Bauliche Veränderung

Bauliche Veränderung; Grillplatz; Anspruch auf Verlegung

1. Die Entfernung eines Grillplatzes stellt in der Regel eine zustimmungsbedürftige bauliche Veränderung dar.

2. Die Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander können den Anspruch eines Wohnungseigentümers begründen, daß eine bauliche Anlage (hier: Sitz- und Grillplatz vor dem Schlafzimmerfenster) entfernt wird, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem gegenwärtigen Zustand als grob unbillig erscheinen lassen.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Wohnungen bestehenden Wohnanlage. Den Antragstellern gehört die Erdgeschoßwohnung. Dem Antragsgegner gehören die Wohnung im 1. Obergeschoß und der Speicher. An der Schmalseite des Hauses ist ein Gartenstück den Antragstellern zur Sondernutzung zugewiesen; der restliche Garten, darunter auch die unmittelbar vor dem Wohn- und Schlafzimmer der Antragsteller liegende Grundstücksfläche, dient der gemeinschaftlichen Nutzung.

Unmittelbar vor dem Schlafzimmer der Antragsteller befindet sich ein bereits bei Begründung des Wohnungseigentums vorhandener, mit Platten belegter Sitz- und Grillplatz. Dieser war zu jener Zeit und ist noch heute ausgestattet mit einem gemauerten Grillkamin, einem Tisch und zwei Bänken aus massivem Holz sowie einer aus Holzbalken bestehenden und teilweise mit Kunststoffwellplatten überdachten Pergola. Außerdem befinden sich an den Wänden drei hölzerne Wa-genräder.

Die Antragsteller behaupten, die Ausstattung des Grillplatzes sei verrottet. Außerdem sei es äußerst störend, daß sich der Grillplatz unmittelbar vor ihrem Schlafzimmer befinde. Sie sind der Auffassung, die Grillplatzausstattung müsse ersatzlos entfernt werden. Weiterhin tragen die Antragsteller vor, der Antragsgegner habe zwar erklärt, den auch in der Teilungserklärung als solchen bezeichneten Speicher im Moment noch nicht als Wohnraum nutzen zu wollen. Der Antragsgegner berühme sich aber eines notfalls gerichtlich durchsetzbaren Anspruchs, den Speicher zu Wohnzwecken nutzen zu dürfen.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, zuzustimmen, daß die Pergola mit faulendem Holz, die Abdeckung mit den Kunststoffwellplatten, der Grillkamin mit Brüstungsmauer, die massiven 2 m langen Holzbänke und der massive 1,1 m breite und 2 m lange Holztisch einschließlich der drei verfaulenden Holzwagenräder entfernt und entsorgt werden. Außerdem haben sie beantragt, festzustellen, daß der Antragsgegner nicht berechtigt ist, den Speicher zu Wohnzwecken zu nutzen und entsprechend auszubauen. Das Amtsgericht hat die Anträge abgewiesen. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde, die zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht führte.

2. a) Die Antragsteller haben, was durch das Landgericht aufzuklären ist, möglicherweise einen Anspruch auf Beseitigung der Grillplatzausstattung nach § 242 BGB.

(1) Die Beseitigung des Grillplatzes durch Entfernung der in dem Antrag genannten Gegenstände stellt - ebenso wie die Errichtung eines solchen (Staudinger/Bub § 22 Rn. 149) - eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG dar.

Unerheblich ist, daß im Aufteilungsplan unmittelbar vor dem Schlafzimmer der Antragsteller ein Grillplatz nicht ausgewiesen ist. Durch § 22 Abs. 1 WEG wird das Vertrauen der Erwerber von Wohnungseigentum auch auf den äußeren Bestand und den baulichen Zustand der Wohnanlage im Zeitpunkt der Begründung von Wohnungseigentum geschützt (vgl. Staudinger/Bub WEG § 22 Rn. 3 und 39). Bei der Begründung des Wohnungseigentums war der Grillplatz bereits vorhanden und so ausgestattet wie heute.

Zur Entfernung eines Grillplatzes ist in der Regel wegen des damit verbundenen Entzugs der Nutzungsmöglichkeit die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer erforderlich, § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG.

(2) Aus dem Gemeinschaftsverhältnis (§ 10 Abs. 1 WEG) ergeben sich Schutz- und Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander; sie können auch den Anspruch eines Wohnungseigentümers begründen, daß ein bestehender Zustand abgeändert wird, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem bestehenden (rechtmäßigen) Zustand als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen. Dieser Grundsatz kann auch im Zusammenhang mit dem Zustand oder dem Betrieb von baulichen Anlagen oder gemeinschaftlichen Einrichtungen bedeutsam werden (BayObLG NJWE-MietR 1996, 83 f.; NZM 1999, 29 f.).

(3) Das Landgericht hat sich mit dieser Frage nicht erschöpfend auseinandergesetzt. Ein gewichtiger Gesichtspunkt ist sicher der Umstand, daß der Grillplatz bereits bei Begründung des Wohnungseigentums vorhanden und so ausgestattet war wie heute. Gleichwohl können Gründe vorliegen, die es als grob unbillig erscheinen lassen, daß der bestehende Zustand erhalten bleibt. Die Benutzung eines Grillplatzes ist mit Lärm und Geruchsbeeinträchtigungen verbunden; es steht außer Frage, daß diese unmittelbar vor einem Schlafzimmer besonders störend sind. Wenn sich im Garten andere, weniger störende Lösungsmöglichkeiten für einen Grillplatz finden, kann jedenfalls der Antrag auf Zustimmung zur Entfernung der im Antrag genannten Gegenstände von seiner jetzigen Stelle begründet sein. Hinzu kommt, daß behauptet wird, die Gegenstände seien verrottet. Es wird somit zu ermitteln sein, ob dies zutrifft und ob gegebenenfalls eine ernsthafte Bereitschaft des Antragsgegners vorliegt, sich an den Kosten für eine Erneuerung zu beteiligen. Wird der Grillplatz von niemandem genutzt, ist dies im Rahmen der Billigkeitsentscheidung von Bedeutung. Sollte sich der Antrag auf Beseitigung des Grillplatzes als begründet erweisen, kann es der Billigkeit entsprechen, daß die Kosten der Beseitigung die Antragsteller allein zu tragen haben.

c) Der Feststellungsantrag ist zulässig, insbesondere ist das erforderliche Feststellungsinteresse gegeben, § 256 ZPO. Die insoweit vom Landgericht getroffenen Feststellungen binden den Senat ausnahmsweise nicht, weil sie aktenwidrig getroffen sind. Der Antragsgegner hat zuletzt erklärt, daß er das Dachgeschoß im Moment noch nicht als Wohnraum nutzen wolle. Auch werde er eine Nutzung als Wohnraum nicht vornehmen, ohne vorher die seines Erachtens von den Antragstellern geschuldete Zustimmung - notfalls im Wege eines Gerichtsverfahrens - einzuholen. Hieraus ergibt sich, daß sich der Antragsgegner eines Anspruchs gegen die Antragsteller berühmt, den Speicher als Wohnraum nutzen zu dürfen. Ob der Antragsgegner den behaupteten Anspruch durchsetzen wird, hat er sehr stark eingeschränkt; der Antragsgegner hat nur erklärt, "im Moment" von dem ihm seiner Meinung nach zustehenden Anspruch keinen Gebrauch machen zu wollen. Ein rechtliches Interesse der Antragsteller an alsbaldiger Feststellung, ob ein solcher Anspruch besteht, wie ihn der Antragsgegner behauptet, liegt somit auf der Hand.

Über die Begründetheit des Feststellungsantrags wird vom Landgericht nunmehr zu verhandeln und zu entscheiden sein.

Bei außergewöhnlichen Umständen können Wohnungseigentümer die Verlegung einer baulichen Anlage (hier: Grillplatz) verlangen.

Vor dem Schlafzimmer der Antragsteller befand sich seit Begründung des Wohnungseigentums ein mit Platten belegter Sitz- und Grillplatz mit gemauertem Grillkamin, Tisch, Bänken und einer Pergola mit drei hölzernen Wagenrädern. Mit der Behauptung, die ganze Anlage sei verrottet, haben die Antragsteller von dem einzigen weiteren Wohnungseigentümer die ersatzlose Entfernung des Grillplatzes verlangt sowie zugleich die Unterlassung des angekündigten Dachausbaues.

Entgegen den Vorinstanzen, welche die Anträge abgewiesen haben, hat das BayObLG zunächst eine weitere Sachaufklärung verlangt. Die Verlegung des Grillplatzes sei zwar eine bauliche Veränderung, die nur mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer verlangt werden könne. Aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander könne sich aber der Anspruch auf Änderung des bestehenden Zustands ergeben, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an dem bestehenden (rechtmäßigen) Zustand als grob unbillig und damit als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen, z. B. wenn sich im Garten andere weniger störende Lösungen für den Grillplatz finden lassen. Die Ankündigung der Dachnutzung ergebe auch ein Feststellungsinteresse für den Unterlassungsanspruch.