Bauliche Veränderung

Bauliche Veränderung; nachteilige optische Beeinträchtigung; Holzsichtschutz

1. Keine baulichen Veränderungen sind Maßnahmen, durch die ein dem Aufteilungsplan oder den für die Erstherstellung maßgeblichen Bauplänen entsprechender Zustand erstmalig hergestellt wird.

2. Wird der optische Gesamteindruck einer Wohnanlage durch eine Baumaßnahme verändert, kann ein Nachteil zu verneinen. sein, wenn sie aufgrund einer dichten Bepflanzung nicht sichtbar ist.

3. Ein Nachteil ist zu bejahen, wenn eine bauliche Veränderung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer aus zwei Wohnblocks bestehenden Wohnanlage, die über einen gemeinschaftlichen Zugangsweg verfügt.

Den Antragsgegnern gehört eine im Erdgeschoß des einen Hauses gelegene Wohnung' der ein Gartenanteil als Sondernutzungsfläche zugeordnet ist. Diese liegt an der Ecke zwischen der Straße und dem Zugangsweg zur Wohnanlage. Im Aufteilungsplan ist eine Sichtbetonmauer von 1,80 m Höhe eingezeichnet, die an der Außengrenze der Sondernutzungsfläche parallel zur Straße und parallel zum Zugangsweg jeweils ein Stück verläuft, die Sondernutzungsfläche an diesen beiden Seiten aber nicht insgesamt abschirmt. Die Sichtbetonmauer ist nie errichtet worden.

Die Antragsgegner errichteten im Jahr 1997 entlang der Außengrenze der Sondernutzungsfläche einen 1,80 m hohe n Sichtschutz aus Holz, der zur Straße hin aus dichten Holzflechtelementen und zum Zugangsweg und zur benachbarten Sondernutzungsfläche hin aus Scherengitterelementen besteht. An der Oberseite dieses hölzernen Sichtschutzes wurden an mehreren Stellen pergolaartige Balkenkonstruktionen angebracht. An der Außenseite des Sichtschutzes wurden Kletterpflanzen zur Begrünung gesetzt.

Der Antragsteller hat die Beseitigung der Holzkonstruktion die Antragsgegner verlangt. Das Amtsgericht hat die Antragsgegner verpflichtet, die Sichtschutzwand insoweit zu beseitigen, als sie parallel zur Straße verläuft; im übrigen hat es den Antrag abgelehnt. Das Landgericht hat auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers den Beschluß des Amtsgerichts dahin abgeändert, daß die Antragsgegner verpflichtet werden, die gesamte entlang der Außengrenzen ihres Sondernutzungsbereichs angebrachte hölzerne Sichtschutz- und Pergolakonstruktion zu entfernen. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige Beschwerde der Antragsgegner; die zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht geführt hat.

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2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Die Feststellungen des Landgerichts tragen nicht die Verpflichtung der Antragsgegner, den von ihnen errichteten Sichtschutzzaun als unzulässige bauliche Veränderung zu entfernen.

Keine baulichen Veränderungen im Sinn des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG sind Maßnahmen, durch die ein dem Aufteilungsplan oder den für die Erstherstellung maßgeblichen Bauplänen entsprechender Zustand erstmalig hergestellt wird (vgl. BayObLG WE 1997, 76; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. 5 22 WEG Rn. 39). Hier ist die im Aufteilungsplan eingezeichnete Sichtbetonmauer nie erstellt worden. Die Antragsgegner könnten sich allerdings dem Verlangen des Antragstellers gegenüber, die hölzerne Sichtschutzwand gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, § 15 Abs. 3 WEG zu beseitigen, schon dann nicht im Hinblick auf die im Aufteilungsplan eingezeichnete Sichtbetonmauer auf einen Anspruch auf erstmalige Herstellung eines ordnungsmäßigen, den Plänen entsprechenden Zustands berufen, wenn ein Rechtsvorgänger der Antragsgegner auf die Errichtung der Sichtbetonmauer wirksam verzichtet hatte. Ein solcher Verzicht wäre an keine Form gebunden und könnte sogar stillschweigend erklärt werden; die bloße Duldung einer Abweichung vom Aufteilungsplan bei der Erstherstellung stellt grundsätzlich aber keinen Verzicht dar (vgl. BayObLGZ 1998 Nr. 8 = GE 1998, 621. Ein von einem Rechtsvorgänger erklärter Verzicht würde auch gegen die Antragsgegner wirken. Das Landgericht wird zu ermitteln haben, ob hier ein solcher Verzicht vorliegt. Aufgrund des Vortrags des Antragstellers im Schriftsatz vom 13.11.1997 liegt ein Verzicht eines Rechtsvorgängers der Antragsgegner auf die ausschließlich im Interesse der Eigentümer der Wohnung, die jetzt den Antragsgegnern gehört, vorgesehene Sichtschutzmauer durchaus im Bereich des Möglichen. Wurde kein Verzicht erklärt, wird tatrichterlich zu würdigen sein, ob und inwieweit unter Berücksichtigung der vorhandenen Begrünung durch Kletterpflanzen die errichtete Holzkonstruktion mehr beeinträchtigt als die im Aufteilungsplan vorgesehene Sichtbetonmauer.

Die Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage durch eine Baumaßnahme kann nur dann einen Nachteil im Sinn von § 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG darstellen, wenn sie von außen, d. h. hier von der Straße oder vom Zugangsweg aus sichtbar ist; ist dies nicht der Fall, kann von einer Beeinträchtigung des Erscheinungsbildes einer Wohnanlage nicht gesprochen werden (BayObLG ZMR 1999, 118). Die Entscheidung des Landgerichts trägt diesem Grundsatz nicht hinreichend Rechnung. Das Landgericht stützt nämlich seine Entscheidung ausdrücklich auch auf Lichtbilder, die kurz nach Errichtung der hölzernen Sichtschutzwand gemacht worden sind und kommt zu dem Ergebnis, daß die Sichtschutzkonstruktion den Eindruck einer hölzernen Wand vermittle, die im Gegensatz zu der ausschließlich aus Mauerwerk und Betonelementen bestehenden Fassade stehe. Demgegenüber hätte das Landgericht in den Vordergrund seiner Überlegungen und Ermittlungen stellen müssen, ob, wie die Antragsgegner vortragen, die Holzkonstruktion infolge der Bepflanzung nicht oder kaum mehr sichtbar ist. Das Landgericht wird auch festzustellen haben, ob vorwiegend laubabwerfende oder - wie die Antragsgegner nunmehr vortragen - immergrüne Pflanzen zur Abdeckung der Holzkonstruktion gesetzt worden sind.

Ein Nachteil im Sinn von § 22 Abs. 1, § 14 Nr. 1 WEG ist zu bejahen, wenn eine bauliche Veränderung gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt (BayObLG WE 1992, 54; vgl. ferner BayObLGZ 1995, 392). Die Antragsgegner haben in der mündlichen Verhandlung beim Landgericht vorgetragen, daß die zuständige Behörde einen Beseitigungsbescheid hinsichtlich der parallel zur Straße verlaufenden Sichtschutzwand erlassen habe; gegen diesen Bescheid sei jedoch Widerspruch eingelegt worden. Soweit ein Verstoß gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften im Hinblick auf die obigen Ausführungen entscheidungserheblich sein sollte, wird diese Frage zu klären sein.