bauliche Veränderung

bauliche Veränderung; Planabweichung; Bauwerkserrichtung

Eine bauliche Veränderung liegt nicht vor, wenn ein Wohnungseigentum vom Bauträger, wenn auch auf Verlangen des künftigen Wohnungseigentümers, abweichend von den Plänen erstellt wird.

Den Ast. gehört die Wohnung Nr. 10 in einer Wohnanlage, die aus drei Häusern mit insgesamt 24 Wohnungen besteht. Für die Ag. wurde am 20.12.1989 eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch der Wohnung Nr. 19 eingetragen. Die Wohnanlage wurde von einer Bauherrengemeinschaft errichtet. Aufgrund des Teilungsvertrags vom 25.10.1989 wurden die Wohnungsgrundbücher am 7.12.1989 angelegt. Einer der Bauherren, die Firma I-S, wurde als Eigentümerin von 19 Wohnungen eingetragen. Sie veräußerte diese weiter, u. a. an die Bet. Mit der Errichtung der Wohnanlage wurde im November 1989 begonnen. Sämtliche Wohnungen wurden im Jahr 1991 bezogen. Die Wohnung Nr. 19 befindet sich im obersten Stockwerk eines der Häuser; darüber liegt ein Flachdach. In dieses Flachdach sind im Bereich der Diele und des Bades der Wohnung Nr. 19 jeweils eine Lichtkuppel eingebaut. Im Aufteilungsplan, auf den im Grundbuch Bezug genommen wird, sind diese Lichtkuppeln nicht vorgesehen. Die Ast. zu 2 behautet ferner, daß von der Küche zur Terrasse der Wohnung Nr. 19 eine aufteilungsplanwidrige Tür eingefügt worden sei. Die Ast. haben beantragt, die Ag. zu verpflichten, die beiden Lichtkuppeln sowie die Terrassentür zu entfernen und die entstehenden Decken-/Wandöffnungen fachgerecht verschließen zu lassen.

Das AG hat den Antrag abgewiesen. Das LG hat die sofortige Beschwerde der Ast. zu 2 zurückgewiesen. Deren sofortige weitere Beschwerde führte zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache.

1. Das LG hat das Gesetz dadurch verletzt, daß es nicht alle Wohnungseigentümer am Verfahren beteiligt hat (§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 4 Nr. 1 WEG, § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, §§ 550, 551 Nr. 5 ZPO). Einer der Fälle, in denen die Beteiligung aller Wohnungseigentümer nicht erforderlich ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 1990, 660), liegt offensichtlich nicht vor. Die fehlende Beteiligung kann vom Rechtsbeschwerdegericht auch nicht nachgeholt werden (vgl. BGH, NJW 1998, 755 = NZM 1998, 78 = FGPrax 1998, 15).

2. Das LG wird auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden haben. Die in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen getroffene Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.

III. Für das weitere Verfahren wird bemerkt:

1. Das LG hat einen aus § 22 WEG abzuleitenden, auf § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG gestützten Beseitigungsanspruch der Ast. zu 2 verneint, weil eine Veränderung des Bauwerks fehle. Dies ist so nicht richtig. Eine bauliche Veränderung i. S. d. § 22 Abs. 1 WEG liegt zwar nicht vor, wenn der Bauträger von vornherein abweichend von den ursprünglichen Plänen das Gebäude errichtet; ein Wohnungseigentümer ist in diesem Fall auch dann nicht zur Beseitigung der geänderten Bauausführung verpflichtet, wenn er sie beim Kauf des Wohnungseigentums veranlaßt hat (BayObLG, NJW-RR 1994, 276). Wie der Senat bereits in seiner Entscheidung vom 17.7.1997 hinsichtlich eines vergleichbaren Beseitigungsantrags bezüglich derselben Wohnanlage entschieden hat (WE 1998, 149 [157]), ist hier aber die Wohnanlage nicht von einem Bauträger errichtet worden, der bei der Vornahme baulicher Maßnahmen keinen Beschränkungen unterlag, solange er allein Eigentümer war, sondern von mehreren Bauherren, die schon zu Beginn der Bauarbeiten Wohnungseigentümer geworden waren.

2. Wenn der Einbau der Lichtkuppeln und der Terrassentür im Widerspruch zum Aufteilungsplan auf Veranlassung der Ag. vorgenommen worden ist, wie die Ast. zu 2 behauptet, dann haften die Ag. als Handlungsstörer (vgl. BayObLG, WE 1998, 149). Ansonsten wird das LG zu prüfen haben, ob die Ag. als Zustandsstörer anzusehen sind (vgl. BayObLG, WuM 1996, 491) und ob gegen sie ein Beseitigungs- oder Duldungsanspruch in Betracht kommt (vgl. BayObLG, WE 1998, 149 [151]; KG, NJW-RR 1996, 1102 = FGPrax 1996, 136).

3. Ein Anspruch nach § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG setzt ferner voraus, daß aufgrund der Baumaßnahmen eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer i. S. von § 14 Nr. 1 WEG gegeben ist (vgl. BayObLG, NJW-RR 1994, 276; WE 1998, 149 [151]). Ob dies hier der Fall ist, wird zu ermitteln sein.