Umbau erforderlich ist, um eine Sondereigentumseinheit wirtschaftlich besser nutzen zu können; das wirtschaftliche Risiko des Sondereigentums trägt nämlich grundsätzlich der Sondereigentümer. Bedürfen nach der Teilungserklärung bauliche Änderungen der Zustimmung des Verwalters, tritt sie zusätzlich zur eventuellen Zustimmungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer nicht an deren Stelle.

Die Klägerin wendet sich gegen unter TOP 6 gefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 30. März 2010, mit denen diverse bauliche Veränderungen an der Gewerbeeinheit Nr. 118 genehmigt werden sollten. Mit den Baumaßnahmen sollte die große Gewerbeeinheit unter Einbeziehung der davor liegenden Innenhoffläche in drei kleine Teileinheiten umgebaut werden, um sie als Kindertagesstätte, Postfiliale und ggf. als Lager nutzen zu können.

Die Gemeinschaftsordnung enthält unter § 7 Nr. 1 auszugsweise folgende Bestimmung:

„Bauliche Veränderungen (...) dürfen, auch soweit sie das Sondereigentum betreffen, nur mit schriftlicher Zustimmung der Verwaltung vorgenommen werden, wenn sie geeignet sind, auf das gemeinschaftliche Eigentum und dessen Benutzung einzuwirken, ein auf Sondereigentum beruhendes Recht über das nach § 2 zulässige Maß zu beeinträchtigen oder die äußere Gestaltung des Gebäudes zu verändern. (...)."

§ 7 Nr. 3 der Gemeinschaftsordnung lautet auszugsweise wie folgt:

„Beschließt die Mehrheit der Wohnungseigentümer, die auch die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertritt, bauliche Veränderungen oder Wertverbesserungen des gemeinschaftlichen Eigentums, welche über dessen ordnungsgemäße Instandhal­tung oder Instandsetzung hinausgehen, aber zur Erhaltung seines Wertes und seiner Wirtschaftlichkeit nach den Grundsätzen ordnungsgemäßer Bewirtschaftung erforderlich sind bzw. infolge des technischen Fortschritts oder des gestiegenen Lebens- und Wohnungsstandards dringend geraten erscheinen, so müssen auch diejenigen Wohnungseigentümer, welche nicht zugestimmt haben, die Durchführung dieser Maßnahmen dulden.

(...) An den Kosten dieser Maßnahmen haben sich alle Wohnungseigentümer im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu beteiligen."

Die Beklagten behaupten, dass der Umbau nötig sei, um die große Gewerbeeinheit Nr. 118 wirtschaftlich rentabel und wieder vermietbar zu machen. Das käme der Gemeinschaft zugute, weil nur bei einer entsprechenden Vermietung der Einheit die erheblichen Wohngeldzahlungen des Eigentümers der Einheit gesichert seien. Das AG hat die Beschlüsse für ungültig erklärt. Hiergegen die Berufung an das LG.

Ohne Erfolg! Die beschlossenen Teilbaumaßnahmen dürfen nicht nur getrennt, sondern müssen im Zusammenhang beurteilt werden. Letztlich soll eine große Gewerbeeinheit in drei kleinere Teileinheiten umgebaut werden, um sie als Kindertagesstätte, Postfiliale und ggf. als Lager nutzen zu können.

Der beschlossene Umbau ist nachteilig insbesondere durch eine erhebliche Durchbrechung des westlichen Mauerwerks durch den Einbau von Fenstern und eines neuen Zugangs. Außerdem erweitert er die Nutzungsmöglichkeiten erheblich.

Das wirtschaftliche Risiko des Sondereigentums trägt aber grundsätzlich der Sondereigentümer. Will er die Wirtschaftlichkeit seines Sondereigentums verbessern, kann dies allein noch keine Duldungspflicht der übrigen Eigentümer rechtfertigen.

Auch wenn nach der Teilungserklärung in der Teileigentumseinheit eine beliebige gewerbliche Nutzung gestattet ist, bedeutet dies nicht, dass auch sämtliche hierfür erforderlichen Umbauten zu genehmigen sind (KG GE 2003, 57 = ZMR 2002, 967).

Wenn nach der Teilungserklärung bauliche Änderungen der Zustimmung des Verwalters bedürfen, besteht dieses Erfordernis zusätzlich zur eventuellen Zustimmungspflicht der übrigen Wohnungseigentümer, nicht an deren Stelle.

In der vom LG zitierten KG-Entscheidung (GE 2003, 57) wollte ein Teileigentümer, der nach der Teilungserklärung sein Sondereigentum an sich unbeschränkt gewerblich nutzen durfte, seine Gewerbeeinheit intensiver als Gaststätte mit Vollküche nutzen und dazu eine Abluftanlage an der Hoffassade bis über das Dach installieren, was ihm versagt werden musste.

VRiKG a.D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Dittert, Südhoff & Partner