Bauliche Veränderung

Bauliche Veränderung; Beseitigungsanspruch; Rechtsmißbrauch

Das Verlangen nach Beseitigung einer baulichen Veränderung kann rechtsmißbräuchlich sein, wenn ihm der in Anspruch Genommene nur unter unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen entsprechen könnte. Im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Im Regelfall spricht es gegen einen Rechtsmißbrauch, wenn der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer sich des Risikos der von ihm ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommenen baulichen Veränderung bewußt war. Anderes kann gelten, wenn die Baumaßnahme nicht zum Vorteil einzelner Wohnungseigentümer vorgenommen wurde, sondern durch die Mehrheit in Verfolgung eines gemeinschaftlichen Zwecks (hier: Umbau der Sauna zur Erhaltung der Konkurrenzfähigkeit einer als Hotel geführten Anlage in einem Fremdenverkehrsgebiet).

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer in einem Fremdenverkehrsort gelegenen Anlage, die aus 46 Appartementwohnungen besteht. Das gemeinschaftliche Eigentum ist für den betrieb eines Hotels mit Schwimmbad und Sauna ausgebaut. Dem Antragsteller gehören zwei Wohnungen. § 3 des Teilungsvertrags vom 17.1.1978 lautet:

Zweckbestimmung des Gebäudes

Die Wohnungseigentümer verpflichten sich jeweils gegenseitig, ihr Wohnungseigentum bis zum 31. Dezember 1993 ausschließlich der ... (frühere Verwalterin) dauerzuvermieten. Für den Fall, daß die ... innerhalb dieser Zeit aufgelöst werden sollte, verpflichten sich die Wohnungseigentümer gegenseitig, die Vermietung an eine entsprechende andere Gesellschaft vorzunehmen. In den Dauermietverträgen ist dabei eine Bestimmung dahingehend aufzunehmen, daß die Mieterin dafür Gewähr bietet, daß die Wohnungen ständig wechselnden Kur- und Feriengästen zur Verfügung gestellt werden.

Nach Ablauf der Bindungsfrist wurde der Hotelbetrieb in der bisherigen Form weitergeführt. Das Mietverhältnis mit dem Antragsteller war schon zum 31.12.1991 beendet worden; er vermietet seither seine beiden Wohnungen selbst.

In der Eigentümerversammlung vom 24.4.1993 befaßten sich die Wohnungseigentümer mit dem Ausbau des Saunabereichs. Die Versammlungsniederschrift hält dazu fest:

Herr D. führt aus, daß der Erhaltungszustand der gesamten Saunaanlage und des dazugehörigen Sanitärbereichs sehr schlecht ist. Aus Gründen der Vermietbarkeit des Hotels ist eine umfassende Renovierung unumgänglich. Entwürfe für diese Renovierung wurden herumgereicht. Herr D. bietet, um von Herrn ... (Antragsteller) die Zustimmung zu erhalten, diesem folgendes an:

a) Er soll keinen Renovierungskostenanteil bezahlen

b) die Gäste seines Appartements sollen für die Benutzung der Saunaanlage nichts bezahlen.

c) ...

... (Antragsteller) entgegnet, daß er, solange er Miteigentümer des Hotels sei, dem Umbau der Sauna nie zustimmen werde. Zugleich lehnt er die von Herrn D. vorgeschlagenen Punkte (Kostenfreiheit und Mitarbeit) ab. Nach seiner Ansicht genüge der Erhaltungszustand der Anlage den Anforderungen. ...

Gegen die Stimme des Antragstellers beschlossen die Wohnungseigentümer, die Renovierung der Saunaanlage solle umgehend nach den vorgelegten Plänen erfolgen. Sodann wurden die Bauarbeiten begonnen und ungeachtet ebener vom Antragsteller erwirkten einstweiligen Anordnung im Sommer 1993 abgeschlossen. Bei den Baumaßnahmen wurde ein unterirdischer Trakt mit mehreren Räumen und einem Lichthof an das bestehende Gebäude angebaut; die Außenmauer wurde für den Einbau eines Fensters und einer Türe durchbrochen. Die Bauausführung weicht von den in der Eigentümerversammlung vorgelegten Plänen deutlich ab.

Den Eigentümerbeschluß vom 24.4.1993 erklärte das Amtsgericht auf Antrag des Antragstellers für ungültig. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner wurde vom Landgericht zurückgewiesen. Nach Rechtskraft dieser Entscheidung hat der Antragsteller beim Amtsgericht beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, die durchgeführte Saunaerweiterung mit Durchbruch der Außenmauer, Einbau einer Türe und Schaffung eines Anbautrakts mit Lichthof zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Das Amtsgericht hat den Antrag als rechtsmißbräuchlich abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers nach Einholung von Gutachten eines Sachverständigen für Tourismus und eines Bausachverständigen zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde, die keinen Erfolg hatte. Außerdem hat der Antragsteller Beschwerde gegen die vom Landgericht vorgenommene Festsetzung des Geschäftswerts für den ersten Rechtszug und das Beschwerdeverfahren auf jeweils 310.000 DM eingelegt. Er beantragt, den Geschäftswert auf jeweils 21.545 DM festzusetzen.

a) Das Landgericht ist davon ausgegangen, daß der Umbau der Sauna eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt, die gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG der Zustimmung des Antragstellers bedurfte, weil er jedenfalls insoweit nicht ganz unerheblich in seinen Rechten beeinträchtigt wird, als der optische Gesamteindruck der Anlage durch die Schaffung eines umzäunten Lichthofs innerhalb der gemeinschaftlichen Rasenfläche nachteilig verändert worden und ein Teil des Rasens nicht mehr nutzbar ist. Demgemäß hat das Landgericht zutreffend angenommen, daß dem Antragsteller nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 5, § 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 WEG grundsätzlich ein Anspruch auf Beseitigung der Baumaßnahmen und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu steht.

Der Beseitigungs- und Wiederherstellungsanspruch wird jedoch durch §§ 226, 242 BGB begrenzt (BayObLGZ 1971, 273/283; BayObLG WuM 1996, 790/791 und st. Rspr.; Staudinger/Bub WEG § 22 Rn. 244; Bärmann/Merle WEG 7. Aufl. § 22 Rn. 237). Das Verlangen nach Herstellung eines an sich gebotenen Zustands kann rechtsmißbräuchlich sein, wenn ihm der in Anspruch Genommene nur unter Unverhältnismäßigen, billigerweise nicht zumutbaren Aufwendungen entsprechen könnte. Bei der Frage der Unverhältnismäßigkeit der Aufwendungen sind im Rahmen der Zumutbarkeitsprüfung alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen (BGHZ 62, 388/391, 394 f.; BGH NJW 1988, 699/700; BayObLG NJW-RR 1990, 1168/1169; Staudinger/Bub § 22 Rn. 246). Von diesen Grundsätzen ausgehend hat das Landgericht angenommen, daß das verlangen des Antragstellers rechtsmißbräuchlich ist. Hiergegen wendet sich die Rechtsbeschwerde ohne Erfolg.

(1) Ohne Verfahrensfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, daß die Anlage der Beteiligten auch nach dem Ablauf der in § 3 des Teilungsvertrags vereinbarten Zweckbindung bis 31.12.1993 zum Betrieb eines Hotels bestimmt ist und als solches genutzt wird.

aa) Die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums ist auf den Betrieb eines Hotels zugeschnitten. Gemäß § 10 Nr. 3 des Teilungsvertrags werden die Verwaltungs- und Betriebskosten sowie die Kosten für die zentrale Beheizung des Gebäudes zu 50 % nach den Miteigentumsanteilen und zum Rest nach dem Verhältnis der erzielten Betriebseinnahmen eines jeden Wohnungseigentümers verteilt; bei einer Eigennutzung und für eine Zeit, in der der Eigentümer sein Wohnungseigentum nicht zur Vermietung anbietet, gelten die Tagessätze als Betriebseinnahmen.

bb) Von einer Fortdauer der Nutzung als Hotel ist das Landgericht ohne Rechtsfehler ausgegangen. Im Beschwerdeverfahren haben die Antragsgegner einen Prospekt der als "I. Aparthotel" bezeichneten Anlage der Beteiligten samt Preisliste für das Jahr 1997 und das "Kur- und Urlaubsmagazin '97 Schroth-Heilbad O." vorgelegt, das in der mündlichen Verhandlung vom 12.5.1998 in Anwesenheit des Antragstellers erörtert worden ist. Im Hotelverzeichnis dieses Magazins ist das "I. Aparthotel" mit insgesamt 80 Betten - davon 8 Einzelzimmern - aufgeführt, im Verzeichnis der Ferienwohnungen sind die beiden Appartements des Antragstellers genannt. Daraus ergibt sich, daß noch im Jahr 1997 sämtliche 46 Appartements der Anlage zur Vermietung an Feriengäste angeboten wurden. Das Landgericht hatte keinen Anlaß, im Weg der Amtsermittlung (§ 12 FGG) zu untersuchen, ob sich diese Situation später geändert hat, weil sich aus dem Vorbringen der Beteiligten keine diesbezüglichen Anhaltspunkte ergaben. Ob nach dem Ausscheiden der früheren Verwalterin sämtliche Wohnungseigentümer der neuen Hotelbetriebsgesellschaft angehörten, brauchte das Landgericht nicht zu prüfen. Selbst wenn weitere Wohnungseigentümer ihre Appartements ebenso wie der Antragsteller in eigener Regie vermieteten, ergäbe sich daraus keine Änderung der Zweckbestimmung der Anlage.

(2) Das Landgericht ist aufgrund des Gutachtens eines Sachverständigen für Tourismus davon ausgegangen, daß der Umbau und die Erweiterung der Sauna wirtschaftlich geboten war, um dem Wettbewerbsdruck in der Kur- und Fremdenverkehrsregion O. standzuhalten. Die Würdigung dieses Gutachtens durch das Gericht der Tatsacheninstanz kann vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt nachgeprüft werden (vgl. BayObLG WuM 1993, 707/708 m.w.N.).; sie läßt keinen Rechtsfehler erkennen. Das Landgericht ist den Darlegungen des Sachverständigen aufgrund eigener Würdigung gefolgt und hat sich entgegen der Meinung des Antragstellers mit seinen Einwendungen gegen die Sachkunde des Gutachters und den Inhalt des Gutachtens auseinandergesetzt. Die Einholung eines weiteren Gutachtens liegt im pflichtgemäßen Ermessen des Gerichts; die Voraussetzungen dafür (vgl. BayObLGZ 1986, 214/217; Keidel/Schmidt FGG 14. Aufl. § 15 Rn. 46) hat das Landgericht ohne Rechtsfehler verneint.

(3) Auf der Grundlage des Gutachtens eines Ingenieurs für Bauwesen hat das Landgericht festgestellt, daß die vorhandene Bausubstanz der Hotelanlage durch den Umbau und die Erweiterung der Sauna nicht beeinträchtigt worden ist. Dies läßt keinen Rechtsfehler erkennen; auch der Antragsteller bringt im Rechtsbeschwerdeverfahren nichts dagegen vor.

Daß die Baumaßnahme nicht nach den Plänen ausgeführt worden ist, auf denen der Eigentümerbeschluß Vom 24.4.1993 beruhte, brauchte das Landgericht nicht zu berücksichtigen. Dieser Eigentümerbeschluß ist auf Betreiben des Antragstellers für ungültig erklärt worden. Der Antragsteller kann sich deshalb nicht mehr darauf berufen, daß die dort beschlossenen Vorgaben nicht eingehalten seien. Ebensowenig ist es entscheidungserheblich, ob für die Saunaerweiterung in der durchgeführten Form eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung vorliegt (wofür im übrigen ein Vermerk des Landratsamts auf der Anlage b zu Bl. 64 spricht). Denn der Einwand der unzulässigen Rechtsausübung ergibt sich allein aus dem Zweck, den der Antragsteller mit seinem Beseitigungsanspruch verfolgt (vgl. BayObLGZ 1996, 97/100).

(4) Das Landgericht hat festgestellt, daß der Antragsteller von sämtlichen Kosten der Baumaßnahme freigestellt ist. Dies steht nicht im Widerspruch zu der im Anfechtungsverfahren ergangenen Entscheidung des Landgerichts vom 9.6.1995, die davon ausgegangen war, daß eine Belastung des Antragstellers mit den laufenden Betriebskosten der Sauna nicht auszuschließen sei. Das Landgericht stützt sich im vorliegenden Verfahren auf Umstände, die nach Rechtskraft seiner früheren Entscheidung eingetreten sind, nämlich den Beschluß der Eigentümerversammlung vom 15.12.1995, mit dem der Antragsteller ab dem Kalenderjahr 1992 von den anteilig auf ihn entfallenden Nebenkosten befreit wurde, und die Erklärung der Antragsgegner in der mündlichen Verhandlung vom 28.2.1997, wonach der Antragsteller weder in der Vergangenheit noch in der Zukunft zu irgendwelchen Zahlungen im Zusammenhang mit dem Saunabetrieb verpflichtet sei.

Soweit der Antragsteller geltend macht, er habe die nicht ausscheidbaren Mehrkosten mitzutragen, die durch einen von der Saunaerweiterung verursachten erhöhten Verschleiß der technischen Einrichtungen der Wohnanlage auftreten, wird eine etwaige Belastung jedenfalls dadurch ausgeglichen, daß die übrigen Wohnungseigentümer ihm und seinen Mietern abweichend von § 16 Abs. 3 Halbsatz 1 WEG den unentgeltlichen Mitgebrauch der erweiterten Saunaanlage gestattet haben. Daß der Antragsteller hieraus Vorteile zieht, ergibt sich aus dem Magazin "Schroth-Heilbad O.", worin er für seine Appartements mit dem Hinweis "im Vergleich besonders günstig" damit wirbt, daß die Nutzung von Hallenbad, Fitneßraum und Sauna im Preis inbegriffen sei.

(5) Das Landgericht hat es als Nachteile im Sinn von § 22 Abs. 1 Satz 14 Nr. 1 WEG. angesehen, daß durch die Schaffung eines umzäunten Lichthofs auf einem Teil der früheren Rasenfläche der optische Gesamteindruck der Wohnanlage beeinträchtigt wird (vgl. BayObLG ZMR 1999, 580 m.w.N.),und daß der Antragsteller außerdem 0,75 % der Gesamtfläche des Gemeinschaftsgundstücks nicht mehr nutzen kann.. Diese Nachteile hat das Landgericht als verhältnismäßig geringfügig bewertet angesichts der Kosten, die den übrigen Wohnungseigentümern bei einer Beseitigung der Baumaßnahme durch die auf 60.000 DM geschätzten Rückbau- und Wiederherstellungskosten und den Verlust des mit einem Aufwand von 250.000 DM errichteten neuen Saunabereichs entstünden. Diese Feststellung liegt weitgehend auf dem Gebiet der tatrichterlichen Würdigung, die vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur darauf überprüft werden kann, ob ihr Ergebnis auf einem Rechtsfehler beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 561 Abs. 2 ZPO; BGHZ 116, 392/396; BayObLG WuM 1996, 487). Dies ist nicht der Fall.

aa) Das Landgericht hat sich für die Beurteilung des optischen Eindrucks der Anlage auf die teils vom Antragsteller vorgelegten, teils dem Gutachten des Bausachverständigen beigefügten Lichtbilder gestützt. Diese zahlreichen Lichtbilder boten eine ausreichende Grundlage für die tatrichterliche Würdigung; das Landgericht brauchte daher keinen Augenschein einzunehmen (vgl. BayObLG NZM 1998, 980/981 und WuM 1991, 303). Soweit der Antragsteller der tatsächlichen Würdigung des Landgerichts widerspricht und diese durch seine eigene Würdigung ersetzt wissen will, kann er damit keinen Erfolg haben (vgl. BayObLG WE 1997, 275/276).

bb) Bei der Prüfung, ob der Rückbau der Saunaanlage den Antragsgegnern zumutbar ist, hat das Landgericht auch berücksichtigt, daß sie sich des Risikos der von ihnen vorgenommenen baulichen Veränderungen bewußt waren, als sie die Maßnahme ungeachtet der Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 24.4.1993 und ungeachtet einer vom Antragsteller erwirkten einstweiligen Anordnung durchführten. Ein solches Verhalten spricht zwar im Regelfall gegen. einen Rechtsmißbrauch bei der Geltendmachung eines Beseitigungsverlangens (vgl. BGH NJW 1988, 699/700; BayObLG NJW-RR 1993, 337 und 1990, 1168/1169; BayObLG DWE 1999, 28/29 und NZM 1998, 980). Anders als im Regelfall geht es hier jedoch nicht um Baumaßnahmen, die zum Vorteil einzelner Wohnungseigentümer ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommen wurden. vielmehr hat die Mehrheit der Wohnungseigentümer den gemeinschaftlichen Zweck verfolgt, die als Hotel geführte Anlage konkurrenzfähig zu erhalten und der gewandelten Nachfrage anzupassen. Unter diesen Umständen ist die Würdigung des Landgerichts aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Dem Senat erscheint es angemessen, dem in allen Rechtszügen unterlegenen Antragsteller die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens aufzuerlegen (§ 47 WEG).

Das Landgericht hat den Geschäftswert für den ersten Rechtszug und das Beschwerdeverfahren nach der Summe aus den Herstellungskosten der Saunaerweiterung mit 250.000 DM und den Kosten des Rückbaus mit 60.000 DM auf jeweils 310.000 DM festgesetzt. Die hiergegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers hat teilweise Erfolg. Der vom Landgericht angenommene Geschäftswert entspricht zwar dem wirtschaftlichen Interesse aller Beteiligten (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG), die daraus errechneten Kosten stünden jedoch in keinem angemessenen Verhältnis zu dem durch seine Miteigentumsanteile begrenzten Interesse des Antragstellers am Rückbau der Saunaanlage. Der Senat hält gemäß § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG eine Herabsetzung des Geschäftswerts auf rund 25 % des Interesses aller Beteiligten für angemessen und setzt daher den Geschäftswelt auf 80.000 DM fest. Dies entspricht der Wertfestsetzung für das vorausgegangene Verfahren betreffend die Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses vom 24.4.1993 im Beschluß des 3. Zivilsenats vom 15.5.1996 (3Z BR 20/96). Die weitergehende Geschäftswertbeschwerde des Antragstellers wird zurückgewiesen; eine Kostenentscheidung ist insoweit nicht veranlaßt 31 Abs. 3 Sätze 2 und 3 KostO).

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird gemäß § 48 Abs. 3 Sätze 1 und 2 WEG ebenfalls auf 80.000 DM festgesetzt.