Bauliche Veränderung

Bauliche Veränderung; nachträgliche Zustimmung

Haben die Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung mit Mehrheit die nachträgliche Genehmigung einer baulichen Veränderung (hier: Flügeltor an einer Doppelstockgarage) abgelehnt und ihre Beseitigung beschlossen, sind im Beschlußanfechtungsverfahren Erklärungen ohne Bedeutung, mit denen einzelne Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung später billigen.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage, zu der eine Tiefgarage mit mehreren Doppelstockgaragen gehört. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin. Die Gemeinschaftsordnung bestimmt in § 4 Abs. 8, daß bauliche Veränderungen und Wertverbesserungen, die über eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen, nicht der Einstimmigkeit bedürfen, sondern mit einer Mehrheit von 3/4 aller Stimmen beschlossen werden können. Das Stimmrecht bestimmt sich gemäß § 13 Abs. 7 der Gemeinschaftsordnung nach der Höhe der Miteigentumsanteile.

Die Antragstellerin ist Miteigentümerin der gegenüber der Einfahrtsrampe gelegenen Doppelstockgarage Nr. 27, in der sich eine Hydraulikstation mit Druckpumpe für mehrere Doppelstockgaragen sowie ein Notschalter und Lüftungsleitungen befinden. Anfang 1997 brachte die Antragstellerin im Einverständnis mit dem anderen Miteigentümer ein zweiflügeliges abschließbares Schwenktor aus Metall an der Garage an, um das darin abgestellte Oldtimermotorrad ihres Geschäftsführers zu sichern. In der Eigentümerversammlung vom 10.4.1997, bei der 958,66/1.000 Miteigentumsanteile vertreten waren, befaßten sich die Wohnungseigentümer unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 5 mit der Errichtung des Tors. Zunächst sprachen sie sich mit 748,22/1.000 Miteigentumsanteilen gegen die nachträgliche Genehmigung des Tors aus, anschließend stimmten sie mit 748,22/1.000 Miteigentumsanteilen für seine Beseitigung. Für eine nachträgliche Genehmigung und gegen die Beseitigung stimmten jeweils 45,98/1.000 Anteile. Schließlich wurde die Verwalterin mit 748,22/1.000 Ja-Stimmen gegen 41,98/1.000 Nein-Stimmen ermächtigt, die Beseitigung des Tors durchzusetzen. Bei allen Beschlußfassungen wurden jeweils 164,46/1.000 Stimmenthaltungen festgestellt. Die Antragstellerin hat beantragt, die zu TOP 5 gefaßten Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das AG hat den Antrag abgewiesen. Die Antragstellerin hat sofortige Beschwerde eingelegt. Sie hat Erklärungen mehrerer Wohnungseigentümer vorgelegt, wonach ihr Anspruch auf Beibehaltung des Garagentors anerkannt werde. Das LG hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Die sofortige weitere Beschwerde blieb erfolglos.

II. 2. a) Zutreffend geht das Landgericht davon aus, daß die Anbringung eines verschließbaren Tors an einer offenen Doppelstockgarage eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist, die über eine ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung hinausgeht (vgl. BayObLG WuM 1998, 175/176 und MDR 1986, 853). Sie kann gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG ohne die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer nur vorgenommen werden, wenn deren Rechte nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. Durch § 4 Abs. 8 der Gemeinschaftsordnung ist die in jeder Beziehung abdingbare (vgl. BayOb-LG WuM 1997, 700 m. w. N.) gesetzliche Vorschrift dahin abgeändert wor-den, daß für die Genehmigung einer baulichen Veränderung ein mit 3/4-Mehrheit gefaßter Eigentümerbeschluß erforderlich, aber auch ausreichend ist.

b) Mit dem angefochtenen Eigentümerbeschluß haben die Wohnungseigentümer mit jeweils 748,22/1.000 Stimmen die nachträgliche Genehmigung der von der Antragstellerin bereits durchgeführten Baumaßnahme verweigert, ihre Beseitigung verlangt und die Verwalterin ermächtigt, die Beseitigung durchzusetzen. Dies widerspricht nicht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch hat.

(1) Das Landgericht hat festgestellt, daß durch die Anbringung des Gara-gentors die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG genannte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Es hat aufgrund des vorgelegten Lageplans und der Lichtbilder eine solche Beeinträchtigung bejaht, zum einen wegen des erschwerten Zugangs zu den im Be-reich der Doppelstockgarage befindlichen technischen Einrichtungen, zum anderen wegen der Inanspruchnahme von Gemeinschaftsflächen beim Öffnen der Torflügel und der damit verbundenen Behinderung an-derer Tiefgaragenbenutzer, und schließlich wegen einer Veränderung des optischen Eindrucks. Diese tatrichterliche Würdigung läßt keinen Rechtsfehler erkennen und ist daher für das Rechtsbeschwerdegericht bindend; sie deckt sich übrigens mit der Rechtsprechung des Senats (vgl. BayObLG WuM 1998, 175/176 und 1991, 210/211; BayObLG MDR 1986, 853).

(2) Ein Anspruch auf Erteilung der erforderlichen Zustimmung zu einer baulichen Veränderung besteht grundsätzlich nicht (vgl. BayObLG Rechtspfleger 1983, 14 [LS]; Staudinger/Bub BGB 12. Aufl. Rn. 47, Weitnauer/Lüke WEG 8. Aufl. Rn. 13, jeweils zu § 22 WEG). Schon aus diesem Grund kam eine Abwägung zwischen dem von der Antragstellerin geltend gemachten Interesse an der gesicherten Aufbewahrung eines wertvollen Motorrads und den Interessen der übrigen Wohnungseigentümer nicht in Betracht.

(3) Gemäß § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB steht den übrigen Wohnungseigentümern ein Anspruch auf Beseitigung des von der Antragstellerin ohne die erforderliche Genehmigung eingebauten Garagentors zu. Zur Geltendmachung dieses Anspruchs können sie die Verwalterin ermächtigen (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG).

c) Bei der Prüfung der in der Versammlung vom 10.4.1997 gefaßten Beschlüsse hat das Landgericht zu Recht den nach dieser Versammlung erstellten Schreiben einiger Wohnungseigentümer, mit denen sie sich für einen Erhalt des Garagentors aussprechen, keine Bedeutung beigemessen. Maßgebend ist gemäß § 23 Abs. 1 WEG die Stimmabgabe in der Eigentümerversammlung; eine außerhalb der Versammlung erklärte Zustimmung führt zu keinem Beschluß (vgl. BayObLG NJW-RR 1990, 1104/1105; Palandt/Bassenge BGB 57. Aufl. Rn. 1, Soergel/Stürner BGB 12. Aufl. Rn. 2; Erman/Ganten BGB 9. Aufl. Rn. 1, jeweils zu § 23 WEG). Es kann daher auch offenbleiben, ob die im Beschwerdeverfahren vorgelegten schriftlichen Erklärungen von Wohnungseigentümern stammen, die in der Versammlung eine nachträgliche Genehmigung des Garagentors abgelehnt und seiner Beseitigung zugestimmt haben, oder von solchen, die sich der Stimme enthalten oder schon in der Versammlung für eine Genehmigung und gegen die Beseitigung ausgesprochen haben.